基础设施维护方案

基础设施维护方案
基础设施维护方案

基础设施维护方案

一、概述

运行维护,由维护及定检两部分内容组成。维护定检不仅是在问题出现时能迅速地定位、解决问题;而更重要的是在故障产生前,能够通过例行的巡检工作及时发现故障隐患、消除故障隐患,使设备长期稳定地运行。对设备良好、有效的维护,不仅能够减少设备的故障率,并且可以延长设备的使用寿命。

维护定检的基本原则就是在例行维护定检工作中及时发现、解决问题,防患于未然。如果维护人员能在故障发生之前,在例行巡检之中,及时检测到故障的先兆,将故障解决在萌芽期,这样不但可以避免故障发生后,由于抢修的慌乱、业务中断所造成的经济损失;而且还可以避免故障严重化对整个设备所造成的损伤,从而降低板件更换等维护费用,延长设备的使用寿命。而这一切,不但要求维护人员有深厚的功底,丰富的维护经验,还要有洞察秋毫的高度敏感性。

二、总则

为基础设施的连续性和信息安全性,制定有效的运行维护策略来保证服务交付的质量,兼顾运行维护过程(及时和规范)和运行维护结果(可用和安全),实现“事前防范,风险前移;事中控制,快速响应;事后改进,持续评估”的持续改进原则。

2.1 可用性

采取适当措施,确保按服务协议提供长期、持续的满足需求的优质服务,保持服务对象符合SLA的可用性要求。包括:

a)在服务实施时,建立相关的作业流程和响应机制,必要时按需方要求制定系统冗余和备份规范,以满足需方对可用性的要求;

b)进行合理的人员岗位设置和职责定义,保证专人专岗并设置人员备份;

c)配备具有相应能力的人员和必要的工具,并定期进行专业培训,以提高服务可用性。人员能力具体要求;

d)选择适用的运行维护技术,以保证服务的可用性;

e)根据运行维护服务级别要求,必要时应建立体系架构的关键健康检查点,并配备相应的运行维护工具,以保证服务水平。运行维护工具等级;

f)根据服务要求配备足够的资源,避免由于资源的缺失导致对服务的可用性带来影响。

2.2 安全性

采取各种安全手段或措施,有效控制数据中心运行维护服务的各个环节,保护数据中心运行维护服务中的物理安全、网络安全、系统安全、应用安全和数据安全。包括:

a)建立适当的信息安全管理机制,以规范数据中心运行维护服务人员的信息安全行为;

b)对运行维护服务人员采取有效的信息安全管理措施,如进行人员背景调查、签订安全保密协议等;

c)对运行维护服务人员进行相关安全管理及安全要求培训,并进行适当的检查,以确保服务人员了解并遵守数据中心安全、保密相关规定;

d)充分关注数据中心业务安全需求,结合信息安全技术与管理标准,进行适当的安全评估,提供相应的安全建议,并对服务对象进行适当的监控和保护;

e)对数据中心安全进行监控、分析,把安全风险控制在可接受范围内,防止安全事件发生;

f)建立有效的安全通报机制,以及时通报安全事件相关情况和相应防范处理措施等。

2.3 及时性

采取适当的手段确保提供满足SLA时间指标要求的运行维护服务。包括:

a)对事件、问题、变更建立明确的分级策略,并与服务窗口时间、响应时间等指标相匹配;

b)建立可确保满足需方要求的沟通联络机制,保持沟通渠道通畅,以实现对服务需求的及时响应;

c)建立有效的服务资源调度机制及与服务相关方的协同机制,配置必要的备品备件,以提供及时的服务保障;

d)特殊时间段(如法定节假日或重大事件等),应提升响应级别,提供必要的现场支持;

e)建立有效机制,周期性对事件级别定义进行更新,以确保定义准确有效。

2.4 规范性

建立适当的服务管理流程、服务活动指导文件或实施规则,以保证服务过程的规范运作。包括:

a)建立有效的服务管理流程文件,以保证服务过程实施规范性;

b)建立或遵循需方的数据中心相关管理制度,如出入场管理制度、安保控制制度等;

c)对于例行操作服务,应制定详细、可操作的技术手册,以降低操作风险;

d)对于非例行操作服务(响应支持、优化改善、调研评估),应在实施前,制定详细的实施方案,并进行风险评估及分析,采取相应的风险规避措施和回退手段;

e)在服务过程中进行的任何活动,应建立服务档案,可形成服务报告,保留完整的服务记录。

三、服务对象与交付说明

3.1 服务对象及内容

(1)定期对硬件设备进行巡检、保养,以保障设备运行正常(具体设备范围因合同而异,基本包括电力系统、空调系统、安防系统、网络系统、监控系统以及综合布线系统等);

