共有房屋买卖合同

共有房屋买卖合同

篇一：夫妻争议处理

《民事审判指导与参考》总第57辑

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理夫妻争议|最咼人民法院民一庭

执笔人|最高人民法院民一庭仲伟珩

一、裁判摘要

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

二、当事人

原告：刘某

被告：李某、陈某

三、案情简介20XX年10月20 日,刘某与李某签订《商品房买

卖合同》，

约定由刘某购买李某名下的某某市花园1号楼三单元1802 房屋（以下简称案涉1802房屋），买卖价款220万，上述房款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802号房屋的权属变更登记手续。

合同签订后，刘某一次性支付房款220万，后李某以其

妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，

拒绝为刘某办理房屋产权证变更登记。

刘某起诉至法院，请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，并协助办理案涉1802房屋的权属变更登记

手续。

四、争议焦点

1、《商品房买卖合同》是否合法有效？

2、《商品房买卖合同》是否可以强制履行？

五、法院裁判

1、《商品房买卖合同》合法有效。

刘某与李某签订的《商品房买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋的权利人，且李某的配偶陈某也出具同意销售的证明（后经证实为中介机构伪造该证明）。故刘某信赖李某有权处分案涉1803房屋，对此没有任何过错。

经查明案涉1802房屋合同价格同周边同类型房屋的出售价格是一致的，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基

于此，认定刘某是善意的，且合同约定价格也是合理的。

故《房屋买卖合同》系刘某与李某真实意思表示，且不

违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。

2、刘某主张继续履行合同，违反《物权法》规定，不予支持。

经查明，李某在出售涉案1802房屋时，系伪造了陈某

的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉1802

号房屋，根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，必须取得陈某同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合《物权法》规定，不予支持。

3、至于合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。对此，法院已经向刘某明确释明其可以变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，故法院予以驳回。

六、主要观点及理由

首先，对于诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而本案中，鉴于案涉

1802房屋系李某与陈某的

夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。

对此，《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，本案中陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋时，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定。结果即刘某的诉讼请求不符合法律规定，不能成立，应予驳回。

其次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，既真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。

对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请

求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的

利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；

另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人

不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的

静态利益则受到保护。

综上，刘某请求继续履行合同，不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。

（摘自奚晓明主编：《民事审判指导与参考》，总第

57辑，）

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赢得房地产诉讼

篇二：房屋转让协议（转让共有部分，律师）

房屋转让协议

转让方：（以下简称甲方）受让方：（以下简称乙方）

甲乙双方本着平等互利原则，就甲方向乙方转让位于的房屋事宜，经双方友好协商一致，达成以下协议：

第一条转让房屋概况

本协议项下的转让房屋位于，建筑面积共川，房屋共有人。现

甲乙双方确认并同意，甲方同意将其对上述该房屋

所拥有的50%勺产权转让给乙方，具体为:

乙方同意按照本协议项下的条件受让。

甲方承诺并保证，甲方在签订本协议前已取得共有人

对甲方转让该房屋共有产权部分的书面同意及放弃优先购买甲方所有的50%房屋产权的声明。甲方应保证，除甲方在本协议向乙方披露的房屋的状况，不存在其他影响乙方受让后行使处分权的一切情形，否则，视为乙方隐瞒欺诈，届时由此产生的问题全部由甲方负责处理，且乙方有权要求甲方承担违约责任。

