房地产管理系统

毕业设计（论文）开题报告

设计（论文）题目：基于javaEE技术的房地产客户管理系统系

统的设计与实现

系别：____ _____

专业：_______ ________

姓名：_________ _________

指导教师：_________________________

辅导教师：_________________________

2015年10月15日

摘要.................................................................... II Abstract ............................................................... III 1绪论. (1)

1.1课题研究的背景 (1)

1.2国内外发展现状 (1)

1.3 课题研究的目的和意义 (2)

2 可行性分析 (5)

2.1 可行性分析 (5)

1. 技术可行性 (5)

2. 操作可行性 (5)

3. 可成长性 (5)

3 需求分析 (6)

3.1 房地产客户信息管理系统的需求分析 (6)

3.2功能需求 (6)

3.3非功能需求 (7)

3.3.1 不同用户权限的控制 (7)

4 总体设计 (7)

4.1 系统设计的原则 (7)

4.2系统模块总体设计 (8)

4.2 数据库设计 (8)

4.2.1 系统概要设计 (9)

3.2.2 数据库详细设计 (10)

4.3 本章小结 (11)

5 系统实现 (12)

5.1 登录功能实现 (12)

5.2客户信息管理功能实现 (12)

图4-2 系统登录界面 (13)

5.3销售管理与营销管理功能实现 (13)

5.4 本章小结 (14)

6 测试 (15)

6.1测试的目的 (15)

6.2 单元测试 (15)

结论 (16)

致谢 (17)

参考文献 (18)

摘要

在竞争激烈的市场经济条件下，良好的客户关系管理系统（CRM）是任何企业求得生存与发展的关键因素，对于房地产行业，采用先进的客户关系管理系统已经迫在眉睫。客户关系管理（Customer Relationship Management）强调先进的管理理念为基础，以现代信息技术为手段，创建面向客户的、先进的商业模式，按照客户的终身价值对客户进行管理，通过跟踪客户需求，提高客户满意度和忠实度，以追求企业利润的最大化。

随着世界经济全球化以及计算机信息管理时代的快速到来，传统的管理方式已不能满足时代的发展要求，为了实现各种信息在企业当中快速有效地进行处理，各类企业、公司都把计算机软件管理放在重要的位置来看待，这已经成为衡量企业综合实力的标准。湖南房地产开发有限公司面临市场的竞争，需要通过多种手段加强企业的综合管理，其中通过研发管理软件来实现房地产企业的高效管理已经成为时代发展的客观需要，势不可挡。

随着竞争环境的变化，客户关系管理作为一种经营战略越来越受到房地产行业的重视。然而其应用还不成熟，没有固定的技术模型。客户关系管理系统的实施是一个复杂的过程，他不仅涉及到技术层面的应用，还涉及业务重组和资源配置等管理层的改革，本文通过对J2EE 体系结构、B/S 模型和客户关系管理战略的分析，设计和实现了基于J2EE 平台的开放式的房地产客户关系管理系统，保证了系统的集成性和可扩展性。

关键词：客户关系管理信息技术管理理念，

Abstract

In the competitive market economy, good customer relationship management system (CRM) is a key factor for any enterprise to live and develop. The use of advanced customer relationship management system for the real estate industry is imminent. Customer Relationship Management (Customer Relationship Management)stressed based on the advanced management concept and took the modern information technology as a means to create a customer-oriented, advanced business model.

The enterprises manage customers according to the lifetime value of customers. And improve customer satisfaction and loyalty by tracking customer needs, achieving the aim of corporate profit maximization. With the changes of the competitive environment, customer relationship management as a business strategy was paid more and more attentions by the real estate industry. However, its application is not mature. There is no fixed technical model. The implementation of customer relationship management system is a complex process, involving not only the technical application aspects, but also management reform such as the business restructuring and the allocation of resources.

