基于新会计准则的房地产企业税收筹划研究

基于新会计准则的房地产企业税收筹划研究
基于新会计准则的房地产企业税收筹划研究

第一章绪论

1.1 选题背景及意义

税收筹划是一种筹划的费用可以税前扣除,而筹划的收益却能免税的涉税筹划活动[1]。税收筹划蕴藏着一种大智慧,体现着一种运作思维,是人类文明的智慧行为。在西方,税收筹划有着“皇冠上的明珠”之誉,几乎是家喻户晓,在中国,成功的税收筹划行为却仅属个案,但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国内企业界的共识。

房地产行业作为中国的重要经济增长点,是国民经济中不可或缺的重要组成部分。然而,被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注,国家税务总局也专门针对房地产企业的税收管理出台了多个文件,并不断地进行调整和完善。2007年,国家出台了房地产企业土地增值税要进行全面清算的相关规定[2]。2008年,国家增加了房地产企业所得税的预缴比例[3]。2009年,为了应对金融危机冲击,出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策,不仅改变了预缴方法,且降低了预缴率,项目计税毛利率也下降5个百分点。2010年春以后,各地房价纷纷上涨,为了维护楼市稳定,国家又加强了对其的税收监管:进一步明确完工产品的确认条件;进一步细化房地产开发费用扣除[4]。

房地产开发从立项、建设、销售到使用涉及十多种税,占我国现行税法体系中实体税税种的50%左右。房地产相关人士甚至认为房地产企业的销售收入将被课以最高达73%的税收[2]。可以说,房地产在我国是一个重税行业。面对国家严格的宏观调控政策和同行业对手的激烈竞争,为了实现企业的长期目标,房地产企业自然有实施纳税筹划的内在动力和外在压力。

会计是税收的基础,实际上,税收筹划就是纳税人对会计环境和税收环境的反应和适应[5],因此,新企业会计准则的变化也必然对税收和税收筹划有所反映和影响。

基于这样一个时代背景,为了减少房地产企业税收负担和经营成本,从企业的角度出发,分析我国新企业会计准则对房地产企业所涉税收及税收筹划的影响,探讨企业进行税收筹划的必要性和可行性,并在房地产会计核算业务涉及到的几个主要会计准则下进行试探性的税收筹划研究,在一定程度上,能有效地帮助房地产企业选择有益于企业纳税和节税的会计政策和操作技巧,从而为企业合理节约税收成本,实现最大化财务目标提供相应的指导和借鉴作用。同时,也希望能为房地产企业相关人员学习和领悟我国企业会计准则(2006)的新特点及对税收筹划的影响,规范企业的财务活动提供一定的指导和帮助。因此,在新企业会计准则框架下对房地产企业进行税收筹划研究具有一定的理论价值和现实意义。

1.2 国内外研究现状

国内外关于税收筹划的研究和实践活动早已有之,然而,到目前为止,学术界对企业的税收筹划只不过是一些零星的筹划方案,还没有形成一个完整的理论体系。对房地产企业的税收筹划更是散见于各个文献之中,缺乏系统性。因此,无论是在理论方面还是在实

践方面,房地产企业税收筹划都有待更进一步的研究。

1.2.1 国外税收筹划研究综述

西方国家对税收筹划的研究起步较早,其理论和实践都已经较为完善。税收筹划的思想最早于英国上议院议员汤姆林爵士在1935年“税务局长诉温斯特大公刀”一案首次提出:“任何人都有权安排自己的事业,依据法律这样做可以少缴税,为了保证从这些安排中取得利益,……,不能强迫他多纳税”[6]。该观点赢得了法律的认可,在此之后,税收筹划的行为也逐渐为社会所关注,并在二十世纪五十年代呈现出专业化发展趋势。二十世纪八十年代后,西方各国的税收制度逐步完善,税收筹划业务广泛开展,税收筹划理论也逐渐丰富起来。

对于税收筹划的定义,各国不同机构和不同学者有不相同的理解和解释。

荷兰国际文献局《国际税收辞典》中是这样定义的:税收筹划是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排,实现缴纳最低的税收[7]。该定义比汤姆林爵士的声明更具体,不仅对税收筹划作了正面命名,同时也表述了税收筹划是纳税人为少缴纳税收而对经营活动的安排实现。

印度税务专家N·J·雅萨斯威在《个人投资和税收筹划》一书中说:税收筹划是纳税人通过财务活动的安排,以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠,从而获得最大的税收利益[8]。

印度另外一个税务专家E·A·史林瓦斯在《公司税务筹划》当中提到:税收筹划是经营管理整体中的一个组成部分,……,税务己成为重要的环境因素之一,对企业既是机遇,也是威胁[9]。

美国加州W·B·梅格斯博士在与别人合著的《会计学》中指出:人们合理而又合法地安排自己的经营活动,是指缴纳尽可能最低的税收,他们使用的方法可称之为税收筹划,少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在[10]。他认为,美国联邦所得税变得如此复杂,使得为企业提供详尽的税务筹划成为了一种谋生的职业[11]。

综上所述,尽管各个机构和学者对税收筹划的定义不尽相同,但基本含义却相近。概括起来,税收筹划就是纳税人为实现税收利益及经济利益最大化目标,在遵守税法的前提下,对自身经济活动所进行的事先安排。

在此必须强调的是,遵守税法是税收筹划的基本前提,这应该与违法避税相区别开来。英国税务专家S·詹母士和C·布若斯在其合著的《税收经济学》中如是说到:会计师们强调避税的合法性,将避税称之为“税收筹划”和“税收减轻”[12]。在遵守税法的条件下,英国、美国、德国、阿根廷、巴西、日本、墨西哥、挪威等国都认可纳税人拥有进行税收筹划(包括避税)的权利[13]。美国勒尼德·汉德法官有一句名言说到:“任何人安排他的事务以使其税负尽可能的低,在选择纳税的最佳方式时,他不受约束,甚至也没有一种爱国的义务要求增加他的税负”[14]。美国大法官萨瑟兰也曾郑重宣告:“纳税人以法律许可的手段减少应纳税额,甚至避免纳税,维护他们的合法权利,这一点不容怀疑”[15]。

各国政府承认税收筹划,但也绝不会对一切税务筹划行为听之任之,事实上,它们常

常通过反避税法规的不断完善来缩小利用避税方式进行筹划的空间,对违法偷逃税行为也普遍实行重罚,这在一定程度上也确保了国家法律意图的实现[16]。

对于房地产的税收筹划,国外相关研究不算太多,其中,要算美国开展得比较早。大多数不动产业者因税盾效应的存在而大肆举债经营,从而使得1970年后期至1980年初期的不动产市场供过于求[17]。所谓“税盾”(tax shield),就是因举债而节省的税赋[18]。这其实就是美国早期的不动产税收筹划实践活动。除此之外,其实国外许多国家和地区都很重视房地产的税收,但关于房地产的税收制度的设计却普遍比较简单,且每个国家的税制设计也不尽相同,因而各国对房地产税收筹划的手段和方法有很大的差异。

1.2.2 国内税收筹划研究综述

二十世纪九十年代初期,税收筹划这一概念才被引入我国,因此,我国对税收筹划的研究起步较晚。被西方国家视为“智慈者的文明行为”的税收筹划在我国过去较长时期被人们视为神秘地带和禁区[19]。唐腾翔、唐向编著的《纳税筹划》(1994)一书将税收筹划描述为:在法律规定许可范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先安排,尽可能的取得节税的税收利益[20]。可以说,这是我国第一部介绍税收筹划的专著,它解开了税收筹划的神秘面纱,具有开创性意义。随后,关于税收筹划的专著和期刊就开始不断涌现。

税收筹划,又称税务筹划,或者纳税筹划,英语为“Tax Planning”。无论是“税收筹划”,还是“税务筹划”或“纳税筹划”,其实都无本质区别,本文采用的是“税收筹划”这一说法。“税收筹划”的概念定义在我国还没有最权威的解释,仅仅只能从研究者的专著里找到。

对于税收筹划的概念,国内学者从不同的角度有不同的理解。学者计金标在其主编的《税收筹划》中认为,税收筹划是指在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先的安排,以达到少缴税和递延缴纳税款的一系列谋划活动[21]。曾培清等指出,纳税筹划(Tax Planning)是指通过对纳税业务进行事先安排、选择和策划,在合法的前提下,以税收负担最小化为目的的经济活动,它具有合法性、策划性、经济性三个显著特点[22]。国家税务总局科研所燕亚光认为,税收筹划是纳税人在法律许可的范围内,通过经营、投资、理财等事项的事先安排和筹划,充分利用税法所提供的一切优惠,获得最大的税收利益[23]。天津财经大学盖地教授则指出,税收筹划是纳税人依据所涉及到的现行税收法规,在遵守税法、尊重税法的前提下,运用纳税人的权利,依据税法中的允许与不允许、应该与不应该,以及非不允许与非不应该的项目、内容等,对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划与对策[24]。

其实,目前国内关于税收筹划概念的理解有广义和狭义两种分法。广义的税收筹划是指一切采用合法和非违法手段进行的纳税方面的策划和有利纳税人的财务安排,主要包括非违法的避税筹划、合法的节税筹划与运用价格手段转移税负的转嫁筹划和涉税零风险。狭义的税收筹划是指企业合法的节税筹划,这种观点不允许纳税人利用税收政策法规的缺陷和漏洞来做税收筹划,即把违背国家立法意图,但又不违反税法的避税手段排除在税收

筹划的范围之外[25]。这是全国注册会计师统考教材《税法》一书所采用的观点,被我国税务机关当前所接受,这也是本文所采纳的观点。

税收筹划在我国经历了十多年的发展,近年国内关注房地产税收筹划课题的人也越来越多,比如政府税务专家,公司的财会部门,各类财经或管理院校等[26],因此,对该问题的理论研究和实务操作都取得了一定的成绩,其代表性成果主要有:

黄偏明(2002)在《房地产开发企业理税顾问》中采用分税种的结构详细讲解了房地产开发企业应当纳什么税(或费),应该纳多少税,如何计算应该纳税额,各种特殊情况处理,如何纳税申报,能享受哪些税收优惠政策,如何申报办理享受税收优惠政策的手续等内容。该书的目的是帮助大型企业管理人员、会计人员、个体工商户以及城乡个人家庭学习和掌握税法,正确履行依法纳税的义务[27]。

货志东(2002)在《房地产开发企业纳税筹划》中主要从分税种的角度在介绍税收要素的基础上对房地产企业各个环节所涉及的税收优惠政策进行纳税筹划点拨。文中对房地产企业所涉及到的营业税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税和其他税种的涉税环节进行了纳税筹划[28]。

张美中(2005)在《最优纳税方案选择——房地产开发企业》中从实务角度,以房地产开发企业所涉及到的主要税种为主线,依次介绍了房地产开发企业在营业税、所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税以及其他税种纳税方案的选择,同时,在介绍每一种税种纳税方案的选择时给出了案例,并对案例进行了点评[29]。

梁云凤(2006)的《房地产企业税收筹划》,在介绍房地产行业税收政策的基础上通过案例分析对房地产企业业务流程的税收筹划进行了探讨[30]。

刘玉章(2009)的《房地产企业财税操作技巧》,依据最新企业会计准则和税法,分税种讲解了房地产开发企业的财税处理操作技巧[31]。

以上关于房地产企业税收筹划的研究均侧重于介绍税收筹划的理论知识或就某单一税种的筹划,虽然有些辅以案例讲解来阐述税收筹划的原理方法,但实例以虚拟设计的较多,而且有些是在脱离国家的税收政策和会计准则的基础上进行的研究,只能给房地产企业带来很少的实用价值。本文试图在我国现行的税收法规政策和新企业会计准则的环境下,对房地产企业税收筹划进行研究,并就房地产企业如何进行税收筹划,以降低企业税收成本,从而使企业财务利益最大化,最终优化企业财务管理等方面来展开论述,为该行业及其相关行业提供借鉴指导。

1.3 研究目标

从税收筹划的理论依据、新企业会计准则对税收及税收筹划的影响、纳税人与税务机关/纳税人与纳税人两对税收筹划博弈三个不同角度,说明在新企业会计准则下对房地产企业进行税收筹划研究有一定的必要性和可行性。

通过分析我国新企业会计准则对税收及税收筹划的影响,运用已有的税收筹划理论和技巧,在房地产企业会计核算业务涉及到的几个主要会计准则下进行税收筹划相关问题的探讨和研究,寻找适合房地产企业日常会计核算业务的税收筹划方法和技巧,并试图通过

案例分析的结论证明本文对房地产企业税收筹划的良好效果。

1.4 拟采取的研究方法

(1)文献研究法

通过对国内外相关资料和文献的查阅和理解,对我国税收筹划,新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响以及房地产企业税收筹划三大模块的基本理论做了梳理和阐述,从而构建本论文的研究框架。

(2)博弈分析法

通过运用博弈理论,建立博弈模型的方法,对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行博弈分析,探讨房地产企业进行税收筹划的内在动力和外在压力。

(3)案例分析法

在新企业会计准则下对房地产企业进行具体的税收筹划研究是本文的主体部分。在该部分,本文通过自设案例,以税收筹划结果验证税收筹划策略的正确性和可行性。

1.5 拟解决的关键问题

(1)通过对我国新企业会计准则的学习和理解,总结出与房地产企业相关的几个主要会计准则的变化及其对房地产企业税收和税收筹划的影响。

(2)本文试图从税收筹划理论依据方面、新企业会计准则变化对房地产企业税收筹划影响方面、纳税人与征税机关/纳税人与纳税人两个不同角度进行税收筹划的博弈分析三个角度,对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行分析,探讨其内在动力和外在压力。

(3)依据新企业会计准则对税收和纳税筹划的影响,在房地产企业日常会计核算业务涉及的四个主要会计准则下进行具体的税收筹划研究,并试图采用案例分析的方式验证税收筹划的良好效果。

1.6 本论文所做的主要工作

(1)不仅从税收筹划理论依据角度和新企业会计准则变化为房地产企业带来税收筹划新空间的角度,对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行分析,本文还运用博弈理论,通过建立模型,从纳税人与纳税人/纳税人与征税机关两个不同方面的税收博弈对房地产开发企业的税收筹划的必要性和可行性分析,并得出纳什均衡解。

(2)通过对我国新企业会计准则的学习,总结出与房地产企业相关的几个重要准则对房地产企业税收及企业税务筹划影响的情况下,改变了前人从分税种筹划的角度或者经营、投资、融资的筹划角度进行研究,本文在房地产企业日常会计核算涉及到的主要会计准则下结合案例对房地产企业进行具体的税收筹划。

第二章房地产企业税收筹划基本理论研究

“税收筹划”一词来源于英文的“Tax Planning”。它在西方国家几乎是家喻户晓,然而,在现阶段的中国市场上,虽然部分企业开展了简单的税收筹划,但只不过是个案,还远谈不上普及。中国学术界和企业界对房地产企业的税收筹划更是处于摸索和学习的初级阶段,研究成果甚少,因此,可以说房地产企业税收筹划在中国仍然还是一个新生儿,具有大量的探索和研究空间。

2.1 税收筹划的基本理论

2.1.1 税收筹划的内涵及特征

税收是国家为了实现其职能,凭借其政治权利,按照税法规定的标准,无偿参与国民收入分配的一种手段,税收具有强制性、无偿性和固定性三个特征[32]。税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下,通过对经营活动的优化安排,选择最优的纳税方案,既合理又合法地减税、节税,以达到税负最小化的财务筹划活动[33]。税收筹划的定义体现了税收筹划的基本涵义特征,主要表现在:

一是筹划的受益主体是纳税人。不存在纳税义务的法人和自然人是不需要或没有必要进行税收筹划的,征税机关也不需要进行税收筹划,因此,税收筹划的受益主体是具有纳税义务的法人或自然人。本文的筹划受益主体是房地产企业。

二是筹划的前提是合法。一方面,纳税人进行税收筹划必须在国家法律的许可范围内操作,一旦超出了法律的许可范围,就要受到法律的相应制裁。另一方面,税收筹划应符合国家税法的立法意图,利用税法缺陷和漏洞达到少缴或不缴税款是避税行为,避税行为虽然不违法,但它与税法的立法意图相悖,因此,避税不是税收筹划。

三是筹划的对象是正常的营运活动。税收筹划是对自身投融资及日常经营等活动的选择调整和优化安排,因此,企业税收筹划是针对正常营运企业而言的。

四是筹划的理念融入经营管理。税收筹划是财务管理的分支,而财务管理服务于企业的经营管理,因此,税收筹划理念必须融入企业的经营管理活动之中。

五是筹划的目的是税收成本最小化。企业财务管理的目标是企业价值最大化,企业价值受多种因素的影响,税收就是其中之一。税负的高低直接影响企业的盈利状况,因此,企业税收筹划的目的就是竭力使企业纳税最小、税负最低,获得税收利益。

另外,税收筹划还有事前筹划性、系统性、时效性、技术性、收益性和风险性等特征。

2.1.2 税收筹划的分类

(1)根据税收筹划的受益主体分类

根据税收筹划的受益主体是企业还是个人,税收筹划可以分为企业税收筹划和个人税收筹划。

企业税收筹划是指以企业税收为筹划对象和受益主体,制定实现企业投资、筹资、经营活动少缴纳税收的税务计划。

个人税收筹划是指以个人税收为筹划对象和受益主体,制定实现个人投资、经营或其他活动少缴纳税收的税务计划。

(2)根据税收筹划的区域范围分类

根据税收筹划的区域范围是否跨越国境,税收筹划可以分为国内税收筹划和国际税收筹划。

国内税收筹划是指在一国范围内,为国内投资、筹资、经营或其他国内活动制定纳税方案,以达到尽可能少缴纳税款的目的。

国际税收筹划是指跨越国界,在全球范围内对跨国投资、筹资、经营或其他跨国活动制定纳税方案,以达到尽量少缴纳税款的目的。

(3)根据税收筹划的期限长短分类

根据税收筹划的期限分类,税收筹划可以分为长期税收筹划和短期税收筹划。

长期税收筹划是指为纳税人长期投资、筹资、经营活动(通常指超过一年的投资、筹资、经营活动)制定尽可能少缴纳税款的纳税计划。

短期税收筹划是指为纳税人短期投资、筹资、经营活动(通常指不超过一年的投资、筹资、经营活动)制定尽可能少缴纳税款的纳税计划。

(4)根据税收筹划的主体分类

根据税收筹划的主体是企业内部人员还是外部人员,税收筹划可以分为内部税收筹划和外部税收筹划。

内部税收筹划是指企业内部人员为企业投资、筹资、经营或其他活动制定的税务计划,其中,内部人员可以是财会部门的工作人员或者内部税收筹划专家。

外部税收筹划是指企业外部人员为企业投资、筹资经营或其他活动制定的税务计划,其中,外部人员可以是税务筹划中介机构或者外聘的税收筹划专家。

(5)根据税收筹划的表现形式分类

根据税收筹划的表现形式分类,税收筹划可以分为绝对税收筹划和相对税收筹划。

绝对税收筹划是指通过为投资、筹资、经营或其他活动制定税务计划,达到纳税人应缴纳税款的绝对数额减少的目的。

相对税收筹划是指通过为投资、筹资、经营或其他活动制定税务计划,达到纳税人应缴纳税款的绝对数额不变,但由于其他税收要素变化,使得纳税人获得了其他可以利用货币度量的经济利益,从而达到纳税人税收相对数额减少的目的。

为了直观反映税收筹划的分类情况,我们采用表格的方式表达,如表2.1所示:

