SAPSD销售定价系统配置步骤

旅行社的产品管理(doc 24页)()

旅行社的产品管理教学目的：通过学习，使学生掌握旅行社产品的概念，掌握旅行社的产品构成和基本形态，了解旅行社产品的决策内容。懂得旅行社产品的生命周期，掌握旅行社的产品组合理论，了解旅行社现有产品的筛选方法。掌握旅行社产品设计的基本原则，熟悉西方旅行社的产品设计与生产过程，熟练掌握旅行社产品计划的内容，了解中国旅行社与西方旅行社产品设计与生产的不同。为将来从事旅游产品设计打下基础。教学重点：旅行社产品的概念，旅行社的产品构成和基本形态，旅行社产品的生命周期，旅行社的产品组合理论，波士顿咨询团成长—份额分析矩阵，SWOT分析方法，旅行社产品设计的基本原则，包机方式和饭店床位订购制，旅行社产品计划的内容，西方旅行社产品设计与生产的程序。教学方法：讲授法、练习法、讨论法教具：图表、多媒体技术教学安排：共四节，安排6课时主要参考文献和指导读物： [1]杜江编著：《旅行社经营与管理》，南开大学出版社，2001年。 [2]田里编著：《旅游学概论》，南开大学出版社，1998年。 [3]李天元编著：《旅游学概论》，南开大学出版社，2000年。 [4]戴斌编著：《旅行社经营管理》，旅游教育出版社，2003年。 [5]国家旅游局人教司编著：《旅行社经营管理》，旅游教育出版社，2003年。 [6]丁力编著：《旅行社经营管理》，高等教育出版社，2000年。

第一节旅行社产品的概念一、旅行社产品的概念 1、产品的概念是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。在市场上，产品包括实物、服务、体验、事件、人员、场地、财产、组织、信息和创意。（科特勒） 2、旅游产品的解释：从旅游企业看，旅游产品就是令旅游者满意的旅游经历，旅游企业的主要目标就是提供旅游产品，包括旅游目的地资源、设施和从家到目的地的交通。旅行社产品是典型的旅游产品。从旅游者看,旅游产品就是他离开家到返回家的所有经历。 3、旅行社产品旅行社的产品是旅行社为满足旅游者在空间移动过程中的需要，在购买旅游供应商的产品并进行开发后，提供给旅游者的各种有偿服务,包括各种形式的旅游线路，预订机票、客房等单项旅游服务。简单讲，旅游产品就是旅游线路。旅行社产品的特性：（1）旅行社产品的本质是提供给旅游者的一种服务，员工是服务者，员工的行为构成了旅游产品的主要载体，或者说是旅行社产品的组成部分；（2）旅行社产品的服务过程位于企业边界之外，即员工是在户外的充分参与，管理者在事前对这一过程难以控制；（3）非企业内部因素直接影响到消费者对服务质量的感知系统，行、住、游、食、购、娱等旅游活动要素远远超出了旅行社所控制的范围，任何一个环节出现差错多会影响旅行社产品的质量。二、旅行社产品构成和基本形态（一）旅行社产品构成 1、核心部分核心部分是产品的最基本部分，是真正能解决消费者困难的服务和带给消费者的核心利益。对于旅行社产品而言，旅游者购买旅游产品的核心部分，是实际得到的利益和服务。如陶冶情操、愉悦心情。 2、有形部分

旅游产品营销定价策略(doc 6页)

池州旅游产品营销定价策略在激烈的市场竞争中，产品的定价策略，是营销战略的重要组成部分，对拓展营销渠道，增加营销收入，有着至关重要的杠杆作用。旅游产品与同其他产品一样。旅游产品的定价问题，一直是旅游经济界关注的焦点。旅游市场的竞争离不开定价策略，灵活正确地制定旅游产品的价格是实现经济、社会、生态效益最大化的关键所在。在探讨振兴池州旅游经济的途径时，认真分析旅游产品的市场特征，运用旅游产品定价策略，拓展营销渠道，增加营销收入，应引起旅游业者的重视。（一）旅游产品的市场特征运用旅游产品的定价策略，不能不先研究旅游产品的市场特征。根据旅游产品的特点，旅游产品的市场可以分为竞争性市场和垄断性市场。竞争性市场是指一般性的山水风光、宾馆，如池州的齐山、大历山、万罗山及相关服务业等。垄断性市场是指独特的自然景观和人文景观，如池州的佛教文化、升金湖的候鸟观赏。对于竞争性市场，旅游产品有多个供应商，（下转第四版）产品之间差异小，替代性强，经营者之间的竞争直接影响旅游产品的营销。而在垄断性市场中，该旅游产品供应具有唯一性，不可替代性。值得注意

