买卖合同,指示交付

买卖合同,指示交付

篇一：买卖合同

买卖合同

一、买卖合同中所有权转移的基本规定

（一）不动产：登记

（二）动产

原则：交付

交付的三种方式：现实交付、观念交付（简易交付、占有改定、指示交付）、

拟制交付（交付权利凭证）

例外：所有权保留：支付全部价金时所有权发生转移

二、买卖合同中的风险负担

【相关法条】

《合同法》

第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合

同成立时起由买受人承担。

第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条

第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

第一百四十六条出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

第一百四十八条因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务

不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

《商品房买卖合同解释》

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交

付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《买卖合同解释》

第十一条合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的标的物需要运输的，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。

第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

（一）合同履行中的风险

风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。

要点：1、发生了标的物毁损灭失的事实；

2、发生毁损灭失的原因如果是基于当事人，就不是风险，属于过失

导致的损失。

（二）风险负担的基本规则

原则：交付主义，包括不动产和动产的所有权保留

例外：1、一方当事人的特定违约

A、买受人违约（《合同法》第143、146条）：买受人承担风险

B、出卖人根本违约（《合同法》第148条）：买受人拒收，风险由出卖人承担；买受人收下，风险由买受人承担，但仍可追究出卖人的违约责任

2、路货买卖：合同成立时风险转移，但出卖人恶意的由出卖人承担风险

（三）需要运输的买卖合同风险负担

送货上门：风险在买受人所在地随交付转移至买受人承担

动产自提：风险在出卖人所在地随交付转移至买受人承担

代办运输：货交第一承运人后，风险转由买受人承担

《买卖合同解释》第11条界定了“标的物需要运输”的内涵，包括两个要素：标的物由出卖人负责办理托运；承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。

《买卖合同解释》第12条：“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。”

三、所有权保留的买卖合同

所有权保留合同中，动产所有权自买受人付清全部价金时转移，但风险适用《合同法》第142条的“交付主义”，自交付之时起移转。

XX年卷三第9题

四、分期付款买卖

【相关法条】

《合同法》

第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

《买卖合同解释》

第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三

次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。

第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确

定。

（一）出卖人的权利

买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一以上的，出卖人有权择一行使以下权利：

1、要求买受人支付剩余的全部价款（丧失期限利益，按照约定尚未到期的债务视为已经到期）；

2、行使法定解除权合同，并要求买受人支付标的物用费。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定

（二）买受人的保护

因为分期付款买卖的总价款往往显著高于即时清结买卖的总价款，买受人的利益有特别保护的必要。对此，《买

卖合同解释》第38条第二款设有规定。

《合同法》第167条规定的“五分之一以上”这一比例，系强制性规范。当事人的约定违反该比例，损害买受人利益的，约定无效，仍按照“五分之一以上”的比例调整。

XX年卷三59题

五、试用买卖

【相关法条】

《合同法》

第一百七十条试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

第一百七十一条试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

《买卖合同解释》

第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。

在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条买卖合同存在下列约定内容之一的，不属

于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；

（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

第四十三条试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

若因试用而交付标的物与买受人占有，则：

1、试用期内，所有权、风险均为出卖人；

2、试用期间届满决定购买，所有权、风险全部移转至买受人（此时发生了简易交付）

3、试用期间届满试用人不表态，则视为购买，所有权、风险全部移转至买受人（此时发生了简易交付）

4、试用期将届满拒绝购买，所有权、风险均为出卖人。

若试用标的物并未交付与买受人，且在买受人承认购买时仍未交付标的物

的，标的物风险自标的物实际交付是转移至买受人

XX年卷三31题

XX年卷三13题

六、买受人及时检验并通知的义务

【相关法条】

《合同法》

第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。

第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

篇二：关于买卖合同的几个问题

买卖合同是典型的有偿合同，也是合同法分论的重要组成部分。自1999年合同法颁布以来，买卖合同成为从律考到司法考试共同关注的问题。

从历年司法考试对于买卖合同考查的题型来看，自1999年的律考以来的民法试题中，不定项选择题2题（分），

多项选择题9题（分），单项选择题2题（分）。XX年司法考试大纲一个非常重要的变化就是题型和分值发生变化，多项选择题和不定项选择题的分值都由原来的每题1分提高至每题两分。从题型的分析来看，关于买卖合同的考查题型主要表现为多项选择题和不定项选择题。可以预见的是，关于买卖合同的考查分值会有较大幅度的上升。如何正确理解和牢固掌握司法考试中的买卖合同的相关知识就成为一个非常重要的问题。从历年司法考试对于买卖合同考查的知识点看，主要集中在以下几个方面：

