物业管理中心电梯运行维护管理规程

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C物业管理中心电梯运行维护管理规程

1、目的

确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。

2、范围

适用于客梯、货梯、扶梯的管理。

3、职责

3.1物业管理中心负责对项目部电梯管理情况进行巡检、评价，审定维修保养方案，

签定维保合同；

3.2工程主管负责电梯设备的管理工作；

3.3电梯操作工负责电梯设备的日常维护、检修、故障排除。

4、工作程序

4.1维修管理制度

4.1.1遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生；

4.1.2熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能；

4.1.3严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维修、保养，并作好记录；

4.1.4应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全；4.1.5每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理；

4.1.6对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录；

4.1.7做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅；

4.1.8做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复；

4.1.9出现火警时，应及时停用电梯﹝消防电梯除外﹞，将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态；

4.1.10电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层；

4.1.11协助、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作；

4.1.12当电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项目；

4.1.13妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告；

4.1.14保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。

4.2安全操作规程

4.2.1电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作；4.2.2电梯维修人员应按照《电梯维修保养计划表》定期对电梯进行检查；

4.2.3开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层；

4.2.4严禁在电梯运行中开启厅门；

4.2.5每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理；

4.2.6电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源；4.2.7严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行；

4.2.8手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处；

4.2.9检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确保安全；

4.2.10维修时，如机房无人必须锁上机房门；

4.2.11进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动,以免挂伤；

4.2.12检修时的短接跨线，完工后必须拆除；

4.2.13更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）；

4.2.14电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管和使用。

4.3维修工作制度

4.3.1维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思

维敏捷；

4.3.2维修时须严格遵守《电梯安全操作规程》及电梯维修有关规定，并在电梯基站

厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌；

4.3.3维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌；4.3.4当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式

联系被困人员，以稳定其情绪；

4.3.5需要手动盘车时，须先关断总电源开关，然后将轿厢就近平层；

4.3.6严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等

用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复；

4.3.7在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位；

4.3.8井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞；

4.3.9检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业；

4.3.10检修时所用照明必须是36V安全电压；

4.3.11除维修工作需要，严禁使用慢车；

4.3.12维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致；

4.3.13维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用；

4.3.14维修中无关人员严禁入内；

4.3.15维修中做好故障状态和故障处理记录工作。

4.4运行管理制度

4.4.1轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为；

4.4.2电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。特殊情况下，须请示公司经理；

4.4.3非特殊情况下不允许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢；

4.4.4电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁；

4.4.5厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。电梯运行中严禁依靠轿厢门；进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留。避免电梯超载运行；

4.4.6电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态；

4.4.7电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门；

4.4.8电梯钥匙必须由维修部和保安部负责管理使用，任何单位和个人不得私自加配和使用。

4.5操作注意事项

4.5.1全自动运行

4.5.1.1进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态；

4.5.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门

厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行；

4.5.2手动运行

4.5.2.1将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态；

4.5.2.2按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行；4.5.2.3客梯以承载商场部分货物进出及公司工作人员上下大楼为主。

4.5.3安全运行程序

4.5.3.1监控中心保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯；

4.5.3.2电梯维修人员每周按照《电梯检查保养表》进行一次检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作；

4.5.3.3维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示；

4.5.3.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。

4.5.4电梯机房的管理

4.5.4.1电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作；

4.5.4.2非工作人员进入机房，须经工程主管和项目部主管批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入；

4.5.4.3保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损；

4.5.4.4 保持机房内整洁，不准堆放杂物；

4.5.4.5消防器材完备良好，机房内严禁吸烟；

4.5.4.6因电梯维修保养造成停机，应在一楼放置告示牌。

4.5.5运行异常

4.5.5.1当发生火灾时

监控中心保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯；

4.5.5.2当发生地震时

根据震前预报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行；

4.5.5.3当电梯进水时

1)底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

2)当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关

闭电梯及总电源。

3)电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

4.6维护保养

4.6.1维修保养时一般应切断电源，以免触电、卷入引轮造成人身伤亡和设备事故；

4.6.2因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机；

4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作；

4.6.4在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车；

4.6.5下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近；

4.6.6在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽；

4.6.7机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守消防工作规程，指定专人监视，事后清理火种，防止火灾发生。维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和物品；

4.6.8电梯清洁卫生职责划分

4.7电梯困人故障的救援步骤

4.7.1切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌；

4.7.2检查电梯机房内情况是否一切正常；

4.7.3机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置；

4.7.4如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：

1)用专用厅门钥匙开启厅门；

2)轿顶用人力开启轿厢门；

3)协助乘客离开轿厢；

4)重新将厅、轿门关妥。

4.7.5如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出

乘客：

1)用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部

分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭；

2)用抱闸扳手前：确保电梯总开关已切断；确保所有厅门、轿门已关好。

3)使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；

4)将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向

左或向右，以比较易扳动方向为准；

5)再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移

动，为了避免；

6)轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发

生意外；

7)慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。

4.7.6使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢；

4.7.7当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好；

4.7.8操作时尚应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。