上海写字楼市场分析和总结

z上海写字楼市场

2008年12月写字楼市场情况

08年12月写字楼成交均价降低愈三成，主要由于08年12月外郊环间共成交4.9万

平方米，占整个办公楼成交的21%，均价10570元/平方米，拉低了全市整体成交均价。从新增供应看，08年12月共推出13个新增项目，主要分布于虹口、浦东、闸北及奉

贤，供应量环比上升近三成。成交量基本达到08上半年的平均水平，环比增长40%。

中心城区08年12月仍旧无新增供应，成交量略微有所增长，环比增幅为9%，达到1.12万平方米，主要成交区域是静安、黄浦和长宁。同时成交均价环比增长25%，这主要源于静安区的“万泰”在12月成交了0.44万平方米，均价达到了37309

元/平方米，整体价格得到了一定的拉升。

次中心08年12月写字楼市场的表现延续了良好的势头，呈现供需两旺的局面，但均价却出现了一定的下跌情况。08年12月供应量为15.53万平方米，环比上月增长了63%，主力供应区域为浦东、闸北和虹口，其中禹洲燕海国际大厦和华森钻石商务广场分别供应1085和369套。成交量来看，次中心仍是全市成交主力区位，08年12月成交达到7.76万平方米，环比增长10%，成交量占全

市成交量的58%。

08年12月郊区呈现出成交量激增的情况，成交主要集中在奉贤，其中奉贤绿地翡翠国际官场本月成交269套，总计1.7万平方米，成交面积占奉贤总成交量的55%。主力成交楼盘分别是“奉贤绿地翡翠国际广场”、“上海九久亲年城一期”和“晨兴商务楼”。

郊区市场情况

z08年整体市场回顾

写字楼市场

08年上海写字楼供应量为176.75万平方米，比07年上涨了17%，出售面积129.61

万平方米，较去年下降14%。成交价格方面：整体呈现稳中有升的状态，而且第四季

度出现急速上升的现象，引起这一现象的主要原因是许多开发商为了年底销售业绩

及资金回拢，好多个甲级写字楼在市场面市，如“中信广场”、“亚洲大厦”、

“上海港国际客运中心”、禹洲燕海国际大厦“等，成交均价都在50000元/平方米

以上，从而拉动了第四季度的整体价格。除去这些楼盘不计，整体价格仍处在同一

水平上，基本在年尾许多楼盘还出现了促销的现象。

08年租售比1：0.4，下半年上海写字楼市场受到全球金融环境变化影响较大，许多大型企业都去纷纷撤离上海或减缩开支。第三季度竣工的办公楼仍在努力寻找租户，而原有办公的业主们则愿意以更优惠的续租条件来留住主要租户。08年的写字楼出租量较前两年有所降低，这种现象预计在09年会持续下去。同时写字楼租售价格在今年也连连下挫，甲级写字楼的平均租金已降到8—9元/平方米/天，其中超甲级写字楼最后一个季度的租金下跌了10—15%。这种首度突破两位的租金暴跌与供应过量不无关系。

从市场整体来看，08年上海的写字楼市场供应明显过剩，08年上半年供求基本持平，下半年出现较明显的供大于求的状态，这是08年上海写字楼售价受到抑制的一个主要原因。

上海作为全球经济贸易中心，甲级写字楼在前几年向来是供不应求的产品，而随着全球金融危机的影响，跨国企业缩减费用“过冬”引发了上海楼市的多米诺骨牌效应，甲级及超甲级写字楼是一个牺牲品，供需大逆转悄然产生，2009年又将是一个甲级写字楼的供应年，由于市场有效需求缺乏支撑，意味着未来空置率将继续增加。

全球短期内经济不被看好的情况下，预计09年上海写字楼市场会继续低迷，写字楼的价格下调将很难逆转，花木、真如副中心及长风生态商务区的供应会在09年全面启动，后势供应量强劲，供大于求局面很难被打破。

写字楼市场小结