商业地产基础知识

商业地产基础知识

一、商业与住宅的区别

投资性与实用性

从销售的角度上说：作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。

商铺则反之

商铺使用者——商户或个体经营者，在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为，这是商铺与住宅最大的不同之处。

由上述可得，商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。

服务对象和需求

住宅地产是为业主服务的，商业地产是为大众服务的。住宅项目一旦业主入住，自己就不会轻易搬家，对项目的需求是配套和服务；商业地产是为公众服务的，投资者需要的是回报，公众来此消费需要的是服务和价格，而且客户可以选择消费场所，客群不稳定，对外来因素的抵抗力不如住宅；

开发阶段和内容

住宅开发建设销售完毕开发工作基本就告结束；而商业开发，建设完毕仅仅是整个开发工作的一部分，招商和经营才是开发成功与否的关键；

投资回报方式和周期

住宅开发销售完毕，投资回报即可实现，资金回收快；商业地产则不同，建设完毕如不完全销售的情况下，需要靠租金获取收益，投资回收期比较长；

开发商的专业要求

住宅开发只要求开发商有一般的房地产开发经验就行；而商业地产开发不仅要求开发商有一般房地产开发的经验和知识，按目前的开发模式还要求开发商有商业经营管理经验.

二、商业地产所要掌握的知识

商业：

商业，以商品的交易为核心的行业。

地产：

房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

金融：

概念：

利用各种可能的方法和工具为用作商业房地产用途的房地产项目筹资和融通资金的活动。作用：

1、商业房地产融资促进了商业房地产的开发建设；

2、商业房地产融资促进了商业房地产市场的发展。

三、商圈介绍

商圈的含义

商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

商圈的构成

商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。

主圈

主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，65%左右的顾客来自主要商圈。

次圈

次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着25%左右的顾客。

边圈

边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。

影响商圈大小的因素

商场自身的特点

两家商场即使坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。

商场的经营规模

商场因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说，商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。

商场的经营商品种类

一般情况下，以经营日常生活用品为主的商场，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的商场，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。

交通运输情况

交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在商场在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使商场有更宽的服务面和更广的服务群。

竞争对手的地理位置

相互竞争的商店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此

相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究，两家同类型的商场相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是激烈的，两家的商圈都会缩小，只有少部分的共同商圈。两家同类型的商场距离8公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈。

商场的促销情况

商场的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约，但它决不是固定不变的，商场经营者的主观努力也会影响商圈的变化，如商场通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然扩张。

四、商业的分类

从经营的角度上

零售市场

零售市场为在购买商品时价格并非与所购买商品的数量关联紧密。在零售市场上消费者更加注重的是消费的环境及商品的质量。

专业市场

经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。

批发市场

1、批发市场的定义

批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。

2、批发市场的特征

（1）有固定的场所和商品分装、加工、储运配套设施；

（2）陈列大量商品以供看样订货；

（3）为吸引客户进场交易提供便利；

（4）“市场”经营管理机构不参与商品经营；

（5）进场客户有相当经营实力，长期驻场。

综合市场

带有批发及零售性质的商业活动。

从建筑形态的角度上

单体、步行街、复合体

从业态分类的角度上

百货店 department store (Dept．)

超级市场 super market (S．M)

大型综合超市 generalmerchandise store (G．M．S)

便利店(方便店) convenience store (C. v．S)

专业店 s9eciatity store (S．S)

专卖店 exclusive shop

仓储商店 disc01Int store

购物中心 shopping center (S．C)

百货店 department store (Dept．)

概念

在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。特点

采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。

采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全

选址在城市繁华区、交通要道。

商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。

商店规模大，在5000平方米以

商店设施豪华，店堂典雅、明快。

目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

超级市场 super market (S．M)

概念

采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。特点

采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。

商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。

营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。

选址在居民区、交通要道、商业区。

商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。

商店面积在500平方米以上

目标顾客以居民为主。

大型综合超市 generalmerchandise store (G．M．S)

概念

采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。

特点

采取自选销售方式和连锁经营方式

商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

设有与商店营业面积相适应的停车场。

目标顾客为购物频率高的居民。

商圈范围较大。

商店营业面积一般在2500平方米以上。

选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

便利店(方便店) convenience store (Cv．S)

概念

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

特点

以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。

商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。

营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。

选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。

商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

店堂明快、清洁、货架丰满。

目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。

经营实行信息系统化，开展单品管理。

便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

专业店 s9eciatity store (S．S)

概念

经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。

特点

采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。

从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。

选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

商圈范围不定。

营业面积根据主营商品特点而定。

目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

专卖店 exclusive shop

概念

专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。

特点

采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。

注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。

选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

商圈范围不定。

目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

仓储商店 disc01Int store

概念

在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。

特点

选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。

主要的商圈人口为5—7万人。

商店营业面积大，一般在4000 m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁

卖场和供应商引进店内经营。

商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。

购物中心 shopping center (S ．C)

概念

企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

特点

由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。

从功能分类的角度上

餐饮类、休闲娱乐类、服装服饰类、金融类、便民服务类、家居建材类

餐饮类 火锅

川菜

家常菜

粤菜

地方特色

海鲜类

菌类 上海菜

综合

杭州菜

快餐

西餐

烧烤类

台湾菜

五、商业经营的几种合作模式

联营、租赁、自营

休闲、娱乐类 咖啡厅 KTV 夜总会 休闲茶道 足疗按摩 保龄球馆 酒吧

迪厅

洗浴

健身房

美容美体