商业地产开发市场调研与定位
· 商业地产开发市场调研与定位
一、什么是商业地产？
商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时代已经来临。什么是商业地产？解释很多，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包括了：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅游地产，而是都统筹到泛商业地产的概念。
二、什么是商业地产选址？
在商业地产业中有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。
选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。
三、目前很多中国地产开发商所面临的困境
目前很多中国地产开发商遇到的难题，恐怕不是121文，也并非831大限，而是手里的商业地产项目。开发商要对付的角色也已由个人购房者转成了企业和商户，后者可能比开发商还要精明！以前地产开发商所运用的各种手段在今天的商业地产运营中已然难于施展。
1.如何操作商业地产是大多数中国内地开发商所欠缺的。销售只是商业地产操作的第
一个步骤，销售之后的工作才是商业地产操作中最为重要的内容。
2.先建房，后招商，轻专业管理。在欧美等发达国家，一个商业项目的设计图纸完成
后，相关的招商工作就已经完成了。而中国国内开发的很多商业地产项目，都有着前期设计不符合后期招商要求，因而增加巨额投资成本重新规划、设计。
3.产权分散出售。国内许多开发商为了在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百
个小店铺出售，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商，统一经营管理。
四、商业地产选址调研是引领成功经营的航标
中国作为一个发展中国家，借鉴成功的开发经验十分重要，尤其是项目开发之前的市场调研、项目资金的筹集、建筑规划布局、商业规划和开发定位等方面。
商业地产前期的选址调研，包括消费者行为分析，市场的导向和消费者的需求是开发商首要考虑的内容。同时选址也是一项大的、长期性投资，关系到投资企业的发展前途；选址是经营者确定经营目标、制定经营策略的重要依据；选址是影响经营效率的重要因素；同时，选址在现在商业地产的运作中已是一项专业技术，而不再是凭经验出来的，是通过一系列调研数据，经过整理、运算、分析而得出的最佳方案。
五、商业地产市场调研主要内容及实施计划分析图
1、市调内容包括：（以下均为调研项目所在城市或区域范围内）
A、城市经济发展及产业结构分析
B、人口、户数和消费力统计调查
C、消费行为调查
D、竞合店调查
E、交通道路流量调查
F、项目现场立地调查
G、城市商业发展规划调查
2、实施计划分析图例
六、调研主要运用方法：市调过程运用了多种科学调查方法，主要包括：
1.空间距离法
2.时间距离法
3.统计抽样法
4.统计普查
5.访问调查：电话调查、个别深访、座谈会
6.观察与实验
7.调研《年鉴》、《城市规划》等官方数据、资料
8.调研相关权威机构数据、资料等
七、商业地产项目选址调研流程图
八、一套完整的调研报告将为商业地产项目的定位提供市场依据
对于商业地产来说，一个好的定位，一个符合市场的定位将为项目的经营管理写上了成功的第一笔。一般情况下，商业地产投资商们都会在调研报告完成并通过之后，在此基础上
又将编制一套市场定位报告，通过这个定位报告来认证和确定项目的最终定位。所做这些工
作仅是商业地产项目开始启动的关键第一步。
九、调研工作的核心目的
1.商业地产投资方预期的投资，将会产生多大的回报率
2.选择什么样的经营业态是最适合市场需求
3.如何确定商铺的定位
4.该项目可以辐射的商圈范围有多大
5.当地的生活习惯、消费结构和能力能否满足定位
6.投资的主力店，最少需要多大的营业额支持才有赢利
7.未来建成的商业应采取什么样的市场策略，来吸引商家和消费者
十、经典案例目录一览表
杭州临安钱王文化广场
郑州裕鸿国贸
厦门南中购物广场
附一：亚洲商业发展的主要特征
1.购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响；
2.郊区型购物中心成为都市商业重要组成部分；
3.激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物场所的重要因素；
4.商业的娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势；
5.传统市场力求少而精，文化民族特色成为其制胜法宝；
6.注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群；
7.商业发展与城市交通的协调与配套；
8.网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视。
附二：美洲商业发展的主要特征
1.零售行业集中度日益提高，大型零售商统治着零售市场；
2.连锁经营是零售业占绝对优势的经营组织形式；
3.多业态经营或专业化多品种经营成为零售业主流方向；
4.消费观念和行为的改变影响着商业模式的发展，90年代：价值=产品价格+产品质
量+产品效用+消费者便利+顾客服务
5.适应消费者市场需求的变化，零售业不断创新商业概念
1.一站式购物
2.顾客忠诚度
3.便利省时
4.跨行业合作
6.政府部门在商业设施规划建设中的积极作用
7.美洲商业设施的主要特点
1.体现浓郁的民族特色和文化品位
2.便捷的交通和足够的停车空间是商业网点必备的条件
3.室内设计突出个性，管理手段科学先进
4.商业网点实行标准化
