产权酒店VS酒店公寓-投资回报率应理性看待

产权酒店VS酒店公寓投资回报率应理性看待

在目前CPI居高不下以及投资渠道日益狭窄的形势下，房地产市场尽管受“拐点论”的左右，但受人民币升值预期影响，不管是外资还是国内投资人士，已经开始重新审视房地产的投资价值。来自我爱我家资料显示，在奥运短租热的带动下，近期酒店式公寓和产权式酒店的投资市场倍受关注。

■ 投资回报率最受关注

产权式酒店投资，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特点，是既可居住，又可办公的物业。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店，投资回报率的多少是众多投资人士最为关心的问题。

投资产权式酒店，它面临的最大风险就是开发商是否诚信。

由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。但由于产权式酒店是一种新兴投资项目，由于知名的开发商一般都非常注重企业的形象，所以他们需要对产权式酒店进行长期的投入，这在时间上存在一定的风险。如果选择一般的开发商，它必然潜藏着更大的投资风险，所以投资者一定要经过慎重考虑后，再决定是否要选择投资。

■面对投资回报率应该理性

此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在6%~8%。但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准，也就控制在4%~6%。再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，实际回报率可能还要更低一些。所以在投资产权式酒店时，投资人士一定不要被开发商所打的高回报率的“旗号”左右，一定要对各种机制进行有效的分析，理性对待投资产权式酒店。

投资酒店式公寓，相对投资产权式酒店而言，它的投入资金要相对低一些。酒店式公寓既有星级酒店的服务功能，也有星级酒店的管理模式，它是星级酒店的进化体，所以综合性方面很强。从目前市场的投资形势来看，投资酒店式公寓更容易得到快速的投资回报，以租金收益计算投资回报率，目前酒店式公寓的投资回报率大概在5%-7%左右。

酒店式公寓未来发展的独到之处

近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。一时间似乎所有的ＳＯＨＯ办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。２００４年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的ＳＯＨＯ概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但ＳＯＨＯ概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服

务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪７０年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店

居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在５０平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的ＳＴＵＤＩＯ类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

国内产权式酒店的发展状况

随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。

国内产权式酒店何以迅速崛起？其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了

居住，还成为重要的投资渠道。于是，产权式酒店应运而生。业内人士估计，未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。

相对于酒店式公寓和公寓式酒店，产权式酒店更像是为投资者“度身定做”，产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率，以6.5%的年收益率计算，大约15年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。相对于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特点，产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大；地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强；如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。

产权酒店经营状况分析

1.总体经营状况

产权酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，往往存在着较大差异。

1) 位于市区的：客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季相当理想，如深圳的丹

枫白露、海口的金茂酒店。然而，处于二线城市的，如东莞和惠州，经营状况往往一般。究其因，一是没有占据强势的旅游资源，二是经营管理公司的水平一般。

2) 处于旅游度假区内的：由于旅游度假受季节性因素影响较大，淡、旺季经营收益有较大差

异。淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求。如深圳的雅兰酒店、海景酒店、惠州的喜来登酒店。

3) 海口，特别是三亚，由于度假资源十分强势，再加上客源来自全国（主要是北方）乃至东

南亚各地，其产权式酒店的经营状况在全国来看是最好的。

2.经营回报分析

1)经营模式：

模式1（浮动收益型）：业主参与酒店的财政年度分红，这部分利润是浮动的，同时业主还拥有一定天数的居住权，入住影响分红。

模式2（固定收益型）：业主获得固定收益＋浮动分红，收益不与供楼款挂钩，入住天数另行赠送，不影响分红。

模式3（集资回购型）：前五年，给予固定回报，5年后可由开发商回购。

事实上，在实际操作中，往往将上述第1、2种模式组合起来使用：前三五年，由于受区域的不成熟和经营的不稳定因素影响，开发商会承诺一定的固定收益。待经营稳定后，再采取浮动收益，风险共担。

2)回报率：

分为固定收益和浮动分红两种。一般来说，产权酒店的平均回报率从5％～15％不等，具体视酒店位置和经营状况而定。

产权酒店是金矿

美国著名基金经理彼得·林奇(P.Lynch)，有一句名言，“投资你已经熟悉的行业或企业，你能够战胜专家。”知道这句话的人不少，但能够真正运用的人，却是少之又少。海归投资达人张伟，就属于前者。

8小时以内，张伟是酒店业综合性投资与咨询企业华盛国际(HVS)董事、中国旅游景区(点)质量等级检查员、中国非洲发展基金的酒店投资特聘高级专家。凭借着自己在工作上的专业知识，和对酒店、旅游业的熟悉，8小时以外，他是又玩转产权酒店，炒股历史超过13年的快乐投资达人。

2000年买下普吉岛产权酒店

目前，张伟负责华盛国际大中华区的主要业务。在进入华盛国际之前，他任职于仲量联行(Jones Lang laSalle)资本市场集团。此外，他在国内外政府或政府的下属机构长期工作。丰富的海内外工作经历，为张伟的投资开拓了视野。

早在2000年初，当国内投资者对产权酒店这类新型房地产投资产品一知半解时，张伟已经在泰国著名旅游胜地普吉岛，拥有了自己的产权酒店。虽然金额很小，对于当初的投资，张伟有点小小得意。他表示：“玩这个还是比较赚钱的”。