第二条房屋转让价款及支付方式

甲方同意，将上述条款的建筑面积为m2房屋以元/m2

的转让价款转让给乙方，转让总价款为万元。甲方同意受让。

鉴于，本协议项下的转让房屋已经向公司抵押借款万元。甲乙双方确认并同意，乙方除应向甲方支付房屋转让总价款万元外，乙方还需承担甲方因向公司抵押所借的该笔

款项所负的50%债务，即万元。

支付方式：在双方签订本协议后日内，乙方通过银行转账的方式将第一笔房屋转让款元汇入甲方账户，在甲

方将房屋交付给乙方后日内支付第二笔的房屋转让款元，剩余的房屋转让款元在甲乙双方办理产权过户手续后一次性付清。

乙方同意，在本协议项下房屋转让过程中所产生的税费乙方自愿承担。

第三条其他

本协议项下的转让房屋的交付时间为年月号。甲

方应按时将房屋交付给乙方，在房屋交付之前，甲方应保证房屋完好无损，如因甲方原因导致房屋毁损的，则乙方有权要求甲方按对价予以赔付。

甲、乙双方应严格按照协议内容履行自身义务，否则，任何一方违约的，则应向相对方承担违约责任。

双方在履行本协议过程中发生争议的，双方应友好协商解决；解决不成的，可向法院提起诉讼。

本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

本协议经双方签字即生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一

份，房管部门备案一份，均具有同等法律效力。

甲方（签字）：乙方（签字）：

年月曰年月日

篇三：房屋买卖合同

房屋买卖合同

甲方（卖方）：；

身份证号码：；出生日期：；户籍所在地：；联系

电话：；

联系地址:

乙方（买方）：；

身份证号码：；出生日期：；户籍所在地：；联系

电话：；

联系地址：。

丙方（担保人）：；

身份证号码：；出生日期：；户籍所在地：；联系

电话：；

联系地址：。

甲、乙、丙三方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：

第一条房地产权属情况

1.房地产地址（下称“该房地产”）：。

2.房地产权证号码：

3.建筑面积：平方；套内建筑面积：

4.房屋使用性质：。

5.建筑结构该房地

产所在层数：间：。

6购买权；按份共有，甲方占有，共有人同意出售房

屋并放弃优先购买权）。

7.该房地产

8 .该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：

（1）（不带家私家电、带家私家电）；

（2）（不带租赁合同；带租赁合同，承租人放弃优先购买权，乙方同意连同现有租赁合同一起购入该房地产，甲方须协助乙方与租户签订新的租赁合同）；

（3）（无户口；户口未迁出，甲方应在迁出）。

9.需要说明的其他情况：

甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。

第二条计价和价款

甲乙双方约定按以下第种方式计算该房地产价款：

1.该房地产按整套出售并计价，总金额（币）Y拾万仟佰拾元）。

2.该房地产按建筑面积出售并计价，单价为每平方米

（币）Y

（币）Y 元整（大写：仟佰拾万仟佰拾元）。

第三条付款

甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。

签订本合同时，乙方向甲方支付（币）丫元整（大

写：仟佰拾万仟佰拾元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第（2）种方式按期付

款：

（1）一次性付款

总金额：（币）Y 元整（大写：仟佰

万仟拾。乙方应于月

（2）分期付款

第一期：乙方应于年月日前向甲方支付房款（币）￥ 元整（大写：仟佰拾万仟佰拾元）。

第二期：乙方应于年月日前向甲方支付房款（币）￥ 元整（大写：仟佰拾万仟佰拾元）。

第三期：乙方应于产权过户之日起十日内向甲方支付房

款（币）￥ 元整（大写：仟佰拾万仟佰拾元）。

第四条交楼时间和交接手续

1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。

2.甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。

3.甲乙双方同意交易房地产的物业专项维修资金按以下第

（1）该房地产依法不需要建立物业专项维修资金。

（2）该房地产已交存物业专项维修资金，甲方同意将

专项维修资金账户中的结余款Y元随房屋所有权同时过户给乙方。乙方应自办理完该房地产交易过户后的日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。

（3）该房地产尚未交存物业专项维修资金，按以下第种方式办理：

a .由甲方自本合同生效之日起日内交存物业专项维修资金后，方可办理该房地产的交易过户手续。乙方应自办理完该房地产交易过户后日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续。