8.美洲购物中心的主要投资来源是信托基金
步骤：
一、商业地产选址调研的第一步：商圈研究和划定
1、商圈的定义
对于大型商业地产项目，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够有效吸引顾客的地理区域。根据来店顾客的比率或距离范围，商圈又可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。
1.核心商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率可高达75%以上，每个顾客的平均
消费额也最高，顾客的集中度也较高；
2.次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率至少达50%，顾客也较为分散；
3.边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率可达25%，且非常分散。
（商圈定义图释）
2、影响商圈大小的主要因素：
每一个区域或城市的商圈大小是完全不同的，一般来说，影响商圈大小的因素主要有以下几个方面：
（1）现有店铺的经营特色。那些经营富有特色、商品齐全、服务周到、并在顾客中树立了良好形象的店铺，其商圈范围就比较大；相反，其商圈范围就比较小。
（2）现有店铺的经营规模。一般来说，现有店铺的经营规模越大，其商圈也就越大。但它对商圈大小的影响是有限的，这一点必须引起店铺经营者的高度重视。
（3）经营商品的种类。一般来说，经营日用生活品的店铺，其商圈范围较小；而经营选购品、耐用品和特殊品的店铺其商圈范围较大。
（4）经济环境因素及当地政策措施。
（5）人口规模及客流量的大小。
（6）竞争店铺的位置。
（7）消费结构和消费期望。
（8）交通地理条件和配套需求。
（9）店铺的促销手段。
二、商业地产选址调研的第二步：调研的实施工作开展
1、相关资料的收集整理。采用多角度、多层面平行并架的工作方式。因具体商业地产项目的调研必不可少的要与项目所在地域的政治、经济和文化等因素相结合，所以收集和整
理与项目相关的官方资料就显得尤为重要。例如：项目所在地的城市发展总体规划、整
体商业布局及发展战略、人口结构特点和近年来当地的消费水平、政府的配套公共设施
状况、道路交通状况等等。
2、问圈调研和现场勘测。根据项目要求，分别对项目所在地和周边区域的消费行为、交通道路状况、城市基础设施状况、客流量、餐饮娱乐设施等各项指标进行现场调查和测算。
三、商业地产选址调研的第三步：调研数据的提取及分析
将市调期间、市调范围内运用的各种市调方法收集得到的分类数据和变量、顺序数据和
变量、数值型数据和变量、观测数据和变量、实验数据和变量、截面数据和变量、时序数据和变量等录入到专门开发的“市场调研计算机分析系统”中，并通过计算机系统进行多重复合分析，产生分析数值，从而完成评估和判断。如图所示：
四、商业地产选址调研的第四步：调研报告的编制
根据收集整理的相关资料及官方报告，结合调研数据的分析，对项目的可行性及市场定位、预定目标的可操作性等各项指数进行全面的SWOT分析，即：项目优势（Superiority）
分析；项目劣势（Weakness）分析；项目机会（Opportunity）分析；项目威胁（Threaten）
分析。
五、商业地产选址调研的最后关键时刻：提交报告并进行陈述
调研报告的正式提交及与开发商（投资方）的当面陈述是商业地产选址调研工作的
最后环节也是最重要的部分。因为，针对商业地产选址的市场调研工作是一项覆盖面广、内
容复杂且繁琐的活动，在工作过程中项目小组成员不仅要有敏锐的市场观测力和分析能力，
同时还要具备全面分析、全方位思考、全面统筹的综合能力，所以，在陈述报告时现场将会
遇到很多问题，这就要求陈述人能够在最短的时间里以最清晰的思路给客户满意的答案。
商业地产市场调查研究的内容
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
房地产开发市场调研报告
房地产开发市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，小编收集了房地产开发市场调研报告，欢迎阅读。 房地产开发市场调研报告【一】平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： ——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 ——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 ——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税
收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业
市场调研报告
NO: 市场调研报告 1、摘要 我公司将要研发一款产品，它能完成血压测量、脉搏测量、心电测量所有功能，使客户能在一台设备上完成血压、心率、计步等功能的测试。本报告旨在清楚的地了解市场以及竞争对手的状况，从而为设计研发活动提供开展依据。 2、产品定位 适用于为证明产品符合要求和质量管理体系有效运行的记录。 3、初期成本估算
4、主要目标 5、客户需求分析 从调查的结果来看，客户希望设备能够在一台设备上可完成的测试功能越多越好，设备体积最好跟相机大小差不多，测量需要比较准确，可以作为医疗参考。另外，希望能够查阅到自己的历史健康数据。 6、市场状况分析 6.1用户分析 6.1.1目标市场 通过市场调查问卷，随机抽查结果显示，我们的产品消费人群大多是年龄在30岁-70岁的人群，主要以公司职员、离退人员和农民、农民工为主要目标人群。另外公务员