的是，与同其他任何事物一样，旅游市场的划分具有很大的相对性。从区域角度看，石台的溶洞在池州境内具有唯一性，而当范围扩至皖南、沿江江南，乃至华东、华南，它们就不再具有唯一性，就有其他可替代的产品，竞争性增大。再如佛教圣地九华山，在全国范围内是四大佛教名山之一，但从佛教角度看，它是地藏王道场，是唯一的，在旅游市场具有垄断性。分析池州的旅游产品，大多属竞争性市场。因此，努力追求垄断性旅游产品的市场效益最大化，淘汰一般性旅游产品，并根据旅游市场的需要，整合设计“独、新、优”的旅游产品，灵活运用定价策略，提高市场营销竞争力，是振兴池州旅游业的重要营销思路之一。（二）旅游产品的定价策略旅游产品的定价，与旅游市场特征有很大关系，不同的消费群体对旅游产品有不同的需求，策略定价有助于获得最大利润。道理很简单，游客是理性的。他们拥有选择旅游产品的充分信息，根据旅游产品的价格和特征来选择消费与否或消费数量。在消费旅游产品的过程中，游客追求的是最大化自我的效用。研究游客的消费需求和消费心理，就是研究旅游市场。旅游产品的定价策略也基于此。同一旅游产品，按游客不同需要的差别和时间、地点的差别可以细分市场。根据不同的细分市场，采用不同的定价方法对旅游产品进行定价，使得每一市场达到最大收益，避免

旅行社产品定价

旅行社如何进行产品定价小组成员：徐艳200914020101 文彬200914020105 肖琴200914020114 张琦200914020122 彭丽娟200914020137 谭梦200914020139

我国旅行社发展概况我国旅行社业经过十几年的发展，已形成一定的规模，并在行业法规、行业制度和市场机制的双重作用下形成了自身的特征：从我国旅行社业的类别结构来看，三类社占压倒优势；从我国旅行社业的规模结构来看，小规模旅行社占绝对多数；从地理分布情况来看，我国旅行社在全国的分布基本合理；行业利润逐年下降，我国旅行社正逐步成为一个低利润行业。旅行社如何进行产品定价旅行社产品的价格是旅行社营销活动中一个十分敏感、十分重要的因素，对价格的管理关系到旅行社营销的成败。旅行社产品需求弹性较大，它的价格强烈影响到旅游者的购买行为，影响到旅行社的销售量及利润。同时，价格又是一种重要的竞争手段，尽管近年来非价格因素对旅游者选择产品的重要性日益突出，但价格是双方最具理性的行为指标，决定了旅行社的竞争能力。（但不一定是核心竞争力）一、旅行社产品的价格（一）旅行社产品价格的类别：旅行社产品的价格最主要由成本、利润和税金三部分组成。从不同角度，可对其进行不同的划分。

1. 从旅游者对产品的需求程度上，可分为①基本旅游价格，如交通、食宿等――必选项服务；和②非基本旅游价格，如纪念品价格、娱乐服务价格、参加保险等――可选项服务。 2. 从旅游者购买方式上看，可分为单项服务价、包价和部分包价。 3. 从游览范围来看，旅行社的产品价格由国际旅游价格和国内旅游价格构成。（二）旅行社产品价格的影响因素：产品价格范围一般由如下因素决定――产品成本规定的最低价格、竞争对手的同类产品价格以及由旅游者购买力规定的产品的最高价格。具体而言，影响产品价格的因素有： 1. 成本与利润成本是定价的低线，购买力决定其高限，竞争使之在二者之间浮动。 2. 市场需求状况⑴需求与供给；⑵需求的价格弹性，即需求弹性。 3. 竞争因素：⑴完全竞争市场；⑵完全垄断市场；⑶垄断竞争市场； ⑷寡头垄断市场。 4. 经济环境：指一个国家或地区的经济发展状况，它会从宏观上约束旅行社产品的定价。具体包括以下几个内容：⑴社会生产发展状况；⑵汇率变动；⑶货币发行量；⑷政府价格政策。

房地产定价中的目标与方法分

房地产定价中的目标与方法俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。价格策划是房地产营销策划的关键。随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。一、选择定价目标定价目标是整个价格策划的灵魂。一方面，它要服务于房地产工程营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。利润最大化是许多企业的定价目标。当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产工程而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于工程利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。市场占

有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。北京城建集团对北京望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方M)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。二、确定定价方法

房地产项目定价方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。

旅行社产品的定价.