表2.1 税收筹划的分类

分类标准分类项目

根据税收筹划的受益主体企业税收筹划个人税收筹划

根据税收筹划的区域范围国内税收筹划国际税收筹划

根据税收筹划的期限长短长期税收筹划短期税收筹划

根据税收筹划的筹划主体内部税收筹划外部税收筹划

根据税收筹划的表现形式绝对税收筹划相对税收筹划

本文研究的是我国房地产企业的税收筹划,目的是为了实现税收筹划的长期有效。因此,本文研究的税收筹划指的是企业税收筹划、国内税收筹划和长期税收筹划。当然,本文的税收筹划既可以给企业内部筹划人员提供参考,也可以给企业外部筹划人员提供借鉴,既涉及企业纳税的绝对数额减少,又涉及企业纳税的相对数额减少,因此,本文研究的税收筹划既包括内部税收筹划和绝对税收筹划,也包括外部税收筹划和相对税收筹划。

2.1.3 税收筹划的基本原则

虽然税收筹划被世界上大部分国家的法律所认可,但是,税收筹划行为却并不是可以随心所欲的,税收筹划行为必须遵循一定的原则,以充分实现筹划的目的,这些原则包括:(1)合法性原则

合法性原则,即不违背税收法律规定的原则。税收法律是调整和规范征纳双方税收行为的法律规范,是依法治税的准则。税收筹划具有合法性,也就是说,税收筹划必须以依法纳税为前提,它与违法偷税、漏税有着原则性的区别。如果税收筹划者采取非法手段进行所谓的税收筹划,那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了。因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循不违背税收法律规定的原则。

(2)事前筹划原则

企业要进行税收筹划,就应当在纳税义务发生之前着手安排。如果企业的投资、筹资、经营等经济行为已经发生,纳税义务已经确定之后,再去采取各种手段减轻税负,即使能够达到减轻税负的目的,也已经不是税收筹划了。

(3)成本效益原则

税收筹划固然可以产生减轻税收负担的效果,但是,为了实施税收筹划企业也需要增加相应的各项支出,就是所谓的税收筹划的成本。既然税收筹划有成本,那么,我们在进行税收筹划之前就应该充分分析税收筹划净收益(税收筹划的税收利益减去税收筹划成本)是否为正值,如果税收筹划净收益为正,那么税收筹划方案可取,如果为负值或为零,则不需要或没必要进行税收筹划。我们的目标是增加企业财富,所以,在税收筹划过程中,筹划者要进行多种筹划方案的效益比较,选择筹划效益值最大的方案。

2.1.4 税收筹划与其他节税行为的区别

虽然税收筹划与偷税、避税和节税都能使纳税人达到减轻税负的目的,但是它们各自有着不同的内涵和特征,税收筹划与他们有着本质的区别。

(1)税收筹划与偷税的区别

税收筹划的定义前文已经提及,我们强调它的一个重要特征就是合法性。然而,偷税是纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,在账簿上多列支出、不列或少列收入,或者进行虚假的纳税申报的手段,从而达到不缴或少缴应纳税款目的的行为[25]。偷税是法律所不容许的非法行为,它具有非法性特征。因此,从定义和特征上判断,税收筹划与偷税之间有合法性与非法性的本质区别。

另外,前文谈及税收筹划的特征时,我们还强调税收筹划具有明显的事前筹划性的特点,而偷税是在应税行为发生以后所进行的,具有明显的事后性特征。举个例来说,产品

实现销售之前,企业筹划不同税收负担的销售方式,该行为是税收筹划,是合法的;企业实现销售之后,纳税义务已经发生,这时再采取某种手段减少纳税,则是偷税行为,是非法的。因此,这个特征也表明税收筹划行为与偷税行为存在显著区别。

(2)税收筹划与避税的区别

符合国家立法意图,遵循国家政策导向是税收筹划合法性的一个重要方面,因此,税收筹划被各国政府所默认或鼓励。避税与税收筹划的主要区别就在于避税行为不符合国家税收立法意图和政策导向,它是利用国家立法的不足或缺陷,人为安排改变应税事实从而实现少缴税或不缴税的行为[34]。避税虽然具有非违法性,但它违背立法意图,是各国政府所不允许或不支持的。所以,为了防止纳税人通过钻税法漏洞达到节税目的,各国政府纷纷采取防范和补网措施进行反避税行为。

应当说明的是,虽然在理论上避税与税收筹划有一定的区别,但在实践中,两者往往难以完全划分清楚。从纳税人权利的角度来看,只要不违背税法规定所作出的选择,都不能认定是非法行为。所以在税收筹划实施中,也有人把避税作为税收筹划的一种方式。

(3)税收筹划与节税的区别

税收筹划与节税都是在遵从税法前提下纳税人对生产、经营、投资、理财活动的纳税方案的一种安排,主要区别在于其筹划目的不同,节税以减少税收支出和减轻税负为最终目的,而税收筹划则以减轻税负和企业税后利润最大化为最终目标[35]。从这个意义上来看,可以说节税是税收筹划的低级阶段。在税收筹划中要运用包括节税在内的许多方法,但并非局限于此。高水平的税收筹划不仅要实现节税目标,更要追求企业税后利润最大化目标的转变,反映了纳税人现代理财观念不断增强的发展过程和趋势。

2.2 房地产企业税收筹划的基本理论

2.2.1 房地产企业涉及的税种分析

房地产行业是国民经济活动中的具有综合性的行业,而房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织[36]。

目前,我国在房地产开发、转让、保有、出租等诸多环节分别征收土地增值税、营业税、城市维护建设税及其教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等十多种税,房地产涉及的主要税种如表2.2所示:

表2.2房地产企业涉及的主要税种

征税环节主要税种计税依据税率

房地产开发

营业税(建筑业)

城市维护建设税及教育费附加

印花税

耕地占用税

企业所得税

个人所得税

建筑安装收入

实际缴纳的营业税额

交易合同金额

耕地面积

企业应税所得额

个人应税所得额

3%

7%/5%/1%、3%

0.05%(产权书据)或0.03%(建筑)

1-10元/平方米

25%

九级超额累进税率

2.2.2 房地产企业的财税特征分析

与其他行业的企业相比,房地产企业涉及的税种较多,税负较重,主要财税特征如下:

(1)房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理

房地产企业的主要开发经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售等,其经营内容广泛,经营业务多元,投资主体复杂,多样化的经营活动需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。

(2)房地产企业资金筹集多元性、现金流转复杂化

房地产企业筹集资金的主要渠道包括预收购房定金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、其他经济实体联合开发的投资、通过资本市场发行股票筹集资本等等,资金筹集方式多样,现金流转复杂。

(3)房地产企业成本、费用结构复杂

房地产企业开发成本主要有征地拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。房地产企业的经营成本主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。与其他行业企业一样,房地产企业还涉及各种期间费用,比如管理费用、财务费用和销售费用。由此可见,房地产企业涉及的成本费用结构特别复杂。

(4)房地产企业经营周期长,会计核算方法对损益的影响直接而明显

我国商品房的平均经营周期约为4年[37],房地产开发周期长这一特点决定了企业会计核算的跨期摊配较为常见,收入、成本的确认和摊销直接影响着各期损益的计量。

2.2.3 房地产企业税收筹划定义及特征

基于第一节对税收筹划的定义及其特征分析,我们可以给房地产企业的税收筹划下一个完整的定义:以房地产企业为纳税主体,在遵守税法、尊重税法的前提下,事前选择税收筹划技术处理自己的经营、投资、理财等活动,从而实现企业税收利益最大化的目标。房地产企业税收筹划的特征主要表现在以下几个方面: 房地产转让 营业税(转让不动产)

城市维护建设税及教育费附加

土地增值税

契税

印花税

城镇土地使用税

个人所得税

销售收入 同上 增值额 交易合同价款 产权转移书据所载金额 土地面积 个人应税所得额 5% 同上 四级超率累进税率 3%-5% 0.05% 0.6-30元/平方米 九级超额累进税率 房地产保有

房产税

城镇土地使用税

房产余值 同上 1.2% 同上 房地产出租 房产税

营业税及其附加

城镇土地使用税

印花税 租金收入 同上 同上 租赁合同所载金额 12%或4% 同上 同上 0.1%

(1)税收筹划难度大。由于房地产涉及税种多,计算难度大,因此,房地产业税收筹划难度也较大。

(2)税收筹划空间广。由于房地产业税收负担较重,税收优惠与加强征管并行,税负差异巨大,因此,房地产业税收筹划空间十分广阔。

(3)税收筹划时效性强。由于房地产业宏观调控频繁,税收政策变动较快,因此,税收筹划具有较强的时效性。

2.2.4 房地产企业税收筹划技术

房地产企业由于业务范围广,经营活动复杂,因此,采用的筹划技术也是多种多样,根据其行业特点和经营业务,对其采用的筹划技术可以归纳如下:

(1)税基筹划技术

房地产开发占用资金量大,需要不断筹措资金才能维持其开发能力,而资金筹集中的税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式,可以利用利息抵税效应减低税负,而发行股票筹资则属于权益资金模式,只能按税后利润分配,不能有效降低税基。

(2)收入实现技术

主营业务收入的筹划,其切入点是运用实现技术,合理控制和确认收入的实现,减低税负。对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

(3)费用摊销技术

房地产项目的开发周期长,通常是跨年度经营,税收筹划人员应该充分考虑相关费用的会计处理问题,比如借款费用的资本化或费用化问题;突破业务招待费等费用的税前列支限额的限制,及时确认能够当期扣除的损失等等,都是运用摊销技术的重要筹划内容。

(4)转化技术

房地产开发企业除了自行独立开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式,转化技术对于房地产开发企业来说,其效果非常显著。

(5)规避平台筹划技术

土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显的税率跳跃临界点。对此,可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税,其关键性的操作就是控制增值率,可以通过对价格和扣除额的调节来实现。

(6)选择投资项目的筹划技术

对于房地产企业来说,最好的筹划就是要选择好投资项目。对于一块地,企业是选择自行开发、合作开发还是直接转让,在做决定之前,应先对投资项目的可行性进行一个整体的筹划。特别是企业财务应对投资项目的收入、成本、利润、税收、回收期等因素作出准确预期和筹划。如果筹划方案的收入和成本已经相同,税收就可能成了投资方案是否可

