房地产住宅项目设计任务书范本

xxxx项目

工程设计任务书

建设单位：xxxx有限公司

201x年xx月

xxxx项目施工图设计任务书

0说明

0.1工程概况：本项目位于xx市xx区xx街西侧，北临xx街，西临新规划市政道路，南与xx公园一街之隔。整个区域周边建筑均为现代风格。

规划净用地面积：53258.11平方米，总建筑面积约：305053.98平方米，其中住宅建筑面积196739.94平方米，商业建筑面积：20634.71平方米，物管建筑面积：931.43平方米，其他建筑面积50.50平方米，不计入容积率面积3580.25平方米，地下建筑面积83117.15平方米（二层地下室）。

0.2本设计要求涵盖建设项目的建筑方案设计、初步设计及施工图设计阶段，若国家权威机关出具的审查意见与本设计相矛盾，则以国家权威机关的审查意见为准。

0.3依据规划方案、单体方案、本任务书、相关法规、标准等进行设计。在满足相关规范、标准的前提下，设计单位应尽量按本要求展开设计，如有不同意见应与甲方协商后征得甲方同意方可变更。

1、设计内容

设计单位需按照国家现行设计规范、规程、标准进行建筑、结构、给排水、强弱电、暖通、地下室综合管网、总图、总图管网的设计方案，初步设计、施工图设计。

2、设计深度

执行建设部颁布的《建设工程设计文件编制深度的规定》2003版并参见设计合同附件中关于设计深度的要求。

3、相关专业具体要求（各专业在满足相关设计规范及标准的前提下建议按以下要求设计，但不仅限于以下要求）

3.1建筑设计

3.1.1根据政府有关部门批准的相关阶段图纸及权威机构的审查意见和本公司提供的有关资料进行设计。

3.1.2建筑设计总说明、各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明可根据具体情况单独编写，明确建筑材料用料要求。节点大样图内容齐全，便于施工。

3.1.3建筑设计中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果。建筑面积计算应严格按照成都市颁发的建筑面积计算标准执行。

3.1.4在满足规范要求的前提下尽量按本任务书中技术措施表要求编制建筑设计统一技术要求。

3.1.

4.1户型面积：详见已确认的建筑平面设计方案。

3.1.

4.2户型要求：详见已确认的建筑单体户型方案设计。

3.1.

4.3车库层设备安装后的净高要求不低于2.2米，住宅和商铺层高详已确认的方案设计。

3.1.

4.4厨房、卫生间及阳台需做结构降板设计，厨房与相邻房间的高差为50mm；厨房相连的生活阳台与厨房高差30mm；并且设给排水点；外挑景观凸阳台与相邻房间高差50mm；与餐厅连接的内凹景观阳台不降板，采用门槛挡水；阳台不做防水，仅在地漏及管道周边300范围内做防水。阳台应考虑找坡后满足高差及排水坡度要求。住宅卫生间采用同层排水，只做下层防水层及保护层，其余由住户自理，非住宅卫生间的下层如是商业则采用同层排水、如是卫生间或地下室则不采用同层排水；外墙突出部位的景观花池内设涂膜防水一道及保护层。用水房间防水高度要求：除卫生间淋浴区防水高距设计完成面1.8米，其余防水高0.5米，防水高指装饰完成面上高度。

3.1.

4.5建议屋面防水按一层涂膜、一层卷材、一层刚性层设防。排水设计合理，雨水口位置设计恰当，雨水立管不得影响建筑物外观效果及室内功能使用，外立管应避让穿墙孔洞。

3.1.