Key words：customer relationship management information technology

1绪论

1.1课题研究的背景

21 世纪的客户关系管理系统是指借助于现代信息技术，在企业与客户之间树立起一种可以通过网络进行互动的、数字的、实时的交流和管理的系统。从而达到“以客户为中心”的新时代的服务理念。

首先，CRM 可以理解为一种管理理念，它的核心思想是把房地产企业的客户放在企业最重要的位置，通过对客户资料的分析和对客户实行跟踪制的服务来提高客户对企业的满意度，确保实现客户的终生价值。与此同时，CRM 也可以理解为一种比较先进的管理技术和软件，CRM 把商业实践与一对一营销、销售自动化、数据挖掘、数据仓库、和其他信息技术统一起来，从而为企业的营销方案、决策支持提供一个全自动化的解决方案。这两种理解是相互统一、相互作用、相辅相成的有机整体。客户关系管理(CRM)也可以解释为一个商业过程，它是企业为了提高综合竞争力，达到占领市场、迅速发展为目的，而实施的以客户为中心的管理策略，并由此开展的以最低成本，最高效率为企业赢取客户量，从而提高企业利润而实施的全部商业活动。是企业在以客户关系为核心的基础上，通过对客户的各项信息进行研究和分析，来优化企业管理系统和各项业务流程，达到增强客户满意度和忠诚度，以最低的投入来最大程度的提高企业效率以及盈利的工作实践。客户关系管理，也是企业借助于先进的IT 手段改善，实现企业自动化运营目标的过程中所涉及和应用的先进的科技手段和先进管理理念、合理的解决方案的统一体。

改革开放后，我国的市场经济快速发展，其中房地产市场是其中典型的代表，它快速步入新的发展时期，当前房地产市场呈现出过热现象，面对激烈的市场竞争局面，房地产行业如何发展是今后一个重要问题。面对激烈的竞争,如何把握客户、留住客户已成为目前各类房地产商考虑的重要问题，主要从事客户管理的相关工作，为了高效管理各类客户，特设计出专业的房地产客户管理系统来进行相关的工作。

在进行相关的房地产公司软件开发的过程当中，需要严格把握好理论研究与应用价值方向的意义，下面将针对这两个问题深入展开讨论：

第一，房地产客户管理系统的理论研究方面的实际意义将相关理论知识灵活应用于房地产公司的客户管理当中，需要充分发挥了客户管理系统相关理论知识的指导作用，根据

房地产客户关系管理的实际情况，提出具体的指导方案，不但有利于公司的客户关系管理工作，同时也有利于把相关理论应用于实际工作当中，从而为提高房地产公司的客户管理工作做贡献。

第二，本选题在实际工作应用的价值一方面为房地产的客户关系管理提供一个有效的工作管理平台，通过这个平台可以促进房地产公司的各类客户关系的管理，提升管理水平，提高工作效率。

第二个方面就是为各类房地产公司的同行提供客户管理的参考方案。

1.2国内外发展现状

客户关系管理是一个新的管理理念，它始于1997 年，它是由知名学者Gartner 提出的管理理念，它一经提出，就得到了学者者和理论界的认可，并争相进行研究和探索。

客户关系管理作为一个管理理念，学术界有不同的观点和看法，其中Graham 的观点就是“企业处理其日常经营业务及处理客户关系的一种态度、倾向和价值观等内容。学术界其他人员也有不同的见解和主张。到目前阶段，对客户关系管理的理论和实践研究都取得了很大的进步。针对三类客户关系进行配套的客户管理系统。

目前西方发达国家都十分重视客户关系管理，并把企业管理的配套软件进行了全面升级，国外客户管理软件经过十几年甚至几十年的快速发展，已经日趋成熟，其中明显的优点表现在以下几个重要方面：

1.软件的开发注重内部高效管理和软件的实际控制功能。

2.软件的开发注重与审计工作相配套产，以满足实际工作的实际需要，解决协调，适应现代审计的工作需要，有极强的借鉴意义和功能。

3.国外客户管理系统软件的集成化程序较高，所有的软件不但可以做到了无缝连接的程序，而且各个功能可以独立运行。

当前客户管理系统的最大市场在北美，其次是西欧市场，在东南亚地区，客户关系管理市场还处于起步阶段，拥有客户管理系统的厂商主要在是Siebel、Oracle、等欧美国家的软件公司，在其他地区产品发展潜力非常巨大。目前大多数客户关系管理系统，尤其是房地产公司的客户管理系统，它的产品仅仅局限在单一的行业市场，差别很大。各类专家学者都可以通过CRM 应用，能建立起与客户之间的有效价值链，产生较好的经济和社会效益。分析国外客户管理系统要从正反两个方面，它同样存在一些缺陷，例如缺少统一性

