七里河村改造安置房建设项目可行性方案研究报告

七里河村改造安置房建设项目及一期工程

第一章总论

1．1 项目名称与承办单位

1.1.1 项目名称

七里河村改造安置房建设项目及一期工程。

1.1.2 承办单位

承办单位名称：市西苑城市发展投资有限公司。

法定代表人：郭建平。

项目联系人：王小明。

联系：。

1.1.3 项目拟建地点

拟建项目位于市涧西区七里河村，东至涧河，西至铜加工厂围墙，南至中州西路，北至军安小区，是涧西区七里河村整体改造（城中村改造）项目的安置房建设项目。拟建项目位于市西部的黄金地段，新中国建立后，第一个五年计划期间，全国156个重点项目，其中有6项建在涧西，涧西区是当时的中国特区。建设区域商业繁荣，交通、通讯方便，市政给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，城中村现状与区域经济的发展极不协调，急需整体改造。为此，2006年4月涧西区城区改造指挥部即提交了该项目的“建设项目规划选址审批表”，并通过了市规划局的审批；2010年9月市长办公会批准立项，并列入城中

村改造计划；2013年即完成了拟建地块的总平面规划图，经市城乡规划局局务会研究通过（详见附件）。

1．2 可行性研究报告编制的依据和研究围

1.2.1 项目编制依据：

（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。（2）承办单位提供的相关基础数据、技术资料等。

（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。

（4）《市城镇总体规划（2008-2020）》。

（5）市人民政府“关于涧西区涧河西侧中州路北侧地块控制性详规的批复（洛政文（2009）248号）”。

（6）《市涧西区七里河村城中村改造征迁补偿安置办法》。

（7）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（8）市人民政府“关于加快推进棚户区改造实施办法的若干意见”（洛政（2014）5号）。

（9）市人民政府办公室“关于印发市城中村改造实施办法的通知”（洛政办（2012）125号）。

（10）规划技术要点通知书。

（11）市工程造价信息（2014年第2期）。

1.2.2 研究围：

根据国家发改委颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告研究工作的围及容如下：

（1）探讨项目建设的意义和必要性；

（2）论证建设条件；

（3）确定建设规模与工程方案；

（4）安排项目建设进度；

（5）研究环保、消防及节能措施；

（6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。

1．3 承办单位概况

市西苑城市发展投资有限公司成立于2009年3月，法人代表：郭建平，注册资金叁亿元。该公司是法人独资企业，政府融资平台。市涧西区人民政府为充分发挥财政服务辖区经济的作用，加大市政基础设施建设和先进制造业集聚区基础设施建设融资和投资服务力度，成立了涧西区政府性投资公司——市西苑城市发展投资有限公司。该公司经营围：政府授权管理的国有资产经营管理，项目投资，基础设施及土地开发投资。2012年顺利筹资1亿元的授信额度，为九都西路拆迁赔付工作顺利实施提供了保障。目前，该公司为推进涧西区城市化进程的步伐，积极筹集资金，开展七里河村安置房改造项目的前期工作，为加速涧西区的城中村改造做出贡献。

公司最高机构为董事会，董事会由三人组成，设董事长一名，董事长为企业法人代表。

公司实行总经理负责制，董事长兼总经理，下设财务部、办公室、业务部、技术部共三部一室管理机构，有中高层管理人员、中级职称专业技术人员、部门主管等十余人。公司主要对工业、商贸业、服务业及基础设施投资。公司董事长郭建平，有着丰富的人生阅历，善于思考，

敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新和多年的建设项目管理经验，有较强的组织管理能力和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。他以多年的管理经验及对城市发展的极大热爱投入本项目的开发建设中。加快城中村的改造步伐、建设、造福一方，体现了他“身卑未敢忘忧国”的情怀。

政府支持，政策保驾，为该项目的顺利设施提供保证。

1．4 项目开发的理由

城中村现象是我国城市化进程中的独特现象,随着城市发展步伐的加快,城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来,城中村问题已经成为影响我国城市协调发展的主要问题,城中村改造是城市走向现代化的必经之路。

城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国城市发展的必然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

由于历史原因，城中村存在着环境、消防、治安等严重的社会问题，一度成为制约市城市发展与经济腾飞的绊脚石。长期以来以“脏乱差”著称，被称为城市肌体的“肿瘤”。目前市绝大多数违章建筑出在城中村，

城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村建筑密度高、建筑间距小，街道脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度5米左右的街道，多以房屋间距作为街道，只有2-3米；公共配套设施极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，像蜘蛛网一般覆盖村舍，存在不少隐患；城中村居住人口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。此外，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无任何消防安全通道，一旦出现火灾，消防车将无法进入灭火，势必酿成大祸。同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村的现状仍旧令人担忧。

为此，市副市长史秉锐于2010年9月1日在市旧城开发改造（城中村改造）工作领导小组办公室，主持召开了市城中村及旧城改造第十九次工作例会，会议同意将涧西区七里河村改造项目--铜锣湾广场项目列入市城中村改造项目。并要求加大项目的推进力度。市城乡规划局于2009年10月即对本项目的总平面设计给出了规划要点。本项目承办单位市西苑城市发展投资有限公司为项目科学实施，积极筹备，作了大量的前期工作，委托规划建筑设计有限公司对项目的可行性进行研究，促进项目早日开工建设。

1．5 研究工作概况

我单位在接受市西苑城市发展投资有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对市西苑城市发展投资有限公司进行了考察和了解，对基地及周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及市西苑城市发展投资有限公司的现状。在充分、细致调查的基础上，就编制本可行性研究报告的有关问题与市西苑城市发展投资有限公司的领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作围和深度的规定，结合涧西区房地产现状和发展规划，建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况，建设的必要性，建设容及方案，环境保护与劳动安全及节能措施，项目管理及实施计划安排，投资估算与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的必要性，建设容及方案，投资及资金筹措等容，为本项目建设决策提供了参考依据。

1．6 建设条件

拟建项目位于市涧西区七里河村，东至涧河，西至铜加工厂围墙，南至中州西路，北至军安小区。地块呈不规则的狭长形，规划建设用地约226.08亩，约150719.73平方米，总建筑面积约1028830平方米，建设区域交通、通讯方便，市政给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。涧西区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持，项目已列入市2014年城中村改造重点项目，项目建设各方面条件已经成熟。

拟建项目为该村整体改造的前期安置工程，和谐拆迁、和谐安置是我们党和国家的一贯方针，因此，安置工程是否顺利，是本项目实施的