和疗养机构的人群也会成为我们的客户。 现在社会节奏较快，人们健康意识较强，所以普遍关注自己的健康，但由于工作忙，医疗资源紧张等问题，都想要第一时间知道自己的健康状况，他们更为关注设备的便携性和准确性。公务员和疗养机构的人员，他们社会保障较好，追求更高的生活质量，他们希望“疾病早知道”主要是看重能够提供准确的预防及正确的健康建议。 6.1.2消费偏好 在市场调查中发现：消费者更青睐国外品牌，如欧姆龙（Omron）、松下（Panasonic），以及较为知名的国内品牌，如鱼跃（yuwell），九安（Andon）等。消费者
希望监测仪能够针对自己的健康数据给予更为个性化的健康指导。 6.1.3购买模式 在市场调查中发现：大部分人通常在专卖店或知名的电商平台购买此类医疗器械;最注重的是品牌的知名度，及可靠的质量。 6.1.4信息渠道 在市场调查中发现：消费者了解便携式医疗设备主要是电视、网络、宣传单和亲朋之间的相互交流，宣传单的效果较差，消费者普遍喜欢亲朋之间相互交流。电视与网络能够加大我们手机在消费者之间的知名度。消费者接触最多的媒体是CCTV11，CCTV3，CCTV1和陕西电视台公共频道，陕西电视台生活频道等，他们最信任的媒体是中央电视台。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
企业品牌调研策略定位剖析
确立品牌定位战略，意味着企业经营转向竞争导向，不是去模仿竞争者，而是让自己成为不同的选择，以区别于竞争对手。随着品牌定位的建立与加强，品牌将在消费者心智中代表着独特价值，有不可替代性。最终，消费者将该品牌视为某类别或某特性产品的代表性品牌，从而在该领域形成强势。 心理学家发现，心智认知一旦建立，就很难对其进行改变了。同样，消费者一旦对你的品牌进行定位之后，他就很难接受改变，无论竞争品牌花多大力气、多大投入也很难做到改变他的心智。所以，品牌定位战略，能有效构筑起竞争壁垒，抑制其他品牌的进入与发展。 而我们的责任就是协助客户，建立具备独特个性的品牌，增值品牌资产，加强市场竞争力： 1、建造今日的品牌，达成短期的销售业绩； 2、忠于品牌核心价值和精神，使品牌经久不衰。 一、信息收集（Information Gathering） 1、透彻了解你的品牌。 运用科学的方法和合适的手段，系统地收集、整理、分析和报告有关品牌信息，准确地了解发展机遇，发现问题，最终得以正确制订、实施和评估品牌发展策略和计划。 2、回顾所有关于品牌的特性，包括： 产品细节：它的利益，成份，它的物理形式和功能属性，它的历史等等； 消费者：大量使用者，轻度使用者，当前的，已失去的以有非用户；他们的行为和态度，他们生活在哪里以及正在做些什么等等； 竞争：直接和间接的，范围，趋势等等； 环境：品牌背后的公司，和较广阔的环境，社会，经济，政治，文化等等。
二、品牌检验（The Brand Audit） 品牌检验可以看成是一种彻底的努力，即把感情、印象、联系、意见、记忆中的闪光点、期望、满意，以及批评和失望，不管正面的还是反面的，这些无形的因素统统融合在一起，从而形成关于品牌的消费者认知。 （1）头脑中的品牌形象，思考这些专门的问题 ● 当你听到品牌的名字，首先跃入你脑中的是什么？ ●其它呢？ 品牌标志的形象? 包装还是产品元素? 广告的片断？ 符号还是象征？ 其它品牌的传说？ 这些刺激对品牌揭示或暗示的是什么？ （2）品牌唤起你的感觉和情感 ● 你在使用品牌时有哪些特殊的感觉和情感经验与之相连？ ● 这个品牌让你如何感受自己？ ● 当看到其它人使用这个品牌时，你感觉到什么？ ● 品牌的基调是什么？ ● 这个品牌与它处于领导地位的竞争者相比，在唤起你的感觉和情感方面有何不同？ （3）因为使用一个品牌使它成为你生活的一部分，品牌具有自己的记忆或联想依附在上面 ● 这个品牌把哪些记忆或联想带到你的头脑中？ ● 描述你或与你密切的某人的一段生活情节说明之。
商业地产定位的依据
商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果
市场调研报告(提纲)
市场调研报告（提纲） 前言 第一部分、房地产市场 一、总体状况 1、价格 2、供需状况 3、存量房市场 二、产品特点 1、开发水平 2、物业形态 3、需求特点 三、市场结构及产品业态市场情况 1、区域分布特点 2、产品业态市场分析 四、购买力分析 市场预期 第二部分、区域市场状况 一、区域市场定位 1、区域情况 2、发展定位 二、区域房地产市场情况 1、整体情况
2、价格 3、市场供需状况 4、购房者特征房地产特征 三、项目基本情况 1、区位情况 2、地块周边情况 3、配套 SWOT分析 四、调研结论
Word 是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99%的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。 Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落 Ctrl + D调出字体栏，配合Tab+Enter全键盘操作吧 Ctrl + L 左对齐，Ctrl + R 右对齐，Ctrl + E 居中 Ctrl + F查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！ 有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用“查找替换”来轻松解决。打开“编辑”菜单中的“替换”对话框，把光标定位在“查找内容”输入框中，单击“高级”按钮，选择“特殊字符”中的“段落标记”两次，在输入框中会显示“^P^P”，然后在“替换为”输入框中用上面的方法插入一个“段落标记”(一个“^P”)，再按下“全部替换”按钮。这样多余的空行就会被删除。 Ctrl + Z是撤销，那还原呢？就是Ctrl + Y，撤销上一步撤销！ 比如我输入abc, 按一下F4, 就会自动再输入一遍abc