行业管理标准和统一的软件业务标准，不同企业的客户管理软件的发展方向存在很大的差异等问题。

数字房产综合管理信息系统操作手册

数字房产综合管理信息系统操作手册控制台部分 1．1组织机构 (2) 1．1．1 增加科室按钮介绍 (2) 1．1．2 增加同级科室 (3) 1．1．3 增加下级科室 (4) 1．1．4 删除科室 (5) 1．1．5 增加职员 (6) 1．1．6 删除职员 (11) 1．2 角色定义 (11) 1．2．1 角色定义按钮介绍 (12) 1．2．2 增加角色 (13) 1．2．3 删除角色 (15) 1．3 收件定义 (15) 1．3．1 收件按钮介绍 (16) 1．3．3 删除收件 (17) 1．4 表单定义 (18) 1．5 收费定义 (19) 1．5．1 收费定义按钮介绍 (20) 1．5．2 增加收费 (21) 1．5．3 删除收费 (23) 1．6 数据字典 (23) 1．7 日志管理 (23) 1．8 编号规则 (24) 1．9 业务定义 (24) 1．9．1 业务定义 (25) 1．9．2 流程设置 (28) 1．10 套打设置 (32) 1．11 表单权限设置 (32) 1．11．1 表单权限设置 (33) 1．12 业务实例设置 (34) 1．12．1 操作 (35) 1．13 环节权限批量设置 (35) 1．14 环节表单批量设置 (38) 1．15 工作日设置 (39) 1．16 开发商信息录入 (40) 1．16．1 操作 (41)

1．1组织机构组织机构为各房管处的科室、人员设置，在此处可根据科室名称、业务权限名称等任意设置。选择控制台中的组织机构，增加相应的科室、人员；可增加、删除同级科室及下级科室、职员等操作；（图1-1）图1-1 控制台——组织机构选中删除：在树状结构中勾住要删除的项目可一并删除； 1．1．1 增加科室按钮介绍选择一个已有的科室，在右边界面上会出现此科室的属性，根据下面的按钮进行相应的操作；（图1-2）图1-2 组织机构

房地产评估实施方案

房地产评估实施方案我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价；（4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费

(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告目录一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区】 5.铁北区 6.城南区三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）代表性楼盘的基本经济指标四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析一、怀化概况怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。二、地理位置怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运

房地产评估有限公司管理制度

xxx房地产评估有限公司管理制度第一章管理大纲第一条为了加强公司管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度。第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律及公司文件规定。第三条公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。第四条公司倡导“团队”思想，禁止任何所属机构、部门、个人损害公司的形象、声誉。第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。

第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬团队合作和团队创造精神。第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对做出贡献者公司予以奖励、表彰。第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；第十三条公司为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。实行“底薪加效益工资”的分配制度。第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。第十六条公司提倡“求真务实”的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。第十七条员工必须维护公司声誉和形象，遵守公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。第二章员工守则第十八条遵纪守法，忠于职守，克己奉公。第十九条维护公司声誉，保护公司利益。第二十条服从领导，关心下属，团结互助。第二十一条爱护公物，节约开支，杜绝浪费。

南昌市房地产综合管理系统(客户端)用户操作手册

南昌市房地产综合管理系统（客户端）用户操作手册 2006-1-1

第一章开发管理（客户端）一、系统登录 1、登录方法在IE 浏览器的地址栏中输入： http://220.175.7.99/etsc/system/developclient/mainpage.jsp 后如图1.1.1.1所示，在图中的用户处输入用户名，密码框中输入密码，然后点击登录。图1.1.1.1 登录后，可以看到如图1.1.1.2界面。图1.1.1.2 输入本企业用户名输入用户密码后点击登录按钮开发管理客户端