(2)定期升级配套软件的版本;

(3)协助采购人制订安全策略,定期检查、排除风险,保障设备及网络环境安全;

(4)针对重要设备,实时监控运行状况,及时发现故障、排除故障;

(5)针对周期性巡检发现的安全隐患进行防范和处理;

(6)提供配件维修、更换服务

(7)系统重部署及调试:新机上架协助及系统移位协助。

(8)协助采购人,规范硬件管理维护标准化工作。

3.2 交付内容

服务交付内容包括调研评估、例行操作、响应支持和优化改善四类,其中:

a)调研评估服务:根据需方、服务相关方或系统运行的需求,对服务对象的

运行状况、运行环境进行现状调研、系统分析和评估并提出相应的建议和服务方案;

b)例行操作服务:按照约定条件触发或预先规定的常态服务,分为监控、预

防性检查和常规作业;

1)监控:指采用各类工具和技术,对服务对象的动态指标、静态指标、运行状况

和发展趋势等进行记录、分析和告警;

2)预防性检查:保证服务对象的持续正常运行,根据服务对象的监控记录、运行

条件和运行状况进行检查和趋势分析,发现其脆弱性,以便消除或改进;

3)常规作业:对数据中心服务对象进行的日常维护,包括定期保养、配置备份、

数据备份、恢复、定期重启等活动,以保证服务对象的稳定运行。

c)响应支持服务:根据响应的前提不同,分为事件驱动响应、服务请求响应

和应急响应;

1)事件驱动响应:由于不可预测原因导致服务对象整体或部分性能下降、功能丧

失,触发将服务对象恢复到正常状态的服务活动。事件驱动响应的处理过程首先争取在最短的时间内恢复服务或启用备份资源,维持服务的持续提供,并应对事件做出分析、明确诱发事件的原因和影响的范围,采取有效的防控措施,减少类似事件的再次发生。事件驱动响应的触发条件包括外部事件、系统事件和安全事件三种;

2)服务请求响应:由于需方提出各类服务请求,引发的需要针对服务对象、服务

等级做出调整或修改的响应型服务。服务请求响应需要根据总体服务策略并参考已有的SLA/ SOW做出判断,对服务的实施进行影响评估,制定详细的实施方案和回退措施,并在条件允许的情况下执行实施方案和回退方案的测试。变更型响应服务实施完成后,应进行总结,确认已达到预期的目标。此类响应可能涉及服务等级变更、服务范围变更、技术资源变更、服务提供方式变更等;

3)应急响应:指在出现跨越预定的应急响应阈值的重大事件、发生重大自然灾害、

由于政府部门发出行政指令或需方提出要求时,应当启动应急处理程序。

d)优化改善服务:包括适应性改进、增强性改进和预防性改进三种类型;

1)适应性改进:为保持服务对象在已变化或正在变化的环境中可持续运行而实施

的改造;

2)增强性改进:根据运行需求或由于服务对象的缺陷,采取相应改进措施增强数

据中心的安全性、可用性和可靠性;

3)预防性改进:检测和纠正服务对象运行过程中潜在的问题或缺陷,以降低系统

风险,满足未来可靠运行的需求。

四、运行维护交付内容

4.1 服务对象

服务对象包括空调系统(精密空调系统、新风系统)、电力系统(供配电系统、UPS系统、发电机系统)、安防系统(防雷接地系统、消防系统、视频监控系统和门禁系统)、网络系统及设备、PC服务器、小型机等服务器以及综合布线系统。