教案标题: 第六章旅行社产品的定价、促销和销售教学目的与要求: 通过本章的学习,掌握旅行社新产品的定价原则、策略和方法,熟悉旅行社产品的促销方法和推销手段、了解旅行社产品销售渠道和分销策略,掌握旅游中间商的选择和管理等。授课时数: 10课时教学重点、难点: 旅行社新产品的定价原则和方法,广告促销和人员促销,中间商的选择和管理。教学内容及过程: 旅行社产品价格制定的原则、旅行社经营目标对产品价格制定的影响、旅行社新产品的定价策略、方法;旅行社产品的促销方法, 旅行社产品的销售渠道、类型;旅游中间商的管理。第一节旅行社产品价格一、旅行社产品价格制定的原则二、旅行社经营目标对产品价格制定的影响三、定价策略的选择四、旅行社新产品的定价策略五、旅行社产品定价的方法

*旅行社产品价格的构成非常复杂,旅行社产品是“后生产性”产品。整体设计好了,销售出去的实际是一套旅行社产品生产方案,然后才是价格与价值的一一验证 *生产旅行社产品过程中,代收代付几乎贯穿旅行社产品生产的始终。熟悉价格行情和讨价还价能力是旅行社产品设计人员必备的专业素质之一 (一旅行社产品的价格构成 *代收代付+[综合服务费×(1+税率]——过去的 *综合服务费指车费、导游服务费等,这种价格构成,旅行社的成本容易夸大 *代收代付+[(成本加成×(1+税率]——现在的 *这种价格构成,成本公开透明,旅行社产品成本分项单列 (二产品的制作之价格核算 * 1. 代收代付签约 *代收代付签约是跟具体的房、车、餐、票以及地接旅行社的签约 *注意:把代收代付款项的转移法定为法律责任的转移,即“代收代付的转交即被视为法律关系中赔偿责任的转移”写进旅游合同,基本上可以从结构上改变代收代付款项及时收而不及时付的问题 2.核算产品价格成本 *首先,对旅游者的报价中的每一个单项的价格,都不能高过该单项对游客的报价。要提醒相关合作者 *其次,综合考虑单团规模,做大团 *再次,不可忽视司陪人员费用

中国青年旅行社产品的定价策略及营销方式

中国青年旅行社旅游产品的定价策略及营销方式

目录一、简介 (3) 二、中青旅旅游产品的定价方法 (3) （一）成本导向定价法 (3) （二）需求导向定价 (3) （三）竞争导向定价 (3) 三、中青旅旅游产品的定价策略 (4) （一）新产品定价策略 (4) （二）心理定价策略 (4) （三）折扣定价策略 (4) （四）差别定价策略 (4) 四、中青旅市场营销的方式 (5) （一）中青旅营销渠道的结构特点 (5) （二）中青旅营销渠道设计 (5) （三）营销渠道的具体设计 (6) （四）营销渠道管理 (7) （五）最新推出的营销方案 (8)

