全国房地产开发成本明细科目(最新最全)
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
房地产企业成本费用类科目设置及分类一览
房地产企业主要成本费用类科目明细设置及分类一览 一、管理费用应设置以下明细项目： （1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。 （2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 （3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。 （4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。 根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 （7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 （8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。 根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。 （11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。 （14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。 （15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 （16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。 （17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 （18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 （19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。 （20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
房地产开发项目的成本测算
房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的
新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
生产成本的明细科目
生产成本的明细科目 一、制造成本是企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接成本。制造费用包括产品生产成本中除直接材料和直接工资以外的其余一切生产成本，主要包括： 1.车间管理人员工资：是指生产车间管理人员、辅助后勤人员等非一线直接从事生产的人员工资；一线直接生产人员非生产期间的工资也计入本项目，非一线生产员工提供直接生产时，其相应的工资应从本项目转入生产成本中的直接工资项目。 2.职工福利费：按第一项所定义的生产管理人员工资的14％提取。 3.交通费：是指企业为车间职工上下班而发生的交通车辆费用，主要指汽油费、养路费等。 4.劳动保护费：指按照规定标准和范围支付给车间职工的劳动保护用品，防暑降温、保健饮食品（含外购矿泉水）的费用和劳动保护宣传费用。 5.折旧费：是指车间所使用固定资产按规定计提的折旧费。 6.修理费：指生产车间所用固定资产的修理费用，包括大修理费用支出。 7.租赁费：是指车间使用的从外部租入的各种固定资产和用具等按规定列支的租金。 8.物料消耗：指车间管理部门耗用的一般消耗材料，不包括固定资产修理和劳动保护用材料。 9.低值易耗品摊销：是指车间所使用的低值易耗品的摊销。 10.生产用工具费：是指车间生产耗用的生产用工具费用。 11.试验检验费：是指车间发生的对材料、半成品、成品、仪器仪表等试验、检验费。 12.季节性修理期间的停工损失：是指因生产的季节性需要而必须停工，生产车间停工期间所发生的各项费用。 13.取暖费：是指车间管理部门所支付的取暖费，包括取暖用燃料、蒸汽、热水、炉具等支出。 14.水电费：是指车间管理部门由于消耗水、电和照明用材料等而支付的非直接生产费用。 15.办公费：是指车间生产管理部门的通讯费用以及文具、印刷、办公用品等办公费用；政府部门的宣传经费，包括学习资料、照相洗印费以及按规定开支的报刊订阅费等。 16.差旅费：是指按照规定报销生产车间职工因公外出的各种差旅费、住宿费、助勤费；市内交通费和误餐补贴；按规定支付职工及其家属的调转、搬家费；按规定支付患职业病的职工去外地就医的交通费、住宿费、伙食补贴等。 17.运输费：是指生产应负担的厂内运输部门和厂外运输机构所提供的运输费用，包括其办公用车辆的养路费、管理费、耗用燃料及其他材料等费用。 18.保险费：是指应由车间负担的财产保险费用。 19.技术组织措施费：是指生产工艺布局调整等原因发生的费用。 20.其他制造费用：除前述1～19项所列的，零星发生的其他应由车间负担的费用。