b .由乙方按国家、省、市物业专项维修资金的有关规定交存。

第五条产权转移登记

甲方与乙方约定按以下第种方式办理产权转移登记：

甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于年月日前向

房地产登记机构申请办理产权转移登记。

第六条税费缴交

1.甲乙双方按以下第方式缴付税费：（1）按政府规定各付各税；（2）卖方承担全部税费；（3 ）买方承担全部税费。

2 .签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部

分按以下第方式缴付：

（1）全部由卖方承担；（2）全部由买方承担；（3）买卖双方各自承担；（4）其他。

第七条违约责任

各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违

约责任。

第八条交易不成的违约责任

1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%,并

退回乙方已付的全部费用。

2 .乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的30%

第九条延期交房的违约责任

甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款％勺

标准向乙方支付违约金，逾期超过日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款％勺标准向乙方支付违

约金。

第十条逾期付款的违约责任

乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日

按未付房款％的标准向甲方支付违约金，逾期超过日仍未支付的，甲方有权解除合同。

甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。

第十一条迟延办理产权登记的违约责任

如因为甲方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第种方式处理：

1.违约方支付违约金，合同继续履行。

2.解除合同，终止交易，甲方应支付违约金第十二条担保人责任

丙方保证甲方履行上述第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条约定的义务，如甲方违反上述条款，丙方自愿与甲方共同承担连带赔偿责任。

第十三条单方解除权的行使

甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利

时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。

第十四条免责条款

本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任。

第十五条争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解

决；协商不成的，向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第十六条送达约定

本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资

料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。

第十七条本合同共页，一式份；甲方份，乙方

份，房地产交易登记部门份。第十八条其他约定：。

第十九条本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（卖方）（签章）：

日期：

乙方（买方）（签章）：日期：

丙方（担保人）（盖章）：日期：

篇四：房屋买卖合同

房屋买卖合同

卖方：

买方：

经买卖双方充分协商，卖方愿意将以下房产向买方出售，为明确有关事项，特制定以下条款，双方共同遵守。

一、房屋座落：；建筑面积：平方米；设计用途：

商业服务；房屋所有权证号为：号；国有土地使用证号为：

二、该房屋转让价为人民币二、付款方式为:

①订本合同，买方付定金人民币予卖方，卖方签收

定金后将房产证和国土证托管在买方处；

②买方需向银行申请按揭贷款（具体金额以银行审批

为准，不足部份买方现金补齐），卖方签收定金后个工作日内配合买方办理按揭申请全部手续；

③双方约定于年月日前（在买方贷款审批合格后且

税务系统审核通过后）到房产局办理签署株洲市二手房买卖合同及其办理过户手续，并在办理过户递件手续时买方付首付款人民币给卖方，余房款由银行在约定时间付给卖方。

四、该房屋过户之前买方需到株洲市国信公证处办理全

权公证委托给第三方，公证费元由买方出资。如买方在约

定的时间不配合办理该房产抵押手续，则第三方有权启动公证书办理相关事项。

五、买卖双方约定的交房时间为卖方在交楼前应结清该房屋水、电、气、物管、气、宽带、电视等一切杂费，并协助买方办理更名手续。

六、买卖双方约定，上述房屋办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户需缴纳的各项税费由支付，卖方需

无条件协助买方办理各项税费申报及减免手续。

七、违约责任：如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则

己付定金将由卖方没收，而卖方有权再将此房转让给任何人。

如卖方在收定金后不按合同条款约定将此房出售给买

方，则卖方须返还买方双倍定金。

八、本合同一式二份，买卖双方各执一份，双方签名按手印即生效。

九、备注：

卖方签字：买方签字：

日期：日期：

篇五：房屋买卖合同

房屋买卖合同

卖方：（简称甲方）身份证号

买方：（简称乙方）身份证号

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的私有房产，建筑面积为平方米，详见房屋所有权证长房权字第号。

第二条：上述房产的交易价格为总价人民币：元整。大写元整本合同签字之日，乙方向甲方支付人民币：元整，大写元整，作为购房定金，定金约定时间期限年月日止。

第三条：付款时间与办法：

1、甲乙双方同意银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心

缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币元整，大写元整给甲方。剩余房款人民币元整，大写元整，申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意一次性付款方式付款，并约定在房地

产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币元整，

大写元整给甲方。剩余房款人民币元整，大写元整，与产权交割完毕当日付给甲方。

3、如甲乙双方办理委托公证，甲方必须出示公证处所需要件，公证处委托公证完毕，当日付清甲方全部购房款。

第四条：税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商交易税由方承担。交易此房如有离婚、继承、赠与税费有甲方承担。