取的关键性因素。因此,企业应该通过事前筹划来选择最优的投资方案。

2.3 本章小结

本章主要是对税收筹划及房地产企业税收筹划的基本理论进行了阐述,目的是为下面章节的论述和分析提供理论依据。根据不同的分类标准,本文总结了税收筹划的五种不同的分类,但每种税收筹划都应坚持合法性、事前筹划性和成本效益这三大原则。偷税、避税和节税行为与税收筹划,看似都能达到减轻税负的目的,但他们有着不同的内涵和特征,本文分析了他们之间的内在区别。房地产企业业务多元,涉及税种多样,成本费用计算复杂,税收筹划难度较大,但复杂的财税特征中存在着广阔的税收筹划空间,本文在房地产企业财税特征分析的基础上,总结了房地产企业税收筹划的六大筹划技术和方法,为后续的税收筹划的开展作了较为充分的理论准备。

第三章房地产企业税收筹划的必要性和可行性分析

对于房地产税收筹划的必要性和可行性分析,国内外部分著作也多有谈及,但他们大多都是从房地产企业面临的宏观环境和微观条件方面进行的理论分析和研究,说服力有限。本文试图从税收筹划的理论依据角度、新会计准则对税收及税收筹划的影响角度、以及从纳税人与征税机关/纳税人与纳税人税收筹划博弈的角度,分别说明房地产企业税收筹划的必要性和可行性。

3.1 从税收筹划理论依据角度分析

3.1.1 税收效应理论

经济学理论中的收入效应和替代效应也可以运用在税收上,它们是税收对纳税主体产生的两大基本效应。所谓税收收入效应是指由于课税或增税使纳税主体的收入发生变化,改变总体收入水平,使纳税主体境况变坏的效应。税收收入效应的大小由纳税主体的缴纳的税金与其总收入之比例,即平均税率所决定。平均税率高,税收负担重,则对纳税主体的收入效应大;反之,则产生的收入效应小。所谓税收替代效应是指由于政府实行差别税收优待,使某种商品或劳务与另一种商品或劳务之间的相对价格发生变化,导致人们改变对各种商品或劳务的选择,用一种不征税或少征税的商品或劳务来代替征税的或税负重的商品或劳务。替代效应由税收的边际效率或边际税负所决定,边际税率越高,替代效应越大,反之则越小[38]。

税收收入效应和替代效应理论表明,政府课税应有一个合理的限度,必须兼顾财政需要和纳税主体的利益,纳税主体在依法纳税的前提下,对投资、经营等活动筹划和安排,取得的任何经济利益,包括节税收益,都应当受到法律的承认和保护。

3.1.2 税收调节理论

税收调节理论是指政府利用税收调节经济的理论[39]。税收调节理论表明,只要税收存在,就必然对经济产生一定影响,这种影响来源于纳税主体对课税的回应,它实质上是政府通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向的影响,实现一定的社会、经济目标。

对于纳税主体而言,既然外在的税收环境存在利益差别,不从中作出抉择显然是不明智的。就征税主体而言,运用税收调节经济旨在通过纳税主体对税收利益的追逐实现调控目标。而纳税主体唯一被法律认可的追逐税收利益的途径就是税收筹划,因此,税收筹划不仅对纳税主体是必要的,它本身与税收政策导向的一致性表明它对实现国家税收调节目标同样也是必要的。

3.1.3 公共商品价格理论

如果我们把政府看成是公共商品的提供者(卖方),而纳税人是公共商品的消费者(买方),那么,公共商品的价格就是税收,这就是“税收是公共商品价格”理论的原理[40]。为了获得公共商品最优的性价比,消费者总是试图以尽可能低的价格来购买该商品,表现

在纳税上,即纳税人总是尽可能减少自己要支付的公共商品价格(即税收)来实现其税收利益最大化的目的。因此,纳税人的税收筹划活动就有其产生的因果必然。

3.1.4 税收法定原则理论

本文一直强调税收筹划应建立在不违背税收法律规定原则的基础之上,同时,根据税收法定原则,税务机关对纳税人的税收筹划活动或税收违法活动的判断与认定,都只能以现行税收法律、行政法规为依据,只要不违背现行税收法律、行政法规,纳税人的纳税筹划方案的选择都应当是允许的,从这个意义上说,税收筹划也是可行的。

3.1.5 企业契约理论

企业契约理论认为,企业与各方面的利益关系是一个契约关系,企业是一系列契约的有机组合。企业契约理论之所以成为税收筹划的理论依据之一,是因为企业与股东的契约关系的特殊性,这种特殊性决定了税收筹划是维护股东利益的客观要求。股东为了自身的利益最大化,客观上要求企业科学理财、进行税收筹划来减轻税收负担,增加税后利润,并且需要通过税收筹划谋求企业可持续发展,实现价值最大化,从而能长期从企业税后利润中获取更多的份额,实现剩余索取权,这是理所当然的事情。从这一理论出发,企业税收筹划也是维护股东利益的必然要求。

基于上述分析,房地产企业在不违背国家税收法律及法规具体内容的基础上,事先通过对自身投资、筹资及经营等活动的优化安排和对多种纳税方案的优化选择,就可以实现税收利益最大化的愿望。这样,不仅是在行使纳税人的正当权益,而且符合国家税收的立法意图和宗旨,并且还可以推动国家税收法治的进程,达到了多赢的效果。因此,从税收筹划的理论依据角度分析,房地产企业开展税收筹划有一定的必要性和可行性。

3.2 从新会计准则对税收影响的角度分析

为了提高会计信息的质量,2006年2月,财政部发布了新企业会计准则。基本准则于2007年1月1日起在所有企业全面执行,而38项具体会计准则于2007年1月1日率先在上市公司范围内实施。新会计准则的颁布和实施标志着适应市场经济发展要求,与国际惯例趋同的中国会计准则体系的正式建立,是我国会计界的一次划时代发展。

时至今日,新企业会计准则的实施已三年有余,其对各行各业的影响已经出现端倪。其影响不仅在于企业财务报告、风险管理、经营策略、管理控制方面,它对企业税收及税收筹划等领域也产生了深远的影响,本节从新会计准则对税收及税收筹划的影响角度对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行分析。

3.2.1 房地产企业会计核算和处理涉及的主要会计准则

我国房地产企业面临着复杂的宏微观市场环境,新会计准则的颁布和实施对房地产企业也产生了重大的影响。与房地产企业相关的会计准则主要有:

(1)《企业会计准则第1号—存货》

《企业会计准则第1号—存货》(后简称《存货》)取消了存货发出计价的后进先出法,从理论上讲,企业从后进先出法转向其他发出计价方法(如先进先出法、加权平均法等)

时,会造成企业毛利的波动,而且,如果在一个通货膨胀的市场环境下采用后进先出法还可以减低税收。由于房地产企业建设周期较长,因此,限制后进先出法将在较大程度上影响其当期损益,防止房地产企业操纵利润和税金。

(2)《企业会计准则第3号—投资性房地产》

《企业会计准则第3号—投资性房地产》(后简称《投资性房地产》)是新企业会计准则体系增加的一项新准则,虽然它并非是专门针对房地产企业做出的规范,但它却与房地产行业直接相关,对我国房地产行业的影响十分巨大。该准则首先对投资性房地产进行了准确界定,即指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产[41],这有助于企业对持有的房地产进行科学分类。该准则的另一个特点则是引入了公允价值模式计量,规范了投资性房地产的确认、计量和披露。制定这个准则的目的,也是为了适应当前房地产投资的发展,客观公允地计量和反映企业管理层受托责任的履行情况,及时检验管理层作出持有和继续持有投资性房地产决策的适当性。

与国际财务报告准则相比,我国的投资性房地产准则对所采用的计量属性进行了严格的规定,如果没有确凿证据表明其公允价值能够持续的可靠的取得,则只能仍然采用历史成本计量,不得采用公允价值对投资性房地产进行计量。而且,新准则规定采用公允价值计量的投资性房地产不再计提折旧或进行摊销,这项规定可能会增加企业的所得税负担。

(3)《企业会计准则第4号—固定资产》

《企业会计准则第4号—固定资产》(后简称《固定资产》)是规范固定资产的确认、计量和相关信息的披露和管理。固定资产是企业重要的生产力要素之一,对房地产企业而言,房产自身就是特殊的固定资产,其结构、状况、管理水平都直接影响着房地产企业的竞争力。因此,固定资产准则对房地产企业的相关性大,同时,固定资产折旧方法,折旧年限的选择会对房地产的税收有重大影响。

(4)《企业会计准则第8号—资产减值》

新准则《企业会计准则第8号—资产减值》(后简称《资产减值》)规定,对已计提减值准备的长期资产价值又得以恢复的,一律不得再转回。新准则还对计提减值准备的范围有所扩大,比如投资性房地产、建造合同等都在提取减值准备的范围之内。该准则避免了房地产企业提取秘密准备,在以后年度突击转回的可能性,限制了房地产企业利润调节行为,从而可能会在较大程度上影响其当期业绩,使之在计提减值准备时更加谨慎小心。

(5)《企业会计准则第12号—债务重组》

旧的债务重组准则规定,债务人获得的债权人的让步不得作为债务重组利得,而是把它计入“资本公积”。新准则《企业会计准则第12号—债务重组》(后简称《债务重组》)规定,凡是债务人获得的债权人给予的让步,一律作为重组收益计入“营业外收入”,这项规定直接影响了企业的当期损益,进而影响了企业的税收。

新准则在债务重组的定义中,还增加了只有在“债务人发生财务困境的情况下”才可以对债务的让步按照新准则确认为债务重组收益。对于无力偿还债务的房地产企业而言,一旦获得债务豁免,其重组年度的利润将有所提高。

(6)《企业会计准则第14号—收入》

《企业会计准则第14号—收入》(后简称《收入》)规定,销售商品收入同时应满足以下5个条件才能予以确认:一是商品所有权上的主要风险和报酬已经转移给购货方;二是企业既没有保留通常与所有权相关的基础管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;三是收入的金额能够可靠计量,四是相关的经济利益很可能流入企业;最后是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量[41]。