（一）交付义务，考生主要需要掌握的是，简易交付、占有交付、指示交付等几种拟制交付的具体形式。指示交付，是指在标的物由第三人占有时，出卖人将对于第三人的返还请求权让与买受人，以代替标的物的实际交付。例如：1999年试卷三第51题考查出卖人适当履行了交付标的物的义务的情形：A项和B项，标的物未交付，但依照合同约定交付了提取标的物的单证或依照合同约定交付了标的物的所有权证书。

其他两种拟制交付的形式也极有考查的可能性。简易交付，是指标的物在买卖合同订立之前已经由买受人占有的，合同生效的时间为交付的时间的方式。例如：甲租用乙的电脑，后来甲与乙又订立了关于电脑的买卖合同，这时，买卖合同生效的时间就是乙交付电脑的时间。占有改定，是指以

买卖合同的双方当事人约定标的物仍由出卖人直接占有，买受人取得间接占有，来代替标的物的实际交付。例如：乙将数码相机转让给甲后，又与甲订立了以数码相机为标的物的租赁合同，由乙租用数码相机，这时，数码相机仍由乙继续占有即可，甲取得的是数码相机的间接占有。

关于交付还要考生注意的是标的物的适当交付，出卖人还履行按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料的义务。例如：1999年试卷三第51题考查出卖人适当履行了交付标的物的义务的情形：C项，标的物已交付，但合同约定的有关单证和资料尚未交付，这就不能算做适当交付。

（二）所有权转移，考生需要掌握的是标的物所有权的转移以交付为原则。例如：1999年试卷二第42题，甲将一幅名画出售给乙，并约定1个月后交付。丙知道甲出售名画后，愿出比乙更高的价钱购买。甲便将该画卖给丙，并当场交付该画与丙，但丙未付款。在这种情况下，由于甲已经将画交付与丙，丙取得该画的所有权。基于物权优于债权的民法原理不难判断C项和D项是正确的，即：乙无权要求丙交付该画，但是有权要求甲承担违约责任。司法考试中经常考查的是标的物所有权转移的例外，即特色动产和不动产所有权的转移。关于不动产所有权的转移，主要涉及到土地所有权和房屋所有权的转移以登记为要件。例如：XX年试卷三第

59题，甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35％的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。房屋产权变动以登记为准。因为甲与丙有买卖房屋合同，又办理了过户登记手续，所以房屋所有权归丙所有。甲无权主张丙返还房屋。但甲违反了与乙签订的房屋买卖合同，不能履行交付房屋的义务，甲应负担违约责任。关于特色动产，主要涉及到车辆、船舶和航空器，它们的所有权转移按照法律有关规定也需要办理登记手续，限于篇幅就不再一一举例说明了。 1 2 3

篇三：房屋买卖合同中的“交付使用”

房屋买卖合同中的“交付使用”

文章来源：本站发布发布时间：XX年5月6日11:31 一、对交付使用的一般理解

对于商品房的交付—般会有几种不同的理解。一种认为，商品房的交付就应该是实物的交付，只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开放商已经履行了交付义务，—般的表现为交钥匙;另—种观点认为，商品房的交付应该为房屋所有权的转移，就应该办理产权证书。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，只要开发商将房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥

匙”，就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定，应该优先适用。

1．交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定，包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付，是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋，实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋，但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋，譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房，那么在买卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付，是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有，出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。

2．当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移，但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明，

房屋的交付使用是指转移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人；也可以在合同中写明，房屋的交付使用是指，转移房屋的占有同时转移房屋所有权，这时就应该不仅仅是交钥匙，还应该将产权证书交付给买受人。

二、交付使用应该满足的条件

交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。《民法通则》

第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以，应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。

按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往

往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。

《城市商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为，开发商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的—种限制，更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。

《城市房地产管理法》38条规定，以出让方式取得土地担保使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产转让管理规定》第10条中有同样的规定，

《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第27条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登计应当在受理登记后的30日内核准登计，并颁发房屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处分行为，而处分行为的前提就是必须是有权处分，应该是合法权利人的处分行为。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后，才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为，否则就有可能是无权处分行为，而无权处分行为的效力是不确定的。实践中经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况，所以，只有严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付，才能保护买受人的合法利益。