商业业态定位市场调研问卷形式 (1)
问卷编号__________ 商业业态调查问卷表 ?感谢您能对此次调查提出宝贵意见： 一： 1、您目前居住在那个区域？（按行政区划分） 请填写 2、您前往商场的出行方式是？ 1、□步行 2、□骑自行车 3、□摩托车 4、□出租车 5、□公交车 6、□自驾车 3、您进行消费娱乐活动时，最多的活动方式是？ 1、?单独活动 2、?约会 3、?朋友等多人活动 4、?家庭活动 4、您经常去哪家商场或购物中心购物？请填写： 5、在下列选项中，您在选择购物地点时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□与居所之间的距离和交通便利性 2、□商场内商品种类是否丰富 3、□商场内是否有自己喜欢的品牌 4、□商场的知名度和形象 5、□商场的规模 6、□商场规划良好、环境舒适 7、□人流是否旺盛 8、□商场是否位于商业中心区 9、□商场是否经常举办促销活动 10、□商场内商品是否高档 11、□与工作地点之间的距离和交通便利 12、□附近是否有其他高档商场 6、您经常去哪家大型超市购物？请填写： 7、在下列选项中，您在选择超市时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□商品售价 2、□交通方便 3、□商品种类 4、□服务态度 5、□是否有鲜活食品 6、□知名度 7、□超市规模 8、□邻近住所 9、□店内装修 10、□邻近工作地点 11、□周边有许多其他类型的商店 12、□邻近经常光顾的餐厅 13、□邻近经常光顾的休闲娱乐场所
8、您外出就餐或聚餐首选是哪里？（商业区或者商业街）请填写： 9、您光顾的餐厅类型： 1高档中式餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 2高档西餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 3连锁快餐厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 4一般餐馆1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 5小吃店1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 6咖啡厅1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 7酒吧1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 8茶楼1、□经常2、□偶尔3、□很少4、□从未光顾 10、在下列选项中，您在选择餐厅时特别注重的主要因素是？（限选三项） 1、□与居所之间的距离和交通便利性 2、□与工作地点之间的距离和 交通便利性 3、□餐厅的气氛和环境舒适、卫生好 4、□价格较其它餐厅便宜 5、□大量餐厅聚在一起可供选择 6、□位处市内主要商业点 7、□周边有很多其它类型商店或休闲娱乐设施 11、您经常参加的休闲娱乐项目是？（限选三项） 1、□看电影 2、□购物逛街 3、□唱歌（KTV） 4、□运动健身 5、□棋牌 6、□游戏机中心/网吧 7、□泡吧（休闲吧、咖啡吧、茶楼、酒吧） 8、□桑拿/按摩/足浴12、您最希望进行的休闲娱乐项目是？（限选三项） 1、□看电影 2、□购物逛街 3、□唱歌（KTV） 4、□运动健身 5、□棋牌 6、□游戏机中心/网吧 7、□泡吧（休闲吧、咖啡吧、茶楼、酒吧） 8、□桑拿/按摩/足浴13、您进行休闲娱乐消费首选区域是？（商业区或者商业街）请填写：
商业地产前期调研分析
商业地产前期调研分析 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,就更需要在开发前期进行市场调研。目前,这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢?商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。 一般来讲,当项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行几个宏观方面的分析调研: 1、经济环境的分析和研究; 2、区域城市结构调查与发展规划; 3、商业发展规划和政策研究; 4、区域商业结构的市场调查与分析; 5、典型性调查与研究; 6、未来商业地产的供应量分析; 7、消费者消费行为的调查与研究; 8、立地条件研究; 9、商圈的确定和研究; 宏观调研一经完成,依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议,随后,我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研,以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动:
经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大,最终利润实现形式归于出租、经营和销售,这些均受经济发展和政策影响较大。所以,在开发商业地产项目时,经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面: 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等; 2、GDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业产业结构,包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况; 3、全社会消费品零售总额; 4、全市商业增加值; 5、城乡居民的人均和可支配收入; 6、城乡居民储蓄存款余额; 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况; 8、城市内的重点开发区域,近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策; 通常要对连续3-5年的数据进行统计分析,这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。 区域城市结构调查与发展规划; 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则更易于城市机能的发挥,自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响,如: 1、公共设施状况; 2、交通体系状况;
ONLY的市场调研报告
ONLY的市场调研报告 ONLY是丹麦著名的国际时装公司BESTSELLER拥有的众多著名品牌之一。BESTSELLER集团成立于1975年。ONLY于1995年在丹麦创立，至今销售点已拓展到了全球46个国家。下面，小编为大家分享ONLY的市场调研报告，希望对大家有所帮助! 产品背景 ONLY 是丹麦国际时装公司BESTSELLER集团旗下知名品牌之一。总部设在丹麦的Brande. Bestseller拥有ONLY(女装)、VERO MODA(女装)、JACKJONES(男装)和EXIT(童装)四个知名品牌。又一全新品牌—SELECTED男装于XX年8月15日正式登陆市场。集团成立于1975年， 集团创立25周年以来，已经在全球18个国家拥有650间形象专卖店和超过6000间加盟店。主要市场包括挪威、丹麦、瑞典、德国、芬兰、荷兰、西班牙等11个欧洲市场。Bestseller的设计师遍布欧洲，总是站在世界潮流的前沿，为大都市的年轻人营造超级时尚。Bestseller 集团在1984年建立香港办事处，1990年建立北京办事处，1996年在天津建厂，开始在市场推广旗下的服装品牌，带给喜爱时尚的年轻人充满活力与自由的生活方式。 ONLY的成功是源于对20世纪60年代的英国设计师玛利·奎恩特的概念表达，以草绿色、浅粉色、蓝色等鲜艳的
色彩，将印花与色彩结合起来，透露出ONLY女孩张扬自我的主张，随处让你感受ONLY的色彩空间。它整体的设计思路，流行元素的应用，在同类商品中堪称经典!手编棉质蕾丝，印第安螺旋花纹，带有宗教印花的真丝雪纺，绿松石的挂饰，英式绣花，以及性感的V字低领都是本季ONLY设计的当家元素。Only 品牌于1995年在丹麦创建;1996年ONLY 来到，为所有生活在世界各大城市的独立、自由、领导流行、对时尚和品质敏感的现代女性设计。ONLY的定位是15岁至35岁之间的都市女性; ONLY所采用的新型高科技面料，最时尚的设计，将带您体验时尚的一部分。 一、市场基本概况 此次调研在扬州金鹰的文昌店进行 从金鹰专卖店中的调查来看，品牌女装的各来源地的品牌数量来看，深圳女装的数量在扬州市场所占的比例还是比力高的，到达了12%，其数量相当于浙江、天津、福建、辽宁、江苏、山东、湖北几个省分女装数量的总和。但就单一品牌的市场笼罩率来看，深圳品牌女装的单一品牌市场笼罩率并不是很高。 经过过程商场品牌拥有量的统计我们不难看出，消费者相对年轻化的商场拥有品牌女装的数量相对要多一些，而高档商场所拥有的数量却较少。从各商场拥有的国内品牌女装与商场本身所拥有的品牌女装总数的比例上来看，各商场里
商业地产项目定位及影响因素分析
毕业论文 题目：商业地产项目定位及影响因素分析学生： 指导老师： 系别： 班级： 学号：
目录 摘要： (1) 1 引言 (3) 2 商业地产相关概述 (3) 2.1商业地产的概念 (3) 2.2商业地产的特点 (4) 3 商业地产项目定位分析 (4) 3.1商业地产项目定位概述 (4) 3.1.1商业地产项目定位意义 (4) 3.1.2商业地产项目定位要求 (5) 3.2商业地产项目定位影响因素分析 (6) 3.2.1经济环境因素分析 (6) 3.2.2政策环境因素分析 (7) 3.2.4消费者行为因素分析 (7) 3.2.5开发企业的相关因素分析 (7) 4 商业地产项目定位存在的问题分析与应对策略研究 (8) 4.1商业地产项目定位存在问题分析 (8) 4.1.1对商业地产定位理论缺乏研究 (8) 4.1.2商业地产前期定位水平低 (8) 4.1.3盲目套用住宅项目的定位模式 (8) 4.1.4定位与现实支撑的差距较大 (8) 4.2商业地产项目定位存在问题应对策略 (8) 4.2.1完善商业地产项目定位相关理论研究 (8) 4.2.2明确商业地产项目的定位方式 (9) 4.2.3规范行业管理，保持市场竞争优势 (9) 4.2.4重视产品品牌，制定企业发展策略 (9) 5 商业地产项目定位研究 (9) 5.1商业地产项目定位策略 (9) 5.2商业地产项目的定位流程 (10) 5.3商业地产定位具体方法 (11)
5.4商业地产项目定位内容 (11) 5.4.1项目选址定位 (11) 5.4.2经营规模定位 (12) 5.4.3目标客户定位 (12) 5.4.4经营模式定位 (13) 5.4.5产品价格定位 (13) 5.4.6产品功能定位 (14) 5.4.7形象和档次定位 (14) 5.5商业地产定位模式 (14) 5.5.1功能组合定位模式 (14) 5.5.2错位经营定位模式 (15) 5.5.3特色经营定位模式 (16) 6 总结 (17) 致谢语 (18) 参考文献: (19)