4.6外墙：

住宅外墙架空层部分为干挂石材饰面；

建议2层及以上为复合装饰板外墙面；

局部线条采用外墙弹性涂料饰面（尽量减少此项使用量）；

商业侧面和外侧立面用石材饰面，内侧外立面同住宅。

各栋除立面图外，还应设计外立面填色图，并标明分隔缝的位置及做法。

3.1.5设计建筑平面、立面需考虑各房间空调外机安放位置及安装方便、净空要求及数量，客厅外机位净空长度应不小于1200mm（高度不小于1000），其余按长度不小于1100mm设计（应充分考虑到市场上主要品牌的空调外机尺寸），室外机位置应用装饰隐蔽，避免对外观效果产生不利影响，且应与室内机插座位置统一；设计时应充分考虑制冷、制热时冷凝水的排放，并充分考虑空调冷媒管的走向，减小转折次数，预留足够空间。空调机位处于装饰线条处时，应进行调整。

3.1.6建筑专业应充分协调各专业技术要求，尽可能使安装专业设备、设施布置少占用室内外空间。

3.1.7完善设计图中预留（埋）件、预留孔洞以及细部大样详图等内容，避免施工中敲打、返工，室内楼梯、外墙外挑构件如空调板等部位应做滴水线并交代做法，必要时出具大样详图。冷凝水管穿外墙处应在图中标明套管位置及套管材质。

3.1.8外门窗为断桥彩色铝合金中空玻璃门窗（玻璃选型计算结果应经建设方

确认），飘窗采用内平开，直墙上窗采用推拉，宽度小于900的窗可采用上悬窗。百叶采用彩色铝合金片式百叶，间距为50，外门窗及百叶分格及开启方式要求达到招标要求，避免招标前再次深化设计。飘窗净挑宽度为600。进户门按规范要求设计为安全防卫门（表面为木纹效果）。公共部分采用钢质防火门（表面为木纹效果），地下室采用普通钢质防火门。

3.1.9外墙外保温应画出平面施工范围图及节点大样图。

3.1.10地下室顶板覆土厚度按不小于1.2米设计，局部大于1.2米覆土厚度根据景观设计调整。

3.1.11阳台栏杆、楼梯栏杆及护窗栏杆采用钢质喷塑，所有栏杆要求画施工图及大样图。室内飘窗护窗栏杆采用薄壁钢管，刷防锈漆。设计中栏杆端部固定点（连接墙、柱部位）应交代做法，必要时出具大样详图。

3.1.12需精装修部分的装饰装修设计深度应达到施工图深度要求，住宅门厅需单独设计，并出效果图、立剖面图、节点详图、天棚平面图、地面铺装图、天棚灯具布置图。地下室电梯厅顶棚采用格栅顶棚，明确材料的规格型号并出施工图。

3.1.13物管用房应出施工图，门卫室、垃圾房结合景观设计要求，应在总平面布置图中反映。垃圾门房开门尽量避免正对道路、景观点和住户。

3.1.14电视墙采用KP1型多孔砖；外墙临空部位用多孔砖，其余如阳台和不临室内的外墙用空心砖；厨房、卫生间100厚墙上如需暗埋管线，则采用多孔砖；管道井和强弱电井如需在砖墙上设支架，则该墙设计为多孔砖墙；一层门厅要挂贴大理石，采用多孔砖。

3.1.15自行车坡道坡度须考虑电瓶车的出入，且出入较容易，设计应考虑处理措施，坡道面层不能做成光面，建议不设踏步，自行车库底板标高可适当提高，

不能出现电瓶车不能下到地下车库的情况。

3.1.16 人防门及人防风管等需穿墙部位的预留洞口尺寸、位置和做法需在建施图中准确反映。

3.1.17 要求出地下室和地面的管网综合图，要求各种管线标高均做交代，管网平面和立面均准确定位。

3.1.18 进户门和公共部分防火门高2300。

3.1.19 电梯开门尺寸均为1000mm*2200mm；其中，住宅电梯：井道尺寸为2200mm*2200mm，顶层净高为5300mm，基坑深度2200mm；8#楼商业：有机房电梯井道尺寸为2200mm*2200mm，顶层净高为5000mm，基坑深度1700mm；无机房电梯井道尺寸为2300mm*2150mm，顶层高度为4700mm，基坑深度为1800mm。