一、简介中青旅是我国骨干旅行社之一，隶属于共青团中央，1997年青旅总社作为主发起人，通过募集方式设立青旅控股，成为国内旅行社在A股上市的首家公司，逐步从原来单一惊醒旅游生产经营的国有独资企业转变成为一家融生产经营、资产经营、资本运营与一体的跨行业、跨地区的社会公众公司。中青旅主要经营入境旅游、国内旅游、中国公民自费出国旅游业务及相关服务。除北京母公司外，中青旅还拥有江苏青旅、浙江青旅、广州青旅、广西青旅、香港青旅、新疆青旅等多家子公司，并注册成立苏州太湖旅游景区，加大旅游配套资源的开发。在“旅游主业、高科技次业”的双朝阳发展战略指导下，中青旅积极涉足高新产品的开发、生产的销售，先后投资尚洋电子、创格科技等高科技公司。二、中青旅旅游产品的定价方法中青旅旅游产品的定价方法，主要有三个影响因素：成本、需求和竞争。（一）成本导向定价法 1.成本加成法：就是在产品单位成本的基础上，再加上一定比例的预期利润来制定销售价格。即：单位产品价格=单位产品成本*（1+加成率） 2. 目标利润定价法：单位产品的价格=（预期总成本+预期总利润）/预期销售量（二）需求导向定价 1．认知价值定价法中青旅根据旅游者对产品及其价值的认知程度和感觉来制定价格的一种方法。 2．需求差异定价法中青旅根据旅游者的购买能力、对产品的需求状况、产品的服务形式和档次、购买时间等的不同，对于同一种产品按照两种或者两种以上的价格出售。（三）竞争导向定价 1. 率先定价法中青旅根据市场竞争状况，率先制定出符合市场行情的旅游价格，以吸引旅

旅游产品价格及其策略

第五章旅游价格及价格就是市场经济运行中最活跃的因素,直接影响生产者、经营者、消费者的利益。对于企业来说当成本一定时价格决定了其利润,赚钱的多少直接与价格相关,价格高获利就多价格低获利就少,而成本在短时期内的变动就是非常小的,所以价格的高低在很大程度上决定了企业利润的高低。对于消费者来说价格同样重要,为什么？因为价格直接决定了消费者的支出。对于国家来说价格同样重要,因为,对经济的宏观调控主要就就是用价格机制来完成的。今天我们就来学习旅游的价格及其定价方法旅游价格的概念旅游价格就是旅游者为满足旅游活动的需求而购买单位旅游产品所支付的货币量,它就是旅游产品价值、旅游市场的供求与一个国家或地区的币值三者变化的综合反映。在市场经济中,旅游者食、住、行、游、购、娱等需求必须通过交换活动,通过支付一定的货币量才能获得满足。旅游经营者在向旅游者提供旅游产品时,必然要求得到相应的价值补偿,于就是在旅游者与旅游经营者之间围绕着旅游产品的交换而产生了一定货币量的收支,这就就是旅游价格。从旅游经营者的角度瞧,旅游价格又表现为向旅游者提供各种服务的收费标准。一、旅游价格的构成以及其特点与分类 1、旅游价格的构成从旅游产品经营者的角度瞧,旅游价格就是由成本与盈利两部分构成。成本就是指生产费用,它包括生产旅游产品时用于建筑物、交通运输工具、各种设备、设施及原材料等物质的耗费与旅游从业人员旅游服务的劳动补偿部分。盈利就是指旅游从业人员新创造的价值部分,它包括向政府交纳的税金、贷款利息、保险费用与旅游商品经营的盈利等。在旅游单项价格构成中,旅游价格包括旅游经营者的成本与利润;但在统包价格中,旅游价格则由各个单项旅游产品的单价之与加上旅行社的成本与盈利所构成。从旅游者的角度瞧,旅游价格的构成分为基本构成与自由选择两部分。基本构成就是旅游者在出游前对旅游产品的感性认识与粗略理解基础上所预算的旅游支出构成;自由选择就是旅游者在旅游过程中,通过对旅游产品的亲身体验与主观预测而对基本构成的调整,它包括对基本构成总量的增减与对基本构成的结构改变,以及调整下次旅游的预算。如某旅游者在某条旅游线路上旅游时,由于获得了非常独特的心理满足,于就是请亲友再寄些钱来多停留一些日子,并希望下次再来。对于旅游者的这种旅游价格构成要求旅游经营者应充分注意两个方面:一就是加强推销能力,通过较宽的营销渠道与较强的宣传促销让旅游者对旅游产品有更多的认识与理解,从而尽可能增加旅游者的旅游预算;二就是提供优质的旅游服务,对旅游者产生较强的吸引力,从而增加旅游者的自由选择。 2、旅游价格特点由于旅游产品不同于一般产品,它就是一种组合型产品具有综合性、无形性、不可转移性等特点。她的这些特点决定了旅游价格具有不同于一般产品价格的特点,主要表现在以下几方面: ①、综合性与协调性旅游产品要满足旅游者食、住、行、游、购、娱等多方面需求,旅游价格必然就是旅游活动中食、住、行、游、购、娱价格的综合表现,或者就是这些单个