房地产开发企业成本构成明细科目
《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。
房地产开发项目成本预算
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
房地产开发成本明细科目
房地产开发成本明细科目 一、土地征用及拆迁补偿费 1、土地款 2、大配套费 3、土地出让金 4、土地契税 5、土地交易费（拍卖手续费） 6、办理土地证费 二、前期工程费 1、三通一平 （1）临电工程费 ①红线外 ②红线内 （2）临水工程费 ①红线外 ②红线内 （3）临路工程费 （4）填土及平整场地费 （5）临时设施 2、规划管理费 3、规划设计费 （1）咨询费 （2）方案设计费
4、施工图设计费 （1）方案设计费 （2）施工图设计费 5、环境方案设计费 （1）方案设计费 （2）环境施工图设计费 6、综合管网设计费 7、人防费 8、招投标费 （1）招标监督服务费 （2）代理费 9、墙改费（新型建筑材料专项基金） 10、地名费 11、施工图审查费 12、勘察放线费 （1）地质勘察费 （2）测绘费 （3）地基测量费 （4）人防物探费 13、产权登记费 14、销售许可证及面积测量费 15、房屋交易手续 16、分户土地登记费 17、地籍地形图、核地
18、合同审查费 19、水泥专项基金 20、环境影响评估费 21、避雷检测费 22、新建房屋白蚁防治费 三、建安工程费 1、地基处理 （1）桩基础工程费（2）桩检测费用 2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯 （3）消防 （4）排气通风 3、工程预算编制费 4、土建监理费 5、沉降观测 6、质量监督费 7、人防设施 （1）人防监理费 （2）人防设施费
8、变更及签证 9、示范小区奖 10、成品房装修 11、其他（外装费用） 四、基础设施费 1、供电 （1）工程费 （2）小区管网 2、供水 （1）自来水工程费（2）水表费 3、燃气 4、通讯线路安装费 5、电视 （1）电视线路安装费（2）电视外网工程费 6、智能化 7、区内路灯 8、环卫 9、邮政 10、环境工程 （1）绿化 （2）道路 11、排水
万科集团房地产开发成本核算
万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
建筑行业常用会计科目以及明细科目
建筑行业常用会计科目以及明细科目 （一）工程施工相当于生产企业的“生产成本”科目,主要核算各项目成本及毛利。下面设置“合同成本”和“毛利”两个二级明细科目。1、工程施工——合同成本核算工程合同成本，在合同成本下，设置以下明细科目：（1）人工费（项目/部门核算）（2）材料费（项目/部门核算）（3）机械使用费（项目/部门核算）（4）其他直接费（项目/部门核算）（5）分包成本（项目/部门核算）（6）间接费用间接费用下设下列明细科目：管理人员工资（项目/部门核算）职工福利费（项目/部门核算）固定资产使用费（项目/部门核算）低值易耗品摊销（项目/部门核算）办公费（项目/部门核算）差旅费（项目/部门核算）财产保险费（项目/部门核算）工程保修费（项目/部门核算）排污费（项目/部门核算）劳动保护费（项目/部门核算）检验试验费（项目/部门核算）外单位管理费（项目/部门核算）材料整理及零星运费（项目/部门核算）材料物资盘亏及毁损（项目/部门核算）取暖费（项目/部门核算）其他费用（项目/部门核算）2、工程施工——毛利核算工程毛利，具体的设置根据企业需要选择，不一定非要设置这些会计科目。特别是间接费用，有些不需要的可以不予以设置。（二）机械作业该科目主要是针对建筑企业有单独的设备管理部门为各项目提供设备发生的费用及内部结算的台班的核算。相当于制造待业的“辅助生产成本”科目。有条件的单位，可以针对本公司的设备设置单机核算，准确核算每台大型或者主要设备每个台班的耗用成本。通常情况下，应当设置以下明细科目：工资及附加（部门/设备核算）燃料及动力（部门/设备核算）折旧费（部门/设备核算）配件及修理费（部门/设备核算）间 接费用（部门/设备核算）（三）应收账款 2、应收销货款（往来单位核算）核算施工企业应收产品销 售货款3 置有到期日。（四）应付账款1、应付购货款（往来单位核算）核算应付购货款、设备款等。2、应付分包款（往来单位核算）核算应付分包工程款3、暂估应付款（往来单位核算）核算暂估入账的款项（包括材料暂估入账及分包工程款的暂估入账）。4、应付质保金 （往来单位核算）核算应付分包单位的质保金，最好设置有到期日。 （六）主营业务收入（手工账可不用以下明细科目，只需按项目设置明细科目即可）1、目标成本目标成本下设置以下明细科目：（1）人工费（项目/部门核算）（2）材料费（项目/部门核算）