据张伟介绍，投资东南亚产权酒店操作其实很简单。虽然投资是在国外，但只要能找到有实力的中介机构，仍然可以放心，不必害怕。在香港，很多投资推荐会，中介公司、律师事务所都有这种业务，可以帮助投资者找到心仪的产权酒店，操作流程和内地相似，只需要在酒店当地有个账户，就能委托中介操作。自己操作则比较麻烦。

不过，尽管东南亚国家在地理位置上离中国较近，但毕竟是投资海外，张伟也有一套自己的风险控制理论。

首先，十分关注所投资国家的政治稳定性，这关系到当地的币值稳定。例如新加坡、马来西亚、马尔代夫，风景优美，政局稳定，是比较理想的投资地。“泰国近年政局虽有所动荡，但其是个佛教国家，经济并未受到太大影响，投资收益仍然稳定。”对自己的投资，张伟十分有信心。

其次，看当地法律是否健全。

最后，投资地是否有大量成功交易案例，也很关键。如果当地有大量历史案例可供投资者参考，可控性更强。“像老挝、缅甸从来没有成功案例，我就根本不敢去。”张伟笑着说。

东南亚产权酒店成熟的运作模式，是专业人士出身的张伟，十分看中的。他告诉记者：“和国内产权酒店不同，他们承诺每年6%保底收益的，一般30年以后，每年收入的2/3返还给业主，产权也是永久属于业主。对业主来说，享受到的不仅是投资收益，还有酒店经营收益。这才真正的共赢。”

不看重物业升值收益

也许是多年从事房地产和酒店业投资与咨询的关系，对于不少投资者看重的物业升值收益，张伟反倒显得很冷静。“东南亚产权酒店的升值肯定比不过国内京沪产权酒店，因为国内基数更低，但前者收益绝对超过通货膨胀，且市场更成熟。”

以目前产权酒店市场最热的三亚为例，张伟认为，由于一些开发商不守信用，导致了市场混乱，而且国家目前取消了保底收益，是产权酒店投资推广不理想的主要原因。这与国内产权酒店市场运作还不成熟，也有很大关系。不过，由于中国房地产市场的特殊情况，2007年~2008年，三亚产权酒店每年仍然有10%~30%的升值。目前，三亚酒店市场以高星级度假酒店、产权别墅为主。

对于想通过物业升值赚钱的投资者，张伟建议，找项目先盯开发商。“首先，好开发商做的东西不会特别差，如果在当地做过类似项目者，更好。其次，就看运营商是谁。”不过，张伟最后强调，过热趋势中，还应保持冷静，

深入挖掘酒店旅游股

工作原因，令张伟能接触大量酒店业主和投资商，信息来源也很丰富。加上其中国旅游景区(点)质量等级检查员的身份，张伟对中国旅游业发展，有着清晰认识。

值得一提的是，张伟从1996年就开始炒股，绝对是个老股民。更难得的是，他“从来都没有离开过市场”。

两种特质加在一起，难怪张伟对酒店旅游股情有独钟。具备世博、旅游、商业地产等概念于一身的豫园商城，是他从去年底至今年以来，取得超额收益的“大功臣”。

在张伟看来，中国作为一个人口基数大，经济快速发展的新兴国家，旅游市场潜力极大。世界旅游组织研究报告表明，人均GDP超过3000美元，旅游需求会有快速、膨胀的急剧发展。而东部沿海地区，已远远超过这个数字。这是张伟钟爱酒店旅游股的重要原因。而豫园商城能够让张伟坚定地从去年11月持有至今，则是由于其具有他喜爱并熟悉的商业地产概念和世博旅游概念。

“尽管很多时候，豫园商城被划为酒店旅游股板块，但事实上，其并不是以豫园为核心资产上市，它在上海的黄金地段有众多商铺，且经营良好，其实是个商业房地产公司。一方面，商业地产公司有较好的现金流收入，另一方面，国家又在刺激内需。商贸旅游股一定有发展。”

同样，世博概念，也是张伟比较看重的。“奥运期间，北京板块的奥运概念股火了一把。现在世博来了，而且举办时间更长，当然是市场最热的主题。而来上海的外地游客，不可能不来豫园、城隍庙，豫园商城就是最正宗、受益最大的世博概念股。”

炒股不一定要花时间

尽管股票收益不错，但张伟还是显得谦虚谨慎。“今年以来，也就100%吧!2008年我从9月份开始做，次新股行情全都赚到了。2007年，我还有朋友赚1000%的。我这不算什么!”

对于能够在去年9月精准入市，张伟将其归功于“灵光一闪”和“莫名地冲动”，就是觉得“次新股跌成这样，股市不可能再跌了”。听起来，这好像纯粹是运气。但事实上，这与其无论市场潮起潮落，一直保持对市场的关注，有很大关系。

每天晚上的《新闻联播》，只要有时间，也是张伟必看的。他觉得，这样才能抓住国家政策的脉络。有时，市场连续调整一段时间，如果张伟觉得“这个事情可以做”，他也会花时间钻研研究报告，甚至自己再算一遍。遇上休息日，他也会花上半天时间看上市公司财报。为了“不花太多时间”，张伟的股票也不多。他表示：“我喜欢打攻坚战。”

“因为目标明确，炒股并不复杂。”显然，张伟已经找到了适合自己的快乐投资法。