2、系统功能菜单介绍在图的左边是菜单项，包括开发管理（客户端）、网上销售（客户端）、系统管理、权限管理。网上预售许可证申请在“开发管理客户端”里面。用户可以点击菜单前面的＋号展开，可以看到企业管理、项目管理、单体工程管理、业务申请管理等菜单，如图1.1.1.3所示。图1.1.1.3 二、企业管理 1、企业信息维护企业信息维护主要是企业把一些基础信息如企业资质信息、企业营业执照等信息通过系统录入，便于管理端了解当前企业的信息。用户登录后选择“企业管理”－“企业信息维护”，选择后图1.2.1.1所示。

图1.2.1.1 在图1.2.1.1中点击“编辑”后如图1.2.1.2所示，用户可以对当中的信息进行修改和填写完整。填写完整后点击下面的“保存”按钮，对修改的内容进行保存。注意：这里的信息在合同签约以及预售许可证申请之前必须先填写，否则在以后合同签约、及预售申请会出现问题。图1.2.1.2 修改填写完成后再点击左边菜单中的“企业信息维护”，出现图1.2.1.3。本企业的企业信息点击编辑按钮，出现下图所示界面图中各项都要填写完整保存填写的内容企业详细信息

建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。中华人民共和国建设部

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

房地产估价公司档案管理制度

房地产估价档案管理制度为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。一、估价项目档案管理的主要工作原则在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容估价报告的归档备案估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：

宁波市房地产价格评估管理办法

宁波市房地产价格评估管理办法【法规类别】房地产交易与市场【发文字号】甬价房[1998]第91号【发布部门】宁波市物价局【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件宁波市房地产价格评估管理办法（甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日）第一章总则第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。

第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。第二章房地产价格评估人员和机构管理第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，

2020房地产市场十大形势分析最新

2020房地产市场十大形势分析最新一、2016年楼市整体较乐观大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。

第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧五、2016年依然会地王频出六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，

房地产估价基本术语标准

中国人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日中国建筑工业出版社 2013年北京

中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店）各地新华书店、建筑书店经销北京红版制版公司制版廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷定价：13.00元统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究如有印刷问题，可寄本社退换（邮政编码100037）本社网址：https://www.360docs.net/doc/c39413286.html, 网上书店：https://www.360docs.net/doc/c39413286.html,

中华人民共和国住房和城乡建设部公告第 84 号住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日

(房地产管理)住宅小区智能化管理系统

住宅小区智能化管理系统第一章智能小区与智能住宅总论第二章智能小区物业管理系统第三章智能小区安全防范系统第四章信息通讯服务与管理平台第五章智能小区结构化布线系统第六章智能小区与智能住宅典型产品介绍第一章智能小区与智能住宅总论一、智能小区与智能住宅的由来 ?发展住宅产业的必要性 ?全球大趋势及其对住宅的影响 ?从智能建筑到智能小区和智能住宅 ?国外智能建筑 ?我国智能小区与智能建筑的建设。。。智能住宅（Smart Home): “将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS)连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些设施与住宅环境的和谐与协调。”

2004-12-20南大集团大航计算机教育智能小区物业管理系统一、智能小区物业管理中心智能小区物业管理系统二、水、电、煤气表的计量 1、国内外情况概述 2、家庭三表IC卡的数据采集与管理系统煤气公司主机发卡系统 MODEM工作站第二章智能小区物业管理系统 ?三表远传子系统部份系统能实现水表、电表、煤气表的远程查抄、计量、收费等功能，同时还具有各种诊断措施,并由微机管理显示、打印输出。它由一台管理微机、一台小区主控器、若干区域管理器和抄表控制器、电源、