4.2调研评估

基础设施调研评估服务内容包含但不限于:

a) 空调系统(精密空调系统、新风系统):机房环境指标分析及改进建议、机房热点分析及布置改进建议、机房送风、回风方式改进建议,新风风量、风压指标分析及改进建议;辅助制冷单元配置建议等;

b) 电力系统(供配电系统、UPS系统、发电机系统):机柜供电分析及改进建议、机房回路调整分析调整建议、机房扩容建议等;发电机负荷分析及调整建议等;UPS运行分析及扩容建议,超过设计使用寿命的电池更换建议、整流直流电容、逆变交流电容等;

c) 安防系统(防雷接地系统、消防系统、视频监控系统和门禁系统):防雷接地系统分析及改进建议、消防系统现状分析和改进建议(按照当地消防管理部门管理要求)、视频监控系统的分析和改进建议、门禁系统的分析和改进建议等;

d) 综合布线系统等:光纤、铜缆容量、使用效率分析;应用环境及性能分析;数量、路由改进或扩容建议;级别提升建议等。

e) 机房电源使用效率:通过对机房PUE连续监测分析,提供机房能效改进建议,包括但不限于:空调系统优化(消除机房热点、冷热通道遏制、改善送回风、使用节能型设备等)、电力系统优化(回路优化、使用节能型设备等)、实施容量管理(对机柜的电力容量、制冷容量及空间容量进行统筹管理,以充分利用资源)等。

f) 网络及网络设备调研评估:(整体或局部)网络实际负荷与承载能力分析;(整体或局部)网络预期负荷与承载能力分析与建议;(整体或局部)网络架构分析与建议;(整体或局部)网络路由策略分析与建议;(整体或局部)网络安全策略分析与建议;(整体或局部)网络配置调优分析与建议等。

g) 服务器调研评估:服务器负载情况分析;服务器安全策略分析;服务器的高可用性分析;服务器性能分析及调整建议。

4.3 例行操作

基础设施的例行操作服务包括:监控、预防性检查、常规作业。

4.3.1监控

对基础设施的监控内容参见表1,包括但不限于:

表1基础设施监控内容表

4.3.2预防性检查

在监控服务的基础上对基础设施进行预防性检查。包括:性能检查和脆弱性检查。基础设施预防性检查内容参见表2,包括但不限于:

表2基础设施预防性检查内容表

4.3.3常规作业

基础设施的常规作业包括基础类操作、测试类操作和数据类操作,其中:

a) 基础类操作:按服务管理手册的有关规定,执行设备的日常运行、维护和保养;

b) 测试类操作:按服务管理手册的有关规定,对基础设施各系统功能、性能进行测试;

c) 数据类操作:按事先规定的程序,对基础设施运行日志、记录等数据进行操作。基础设施常规作业内容参见表3,包括但不限于:

表3基础设施常规作业内容表

配置文件备份

过期日志和文件系统空间清理

服务器硬盘RAID配置检查(如有RAID控制器)

更换控制器电池(如有RAID控制器)

4.4响应支持

4.4.1事件驱动响应

针对设备的软、硬件故障引起的业务中断或运行效率无法满足正常运行要求,而进行的响应服务,包括但不限于:

a) 空调系统:故障排查、关闭部分机组以维持机房最低温湿度指标、关闭新风系统等;

b) 电力系统:配电系统包括故障排查、投入备用电源回路、关闭非重要回路等;发电机系统包括故障排查、启动发电机、油料补充等;UPS系统包括故障排查、旁路系统、关闭非重要输出等;

c) 安防系统:防雷接地系统包括浪涌保护器复原、更换,接地电阻降阻等;消防系统包括故障排查、系统启动、报警联动、疏散警示等;视频监控系统包括故障排查、监控头或硬盘更换、检查告警、数据恢复等;门禁系统包括故障排查、手动开启或关闭门禁系统、检查告警或监控记录等;

d) 综合布线系统:线缆更换等。

e) 网络及网络设备事件驱动响应

故障定位;

停止、启动进程;

中断、连通网络连接;

关闭、启动端口;

网络备件更换;

更改、恢复配置。

f) 服务器事件驱动响应

服务器重启;

更换故障部件,包括主板、电源、CPU、内存、硬盘等;

服务器关键部件微码升级;