房地产的单位价值一般较大,买方市场通常很难一次性付清房款,因此房地产企业只能通过分期收款的方式销售房产。然而,房产开发周期长,而且需要大量资金,为了解决资金不足问题,房地产商又会采用预收房屋定金的方式销售房产。收入准则规定,不动产的所有权发生了实质性转移,卖方才能确认收入。在预售房方式下,房产商只与客户签订购房合同,但并没有办理产权转移手续,因此,不能满足收入确认条件,房地产企业暂无纳税义务,然而,税法要求房地产企业的预售收入应在预收当天确认为营业税纳税义务。另外,投资性房地产准则对房地产的类型进行了详细划分,而收入准则要求企业针对不同的房地产类型进行分类确认收入,因此,准则规定增加了企业会计业务核算的工作量。

(7)《企业会计准则第15号—建造合同》

《企业会计准则第15号—建造合同》(后简称《建造合同》)是用于那些特定企业(即建造承包商)建造合同的确认、计量和相关信息的披露[41],其主要规范的是代建房地产的行为。与投资性房地产准则一样,该准则也与房地产企业有直接相关性,对房地产企业带来了较大的影响。虽然新准则与原准则的差异不大,但对房地产企业发挥着重要作用,是我们要强调的重要准则之一。

(8)《企业会计准则第17号—借款费用》

旧的借款费用准则规定,只有与构建固定资产相关的专门借款所产生的借款费用,在符合规定的资本化条件的情况下,才可以予以资本化;新准则《企业会计准则第17号—借款费用》(后简称《借款费用》)扩大了借款费用资本化的对象和范围,对企业予以资本化的借款费用,不再限定于由专门借款产生,一般借款也应当资本化,体现了与国际财务报告准则的趋同。对于投资性房地产而言,达到“允许需要经过相当长时间的生产活动才能达到可销售状态或预定使用状态”这个条件,所占用的借款费用是可以予以资本化的。

(9)《企业会计准则第21号—租赁》

租赁是指在约定的期间内,出租人将财产使用权转让给承租人,以获得租金的协议[41]。租赁分为融资租赁和经营租赁两种租赁方式,不同的租赁方式的会计核算和纳税处理是有差异的。房地产主要经营房地产的开发,销售和投资业务,但是出于经营多样化的考虑,部分房地产企业同时也经营房屋租赁业务。《企业会计准则第21号—租赁》(后简称《租赁》)就是用于规范租赁资产的确认、计量和管理的准则,在该准则下对租赁业务的税收筹划,对减轻房地产企业税收负担具有重要意义。

3.2.2 新会计准则对房地产企业税收的影响

会计是税收的基础,新会计准则的变化也必然对税收有所反映和影响。新会计准则对

企业税收的影响主要表现在下面五个方面:

(1)会计政策选择的税收倾向

新会计准则给出了很多会计政策,比如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择、固定资产不同的折旧方法、减值准备的处理等。当执行新准则时,对于所采用的会计政策,企业就有一种税收选择倾向,即哪一项会计政策对纳税有好处,可以节约税金,企业就会采用哪项会计政策。所以,从这个意义上讲,企业会在条件限制之下进行会计政策的选择。当然,企业不能选取国家政策规定之外的一些会计方法。

(2)计量基础的多样化

计量属性是指所予计量的某一要素的特性方面[41]。从会计的角度看,计量属性反映的是会计要素金额的确定基础,企业应当按照规定的会计计量属性进行计量,确定相关金额。新会计准则实现了计量基础的多元化,除了采用历史成本计量,还采用公允价值等计量,很显然,采用公允价值模式会对企业整个财务运作产生影响,最典型的像投资性房地产、股份支付等方面的核算。比如,对于拥有大量投资性房地产的房地产企业而言,如果使用按房产余值1.2%这种方式计征房产税,且按公允价值为计征依据,将有可能大大提升企业的房产税纳税额,进而恶化企业的现金流量。

(3)收益计量的变化

我们举个例子来说明,企业对投资性房地产进行了公允价值的后续计量之后,如果对该投资性房地产进行债务重组,由于新准则改变了旧准则将重组收入计入“资本公积”的规定,新准则将债务人获得的债权人的让步(即重组收益)计入“营业外收入”,那么就会涉及重估增加的评估收益纳税与否的改变,这也会对企业的税收产生较大影响。

(4)所得税的会计处理方法

新会计准则在所得税会计处理方面作出了很大的调整,可以说是一个翻天覆地的彻底改变,新准则规定企业所得税的会计处理要求采用国际通用做法—资产负债表法。

(5)新概念和新业务的税收影响

新会计准则给我们引入了很多新概念,比如金融工具、投资性房地产、企业年金等,这些都是我国会计上第一次提出来的。与此相对应,新准则也相应增加了许多新业务新准则,比如《投资性房地产》。新准则和新业务是新的研究领域,新业务中存在许多税收影响,这要求我们对新业务加强学习并寻找更多的税收筹划方法。

3.2.3 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

在新企业会计准则下考虑房地产企业的税收筹划,需要注意以下几个问题:

(1)会计政策的选择影响房地产企业税收筹划

一般地,企业开展税收筹划时必须考虑会计准则的相关规定。对于可选择的多种会计政策(例如固定资产折旧核算方法,投资性房地产计价基础的选择等),虽然选择时主要取决于企业自身的经营特点和管理需要,但运用不同的方法也会对企业纳税及税收筹划产生影响。因此,在会计准则中可选择的会计政策越多,税收筹划的空间也就越广阔,因为会计政策是开展税收筹划的重要工具之一。

(2)会计准则的变化引起房地产企业税收筹划的变化

新会计准则存在多项具体的变化,比如资产减值损失的确认与计量更加严格,非货币性资产交换更加注重商业实质,投资性房地产的会计处理限制较多,借款费用更真实反映企业的资金成本、信息披露更加透明等等,这些项目的具体变化在很大程度上引起了企业损益的变化,从而会影响到税收的财税操作。

(3)新会计准则下房地产企业税收筹划的空间

根据对新准则的解读和理解,我们认为,在新准则下房地产企业有下面几大税收筹划空间可以利用:

①公允价值的利用的空间。新会计准则里面讲了非常多的公允价值计量模式的问题,采用公允价值计量必然会影响到资产和负债的计量,而资产和负责的计量又必然影响到折旧、摊销和成本等损益的计算,所以,公允价值的采用必然也会影响到税金和企业财务报表。这就要求税收筹划人员去归纳整理公允价值在资产、负责等计量方面的一些变化,合理利用公允价值的税收筹划空间。

②会计政策选择空间。我们可以看到,新会计准则给了我们很多的会计方法的选择,比如存货计价方法、固定资产折旧方法等,不同的会计方法会产生不同的财务结果,所以,从这个角度来讲,会计政策选择存在着明显的税收倾向,从降低企业税负的角度去选择合理的会计政策,可以达到节税的目的。

③新业务的筹划空间。新会计准则给了我们很多新概念和新业务,比如,金融工具、投资性房地产、企业年金等。涉及到房地产企业的具有代表性的就是投资性房地产准则,在现行税收中,并未完全明确该类准则的相关税务处理,对于这些空白领域的运作,必然存在着诸多税收筹划的新空间。

基于上述分析,会计准则的变化会对房地产企业业务核算和损益产生较大影响,损益变化必然会引起纳税的计算和缴纳。收益的增加会引起相关税收的增加,成本费用的减少也会引起相关税收的增加,税收的增加意味着企业成本的增加,是企业不愿意看到的,因此,企业有必要选择税收筹划行为达到合法减轻税负的目的。新准则变化引起房地产企业纳税变化的同时,也为房地产企业税收筹划带来了广阔的筹划空间。因此,从新准则对税收及税收筹划的影响角度分析,房地产企业税收筹划也有一定的必要性和可行性

3.3 从博弈论的角度分析

3.3.1 博弈论相关概念介绍

(1)博弈论及征纳税理性假设

在不完全竞争市场中,人们之间的行为是直接影响的,所以一个人在决策时必须考虑对方的反映,这就是博弈论要研究的问题。博弈论,又称对策论,英文为game theory,博弈论分析的最根本特征就是强调当事人之间行为的相互作用和影响,它包括七大基本要素,分别是参与人、行动、信息、战略、支付(效用)、结果和均衡,其中,参与人、战略和支付是一个博弈的三个最基本的必不可少的要素[42]。

博弈论有一个基本的假设,即“理性经济人假设”,理性人是指有一个很好定义的偏

好,在面临给定的约束条件下最大化自己的偏好,即他们尽可能地追求自身经济效用的最大满足[43]。该假设反映到征纳税领域中,即是“纳税理性假设”和“征税理性假设”。具体的说,“纳税理性假设”是纳税人在特定的税收环境(税收法律、政策法规等)下最大限度地实现投入(税收成本)最小化和产出(税后效益)最大化的均衡;而“征税理性假设”是指征税机关通过制度安排最大限度地实现征税成本最小化和税收收入最大化的均衡[44]。征纳税理性是驱动征税机关和纳税人精简征纳税业务成本的一种自主意识,然而,在现实经济生活中,由于存在信息的不完全性和不对称性特征,经济人与经济人之间不可能是绝对地追求自身利益,他们只能是根据具体条件权衡各种利弊选择行动方案。该事实反映到征纳税过程中,就是说,由于环境的不确定性,征纳税各方在做决策时,不是完全理性的,而是有限理性。对他们来说,选择的结果可能是“次优”,而不是“最佳”。因此,在本文中,我们将征纳税双方都假定为有限理性的经济人,即征纳税双方都是在权衡所面临的利害关系的基础上,采取可能的手段努力地实现各自的风险最小化和收益最大化。

(2)博弈的划分

在经济学中,我们可以从两个角度对博弈进行划分。第一个角度是从参与人行动的先后顺序划分,博弈论可以分为静态博弈(static game)和动态博弈(dynamic game),静态博弈是指博弈中参与人同时选择行动,或虽非同时但后行动者并不知道先行动者采取了什么具体行动;动态博弈是指参与人的行动分有先后,而且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。第二个角度是从参与人对有关其他参与人的特征、战略空间及支付函数的知识划分,博弈论可以分为完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息是指每一个参与人对所有其他参与人的特征、战略空间及支付函数有准确的知识,否则就是不完全信息。将前面两种划分角度结合起来,博弈就可以有完全信息静态博弈、完全信息动态博弈、不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈四种不同类型[42]。