商场购物市场定位准确是否的调研报告
商场购物市场定位准确是否的调研报告 杭州大厦购物中心是杭城着名的大型零售商场之一。几年来在市场激烈竞争中,由于重视调查研究,搞好市场定位,掌握商战主动权取得了明显成果。1993年杭州大厦购物中心重新装修后,即以中高档定位作为目标市场。为了验证购物中心市场定位是否准确,揭示经营效果与市场定位的相关性,我们开展了商场客源的调查,井通过对顾客的基本情况及其购物动机的统计分析,对上述问题作出一个客观的结论性的判断。 一、调查目的 考察顾客的性别、年龄、居住地、职业和经济收入等关于顾客的基本情况;调查顾客的购物动机。 二、调查方法 1.调查对象。以来购物中心购物的顾客为调查总体,从中随机抽取1487名顾客作为调查的具体对象。 2.调查问卷。问卷分性别、年龄、居住地、职业、经济收入厦购物动机6个项目。各题均采用封闭式设计,要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项,作为对该题的回答。 3.调查问卷的分发。调查问卷由商场工作人员在商场内随机分发,当场回收。回收率为100%。
4.数据处理。:调查问卷数据由SPSS统计软件处理。 三、调查结果分析 1.顾客的性别构成。1487名调查对象中男顾客699人,占总数的47%,女顾客为788人,占总数的53%。卡方(x2)拟合度检验不同性别的顾客人数之间有显着差别(显着性水平为)。来商场购物的女性顾客明显多于男性顾客。 2.顾客的年龄组成。如表1所示,34岁以下的顾客1106人,占总数的%;而35岁以上的顾客仅有381人,占总数的%。卡方(x2)拟舍度检验不同年龄顾客人数之间有显着差别(显着性水平为O 05)。来商场购物的顾客主要是年轻人。 表l 顾客的年龄组成 25岁以下 26-34岁 35-54岁 55岁以上 511(34。4%) 595(40。4%) 333(22。4%) 48(3。2%) (注:表十括号内为该年龄组人数在1487名调查对象中所占的百分比数。经下各表相同。) 3.顾客的居住地分布。如表2所示,来自杭州市区的顾客有956人,占顾客总数的%。卡方(x2)拟合度检验不同居住地顾客人数之间有显着差别(显着性水平为)。来商场购物的顾客主要是杭州市区的顾客。 表2 顾客的居住地分布 杭州市区杭州地区县市省内其他县市省外 956(64。4%) 173(11。6%) 177(11。9%) 181(12。2%)
商业市场研究及定位规划
（一）商业市场研究 1.0城市宏观环境发展研究 1.1城市概况（城市地位、人口规模、发展定位及产业发展） 1.2城市经济发展水平（GDP、人均GDP、产业结构、重点产业发展概况） 1.3居民生活及消费（人均可支配收入、消费性支出结构、零售市场规模） 1.4发展规划及政策（城市发展规划、产业规划、发展政策） 1.5宏观环境发展趋势（城市经济发展趋势、居民生活及消费发展趋势） 2.0城市商业发展研究 2.1城市商业发展概况 2.1.1城市大型商业零售设施供应及规划概况 2.1.2大型商业零售设施的空间分布 2.1.3大型商业零售设施的类型发展及特征 2.2城市商圈布局及发展特征 2.2.1城市主要商圈布局 2.2.2各商圈的发展概况及特征（商圈特点、商业设施供应、消费人流特点、租金水平、商业发展特点） 2.2.3总提商圈竞争情况及未来发展趋势 2.3城市商业发展趋势 2.3.1商业供应及空间布局发展趋势 2.3.2商业类型及主题发展趋势 3.0区域环境研究 3.1地区的发展概况及趋势评价 3.1.1地区的发展概况 3.1.2地区的商业发展特征 3.1.3地区的商业发展趋势 3.2项目周边环境分析及评价 3.2.1区域地位 3.2.2市政设施发展概况（公共设施、城市交通） 3.2.3商业发展概况 3.2.4住宅物业发展概况 3.2.5商务物业发展概况 3.2.6潜在消费者构成及分布 4.0消费者及商户需求研究 4.1问卷调查分析 4.1.1潜在消费人群人口特征 4.1.2总体消费潜力判定 4.1.3日常消费行为模式及偏好 4.1.4购物消费需求及偏好 4.1.5餐饮消费需求及偏好 4.1.6休闲娱乐消费偏好及需求特征 4.2商户访谈 5.0项目立地条件及经营资源研究 5.1项目立地条件及研究 5.1.1地理位置及交通条件 5.1.2宗地概况及功能适应性分析
女装市场调研报告范例
女装市场调研报告范例 服装已成为表达自我个性及自我追求的外在显示，穿着自己喜欢的衣服将是一种主流时尚。以下是女装市场调研报告范例，欢迎阅读。 市场=人口+购买力+购买欲望; 消费者：人口+购买力 营销手段：刺激消费者的购买欲望。 很多年前，流行“南北女装，互不过江”这样的说法，而如今“南装北上”已经成为中国女装品牌品牌市场的一个典型现象 目前，中国女装行业的市场竞争格局，正由过去的降价竞争快速变成款式、时尚、销售环境等综合因素的竞争，甚至说品牌竞争才刚刚开始。面对全新的市场环境，只有在价值取向、行为准则、职业素养、任职能力等方面寻找出不足和缺陷，女装企业才能生存和发展。 现代女装消费者需要更富有时代感、体现个性、富有创意却不失品味与文化的服装，对于服装所体现的内涵的要求最为丰富。如何打造时尚、休闲、个性、品味、创意又具有职业感于一体的品牌，是满足女装市场的关键。