服务器硬盘RAID配置修复。

4.4.2服务请求响应

根据应用系统运行需要或需方、服务相关方的请求,而进行的响应服务,包括但不限于:

a) 空调系统:调整温度、湿度参数等,调整新风量等;

b) 电力系统:配电系统包括增减回路、增减供电类型(如直流、110V)等;分支回路相位调整等;发电机为指定负载供电等;UPS系统包括旁路操作、为指定负载供电等;

c) 安防系统:防雷接地系统包括新设备接地等;消防系统包括增减终端设备、检查及提供告警及监控记录、备份或清除记录等;视频监控系统包括调整摄像机位置、增加摄像机,增加录像机容量等;门禁系统包括增加、删减、变更门禁权限等;

d) 综合布线系统:链路跳接、跳线更换,布线扩容等。

e) 网络及网络设备服务请求响应

增加、降低网络接入的数量或速度;

更改网络设备配置;

启动、关闭端口或服务;

更换、更新或升级设备硬件或软件。

f) 服务器服务请求响应

服务器设备搬迁;

服务器设备停机演练;

服务器设备清洁维护等。

4.5优化改善

4.5.1适应性改进

根据应用系统特点和运行需求,对基础设施进行调整,包括但不限于:

a) 空调系统:调整温湿度参数等、调整机组位置、增减新风风量等;

b) 电力系统:配电系统包括更换开关、导线以适配负载容量等,发电机包括调整启动方式等;

c) 安防系统:调整防雷接地系统、消防系统、视频监控系统和门禁系统,以适应应用系统的变化;

d) 综合布线系统:调整综合布线系统,以适应应用系统的变化。

e) 网络及网络设备适应性改进

路由策略调整;

设备或链路负载调整;

安全策略调整;

监控对象覆盖范围调整;

局部交换优化;

局部冗余优化。

f) 服务器适应性改进

服务器硬盘RAID配置调整;

服务器网络、光纤链路冗余调整;

服务器电源供电接入冗余调整。

4.5.2增强性改进

根据应用系统的特点和运行需求,通过对基础设施的运行记录、趋势的分析,对基础设施进行调整、扩容或升级,包括但不限于:

a) 空调系统:增减精密空调机组、增减APU单元,增加新风机组、预处理装置等;

b) 电力系统:配电系统包括增加回路、增加ATS设备等;UPS系统包括增加主机数量、增加电池数量等;

c) 安防系统:防雷接地系统包括增加冗余引下线、接地装置,降低接地电阻阻值等;消防系统包括增加传感器和喷头数量,更换高性能控制主机;视频监控和门禁系统包括增加报警联动、增加终端数量、增加存储容量等;

d) 综合布线系统:线路扩容、更换高性能布线等。

e) 网络及网络设备增强性改进

硬件容量变化,如网络设备硬件、软件升级、带宽升级等;

整体网络架构变动;

网络架构容量变化,如网络子系统的增减等;

系统功能变化,如新增功能区、新增安全系统、新增审计系统等;

路由协议应用及部署调整;

整体安全策略收紧;

交换优化;

冗余优化。

f) 服务器增强性改进

为本服务器从存储系统上分配更大空间;

服务器CPU个数增加;

服务器内存容量增加;

服务器磁盘空间扩容;

服务器网卡和HBA接口卡增加等。

4.5.3预防性改进

根据对基础设施的运行记录、趋势的分析,结合应用系统的需求,发现基础设施的脆弱点,有针对性地进行改进性作业,包括但不限于:

a) 空调系统:调整机组位置,调整出回风方式等;

b) 电力系统:配电系统包括更换开关、更换导线、调整回路等;发电机包括更换或添加高标号油料等;

c) 安防系统:防雷接地系统包括焊接点加固、防腐处理等;消防系统包括消防系统预防性改进(按照当地消防管理部门管理要求);视频监控和门禁系统包括门禁系统支持与消

防系统和视频监控系统的联动;

d) 综合布线系统:弱电线缆与强电线缆的物理隔离,鼠患排查等。

e) 网络及网络设备增强性改进

配置参数优化,例如关闭不必要的服务、打开缺省的增强功能、加快三层网络路由收敛速度、加快二层网络生成树收敛速度等;