第五条：违约责任：甲乙双方合同签定后，若乙方中途违约，所交购房款项归甲方所有。若甲方中途违约，并自违约日起日内应双倍返还乙方所付购房款项。

第六条：甲方应于收到乙方全额款之日起日内，将交易房产全部交付给乙方，并结清交易之日前：房费、取暖费、水费、电费、煤气费、有线费、卫生费、物业管理费等费用。

第七条：双方达成协议，即为中介成功，乙方即支付（中

介代理费、更名代办服务费、银行贷款代办费）手续费元，如一方悔约，以上所收费用由悔约方承担。

第八条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定

经双方签字与本合同具同等法律效力。

第九条：本合同发争议，在履约过程中发生的争议，可通过协商、诉讼方式解决。

第十条：双方约定其它事项：

第^一条：此合同一式三份，甲乙双方各乙方，本中介备案一份。

签约人：甲方：乙方：中介方：共有人：

年月日

篇六：房屋买卖合同样本

房屋买卖合同

出卖方男，岁，身份证号，女，岁，身份证号：汉源县富林镇路号幢单元号，系夫妻关系。

购买方：，岁，身份证号，住汉源县万里乡。甲方夫妇二人共有位于汉源县富林镇平方米房屋一套，经甲、乙双方平等自愿、公平公正，就甲方二人所有的该套房屋出卖给乙方的相关事宜达成一致，共同签定合同条款如下，以资共同遵守：

一、甲方出卖与乙方的房屋具体情况：位于富林镇（上

楼梯手边）；登记建筑面积：平方米。

二、经甲、乙双方共同商定一致，甲方将自己所有的该

套房屋整体作价为万元（大写整）出卖与乙方

三、付款方式：乙方在本合同签定之日起一次性付清甲方购房款万元（大写人民币万整），以甲方出具与乙方的收据为准。

四、房屋交付：甲方在收取乙方购房款的同时将房屋交

付与乙方。甲方交付房屋全部钥匙把给乙方。

五、从乙方交付清购房款万元（大写整）与甲方之日

起，该房屋的所有权即归乙方，由乙方所有、使用、收益、继承、出租、转卖等，享有一切权益，甲方无权干涉，不得阻挠。

六、甲方承诺修建该房已向政府交清了所有建房款，结算时需增补或退还房款，则由甲方自行多退少补，否则按甲方违约处理并承担违约责任。

七、甲方除房屋现有装修外，乙方对该房屋进行装修、维护、设置附属设施均为乙方自行出资，乙方进行房屋再次装修时不得改变房屋结构。

八、甲方向乙方承诺：甲方只将该房屋卖与乙方一人，如甲方将该房屋又卖与乙方之外的第三人，则按甲方违约处理并承担违约责任。

九、在该房屋未过户给乙方之前，甲方不得有将房屋设置抵押、担保、赠与等一切损害乙方权益的行为，否则视为甲方违约并承担违约责任。

十、本合同签定之日前因该房屋所产生的债务由甲方自行承担和处理；本合同签定后，乙方因该房屋所产生的一切债权、债务由乙方享有和承担。

十一、本合同签定之日，甲方将该房屋的一切相关手续

（包括建房收款发票原件、原老县城住房有限产权证、甲方二人身

份证复印件等其他材料）交付给乙方。

十二、在政策许可办理房屋所有权等证时，甲方有义务无偿。配合乙方将房屋产权证等一切手续过户在乙方名下。因办理房产过户手续所需的一切税、费由乙方承担，甲方不予承担。

十三、因该房屋所享有的一切权益归乙方所有。

十四、从甲方交付房屋与乙方之日起，乙方使用房屋所产生的水、电、物业管理等费用由乙方自行承担。

十五、甲方保证该房屋的修建符合政策，按国家政策不属于清退对象房；甲方保证在该房屋所在的整幢楼其他房屋都办理房屋产权证时，甲方为乙方办理的房屋产权证与其他住户一样，并立即交付给乙方，否则按甲方违约处理并承担相应的违约责任。

十六、本合同系甲、乙双方自愿签定，双方均不得反悔，必须严格按照合同条款执行。

十七、违约责任：1、如甲方违反本合同约定的，由甲方一次性退还乙方所交的全部房款外，赔偿乙方相当于购房款二倍的违约金万元（大写整），并承担乙方因装修、维护该房屋所花去的一切费用。2、如乙方违约不购买该房屋，则乙方已交甲方的所有购房款不退。

十八、本合同经双方签字生效。

十九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：