博弈论就是研究决策主体的行为发生直接相互作用的决策以及这种决策的均衡问题[45],因此,博弈分析的目的就是预测博弈的均衡结果。与上述四类博弈相对应的均衡理论分别是:纳什均衡、子博弈精炼纳什均衡、贝叶斯纳什均衡、精炼贝叶斯纳什均衡。本文将对纳税人与税务机关之间和纳税人与纳税人之间的税收筹划博弈进行分析,博弈中信息是完全的,参与人彼此之间有充分的了解,相互知道对方的行为特征和可能的选择,他们同时选择自己的行动且只选择一次,所以本文研究的博弈模型符合了完全信息静态博弈的特征,存在纳什均衡的解。

(3)纳什均衡和占优均衡

纳什均衡是完全信息静态博弈解的一般概念,它是指博弈中可能的一个战略均衡状态:在没有外在强制的情况下,没有任何一个参与人有积极性不去行使这个战略,也即是对任何一个参与人来说,行使战略带来的效果都大于不执行战略的效用。这时这种均衡是可以自动实施的,它就构成一个纳什均衡[42]。在一些特殊的博弈中,一个参与人的最优战略可能并不依赖于其他参与人的战略选择,就是说,不论其他参与人选择什么战略,他的最优战略是唯一的,这样的最优战略被称为“占优均衡战略”[46]。占优均衡只要求博弈中

的每一个参与人是理性的,但并不要求每一个参与人知道其他参与人是理性的。

在本节中,我们将从纳税人与税务机关、纳税人与纳税人两个税收博弈对房地产企业税收筹划进行必要性和可行性分析,并力图求出各自的纳税均衡解。

3.3.2 纳税人与征税机关之间的税收筹划博弈

(1)基本假设

①税收筹划的对弈者包括征税机关和作为纳税人的房地产企业。

②税收筹划行动是税收筹划对弈者在参与税收分配过程中采取的决策变量的集合。比如纳税人在纳税过程中可能实施“不筹划”、“非法筹划”或者“合法筹划”三种行动,税务机关在征税过程中可能执行“检查”与“不检查”两种行动。

③税收筹划策略是税务机关和纳税人双方所采取的行动规则。

④税收筹划信息是有关税收方面和理财方面的知识,比如税收法律法规,财务管理等知识。

⑤税收筹划支付是征纳双方的预期所得,通常用具体的数值来表示。在本文中,纳税人因税收筹划获得的税收减少的收益为Q,纳税人实施合法筹划行为的筹划成本为C1,实施非法筹划行为预期支付罚款为D(隐性成本),实施非法筹划行为其他需支付的成本为C2。税务机关实施检查的成本为C0。税收筹划时,不仅要考虑节减税收,而且要考虑为之所付出的代价,只有当筹划方案的所得大于支出时,该项税收筹划才是合理的和可行的。因此我们假设,Q大于C1,Q大于C2,为了后续的计算有意义,我们假设合法筹划成本C1大于非法筹划扣除罚款的其他成本C2。

⑥税收筹划的结果是征纳双方因筹划而达到的效果,如纳税人通过筹划达到迟纳税或少纳税的结果。

(2)博弈模型的建立与分析

在纳税人与税务机关之间的博弈过程中,本文以纳税人筹划与不筹划w0,纳税人筹划行为的合法性与非法性w1,税务机关检查与不检查行为w2、w3,w4五个决策结点,构建

图3.1 博弈模型

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费966.3万元,前期工程费1528.037万元,基础设施费2468.498万元,公共配套设施费162.21万元,建筑安装成本32499.567 万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为2.15万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元,前期工程费506.4万元,基础设施费1464.94万元,公共配套设施费96.27万元,建筑安装成本12,530.12 万元,土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 (一)商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入: 30599×2.15=65787.85(万) (1)店铺收入的营业税: 65787.85×5%=3289.393(万) (2)店铺收入的城市维护建设税及其附加: 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 (3)印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:65787.85×0.05%=32.894(万元)(4)店铺收入的土地增值税计算: ①店铺总收入: 30599×2.15=65787.85(万) ②税法规定的扣除项目: 设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本: 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=(15353.23+W)万元。 加计扣除成本为(15353.23+W+15000)×20%=(6070.646+0.2W)万元。 扣除额为:15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+(6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y)(万元)(由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”,在计算土地增值税时,不需要进行扣除) ③增值额: 65787.85-( ④增值率: (25745.642-1.2W-Y)÷(40042.208+1.2W+Y) =N(假设为N)。 由于25745.642÷40042.208=64.3%,在W和Y不知道的情况下,则N的增值率的最

新会计准则常用会计科目表(详细整理)

一、资产类 1001 库存现金 借方登记企业增加的库存现金额,贷方登记企业减少的库存现金额,期末借方余额, 反映企业持有的库存现金余额。 1002 银行存款企业存入银行或者其他金融机构的各种款项。银行汇票存款、银行本票存款、信用卡 存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等,科目核算。 借方登记银行存款的增加额,贷方登记银行存款的减少额。期末借方余额,反映企业 存在银行或者其他金融机构的各种款项。 1012 其他货币资金企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。期末借方余额,反映企业持有的其他货币资金。1101 交易性金融资产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的 公允价值。企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产,也在本科目核算。期末借方余额,反映企业持有的交易性金融资产的 公允价值。 资产负债表日公允价值>账面余额(调增账面余额): 借:交易性金融资产—公允价值变动(金额为账面价值与公允价值的差额) 贷:公允价值变动损益 资产负债表日公允价值<账面余额(调减账面余额): 借:公允价值变动损益 贷:交易性金融资产—公允价值变动(金额为账面价值与公允价值的差额)1121 应收票据企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票,包括银行承兑汇票、商业承兑汇票。 期末借方余额,放映企业持有的商业汇票的票面金额。 1122 应收账款企业因销售商品、提供劳务等经营活动而应该收取的款项。因销售商品、提供劳务等而采用递延方式收取合同或者协议价款、实质上具有融资性质的,在“长期应收款” 科目核算。借方登记应收账款的发生额(增加额),贷方登记应收账款的收回及确认 的坏账损失,期末借方余额,反映企业尚未收回的应收账款;期末贷方余额,放映企 业预收的账款。 1123 预付账款企业按照合同规定预付的款项。预付款项情况不多的,也可以不设置本科目,将预付的款项直接计入“应付账款”科目。企业进行在建工程而预付的工程价款,也在本科

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略 房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环,有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,抓住一些税务筹划机会,更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 一、立项环节 很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。(实务中,不同的地区操作有区别,要具体向当地地税部门了解清楚) 企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。 二、融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大,根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额,超出规定标准的利息可能不得税前扣除;同时,根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。 企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。 如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划,而不是事后的补救,以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负:房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划(增加扣除项目金额法): 签订工程合同时:尽量争取“甲方供材”,既可以保证项目质量,又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本(避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重)。“甲供材料”有两种流程:如下图: 模式一:合同内甲供(即甲控) 在签订工程合同内注明,乙方委托甲方代购材料,销货方将发票开具给乙方(建筑安装企业),并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料,乙方将甲代购材料应全额计入工程造价,一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明,建筑材料由甲方提供,销货方将材料发票开 具给甲方,甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力,

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预(销)售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划(收入分散法): 为了缓解资金压力,未取得《商品房预售许可证》的情况下,可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项,以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”,不是按照合同约定收取的,仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的,它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划(收入分散法): 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营,在合理范围内分出一部分收入,这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加(分出收入部分对应的5%土地增值税可节省;

2020房地产开发企业会计核算制度

房地产开发企业 会计核算制度 第一章总则 第一条为了规范XX地产开发集团公司(下称“XX公司”)的会计核算政策,真实、完整地提供会计信息,根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》,结合公司实际情况,制定本制度。 第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外,本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”,公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。 第三条 XX公司及子公司应设置会计机构,或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工,实行岗位责任制度。 第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算,要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定,填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。 第五条公司会计核算应当划分会计期间,分期结算账目和编制财务会计报告。

第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。 第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证,并要经过有关人员审核。 第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。 第十条公司以权责发生制为核算原则,以历史成本为资产计价基础。 第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则,不得随意变更。如需变更的,应经公司董事会批准,并在变更年度的会计报表附注中加以说明。 第二章资产的核算 第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。 第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。 第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。 公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款,应分别按人民币和外币进行明细核算。

企业会计准则和会计制度基本知识

一、 企业会计准则 现行的企业会计准则(2006)体系由三个层次组成: 1、企业会计准则——基本准则。由财政部颁布(中华人民共和国财政部令第33号2006年2月15日),属于财政部部门规章,自2007年1月1日起施行。 2、企业会计准则——具体准则。由财政部发布(财会[2006]3号2006年2月15日),属于财政部规范性文件,自2007年1月1日起在上市公司范围内施行,鼓励其他企业执行(执行具体准则的企业不再执行原准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》)。 具体准则共计38项。 3、企业会计准则——应用指南。由财政部发布(财会[2006]18号2006年10月30日),属于财政部规范性文件,自2007年1月1日起在上市公司范围内施行,鼓励其他企业执行(执行应用指南的企业不再执行原准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》、各项专业核算办法和问题解答)。 应用指南共计32项,并附录《会计科目和主要账务处理》。 对于《企业会计准则第15号——建造合同》、《企业会计准则第25号——原保险合同》、《企业会计准则第26号——再保险合同》、《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》、《企业会计准则第32号——中期财务报告》、《企业会计准则第36号——关联方披露》、《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》等6项具体准则,财政部未发布应用指南。上述基本准则、具体准则、应用指南三个方面,依次自上而下形成企业会计准则的三个层次,构成我国的企业会计准则体系(2006),并具有法律法规上效力,在规定的范围内(港、澳、台除外)强制执行。 五、企业会计制度