3.1.20风管穿墙、板等留洞位置﹑尺寸大小应在建筑、结构图中有清楚的表示。

3.1.21厨房排油烟采用有主副烟道的成品烟道（变压式烟道），屋面要设计烟帽，要考虑防雨水、防鼠措施。烟道出屋面应做建筑装饰。

3.1.22有外窗的卫生间应根据立面外观情况预留直接对外的排风孔洞，若需开排风孔洞，孔径不得大于10cm（留孔高度不应低于本层楼面标高+2.3m，并在室外配置不锈钢风帽，样式由设计确定）。

3.1.23所有生活阳台均不封闭。

3.1.24柴油发电机房的烟道要排至屋顶，烟道要耐火保温（可采用成品烟囱）。柴油机房和所有风井降噪应达到有关要求。

3.1.25住宅及小商铺按预留分体空调考虑，空调预留洞内高外低，坡度10度。

3.1.26由建筑牵头出管线综合总图。

3.1.27 楼梯间的净空尺寸（安装栏杆扶手后）应满足规范和强条要求。

3.2结构设计

3.2.1结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置图、构件详图，节点构造详图，楼梯详图，构造柱布置图、埋件详图表达清晰，内容齐全，满足施工要求。

3.2.2最大限度的进行优化设计。

3.2.3对出现在公共空间的裸露的结构梁柱应尽量合理减小断面，以创造良好的视觉空间。

3.2.4尽量做到主要房间不露梁和柱。卫生间和厨房地面不露梁。

3.2.5梁、板、柱、墙钢筋应控制含钢量，以节约建造成本。在满足规范要求的前提下将地下室含钢量尽量控制在160kg/m2以内、将地上建筑的含钢量尽量控制在50kg/m2以内；8号楼为双塔高层建筑、且为框架—核心筒结构，其用钢量应在安全、合理前提下尽量降低。

3.2.6各相关专业的预留、预埋件、洞口及设备基础均应在结施图中准确表示。（≥800的墙、板开洞应在结构图上表明位置及构造；300≤b(h)≤800统一大样表示。大型结构预埋件用详图表示;对幕墙等预埋件建议采用化学锚栓，以减少浪费。小型设备基础在设备施工图上表示，大中型设备基础在结构施工图上表示）

3.2.7若建筑中涉及钢楼梯及其他钢构件，建筑、结构设计必须有相应的钢结构施工图（包括节点图），以满足施工要求。

3.2.8保证施工图设计深度，避免施工图中出现模糊表达而不能按图施工的现象，减少日后变更的工作量，保证工程顺利进展。

3.2.9 屋顶花园考虑平均覆400厚土，阳台使用活荷载按2.5KN/m2、露台按3.5KN/m2。

3.2.10 地下室顶板采用放阶找坡。

3.2.11人防需要的预留洞口尺寸、住置和做法需在结施图中准确反映。

3.2.12 建筑外墙采用页岩多孔砖砌筑（阳台处外墙、不临室内的外墙除外），电视墙、管道井需安装支架的墙体、卫生间（1.80m高度以下）100厚的墙体也采用页岩多孔砖。安装消火栓、户内配电箱的墙体厚度不宜小于200mm。

3.2.13 根据原地勘报告，设计单位根据地质情况做基础方案设计，经技术经济比较后最终确定主楼范围选用筏板基础，纯地下车库选用独立柱基础。

3.3 电气专业

3.3.1电气设计基本要求

3.3.1.1电气布置需绘制1：50放大平面图（仅限于住宅），并经甲方人员书面认可。

3.3.1.2电气平面图布局及尺寸应与土建平面图布局完全一致,土建平面修改时须通知相关专业

3.3.1.3电气平面图中开关插座应有垂直及水平定位，弱电插座和强电插座水平间距300。

3.3.1.4所有箱（盒）尽量设在建筑物内并宜暗设。

3.3.1.5强电、弱电、消防电系统均设独立桥架、线槽。

3.3.1.6户表工程的集中电表箱应有分隔大样图。

3.3.1.7住宅全部按清水房标准配置灯具、开关、插座等。

3.3.2强电部分

3.3.2.1本项目住宅部分采用户表工程，依据《成都市新建住宅电力户表工程技术标准》（2009年版）设计，集中表箱放在电气竖井内，采用智能IC卡预付费电表。