安全优化,例如密码加密,TELNET控制等;

提高软件配置命令可读性。

f) 服务器预防性改进

检查服务器硬盘RAID配置,及时修复或更换故障硬盘;

增加服务器网卡、光纤卡以及链路冗余情况;

增加服务器电源供电模块冗余。

五、服务管理制度规范

5.1服务时间

(1)接收服务请求和咨询:

在5*8 小时工作时间内设置由专人职守的热线电话,接听内部的服务请求,并记录服务台事件处理结果。

(2)在非工作时间设置有专人7*24 小时接听的移动电话热线,用于解决内部

的技术问题以及接听7*24 小时机房监控人员的机房突发情况汇报。

(3)服务响应时间:

故障级别响应时间

故障解决

时间

备注

I级:属于紧急问题;其具体现象为:系统崩溃导致业务停止、数据丢失。

30分钟,2小

时内提交故障处理

方案

12小时以

具体时

间因项目而

II级:属于严重问题;其具体现象为:出现部分部件失效、系统性能下降但能正常运行,不影响正常业务运作。

30分钟,2小

时内提交故障处理

方案

24小时以

具体时

间因项目而

III级:属于较严重问题;其具体现象为:出现系统报错或警告,但业务系统能继续运行且性能不受影响。

30分钟,2小

时内提交故障处理

方案

48小时以

具体时

间因项目而

IV级:属于普通问题;其具体现象为:系统技术功能、安装或配置咨询,或其他显然不影响业务的预约服务。

30分钟,2小

时内提交故障处理

方案

5天内

具体时

间因项目而

技术支持人员在解决故障时,会最大限度保护好数据,做好故障恢复的文档,力争恢复到故障点前的业务状态。对于“系统瘫痪,业务系统不能运转”的故障级别,如果不能于

12小时内解决故障,将在合同小时内提出应急方案,确保业务系统的运行。故障解决后24小时内,提交故障处理报告。说明故障种类、故障原因、故障解决中使用的方法及故障损失等情况。

5.2 行为规范

(1)遵守用户的各项规章制度,严格按照用户相应的规章制度办事。

(2)与用户运行维护体系其他部门和环节协同工作,密切配合,共同开展技术支持工作。

(3)出现疑难技术、业务问题和重大紧急情况时,及时向负责人报告。

(4)现场技术支持时要精神饱满,穿着得体,谈吐文明,举止庄重。接听电话时要文明礼貌,语言清晰明了,语气和善。

(5)遵守保密原则。对被支持单位的网络、主机、系统软件、应用软件等的密码、核心参数、业务数据等负有保密责任,不得随意复制和传播。

5.3 现场服务支持规范

运维服务人员要做到耐心、细心、热心的服务。工作要做到事事有记录、事事有反馈、重大问题及时汇报。严格遵守工作作息时间,严格按照服务工作流程操作。

(1)现场支持工程师应着装整洁、言行礼貌大方,技术专业,操作熟练、

严谨、规范;现场支持时必须遵守用户单位的相关规章制度。

(2)现场支持工程师在进行现场支持工作时必须在保证数据和系统安全

的前提下开展工作。

(3)现场支持时出现暂时无法解决的故障或其他新的故障时,应告知用户

并及时上报负责人,寻找其他解决途径。

(4)故障解决后,现场支持工程师要详细记录问题的发生时间、地点、提

出人和问题描述,并形成书面文档,必要时应向用户介绍故障出现的原因及预

防方法和解决技巧。

5.4 问题记录规范

根据使用人员提出问题的类别,将问题分为咨询类问题和系统缺陷类问题二类:咨询类问题是指通过服务热线或现场解疑等方式能够当场解决用户提出的问题,具有问题解答直接、快速和实时的特点,该问题到现场支持人员处即可中止,对于该类问题的记录可使用咨询类问题记录模版进行记录。系统缺陷类问题是指使用人员提出的问题涉及到系统相应环节的确认修改,需要经过逐级提交、诊断、确认、处理和回复等环节,处理解决需要项目组的分析确认,问题有解决方案后,将解决方案反馈给用户。具体提交流程如下:

(1)问题提交。应用信息系统的用户发现属于系统缺陷类的问题时,填写

系统缺陷类问题提交单,提交服务支持中心。

(2)问题分析。服务中心接到用户提交的问题单,要组织相应人员对问题

单中描述的问题进行分析研判,确定问题的类型(技术问题、业务问题或者操

作问题)。属于技术问题,提交服务中心技术人员对存在的问题提出具体的处

理意见和建议;属于业务问题,提交服务中心业务人员进行处理;属于操作问

题,可安排相关人员对问题提出人进行解释,并将系统缺陷类问题提交单转为

系统咨询类问题提交单。

(3)问题确认、解决。服务中心的技术人员和业务人员收到系统缺陷类问

题提交单后,对提交的问题进行归类汇总和分析、确认。可以解决的,明确问

题解决的具体处理建议和措施,经主管领导签字同意后,交实施人员进行解决

方案的实施。服务人员确认是否解决,并将解决方法附在系统缺陷类问题提交

单上反馈给问题提出人员。

(4)问题上报。服务人员收到经业务或技术人员确认的系统缺陷类问题提

交单后,上报服务中心。

问题回复。服务中心根据提交问题的进行分析,制定解决方案并进行实施的解决,同时做好变更记录。将解决方案汇总后及时向问题提交单位或问题交办单位作出回复,并将分析过程和问题产生原因一并提交

六、应急处理流程

流程说明:

1、系统出现故障,我公司接受故障,并确定为紧急情况。

2、启动应急处理服务流程。

3、紧急情况处理小组的领导(由用户和我公司人员共同组成)立刻调派我公司的资深专家和用户相关人员。首先尽最大可能收集事件相关信息,确定事件类别、事件来源,保护证据,以便缩短应急响应时间。

4、根据收集的信息,紧急情况处理小组立刻采取措施抑制事件的影响进一步扩大,限制潜在的损失与破坏。

5、根据实际情况,技术专家进行系统的恢复工作。

6、如果是应用软件故障,我公司保证合同小时内解决问题,恢复故障系统。

7、如果项目组难以短时间内解决故障,及时申请公司技术支持中心派专家,必要时申请相关软件厂家的技术专家到现场协助排除故障。

8、在问题得到解决、系统恢复工作后,回顾并整理该事件的各种相关信息,尽可能地把所有情况记录到文档中,并完成《紧急事件处理结果报告》。

9、提交《紧急事件处理结果报告》。

10、应急行动结束。

电气维修维护运行外包协议

电气维修维护运行外包协议内容 一:合同工作内容及范围 1.工作范围: 重庆水泥有限公司二分厂所属的所有电气设备;根据电气设备维护检修运行相关文件的要求进行维护检修运行,除电动机大修(更换线圈、转轴)、高低压配电柜、开关柜大修、保护器定值参数修改、变频器的大修、变压器的大中修及电气预防性试验以外(不排除协助甲方维护检修以上内容),其他均视为维护检修运行工作范围,管辖范围为3#、4#、5#熟料生产线(即3#、4#、5#熟料线的配料系统、原料磨系统、生料均化系统、烧成系统、熟料冷却输送系统、煤粉制备系统、压缩空气系统、循环冷却水系统、分厂办公区和其他有关3#、4#、5#熟料生产线的所有电气设备。 2. 具体工作内容如下: ⑴根据甲方生产部门或相关职能部门的要求,执行所管辖范围内的电气设备的日常检查、维护保养、调试、故障处理、抢修、运行设备改造等工作。 ⑵负责所管辖范围内的电气设备和生产装置现场照明的更换维护检修(备品备件由甲方提供)。 ⑶负责配电室及配电间现场所有电气设备的管理、维护工作。 ⑷负责高低压配电柜、开关柜、控制柜、现场配电箱、配电室、变压器和电动机的卫生清扫及检查巡检工作。 ⑸定期对现场电气设备、机电设备运行情况进行状态检测和设备绝缘进行检查,有问题时处理并及时将结果报甲方。 ⑹定期或计划检修时、对凡能影响窑磨系统正常运行的重大电气设备、高偏远电气设备及电机进行检修维护轴承更换润滑作业。 ⑺负责装置配电的停送电操作。 ⑻负责电气设备运行的日常倒闸操作。 ⑼负责厂内防雷、防静电、接地装置的维护并对不规范之处给予整改。 ⑽负责动力电缆及控制电缆的巡视及检查工作,并保证正常的使用。 ⑾负责管辖内临时用电的现场管理、移动式电动工具的检查接线;其他施工单位在用电施工过程中,由甲乙双方共同管理检查。 ⑿乙方应在每个月底派专业领导与甲方生产管理部及甲方相关职能部门一起对维护质量进行检查,对存在的问题乙方应在下月15日前进行整改。