由财政部发布的《企业会计制度》(财会[2000]25号2008年12月28日),属于财政部规范性文件,从2001年1月1日起在股份有限公司执行,自2002年1月1日起在中外合资企业范围内实行,其他企业仍然执行分行业的会计制度。 《企业会计制度》共计十四章一百六十条,主要内容包括会计制度原则、会计记帐方法、会计科目及其使用说明、会计凭证、会计帐簿和记帐程序、会计报表格式、报送程序和编制说明、会计档案的保管和处理方法、会计制度的修订、补充权限及其他有关规定、成本核算方法等。 企业会计制度和企业会计准则的区别:《企业会计制度》和《企业会计准则》两者均属于行政规范性文件,均对会计要素的确认、计量、披露或报告等作出规定,均由财政部制定并公布,均在全国范围内实施,均属于国家统一的会计核算制度的组成部分。但会计制度是以特定行业的企业或所有的企业为对象,着重对会计科目的设置、使用和会计报表的格式及其编制加以详细规范;会计准则是以特定的经济业务(交易或事项)或特定的报表项目为对象,它详细分析各项业务或项目的特点,规定所引用概念的定义,然后以确认与计量为中心并兼顾披露,对围绕该业务或项目有可能发生的各种问题做出处理的规范。两者之间的不同之处在于: 第一、适用范围不同。具体会计准则大多只适用于股份有限公司,有些也适用于其他企业。而《企业会计制度》适用于除金融保险企业以外的所有符合条件的大、中型企业。 第二、规范目标不同。具体会计准则对会计要素的确认、计量、披露或报告方面作了原则性的规范。侧重于确认和计量,重点规范会计决策过程。而会计制度则侧重于对会计要素的记录和报告作可操作性规范,确认和计量的内容只是有机地体现在会计科目及使用说明中。即会计制度重点规范会计的行为与结果。 第三、结构体系不同。统一的会计制度自成体系,它由三个层次构成:《企业会计制度》、《金融保险企业会计制度》、《小企业会计制度》为第一层次;在此基础上,分别一般企业、金融保险企业、小企业建立各自操作性较强的有关会计科目的设置、具体账务处理和财务会计报告的编制和对外提供办

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下,纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,为纳税人带来税收利益,并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动,它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致;税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平,有利于降低企业的经营风险,有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图,鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定, “税收筹划是注册税务师的业务容之一”,从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展,税收筹划将进一步提升法律级次,更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式:一是通过国土局挂牌交易;二是合作建房;三是收购 一块土地进行项目开发;四是收购公司或者股权转让。下面,从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种(土地增值税、企业所得税)分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据,企业进行税务筹划,首先应立足于税务法规,立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中,土地增值税引人关注,原因一是税率较高,税 负重,二是筹划余地较大,可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定,有下列5种情形之一的,可以享受免征土地增值税的优惠政策: 1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁,由纳税人自行 转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的,转让到所投资、联营的企业中 的房地产,暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自 用的,暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策,我们分别策划以下方案: (一)“临界点”筹划方案: 房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大缴税越多,导致房价越高。因此,如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题,这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”:税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额(转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额)未超过扣除项目金额20 %,免征土地增值税;增值额超过扣除项 目金额20 %,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30%到60%,增值越多、税 率越高。因此,增值额成为税率的决定因素,土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额,必须从税法规定的五个扣除项目入手:取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的

新企业会计准则会计科目表完整版

新企业会计准则会计科 目表 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

“新企业会计准则”会计科目表

附:会计科目表注解 一、资产类 1001 库存现金企业的库存现金。企业有内部周转使用备用金的,可以单独设置 1002 银行存款企业存入银行或者其他金融机构的各种款项。银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外 企业存在银行或者其他金融机构的各种款项。 1012 其他货币资金企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证 保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。期末 借方余额,反映企业持有的其他货币资金。 1101 交易性金融资产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资 等交易性金融资产的公允价值。企业持有的直接指定为以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,也在本 科目核算。期末借方余额,反映企业持有的交易性金融资 产的公允价值。 1121 应收票据企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票,包括银行承兑汇票、商业承兑汇票。期末借方余额,放映企业持有的商业汇票 的票面金额。 1122 应收账款企业因销售商品、提供劳务等经营活动而应该收取的款项。因销售商品、提供劳务等而采用递延方式收取合同或者协议价款、实 质上具有融资性质的,在“长期应收款”科目核算。期末借方余 额,反映企业尚未收回的应收账款;期末贷方余额,放映企业预 收的账款。 1123 预付账款企业按照合同规定预付的款项。预付款项情况不多的,也可以不设置本科目,将预付的款项直接计入“应付账款”科目。企业进

2011年苏州会计继续教育之企业会计准则第3号——投资性房地产

企业会计准则第3号——投资性房地产 单选 1、下列各项中,不属于投资行房地产的是:持有并准备增值后转让的建筑物 2、企业取得投资性房地产发生的下列支出中,不应计入投资性房地产成本的是:业务人员差旅费 3、企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议 而暂时空置,对于该写字楼应当:继续计提折旧 4、采用公允价值模式进行后续计量时,下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是:取得该 投资性房地产时实际支付的价款 5、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中,不需要计提折旧的是:超龄使用的建筑物 6、采用公允价值模式进行后续计量的企业,对于投资性房地产的会计处理,下列说法中正确的是:不得再 转为成本模式计量 7、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产,该投资性房地产的入账价值为:转换日该房 地产的账面价值 8、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产,该投资性房地产的入账价值为:转换日 该房地产的公允价值 9、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产,实际收到的金额为70万元,投资性房地产的账面余额 为120万元,累计计提的折旧金额为60万元,计提的减价准备的金额为20万元,假设不考虑相关税费,处置该项投资性房地产的净收益为30万元 10、企业的投资性房地产采用公允价值模式计量,下列各项中,不影响当期损益的是(存货转为投资性房 地产时公允价值大于账面价值的差额)。 11、企业发生的下列投资性房地产后续支出中,一般应作为资本性支出的是(投资性房地产改建扩建支出)。 12、企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建,建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计 量,该写字楼建造完成时的入账价值是指(企业向承包单位支付的工程价款)。 13、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位,同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务,下 列说法正确的是(提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,该办公楼应确认为投资性房地产)。 14、企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日,企业购入房屋准备用于对外出租。20×8 年2月25日,与客户签订了房屋经营租赁协议,租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元,预计净残值为20万元,预计使用年限为20年,采用直线法计提折旧。20×8年度企业对该房屋应计提的折旧额为(16.5万元)。 15、企业发生的下列投资性房地产后续支出中,不能作为资本性支出的是(房屋修理支出) 16、企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产,转换日该房地产公允价值大于原账面 价值的差额,应当计入(资本公积)。 17、采用成本模式进行后续计量的企业,关于投资性房地产的会计处理,下列说法中不正确的是(不得再 转为公允价值模式计量)。 18、企业自行建造完成但尚未使用的建筑物,如果董事会或类似机构已作出正式书面决议,明确表示将其 用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化,则对该空置建筑物计提的折旧费用,应当计入(其它业务支出)。 19、某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签订了经营租赁合同。写字楼买价20000万元,另支 付相关税费150万元。在与客户签订经营租赁合同过程中,支付咨询费、律师费等10万元,差旅费2万元。该投资性房地产的入账价值为(20150万元)。 20、关于采用成本模式计量的投资性房地产的折旧,下列说法中不正确的是(当月减少的投资性房地产当 月不计提折旧)。

新会计准则与原会计准则的比较(一)

新会计准则与原会计准则的比较(一) 2006年2月15日,中华人民共和国财政部在北京发布了39项企业会计准则(以下简称“新准则”)和48项审计准则。会计准则自2007年1月1日起在上市公司施行,鼓励其他企业施行。 新会计准则的实施,有利于贯彻以人为本的科学发展观,有利于完善市场经济体制,有利于提高对外开放水平,有利于资本市场健康稳定发展,有利于解决中国市场经济地位和反倾销问题,有利于金融改革和化解金融风险问题,有利于提高中国企业的形象。 为便于学习理解和实施新会计准则,本文对16项修订后发布的具体准则与修订前的原会计准则做了对比。 新准则是对原准则的继承、发展和完善,大部分规定与原准则相同。抛开体例和文字表述等形式上的差异,两者的主要差异(并非全部差异)如下: 1.《企业会计准则第1号——存货》 ①存货发出计价 原准则:个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法和后进先出法等 新准则:个别计价法、先进先出法、加权平均法 ②借款费用 原准则:不能计入存货成本 新准则:符合条件的可以资本化 2.《企业会计准则第2号——长期股权投资》 ①规范的范围 原《投资》准则包括股权投资、债权投资且划分为长期投资和短期投资。 新准则仅规范长期股权投资,债权投资和短期股权投资纳入《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范。 ②权益法的应用范围 原准则:投资企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的,长期股权投资应采用权益法核算。 新准则:投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的,长期股权投资应采用权益法核算;投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算;投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算;短期投资和投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响,公允价值能可靠计量的长期股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定核算。 3.《企业会计准则第4号——固定资产》 ①规范的范围:新准则分离出部分固定资产由《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范。 ②新准则规定确定固定资产成本时,应当考虑弃置费用因素。 ③新准则取消了后续支出的确认原则 固定资产发生后续支出时其确认原则同初始确认固定资产的原则:该固定资产包含的经济利益很可能流入企业;该固定资产的成本能够可靠地计量。 ④利息 原准则:不考虑购买固定资产延期付款的折现和利息问题; 新准则:购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,固定资产的成本以购买价格的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额,除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予以资本化的以外,应当在信用期间计入当

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋,第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋(购物中心)的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米,商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米,三栋塔楼的可售面积为52489万平方米,土地征用及拆迁补偿费万元,前期工程费万元,基础设施费万元,公共配套设施费万元,建筑安装成本万元,土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售,可售面积预计30599平方米,对外出租商业五栋(购物中心),三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测,本项目中商业店铺的市场销售价(均价)为万/平方米,租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元,前期工程费万元,基础设施费万元,公共配套设施费万元,建筑安装成本12,万元,土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 (一)商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一:商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入:

30599×=(万) (1)店铺收入的营业税: ×5%=(万) (2)店铺收入的城市维护建设税及其附加: ×(7%+3%)=(万 (3)印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税:×%=(万元) (4)店铺收入的土地增值税计算: ①店铺总收入: 30599×=(万) ②规定的扣除项目: 设开发间接费等费用为W,店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本: 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=(+W)万元。 加计扣除成本为(+W+15000)×20%=(+)万元。

2018新会计准则常用会计科目表注释2.0

第1部分会计科目表 顺序号编号会计科目名称会计科目适用范围 一、资产类 11001库存现金 21002银行存款 31012其他货币资金 41101交易性金融资产 51121应收票据 61122应收账款 71123预付账款 81131应收股利 91132应收利息 101221其他应收款 111231坏账准备 121401材料采购计划成本法下使用131402在途物资 141403原材料 151404材料成本差异 161405库存商品 171406发出商品 181407商品进销差价 191408委托加工物资 201412包装物及低值易耗品 211411周转材料建造承包商专用221461存货跌价准备 231462合同资产 241501待摊费用 251521其他债权投资 261522其他债权投资减值准备 271523其他权益工具投资 281524长期股权投资 291525长期股权投资减值准备 301526投资性房地产 311531长期应收款 321532未实现融资收益 331601固定资产 341602累计折旧备抵科目 351603固定资产减值准备 361604在建工程 371605工程物资

第2部分会计科目注释 一、资产类 1001库存现金企业的库存现金。企业有内部周转使用备用金的,可以单独设置“备用金”科目。期末借方余额,反映企业持有的库存现金。 1002银行存款企业存入银行或者其他金融机构的各种款项。银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等,在“其他货币资金”科目核算。期末借方余额,反映企业存在银行或者其他金融机构的各种款项。 1012其他货币资金企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。期末借方余额,反映企业持有的其他货币资金。 1101交易性金融资产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值。企业持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,也在本科目核算。期末借方余额,反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。 1121应收票据企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票,包括银行承兑汇票、商业承兑汇票。期末借方余额,反映企业持有的商业汇票的票面金额。 1122应收账款企业因销售商品、提供劳务等经营活动而应该收取的款项。因销售商品、提供劳务等而采用递延方式收取合同或者协议价款、实质上具有融资性质的,在“长期应收款”

新会计准则下会计科目设置及使用说明(可编辑版)

财政部关于印发《企业会计准则――应用指南》的通知 (2006年11月版) 国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,有关中央管理企业: 根据《企业会计准则――基本准则》(中华人民共和国财政部令第33号)和《财政部关于印发〈企业会计准则第1号――存货〉等38项具体准则的通知》(财会[2006]3号),财政部制定了《企业会计准则――应用指南》,现予印发,自2007年1月1日起在上市公司内施行,鼓励其他企业执行。执行《企业会计准则――基本准则》的企业,不再执行现行准则、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、各项专业核算办法和问题解答。执行中有何问题,请及时反馈财政部。 新会计准则下会计科目设置和主要账务处理 一、会计科目 会计科目和主要账务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定,涵盖了各类企业的交易或者事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下,可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项,可不设置相关会计科目。对于明细科目,企业可以比照本附录中的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考,企业可结合实际情况自行确定会计科目编号 序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称 一、资产类80 2202 应付账款 1 1001 库存现金81 2203 预收账款 2 1002 银行存款82 2211 应付职工薪酬 3 1003 存放中央银行款项83 2221 应交税费 4 1011 存放同业84 2231 应付利息 5 1012 其他货币资金85 2232 应付股利 6 1021 结算备付金86 2241 其他应付款 7 1031 存出保证金87 2251 应付保单红利 8 1101 交易性金融资产88 2261 应付分保账款 9 1111 买入返售金融资产89 2311 代理买卖证券款 10 1121 应收票据90 2312 代理承销证券款 11 1122 应收账款91 2313 代理兑付证券款

房地产企业会计制度

地产开发企业会计制度 1993年1月7日财政部(93)财会字第02号文件发布* 目录 一、总说明 二、会计科目 (一)会计科目表 (二)会计科目使用说明 三、会计报表 (一)会计报表种类和格式 (二)会计报表编制说明 附录:主要会计事项分录举例 一、总说明 (一)为了规范房地产开发企业的会计核算,便于贯彻执行《企业会计准则》,特制定本制度。 (二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。 (三)企业应按本制度的规定,设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总,以及对外提供统一的会计报表的前提下,可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号,以便于编制会计凭证,登记账簿,查阅账目,实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号,供增设会计科目之用。 企业在填制会计凭证、登记帐簿时,应填制会计科目的名称,或同时填列会计科目的名称和编号,不应只填列会计科目编号,不填列会计科目名称。 (四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明,由本制度规定;企业内部管理需要的会计报表,由企业自行规定。 企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。 月份会计报表应于月份终了后10天内报出;年度会计报表应于年度终了后35 天内报出。另有规定者,从其规定。 会计报表的填列以人民币“元”为金额单位,“元”以下填至“分”。 企业向外报出的会计报表应依次编定页数,加具封面,装订成册,加盖公章。封面应注明:企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等,并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章 企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上,或者实质上拥有被投资企业控制权的,应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的,可不予合并,但应将其会计报表一并报送。 (五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释,需要变更时,由财政部修订。 (六)本制度自1993年7月1日起执行。 二、会计科目 (一)会计科目表

新企业会计准则与企业会计制度的科目设置异同

新企业会计准则与企业会计制度的科目设置异同 由于2006年2月财政部发布的企业会计准则体系对会计科目作了较大改变,本文试对新会计科目体系中除涉及金融和生物类特别科目外的其他科目与《企业会计制度》(2001)中相关科目作一比较分析。 一、未作任何改变的科目 这类科目主要有:①资产类:“银行存款”、“其他货币资金”、“应收账款”、“应收利息”、“应收股利”、“原材料”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”等科目。②负债类:“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付利息”、“应付股利”、“其他应付款”、“未未确认融资费用”等科目。 ③所有者权益类:“本年利润”、“利润分配”等科目。④成本类:“生产成本”等科目。⑤损益类:“利息收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“主营业务成本”、“营业外支出”、“以前年度损益调整”等科目。 二、科目名称改变但实质内容未改变 这类科目主要有“库存现金”和“所得税费用”两个科目。制度中的现金是指库存现金,但现金流量表中的现金是包括库存现金及可以随时动用的银行存款,从这一点来看科目涵盖的内容是不一致的,因此将“现金”科目改为“库存现金”科目是合理的。更改后的“所得税费用”科目与制度中的“所得税”科目核算内容相同,均为企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用,只是名称改变而已。 三、科目名称改变且实质内容发生改变 1.资产类。“材料采购”科目,制度中“物资采购”科目用来核算企业购入的材料、商品等的采购成本,商品流通企业购入的商品也通过本科目核算。而“材料

采购”科目只用来核算工业企业购入的材料,商品流通企业购入的商品一律通过“在途物资”科目核算,不通过本科目核算。 2.损益类。其他业务成本,本科目用来核算企业其他业务成本,不核算其他业务发生和税费及销售费用,与“其他业务支出”科目有一定的区别。 营业税金及附加,本科目不仅核算主营业务产生的税金及附加,也核算其他业务产生的税金及附加。这反映了我国淡化主营业务和其他业务的区分,因为不管是主营业务还是其他业务都属于日常业务,发生的经济利益流出作为费用,不再区分。 销售费用,本科目用来核算企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用,与“营业费用”科目相比核算内容减少。 四、科目名称未变但实质内容发生改变 1.资产类。应收票据:制度明确规定不得计提坏账准备如有确凿证据表明企业所持有的未到期应收票据不能够收回或收回的可能性不大时,应将其账面余额转入应收账款并计提坏账准备。新会计准则取消了这一内容,在“坏账准备”科目中明确应收票据也要计提坏账准备。 预付账款:本科目的核算内容主要有以下变化:第一,预付工程款也通过本科目核算,不再直接记入“在建工程”科目。第二,制度规定,预付账款不能计提坏账准备,如果有确凿证据表明其不符合预付账款的性质,应将其转入其他应收款并计提坏账准备。新会计准则规定只要是预付账款均可计提坏账准备。第三,科目的位置由原来放在坏账准备之后调整到坏账准备这前。 坏账准备:本科目的核算内容主要有以下变化:第一,计提基础由制度对“应由账款”和“其他应收款”计提坏账准备扩大到对全部的应收款项和预付账款等。第二已确认为坏账的应收账款又收回,可直接借记“银行存款”科目,贷记“坏账准备”科目。第二,坏账准备的计提方法不再是余额百分比法、赊销百分比法和账龄

房地产企业税收筹划情况概述

一、房地产企业税收情况概述 税务筹划,是纳税人在国家税收法律规定许可范围内,通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排,以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异,从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的,以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前,有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售(转让)过程主要涉及以下这些税种:企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等,相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此,进行税务筹划,必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。 二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划 房地产企业从土地使用权的出让,一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为,比如资金借贷、合作开发、投资入股等;同时房地产企业也会由于日常的经营需要,进行企业框架的重组,比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中,都涉及到税收方面的问题,由于采用不同的方式进行经营活动,所带来的税负是不一样,因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果: 1、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定,投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的,会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求,可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金,希望与某房地产开发公司B进行合作,至于采用什么样的方式进行合作很有讲究,毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作:第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产;第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发;第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目,经与B公司协商,分得现金60万。第一种方式下,60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金,其收入不分摊任何成本,在公司分得60万元时,相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司,转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元,企业所得税13.27万元,税后收入为26.93万元。第二种方式下,假设A公司通过金融机构将300万借给B公司,利率为5%。1年后A公司同样收回60万元,其作为利息收入,应缴纳金融业营业税及附加3.3万元,企业所得税18.71万元,税后利润37.99万元。在第三种情况下,房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同,公司60万税后利润不需要补税,即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻,但要承担经营风险,而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比,第一种投资方式税负较重,但是A公司直接参与了房产开发项目,获得开发经验。在实际操作中,由于经营收入、利息收入、以及分红收入在

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