房地产项目价格定价策略(全套)

价格（一）房地产价格构成及影响因素 2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价×1% 房价×1% 契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05% 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人） 1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人） 1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价×0.3% 律师费房价×0.5% 房屋管理费所得税利润×33% 工商统一税3.03%（房屋） 5.05%（土地）建筑物转让部分3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%×1%=0.03（房屋） 5%×1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金×7%）

3、决定住宅物业价值的要素一览表 A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间 B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中 C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭 D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好 E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建筑材料

旅游产品营销渠道策略

我国高校学生旅游市场近年来发展迅速，潜力巨大。高校学生是一个不可忽视的旅游消费群体，高等教育投资为其带来较为可观的收入前景，必将使他们成为未来旅游市场的中坚力量。分析探讨适应高校学生旅游市场的产品特征及营销策略，不仅有利于旅游企业开发并成功运作该市场，而且对我国旅游业长远发展有深远意义。一、我国高校学生旅游产品营销的可行性分析目前国内旅行社基本上没有专门针对高校学生进行的旅游产品设计及促销活动,这反映了一个客观存在的市场空缺信息。 1、优势：该市场具有规模大、成长趋势稳定和消费特征趋同等优势。表现为：高校学生是一个具有相当规模且每年都在不断更新的群体,有足够大的市场容量和开发空间；高校学生是一个延续性很强的目标市场，有较高的品牌意识,容易保持较好的忠诚度,后续消费潜力持久；高校学生市场出游特点表现为一体化,体现在出游动机、出游时间、消费行为、消费水平等方面的趋同性,此特性有利于旅行社有针对性地设计旅游产品。 2、劣势：高校学生旅游消费水平较低，对价格较敏感。但一般大众化旅游产品很难满足其需求，旅行社应权衡近期和长远利益,意识到高校学生旅游消费的规模性和持续性，加强营销力度。 3、机会和挑战：我国高校学生旅游市场尚处于开发阶段，潜在空间巨大。

对旅行社而言，面对既关注感官体验、又重视精神需要和心灵享受的大学生，如何开拓市场、扩大宣传、提供高质量的定制化服务是一种挑战。开展旅游市场营销可使高校学生了解风土人情、开阔视野、缓解学习压力、愉悦身心，具有可行性。二、目前我国高校学生旅游产品营销中存在的问题1、旅游企业重视程度不够，市场供给不足。旅游企业认为高校旅游市场盈利少，把其作为经营项目的很少，传统服务观念和产品远不能满足高校学生需求；市场供给不足，与市场经济体制下产业化要求相差甚远，无法使高校学生潜在旅游需求转变成现实需求。 2、旅游产品针对性、创新性及差异化不足。目前，高校学生旅游市场缺少适销对路的新品种及多品种旅游线路，很少有专门针对高校学生设计的产品,大多数旅游产品或线路是把为一般游客设计的旅游产品简单“克隆套用在高校学生身上；针对高校学生旅游的心理、生理分析不够，旅游服务在数量上、质量上不能满足其需求；针对高校学生的旅游项目少且差异化不足，难以激发学生情趣。因此，高校学生旅游消费市场整体表现沉寂。 3、旅游宣传具有明显的季节性，主要集中在假期。假期是学生旅游旺季，尽管“五一、“十一也有大批高校学生出游,但这两个时段是全国性旅游“黄金周，旅行社往往把宣传营销精

2017房地产项目定价的方法

更提供诸多增值服务，对发展商之品牌建立及品牌推广提供更多助益房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一页脚内容1

更提供诸多增值服务，对发展商之品牌建立及品牌推广提供更多助益定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公式为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。例如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率页脚内容2

精编【房地产项目管理】房地产项目定价方法

【房地产项目管理】房地产项目定价方法 xxxx年xx月xx日 xxxxxxxx集团企业有限公司 Please enter your company's name and contentv