房地产项目投资成本分析
房地产项目投资成本分析 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本组成 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成： (一)土地费用 从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。 (二)独立费 1．建设单位管理费 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2．办公及生活用具的置费。 3．工程监理费。 4．建设场地完工清理费 5．施工图编制费 (三)勘测、设计费 1．勘测费：含初勘和净堪费用。
2．设计费： 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 (四)政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1．基工程费：含检测费 2．土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3．交通标志和标识 4．会所装修 5．甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 (七)销售费用
费用明细科目培训资料
费用明细科目
期间费用、制造费用、研发费用明细科目 管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。 1.工资薪金：行政管理部门员工的工资、加班费、奖金、津贴及年终加薪等。 2.福利费：指支付员工的生活、住房、保健、交通等各项补贴和非货币性福利，包括员工伙食费、餐厅用厨具、液化气，职工体检费、工伤医疗、探亲路费，行政行政管理部门的活动经费、医疗卫生费、职工慰问金、误餐补助，租房补贴，节日礼金、冬季取暖费、防暑降温费、体育用品，司机保安餐费补助及夜班补助。税前列支限额为当年职工工资总额的14%。 3.办公费：行政管理部门发生的各项办公用品、书报费、消耗用品费、年检/认证等。 （1）办公用品：包括笔、打印纸、笔记本、便签纸、信封、计算器、订书机、文件夹、电话机、电脑耗材以及传真机、打印机、复印机用色带、墨盒、墨粉等； （2）书报费：购书、订报刊杂志的费用； （3）消耗用品费：咖啡、茶叶、纸杯、纯净水、矿泉水、纸巾、洗手液、消毒液、手纸等； （4）印刷/复印费：指印名片、劳动合同、员工手册、公司内部报纸等； （5）年检/认证费：指企业参加工商联合年检、工商税务变更费、ISO认证费等； （6）其他：包括邮箱年费、刻章费、购发票费、财务报表、财务账本和封皮等。 4.培训费：公司为员工实际支付的各项职业技能培训和继续教育培训费用。税前列支限额为当年职工工资总额的2.5%。 （1）讲师费：聘请讲师的酬金、住宿费等； （2）资料费：购买培训材料的费用； （3）餐费：培训期间公司员工发生的餐费、食品费用； （4）其他：培训期间的场地使用费及其他杂费； （5）职工教育经费可列支内容包括《财建[2006]317文》：1上岗和转岗培训；2各类岗位适应性培训；3岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；4专业技术人员继续教育；5特种作业人员培训；6企业组织的职工外送培训的经费支出；7职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；8购置教学设备与设施；9职工岗位自学成才奖励费用；10职工教育培训管理费用；11有关职工教育的其他开支。 5.网络通讯费：公司所有固定电话及移动电话、网络费用、行政管理部门员工按规定报销的手机话费。 6.邮政报关费：邮寄包裹、信件费用以及EMS费用等，进口报关费（通关费、商检费、其他通关费用）。 7.差旅费：行政管理部门员工因公出差发生的费用。 （1）交通费：员工因公异地出差乘车、船、飞机等发生的往返交通费用（包含乘客保险费、机场建设费等）、租车费用、在出差地市内交通费以及市内办事人员发生的市内交通费等； （2）住宿费：员工因公异地出差期间发生的住宿费用（包括住宿保险费和按规定准予报销的住宿杂费
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成(总5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
生产成本的明细科目