以及具有信号输出的远传类水表、电表、煤气表等组成。一、远传表具住宅端的表具必须是具有信号输出的水表、电表、煤气表或无源远传水表等远传计量表，它不改变传统计量方式，只是在原基表上增加了非接触检测装置，提供脉冲输出功能，每个脉冲代表一定的计量值。从表头引出的信号线，通常有计量端、强磁检测端、断线检测端、接地端（不同厂家的产品引出线略有差别）。所有信号都是通过抄表控制器、区域管理器，再到小区主控器，然后再送至管理微机。对于自来水表的远传还有一种更为先进的技术即：无源远传水表，它的远传是不计过程，只读最终结果，码轮在什么位置，即为所读数据。 2004-12-20 南大集团大航计算机教育南大集团大航计算机教育二、有源表抄表控制器： NDH-2210抄表控制器的容量一般按端口数来标称，一个端口抄一只表，可以每个住户一个，也可多户一只，能采集水表、煤气表、电表等输出的脉冲信号并能检测断线信号。目前，较普遍的是六口控制器，多采用户外安装方式，宜于管理、维护。有源表抄表器是专门针两部份。三、无源表抄表控制器： NDH-2220无源表具因无须关心过程，只采储表的最终结果，平时无需供电，所以比有源具有无可比拟的优越性和实用意义： ①稳定可靠，抗干扰能力强，环境适应能力强，彻底解决了有源表具在计量过程中因机械振动、电磁干扰、电源影响、水表倒转等因素产生的等问题。两部份。智能小区物业管理系统

房地产开发公司项目工程后评估管理办法

房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总，并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的

工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识共享。 3.支持性文件无 4.相关记录无

四种房地产成本管理系统

四种房地产成本管理系统四种房地产成本管理系统作者：佚名时间：2008-10-2 浏览量：长期以来,房地产企业因为行业的高利润,一般都不是十分的关注成本管理,在当前地产新政的形势下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往

是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。一、目标成本管理体系所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。由于房地产企业自身的特点,地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本目标进行测算,做到花钱明明白白。事实上,如果有好的方法和成本数据的积累,建立目标成本的并不难。在实际操作中,目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可

房地产评估执业质量控制制度

A省xx房地产估价事务所执业质量控制制度第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托： 1、估价目的违背国家有关法律、法规的； 2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的； 3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。项目负责人必须是注册房地产估价师。第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。

第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。页眉内容第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。

房地产评估办法

关于房地产评估的相关依据及评估方法房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价：一、什么是房地产价格评估？房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。二、哪些情况需要进行房地产估价？涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料四、房地产估价有哪些方法？

某省房地产信用信息管理系统评估管理版说明书

省房地产信用信息管理系统评估管理版说明书目录一用户注册、登录 (2) １.１用户注册 (2) １.２用户登录 (3) １.３用户名、密码修改 (4) １.４退出登录 (4) 二信用档案管理 (4) ２.１信用档案审批流程 (4) 2.1.1 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核流程 (4) 2.1.2 各级房地产主管部门对企业信用档案的审核过程 (5) 2.1.3 利用本系统对信用档案审核的操作过程 (6) ２.２信用档案审批操作 (8) ２.２.１信用档案管理操作界面介绍 (8) ２.２.２如何查看待办件、在办件 (9) ２.２.３如何查看企业的填写的详细信息 (10) ２.２.４查看人员信息 (11) ２.２.５如何查看项目信息 (11) ２.２.６如何查看企业申报表并填写审核意见 (11)

一用户注册、登录１.１用户注册首先：打开《省房地产信用信息管理系统》的登录页面启动web浏览器，在地址栏中输入“省房地产信用信息管理系统”系统的访问地址，点击键盘“回车”，或者单击浏览器中“转到”，显示登录界面，如图（1-1-1登录界面）所示。身份识别锁驱动程序下载 1-1-1登录界面其次：进行用户注册本系统采用身份识别锁的认证方式对用户身份的合法性进行识别，只有领取系统运行的身份识别锁进行用户注册，才能正常使用本系统。用户注册的具体操作步骤如下：步骤一：将“身份识别锁”插到电脑的USB口；步骤二：点击登录界面的“身份识别锁驱动程序下载”，并将‘esafxy.exe’文件下载保存并运行。驱动安装成功时提示‘完成esafxy.exe运行环境！’；

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