操作进阶2 房地产项目定价方法价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要的因素之一。对市场而言，它是供给和需求力量对比变化的信号。房地产定价是操纵市场的强有力杠杆，房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售的成败，是兑现发展商利润的关键环节。常常看到发展商辛辛苦苦做数年的大型小区，却比不上半年一个单体楼做的利润，除了其他的因素外，把握市场价格与产品价格对接至关重要。定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本价格或价格浮动反胃的方法。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法，并以同地区同类房地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础，综合考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等因素进行价格策划。房地产企业的定价方法通常有以下三种。一：成本导向定价法成本导向定价事一种按卖方意图定价的方法。其基本思路事在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。它包括一下几种定价方法。1、成本加成定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。所加的一定比例的利润称为“成数”。其计算公式为：单位产品价格＝单位产品成本×（1＋加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。如某房地产企业开发某一楼盘，开发成本为1800元/m2，加成率为20％，则该楼盘售

旅游产品价格和策略

第五章旅游价格及价格是市场经济运行中最活跃的因素，直接影响生产者、经营者、消费者的利益。对于企业来说当成本一定时价格决定了其利润，赚钱的多少直接和价格相关，价格高获利就多价格低获利就少，而成本在短时期的变动是非常小的，所以价格的高低在很大程度上决定了企业利润的高低。对于消费者来说价格同样重要，为什么？因为价格直接决定了消费者的支出。对于国家来说价格同样重要，因为，对经济的宏观调控主要就是用价格机制来完成的。今天我们就来学习旅游的价格及其定价方法旅游价格的概念旅游价格是旅游者为满足旅游活动的需求而购买单位旅游产品所支付的货币量，它是旅游产品价值、旅游市场的供求和一个国家或地区的币值三者变化的综合反映。在市场经济中，旅游者食、住、行、游、购、娱等需求必须通过交换活动，通过支付一定的货币量才能获得满足。旅游经营者在向旅游者提供旅游产品时，必然要求得到相应的价值补偿，于是在旅游者与旅游经营者之间围绕着旅游产品的交换而产生了一定货币量的收支，这就是旅游价格。从旅游经营者的角度看，旅游价格又表现为向旅游者提供各种服务的收费标准。一、旅游价格的构成以及其特点和分类 1、旅游价格的构成从旅游产品经营者的角度看，旅游价格是由成本和盈利两部分构成。成本是指生产费用，它包括生产旅游产品时用于建筑物、交通运输工具、各种设备、设施及原材料等物质的耗费和旅游从业人员旅游服务的劳动补偿部分。盈利是指旅游从业人员新创造的价值部分，它包括向政府交纳的税金、贷款利息、保险费用和旅游商品经营的盈利等。在旅游单项价格构成中，旅游价格包括旅游经营者的成本与利润；但在统包价格中，旅游价格则由各个单项旅游产品的单价之和加上旅行社的成本与盈利所构成。从旅游者的角度看，旅游价格的构成分为基本构成和自由选择两部分。基本构成是旅游者在出游前对旅游产品的感性认识和粗略理解基础上所预算的旅游支出构成；自由选择是旅游者在旅游过程中，通过对旅游产品的亲身体验和主观预测而对基本构成的调整，它包括对基本构成总量的增减和对基本构成的结构改变，以及调整下次旅游的预算。如某旅游者在某条旅游线路上旅游时，由于获得了非常独特的心理满足，于是请亲友再寄些钱来多停留一些日子，并希望下次再来。对于旅游者的这种旅游价格构成要求旅游经营者应充分注意两个方面：一是加强推销能力，通过较宽的营销渠道和较强的宣传促销让旅游者对旅游产品有更多的认识和理解，从而尽可能增加旅游者的旅游预算；二是提供优质的旅游服务，对旅游者产生较强的吸引力，从而增加旅游者的自由选择。 2、旅游价格特点由于旅游产品不同于一般产品，它是一种组合型产品具有综合性、无形性、不可转移性等特点。他的这些特点决定了旅游价格具有不同于一般产品价格的特点，主要表现在以下几方面： ①、综合性与协调性旅游产品要满足旅游者食、住、行、游、购、娱等多方面需求，旅游价格必然是旅游活动中食、住、行、游、购、娱价格的综合表现，或者是这些单个要素

房地产项目定价的方法

项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

旅行社管理之产品定价策略案例分析

旅行社管理课程结业作业题目：旅行社管理之产品定价策略案例分析学校：宁夏大学学院：人文学院专业年级：09级旅游管理姓名：雪正虎学号：12009242186 指导老师：冯健 2011年06月24日