调查显示，中国女性消费中，用于购买服装服饰的花费排在第一位，从不同年龄消费者来看，现在中国的女装品牌已经基本满足了各个年龄段的女性的需求。但是现代消费者讲究个性化，各个年龄段的女性消费者对品牌服装的要求越来越高，这样就引起了服装市场的分化和细分化。以适应不同年龄层次、不同经济地位、不同文化背景的消费者的需要。 现在的服装市场对女性服装的定位更加明确和细化，18岁以下、18～25岁的年轻女性，25～35岁的青年白领以及35～50岁的高级白领甚至50岁以上的女性都能找到适合自己年龄和职业的着装。 当前女装市场主要有以下三种年龄层次的消费者： 1、18岁～25岁的青少年女性： 这个年龄段的消费群，主要是学生和刚走上社会工作不久的人，经济大都不独立或不完全独立。这群人对服装的追求标准主要是在流行和新颖性上，是更换 服装最快的一群，他们对品牌有一定的认知，但大多无力购买名牌服装。他们是品牌服装的潜在消费群。 2、25岁～45岁的中青年女性： 这个年龄段的消费群，中高端服装的主要消费群体。已经工作或者工作多年，有一定的经济基础和文化素养，强
商业街市场定位与人口分析
商业街市场定位与人口分析本文阐述了消费者群体目标对象的选择，商业街市场定位所应考虑的消费者因素，并对对商业街市场定位提出了几点建议。? 任何商场、商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。? 由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。? 企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。商业街的供给，可分为生产资料和消费品两大类，本文着重分析消费品商业街市场定位与人口因素之间的关系。? 一、消费者群体目标对象的选择? 消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。? 不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。以上海为例，浦东新区正在发展的商业街所要考虑的消费者主体就应以在浦东新区内生活和工作的人口为主，与市中心的商业街所要考虑的消费者主体应有所差异。? 从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。? 、商业街市场定位所应考虑的消费者因素? 1?消费者的数量？ 一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的
商业地产项目调研模板
商业市场调研计划 工作重点：了解当地市场的商业现状、市场机会、项目可依托资源。最终形成项目定位建议与可行性研究报告，为招商与销售工作作出指导。 本项目工作重点围绕（项目所在市）商业的最初产品定位：（****），安排市场调研，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。 下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划： 一、市场调研目的 本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 市场调研所要需掌握的资料： 1、了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况 2、了解定位所述行业在城市的发展状况与需求 3、了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求 4、了解舆论及投资经营者对项目的态度 5、了解商业总体量与饱和度 6、了解行业持续发展力与辐射能力 7、了解周围城市和行业组织的可借资源 二、工作周期 3.29- 4.7，共计10天。 三、调研内容与形式 调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。
调研形式：资料收集及访谈调研。 四、工作组人员名单与分工 五、工作阶段内容与要求
商业地方招商之【调研计划书】 六、商业调查的课题与目的 【政治法律环境调查】 目的：协助进行市场决策
【项目基地调研】 目的：进行项目立地条件调研与分析 1、项目周边的交通状况 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等 3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。 【项目商业大环境调查】 目的：分析项目的市场容量 1、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度 和效益。 2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开 发区域、同类竞争物业的供给情况。 3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平 4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 5、税政服务：重点调查商业经营户的政府政策。经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。【商业地产环境调查】 目的：分析当地市场商铺需求状况 1、商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。 2、商铺价格、功能（用途）、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 3、类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 4、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项 目产品的接受程度。 5、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现 实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。
商业业态定位市场调研计划表格大全!