生产成本的明细科目 制造成本是企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接成本。制造费用包括产品生产成本中除直接材料和直接工资以外的其余一切生产成本，主要包括： 1.车间管理人员工资：是指生产车间管理人员、辅助后勤人员等非一线直接从事生产的人员工资；一线直接生产人员非生产期间的工资也计入本项目，非一线生产员工提供直接生产时，其相应的工资应从本项目转入生产成本中的直接工资项目。 2.职工福利费：按第一项所定义的生产管理人员工资的14％提取。 3.交通费：是指企业为车间职工上下班而发生的交通车辆费用，主要指汽油费、养路费等。 4.劳动保护费：指按照规定标准和范围支付给车间职工的劳动保护用品，防暑降温、保健饮食品（含外购矿泉水）的费用和劳动保护宣传费用。 5.折旧费：是指车间所使用固定资产按规定计提的折旧费。 6.修理费：指生产车间所用固定资产的修理费用，包括大修理费用支出。 7.租赁费：是指车间使用的从外部租入的各种固定资产和用具等按规定列支的租金。 8.物料消耗：指车间管理部门耗用的一般消耗材料，不包括固定资产修理和劳动保护用材料。 9.低值易耗品摊销：是指车间所使用的低值易耗品的摊销。 10.生产用工具费：是指车间生产耗用的生产用工具费用。 11.试验检验费：是指车间发生的对材料、半成品、成品、仪器仪表等试验、检验费。 12.季节性修理期间的停工损失：是指因生产的季节性需要而必须停工，生产车间停工期间所发生的各项费用。 13.取暖费：是指车间管理部门所支付的取暖费，包括取暖用燃料、蒸汽、热水、炉具等支出。 14.水电费：是指车间管理部门由于消耗水、电和照明用材料等而支付的非直接生产费用。 15.办公费：是指车间生产管理部门的通讯费用以及文具、印刷、办公用品等办公费用；政府部门的宣传经费，包括学习资料、照相洗印费以及按规定开支的报刊订阅费等。 16.差旅费：是指按照规定报销生产车间职工因公外出的各种差旅费、住宿费、助勤费；市内交通费和误餐补贴；按规定支付职工及其家属的调转、搬家费；按规定支付患职业病的职工去外地就医的交通费、住宿费、伙食补贴等。 17.运输费：是指生产应负担的厂内运输部门和厂外运输机构所提供的运输费用，包括其办公用车辆的养路费、管理费、耗用燃料及其他材料等费用。 18.保险费：是指应由车间负担的财产保险费用。 19.技术组织措施费：是指生产工艺布局调整等原因发生的费用。 20.其他制造费用：除前述1～19项所列的，零星发生的其他应由车间负担的费用。 制造费用一般是间接计入成本，当制造费用发生时一般无法直接判定它所归属的成本计算对象，因而不能直接计入所生产的产品成本中去，而须按费用发生的地点先行归集，月终时再采用一定的方法在各成本计算对象间进行分配，计入各成本计算对象的成本中。
房地产开发成本核算及科目设置
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
房地产开发项目成本计算与分析
房地产开发项目成本计算与分析 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 第一节建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349
生产成本明细科目
生产成本、制造费用、管理费用、销售费用明细科目核算内容 1、生产成本科目核算的内容 生产成本-基本生产成本-直接材料：指产品生产过程中，形成产品的各种原材料；本科目中的材料，主要指直接发放到产品上的各种材料。 生产成本-基本生产成本-直接人工：指直接参加产品生产的员工的工资、绩效工资、各种补贴及津贴。 生产成本-基本生产成本-直接福利费：指的是按参加产品生产员工的福利费。 生产成本-基本生产成本-制造费用：指的是从当月制造费用科目余额中转入的成本。 2、制造费用明细科目核算的内容 制造费用－办公费：指的是生产车间耗用的文具、印刷、邮电费、报刊杂志、资料费等费用。 制造费用－差旅费：指的是车间职工因公出差而发生的差旅费用。 制造费用－运输费：指的是铁路托运，不能进入原材料成本的运杂费。 制造费用－修理费：指的是修理生产使用固定资产的费用，包括大修理和经常修理费用，以及各项低值易耗品的修理费用。 制造费用－工资：指的是生产车间管理人员的工资和绩效工资。 制造费用－福利费：指的是按生产车间管理人员的工资、绩效工资提取一定比例的职工福利费。 制造费用－会议费：指的是生产车间管理人员参加会议的费用。 制造费用－劳保费：指的是生产车间发生的各种劳动保护费用。指的是工作服、工作鞋以及包括不构成固定资产的安全装置、卫生设备、通风设备等劳保用品支出的费用。 制造费用－低值易耗品摊销：指的是指生产车间所使用的低值易耗品的摊销费。包括家具备品、计量工具、小型工具等费用。 造费用－通讯费：指的是生产车间的电话费、所内的通讯费、生产车间管理人员每月的手机话费。 制造费用－折旧费：指的是与生产有关的固定资产按规定提取的折旧费用。 制造费用－水电费：指的是生产车间由于消耗水电（日常用水、照明用电）而支付的费用。制造费用－停工费：指的是生产车间或某个班组在停工期间发生的各项费用，包括停工期间发生的原材料费用、工资及福利费和制造费用。 一、管理费用 1.管理费用—工资
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。