目录目录 (1) 一、旅行社产品价格的构成 (2) 二、旅行社产品价格的类型 (2) 三、旅行社产品定价策略 (3) （一）、新产品的定价策略 (3) 1、市场撇脂定价策略 (3) 2、市场渗透定价策略 (4) （二）、心理定价策略 (6) 1、尾数定价策略 (6) 2、整数定价策略 (7) 3、声望定价策略 (9)

旅行社管理之产品定价策略案例分析一、旅行社产品价格的构成产品价格=成本（房费、餐费、交通费、参观游览费、文娱活动费以及营业、管理、财务费用）+利润+税金 ※注：1.旅游业应缴纳哪些税（费）（一）营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局国税发〔1994〕149号文规定，旅游业取得的收入属于营业税“服务业”税目的征税范围，其适用税率为5％，计税依据规定如下：旅游业务以全部收费减去为旅游者支付给其他单位的食、宿和交通费用后的余额为营业额；旅游企业组织旅客在境内外旅游，改由其他旅游企业接团的，以全旅游费减去付给该团企业的旅游费后的余额为营业额。（二）城市维护建设税和教育费附加。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和国务院关于征收教育费附加的有关规定，旅游业在缴纳营业税的同时，应一并缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税、教育费附加的计税依据为旅游业纳税人实际缴纳营业税税额。城市维护建设税税率根据纳税人所在地区来确定，城市市区7％，县城、建制镇5％，其他非市区、县城、建制镇1％；教育费附加附加率为3％。（三）企业所得税。从事经营旅游业务的旅行社、旅游公司等旅游企业，应按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定缴纳企业所得税。但为了支持和鼓励发展旅游业，国家对新办的独立核算的旅游企业或经营单位给予了一定期限的税收优惠政策，即自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或免征所得税一年（财税字〔1994〕001号文）。旅游企业所得税的计税依据为旅游业应纳税所得额。旅游业每一纳税年度的各项营业收入和营业外收入总额减除（经税务机关核准）准予扣除的各项费用、支出后的余额为应纳税所得额。企业所得税的税率为33％，同时适用两档照顾性税率，即对年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的企业，暂减按18％的税率征收企业所得税；年应纳税所得额在3万元以上、10万元（含10万元）以下的企业，暂减按27％的税率征收企业所得税。 2.怎样计算旅游业应纳的税（费）旅游业应纳税（费）的计算公式如下：营业税税额＝营业额×税率城市维护建设税税额＝营业税税额×税率教育费附加＝营业税税额×附加率企业所得税＝应纳税所得额×税率二、旅行社产品价格的类型 1、全包价=房费+综合服务费+城市间交通费+专项服务费综合服务费主要包括：（1）餐饮费（2）杂费（3）市内交通费（4）翻译导游费（5）全陪费（6）领队减免费 16免1（7）组团费（8）接团手续费（9）宣传费专项附加费：汽车超公里费、游江游湖费、特殊游览点门票费、风味餐费、专业活动费、旅游保险费、不可预见费、加收文娱费。 2、半包价=组团包价—正餐费 3、小包价=房费+接送服务费+城市间交通费+手续费 4、单项服务费（委托代办费） 5、特殊形式的旅游收费在进行产品定价策略分析时需说明一点：由于每个旅行社的议价能力不同，导致它的成本和利润的也不同，而我们又无法获得准确信息。因此，在对两个相似产品的价格进行分析时，要使两个旅游产品具有可比性，作为消费者的我们就需要通过用第三方的价格来衡量它们的价值。当然，这样得出的结果只是一个相对量，但它对于我们分析它的定价策略足以。

房地产定价原则

住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分

法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。

房地产价格制定原则

价格制定工具比较评分表、爬楼打分表、综合调差表案例万科第五园、上海星河湾、沈阳丽都新城在房地产销售过程中，价格制定是一个非常关键的问题。项目的畅销与滞销跟价格的关系最大，所有滞销项目中，可以说90%以上在价格制定方面都存在或大或小的问题。从价格表的制作中，很容易就可以看出一个操盘人员的专业功底以及操盘思路。价格制定主要包括两大课题：一是项目核心均价形成，一是价格制作。上篇核心均价形成项目的均价定位是一个关键并且棘手的问题，价格定高了市场无法接受，价格定低了开发商又损失利润。一般来说，在制定均价时，首先得确定定价目标和定价依据，然后根据目标和依据确定定价方法和策略。