重庆××商业业态定位市场调研计划书 根据重庆××置业有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究重庆××项目商业业态定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。 据调研任务，本次调研将分为六个主要部分：××消费者意见调查；××消费群分类调查；重庆市/××商家意见调查；重庆市消费品批发市场调查；××步行街商圈调查；潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。 第一部分：××消费者意见调查 一、调查目的： 了解该地区消费者消费行为习惯、生活形态以及对九龙坡地区商业业态的态度，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。 二、调查内容： 1．了解该地区消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。 2．了解该地区消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。 3．了解消费者对××商圈的态度：对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。 4．了解消费者媒体接触习惯。 三、调查方法： 以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行
为与消费意愿、以及人口特征。 样本量及访问形式： 拦截问卷（见附一）200份――步行街商圈流动人群； 样本要求：（1）本地居民；（2）18－65岁；（3）男女比例基本平衡 质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分电话回访 入户问卷（见附二）200份（其中两个工业集团随机入户140份，其他周边居民随机入户调查60份）――对两个工业集团和周边其他居民进行入户调查。 样本要求：（1）18－65岁；（2）6个月那没接受过市场调查 质控方法：（1）部分电话回访；（2）抽样实地回访 四、预期调查结果： ××消费者群体人口统计学分布情况及消费能力； 九龙坡地区消费者消费行为习惯趋向； 九龙坡地区消费者对本项目的态度及商业定位建议。 九龙坡地区消费者媒介接触习惯。 五、调查日程： 1．前期准备（自计划实施之日起2－3日）： 制定调查计划、问卷设计、取样、访问员招募培训、问卷印刷、准备礼品等； 2．调查实施（自调查实施之日起3－4日）： 进行实地调研； 3．后期工作（调查完成后2日）： 数据录入、统计分析； 4．调查报告撰写（统计分析后2日）： 完成调研报告。 六、调查说明： 本部分需当地公司配合招募培训访问员；落实礼品、问卷印刷以及定点场地安排等工作。
房地产项目市场调研及项目定位报告
****房地产项目 市场调研及项目定位报告
目录 1. 经济环境分析 - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 03 1.1 **市发展概况 1.2 **经济技术开发区概况 1.3 **市概况 1.4 **概况 2. 区域市场特征分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 2.1**房地产市场现状 2.2**开发区房地产市场现状 3. 项目分析及研究目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16 3.1 项目分析 3.1.1 项目概况 3.1.2 周边生活配套 3.1.3 项目经济指标 3.1.4 项目户型分析 3.2 研究目的 4. 竞争环境分析- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 19 4.1 周边竞争型楼盘调查 4.2 项目SWOT分析 4.3 目标客户群 4.3.1客户群需求分析 4.3.2 目标客户群定位 5 项目定位- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 25 5.1 项目定位 5.2 价格定位 5.3 规划建议 5.3.1 整体规划定位 5.3.2外立面规划设计建议 附件：价格测算表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 40
1. 经济环境分析 1.1 **市发展概况 **行政图 **地处**东南部，东南濒临黄海，东北与**市毗邻，西与**市相连，西南与**市接壤。全市总面积**平方公里，其中市区辖属**、**、**、**、**、**、**七区共**平方公里，所辖的**、**、**、**、**五市总面积**平方公里。全市总人口为**万人，市区人口**万人。 **经过 20 余年的改革开放和不断进行工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。2005年前三季度，全市实现GDP1896.5亿元，比2004年同期增长17％，经济增长速度再次创下了历史最好水平，预计全年GDP总量较的2000年增幅超过百分之百。2004年，全市人均GDP也创下1780.3亿元的新高。人均达到23396元，约2800美元，比20年前的1983年增长10.2倍，年均增长12.3％。 **作为中国2004年度十大最具经济活力城市，凭借其公平的市场秩序、良好的社会治安、舒适的生活条件、高效的政府工作、完备的基础设施和有保障的人身及财产安全等良好的投资生活环境，荣获“企业家满意奖”。**拥有一大批中国知名企业，如**集团、**集团、**钢铁控股集团、****股份有限公司、**集团、**烟草（集团）、**集团、****集团、**集团、**港（集团）、**建设集团、****集团等。****已经拥有百年的生产历史；**集团是改革开放后迅速