试析土地登记办法与房屋登记办法的异同

试析土地登记办法与房屋登记办法的异同

土地登记办法与房屋登记办法虽同属于不动产登记办法，但作为两种性质不同的不动产，它们在诸多方面存在着不同之处，然而也存在着许多相同之处。

一．土地登记办法与房屋登记办法的不同之处：

(一)、土地登记办法的独特制度规定：

(1)土地登记办法划定土地登记类型,完善了土地登记内容

土地登记办法区分了土地总登记和土地初始登记。办法21条:本办法所称土地总登记,是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记,第25条:本办法所称初始登记,是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。办法定义注销登记是:因土地权利的消灭等而进行的登记。参照物权法中对物权设立、变更、转让、消灭四种情形的规定并根据土地登记自身的特点,办法将土地登记类型调整为总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记。其他登记又包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。办法对各种登记类型都进行了定义,但是对于其他登记中的四种登记类型都没有明确的定义。异议登记、预告登记和查封登记都是根据物权法新增加的登记类型,体现了与物权法的衔接。

(2)优化的土地登记程序

由于土地登记中涉及的土地位置、面积、界限、权属、用途、等级等基本情况需要登记机构进行实地调查,地籍调查成为土地登记机关的一项重要职责。土地登记必需的相关资料由过去的由行政机关办理,变为现在的由申请者自我提供,即自我举证。由于自我举证制度的实行,地籍调查成为了土地权利人申请土地登记之前的必要过程。这样的转换体现了土地权利人的主体地位,使得土地权利人在申请土地登记的过程中可以自主地选择地籍调查、土地登记代理的中介单位,主动请求政府给予合法权益的保护。优化后的土地登记程序使得土地登记机构不再承担地籍调查等事务,可以专心从事土地登记的行政工作,大大提高了土地登记工作的效率和质量。但是土地登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接认可,一般还必须到实地进行调查。实行自我举证是必要的,但不能绝对化。特别是在信用体系还不健全的情况下,仅依靠申请人自我举证就给予登记,登记机构将承担巨大的风险,不动产相关权利人的权益也可能难以得到有效保障。物权法第12条规定了登记机构应当履行查验相关材料等职责,必要时可以到实地查看,强调了登记机构对相关资料的审查职能。办法第14条规定:国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查。登记机关的审查职责切实保障了土地权利人相关权益。

(3)强化了土地登记的法律作用

一是强调了土地登记的物权公示作用

根据规则第2条对土地登记的定义,土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、

用途、面积、使用条件等情况记录于专门的簿册,以确定土地权属,加强政府对土地的管理。即更多是强调土地登记作为政府行政管理的一种手段。这使得在过去很长一段时间土地登记在民事方面的界定保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等的作用没有得到充分的发挥。而办法中关于土地登记的新定义使土地登记的内涵更加明确,强调了土地登记物权公示的民事作用。

二是专门对土地权利保护作出规定

办法将土地权利保护作出专门规定,明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。同时,为保护土地权利人的合法权利,为社会提供准确的土地登记信息,规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设,实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

(4)设立土地登记代理制度

实行土地登记的国家一般均设有土地登记代理制度。土地登记代理制度得到了建立,但由于该制度建立不久，土地代理人培训与考试还存在诸多不完善之处,办法仅对委托代理人申请土地登记作了简单的规定。因此土地登记代理制度的规定仍然有待完善。

(二)、《房屋登记办法》的特有制度规定

(1)由房屋确权向房屋申请登记转变

《房屋登记办法》规定“：房屋登记是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”该办法还规定“：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。由此得知，我国的房屋登记制度从过去的由国家通过具体行政行为，并通过国家强制力来对房屋登记进行确权，转变成以房屋所有人或者是权利人向房屋登记机构提出申请，只要符合法定的程序和条件，则由房屋登记机关发予权属证书，房屋登记机关不得推诿，必须依法办理。符合要求后，房屋登记机关将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而赋予其国家公信力，更好地保护权利人的合法权益。