定价目标 “目标”是制定均价时首先需要考虑的因素，目标不同，定价的方法和策略也会不一样。菲利普·科特勒在《营销管理》一书中指出企业定价的五种不同目标：获取利润、扩大销售、市场占有、改善形象、应对竞争。如公司目标不是现金流而是最大利润，这时的定价可能就远远高于片区的平台价格，如上海的“汤臣一品”；如项目是位于郊区的大盘，公司目标是快速启动市场、扩大销售，也有可能在启动区低价入市，等市场形成气候，然后再调高价格；如跨区域品牌公司初次进入外地市场，考虑以强悍攻势推动市场洗牌，抢占市场份额，也可以低价入市；如公司品牌战略本来就是强悍的造城模式，大规模推出物美价廉的产品，也可以选择低价入市，比如碧桂园。上述几种情况下，项目的定价不但低于竞争对手价格，甚至有可能低于成本价格。定价依据和方法就房地产项目来说，定价依据主要有成本、供求关系和竞争状况三种，从这三种不同的依据出发，有三种不同的定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。 “成本导向定价法”较为简单，即测算出项目开发成本再加上一定比例的利润，得出价格。如开发成本为4500元/米2，利润为25%，则定价为4500元/米2×（1+25%）=5625元/米2。 “需求导向定价法”在房地产营销中应用得不多，在《营销管理》

旅行社产品定价及其常见问题分析

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旅行社产品定价及其常见问题分析-旅游管理旅行社产品定价及其常见问题分析宋川旅游产品价格通常是旅游者选购旅行社产品的首要参考依据，但消费者很少了解产品的定价机制，而由于定价机制的不透明导致旅游市场上存在大量的价格问题。本文分析了旅行社产品的价格组成和常见问题，并提出来相应的对策和建议。一、旅游产品价格组成与其他行业的产品类似，除去利润以外，旅行社产品的价格通常由产品成本、税收和租金三部分构成的。 1、成本线路成本是旅行社制定价格的基础，其成本主要包括包括景区门票、住宿餐饮费用、交通费用、导游工资以及产品开发销售费用、企业管理费用、员工工资福利等。旅行社在成本上要合理把控、降低成本，从而降低线路价格，增强市场竞争力。 2、税收。由于国家税收基本是固定的，旅行社可以通过降低成本、减少功用、扩大销售来增加利润。 3、租金租金是指旅行社门市租用场所的费用，租金会随房地产和经济形式的变化而变化。二、影响旅行社产品销售定价的因素

1、市场竞争市场竞争状况对旅行社产品定价的影响主要表现在两个方面：一是竞争者的价格对本企业产品的价格有影响。旅行社产品的最低价格取决于该产品的成本，最高价格取决于该产品的市场需求，而真正的价格应在最低价与最高价之间。产品的价格还取决于其他临近旅行社的价格水平，对某一旅行社来说，其相似产品的价格应与竞争者的产品价格相适应，如果价格过高，则该旅行社可能失去客源，若价格过低，则该旅行社失去利润。二是市场竞争程度的不同对旅行社的价格影响也不同。如果某一旅行社垄断了某一线路或某一景区，那么其他旅行社不能影响其价格制定。在某一线路或景区刚刚开发时，一些旅行社可能具有一定程度的垄断性，这使得产品在短期内价格较高，利润较大，但随着竞争的深入，产品价格又会随之下降，利润随之下滑。 2、市场供求关系旅行社产品定价除受市场竞争的影响外，还要受到供求变化的影响。在制定产品销售价格时，必须考虑其与市场需求和供给的内在关系。在一定时间内如果供给不变需求增加，价格就会上升；如果需求减少，价格就会下降，这是市场规律；如2003年非典前后，旅行社产品价格出现巨大变动，在非典爆发之时，无人出去旅游，旅行社的价格在短时间内出现极大下滑；而非典过后，大家出游欲望上升，则价格出现大幅反弹。如果市场供求平衡，就存在着一个平衡价格，它既能符合消费者的要求，又能满足旅行社的利润，这种平衡价格是旅行社增加客源、提高经济效益的最佳价格。 3、汇率汇率是两种不同货币之间的比价。在旅游产品服务质量不变的情况下，旅