《关于加强住宅小区物业规范化管理的建议(第54号建议)》的办理情况

《关于加强住宅小区物业规范化管理的建议（第54号建议）》的办理情况

一、工作开展情况

（一）明确责任，完善物业管理体制机制。一是按属地原则，镇物业办统筹协调城关镇范围内的物业服务工作，各社区居委会负责本辖区内的物业管理工作；二是明确部门职责，小区遇到需相关部门处理的问题，及时向相关部门报送，涉及部门必须及时解决；三是形成三位一体的工作机制，积极调处业主与物业服务企业之间的关系，做到小事不出小区，大事不出社区，矛盾化解在基层。

（二）协调、指导成立业主委员会。随着棚户区改造的强力推进，必然推动城市建设的快速发展，原有的居民逐步住入了新建小区，随之业主与物业服务企业的矛盾纠纷也随之产生。为解决这一矛盾纠纷，更好的维护业主和物业服务企业的合法权益，镇物业办积极指导社区成立了业主委员会。

（三）严格执行公开公示制度。在城区物业管理小区认真执行《安徽省住宅区服务标准》，严格物业服务事项公开公示制度，将物业服务合同约定的服务标准、收费标准等内容全面公开公示，主动接受业主监督，物业企业每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细，让业主明明白白消费；

（四）开展定期检查工作制度。是每月至少一次对物业企业服务的项目进行检查，对没按标准安装公示栏、公示栏内容不健全；软件材料不完善；部分楼道内有小广告、牛皮癣、堆放杂物；部分楼道消防器材缺失、绿化带草坪破坏未补植补种；车辆乱停乱放；卫生有死角、绿化带有杂物；部分损毁道路未修复；私拉乱接电线；有乱搭乱建现象的，进行全县通报并要求物业公司限期整改，对整改不到位的，按相关规定进行处罚。

二、取得成效

（一）物业服务企业管理得到了进一步规范。为促进物业服务企业诚信经营，提高业主满意度，我们始终坚持管理规范化。一是贯彻行业标准，在全县范围内认真执行《安徽省住宅区服务标准》；二是加强行业监管，建立健全物业企业诚信管理体系和物业企业动态监管制度；三是通过每月一次对物业企业服务的项目进行检查，小区的环境得到了提升，物业服务企业服务意识也明显改善。

（二）业主积极参与物业管理，缓解了物业与业主之间的矛盾。目前我县已指导在湖畔花园等6个物业小区成立了业主委员会，通过对具备条件的物业服务小区成立业主委员会，让业主主动参与到物业管理工作，极大地缓解了物业服务企业与业主的关系，对物业管理起到了积极的促进作用，现正在指导碧桂苑等小区筹备成立业主委员会。

（三）积极维护业主权益、化解信访矛盾。城关镇物业办公室共计接到居民在市长热线、市长信箱、网上反映及到镇物业办公室来访共150件。能够当场解释的做到了当面化解，不能现场化解及时将问题以书面形式，告知物业服务企业，并规定整改时限。完成后及时将整改结果反馈给信访人。

三、存在问题

（一）物业管理联席会议制度作用未发挥。2015年，固镇县人民政府办公室印发了《固镇县物业管理工作实施意见》（固政办（2015）59号）文件，建立了物业管理联席会议制度。城区物业管理涉及相关部门的配合，由于各相关部门没有积极介入，文件要求的联席会议未能定期召开，解决问题化解矛盾的工作合力没有形成，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

（二）房地产市场的快速发展与物业服务滞后的矛盾日益突出。城区房地产业的迅速发展和回迁安置小区逐年递增，近几年来物业公司数量大幅增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积十几万平方米左右，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业，致使城区物业管理整体水平较低。

（三）物业企业服务意识不强，经营管理不规范。物业服务人员缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明不规范，对业主的正当要求不能及时满足。部分物业服务企业缺乏专业人员，日常维修是物业服务意向重要的工作，维修不到位、不及时，业主对物业服务企业的服务质量产生不满，埋下了矛盾隐患，这都是业主意见较为突出重要根源，为管理带来很大困难。

（四）物业服务企业受整体市场环境的影响，经营困难。一是物业服务费收取低，严重制约了行业的健康发展，城区的49个有物业服务的住宅自傲去收费标准最高的是浍河欣城小区，收费标准为0.75元每平方米。收费标准最低的是南城区回迁安置小区，收费标准为0.28元每平方米；二是物业服务费收取难，尤为突出的是回迁安置小区，业主以无固定经济收入、物业服务质量差、工程遗留问题等理由，拒绝缴纳物业服务费用。城区部分物业服务企业处于亏损运营难已维持，有的只能被迫撤离所服务的小区，无企业愿意接手，形成无物业小区，最终会形成由政府兜底现象。例如南城区四个回迁安置住宅小区就是因为收费标准低、收费率低，物业服务企业亏损运营，已主动退出。现在四个住宅小区处于无物业管理状态；三是物业服从业人员年龄较大、报酬较低，工作缺乏积极性、主动性。

四、下步工作

一是明确任务，落实工作责任。坚持标本兼治、综合治理的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合，全面规范和重点提升相结合，专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进县城住宅小区物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强的目的；

二是加强对前期物业管理备案的监管。针对前期物业管理备案中出现的新情况、新问题，重点做好有关物业管理区域的界定以及管理方案的可行性等情况的审核把关，从源头上维护广大业主的权益。

三是加强开发商和物业服务企业接管监督。严格按照《安徽省物业移交接管验收暂行办法》严格落实，相关部门监督指导开发商和物业服务企业，按照接管条件、接管内容和接管程序，及时做好验收资料的移交工作。

四是加强对物业服务企业退出项目的监管。监督物业企业按照规定程序退出项目机制，并把资料和物业管理用房的移交等作为监督的重点，进一步规范企业退出行为。

（本资料仅供参考，请以正式文本为准）