(2)确立了登记簿和发证两种制度

房屋登记由原先的房屋所有权登记发证制度转为建立房屋登记簿和发证相结合的制度，明确了登记簿和发证的内容和形式。《房屋登记办法》规定房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿以国家公信力为基础，因为其通过公示的环节，从而取得了公信力。这种具有国家公信力的行为为房屋交易和产权变动提供了法律保障，对稳定房地产市场秩序和保护权利人的合法权益具有重要作用。该办法第7条规定了办理房屋登记的程序“：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。由此可知，房屋物权的设立、变更、转让和只有在记载于房屋登记簿之后，才具有了排他的效力，从而物权的变动才具有法律意义。

(3)明确了登记簿是房屋权利的归属

《房屋登记办法》规定房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，而房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，如果当两者不一致时如何解决呢，该办法还规定“：房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这就为房屋行使占有、使用、收益和处分权利提供了法律依据。有了房屋登记簿制度之后，买受人可以在房屋登记机关很方便的查到房屋的产权信息，从而为交易提供了充分保障。

(4)房屋登记客体范围扩大

《房屋登记办法》登记客体范围由单一的国有土地范围的房屋登记，扩大到国有、集体土地上的建筑物、构筑物的登记，规范了国有、集体土地上的房屋登记。《房屋登记办法》把登记范围由原来的单一的规定城市房屋权属登记扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物和非房屋的其他建筑物和构筑物登记。明确了“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记”，并在“房屋登记簿和房屋权属证书上注明‘集体土地’字样”。与我国在土地管理上一贯存在的城乡二元体制相比，在房屋登记管理上已经突破了城乡二元体制的束缚，使农村村民利用宅基地建造的房屋和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋同国有土地上的房屋一样，可以申请房屋登记，同样可以在国家统一房屋登记机构进行登记，并在登记簿上记载和发放房屋权属证明，保护并规范了集体土地村民的房屋物权。

(5)增设了五大登记制度

一是预告登记。主要内容包括预告登记的具体类型，预告登记的效力，以及每一种预告登记类型的申请方式、申请条件和审核条件。预告登记是一种特殊的公式方法，它所登记的并不是物权，而是买房人根据买卖合同请求屋和移转房屋所有权、或者设立抵押权的请求权。

二是更正登记。更正登记的启动程序有两类：第一类是第74条规定的登记机构依当事人申请启动更正登记程序，第二类是第75条规定登记机构依职权启动登记程序。

三是异议登记。规定了异议登记程序，重点规范的异议登记申请、失效、注销等问题，充分维护了当事人的合法权利。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

四是地役权登记。规定了地役权登记的程序、应提交的登记材料、予以登记的情形、地役权转移和变更等问题进行了具体和详细的规定。

五是最高额抵押权登记和在建工程抵押登记。对一般抵押权的内容进行了完善，同时增加了最高额抵押权登记和在建工程抵押登记内容。

二、土地登记办法与房屋登记办法的相同之处

土地登记办法虽与房屋登记办法有很多不同之处，但也有许多相同点：

(一)、土地登记办法与房屋登记办法都规定了登记人员持证上岗制度

土地办法第4条明确规定了土地登记人员持证上岗制度和房屋办法第六条，房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。这对提高土地登记人员素质,促进土地登记制度的科学化发展提供了保障。

(二)、土地登记办法与房屋登记办法均实行属地管辖制度

土地办法第3条也明确提出了土地登记实行属地管辖制度,改变了以往土地登记的分级管辖制度。房屋办法第五条，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

(三)、土地登记办法与房屋登记办法都规定了公开查询制度

土地办法第71条强调了要加强土地登记结果的信息系统和数据库建设,第72条规定国家实行土地登记资料公开查询制度,为土地登记资料的信息共享提供了保障。房屋办法第二十八条，房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。第二十九条，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。

(四)土地登记办法与房屋登记办法均明确登记机构的职责

土地登记办法与房屋登记办法均在进一步明确登记机构审查职责规定的基础上，对登记机构的赔偿责任作了原则规定。首先登记机构不对申请资料真实性和有效性进行实质性审查。其次是登记机构审查范围。登记机构只要其符合法定的形式要件，就予以登记。如房屋登记办法第九十二条，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

(五)土地与房屋登记机关不统一,管理分散

土地与房屋登记机关不统一是我国登记制度长期存在的问题。我国不仅没有统一的登记机关,而且所依据的法律也极为分散,管理极不统一。

综上所述，我国土地登记办法与房屋登记办法既有同属不动产的而具有的共同特性，也各有其独有的特性，共同构成我国不动产登记的法律法规体系。