公共设施设备维护方案制定

公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态,满足服务要求,延长其使用寿命,保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门,根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要 为以下内容: ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责,如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日 常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定,设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养,据此设备设施的日常巡视保养 由使用部门或责任部门负责,而设备的定期维护保养则均 由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制 定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修,要求当日修复,较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修,但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围:

?供配电系统 ?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算,经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统

给排水系统 ?房屋本体的维修管理 ?目的

建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限,防止和消除房屋及其附属设备发生损坏;保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 ? 建筑物维修管理的范围与类型 ? 管理范围 ? 类型 ? 指令和工作 执行 项目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来,具体如下表: (1)结构、基础; (2)屋面、外墙; (3)门窗; (4)楼层通道 (1)紧急 (1)整修 (2)一般 (2)翻修 (1)供电系统 (2)供排水系统 (3)消防系统 (4)技防系统

空调项目运营维护委托协议

天津中央空调机房线上运项目委托协议 甲方(委托方): 乙方(受托方): 经甲乙双方协商,本着技术上专业管理、双赢互利、确保生产安全的宗旨,甲方将天津制冷机房委托乙方代为线上运行。为了明确甲、乙双方权责,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规,甲、乙双方经过友好协商,特达成本协议,以兹共同遵守。 第一条委托业务 1.1甲方委托乙方进行制冷站线上运行及相关作业,甲方所选择的空调制冷站运行方案为线上智能方案,乙方是线上运行业务范围内的安全责任主体,全面负责线上运行业务范围内的所有工作。 1.2乙方提供的制冷站线上运行方案具体内容详见本协议附件。 甲方承诺对天津制冷机房站及相关系统设施享有所有权或管理权,有权委托乙方对该暖通空调能源站进行技术改造及运行。 1.3乙方根据甲方所选空调系统智能运维技术方案,并根据实际选择线上运行、定期巡视工作人员。 1.4乙方保证所派工作人员符合国家暖通行业安全工作规程和甲方相关安全管理制度的规定和要求,并持有国家相关部门核发的从事相关工作的可证、特种作业操作证等相关证件,并将复印件提交甲方备案。 1.5委托期限自年月日至年月日止。 1.6就乙方具体工作范围与内容,双方约定如下: 1.6.1制冷站线上运行设备范围: 设备名称参数数 量 备注 空调制冷机组(品牌) 2

方形横流式冷却塔 1 冷冻水泵 3 冷却水泵 3 冷制、机房全部设备:包括制冷主机、水泵、冷却塔、电气柜、变频柜等电气设备的线上运行; 1.6.2服务内容: 1、负责改造自控设备的安装及调试工作; 2、负责制冷站设备的线上运行工作;并提供每月一次巡检工作 3、负责提供年度数据、能源报告; 4、负责乙方所安装智能设备的维修工作; 第二条甲方的责任与权利 2.1为保障乙方工作顺利进行,在本协议签订后,甲方应提供空调制冷机房及配套设施的技术资料,甲方应提前7个工作日通知乙方进场。 2.2乙方应采取措施保证甲方空调制冷机房的安全稳定运行,当数据参数异常时乙方应立即采取措施并及时通报甲方,保证酒店的供冷需求。 2.3对于属于乙方线上运行范围内的设备需要停机维修或检修时,甲方应该提前一周时间通知乙方,经双方确认后实施。 非计划和紧急情况下的停机工作,双方应共同商议后确定。 2.4为保证人身安全及空调制冷机房运行安全,配电室及值班室正常运行时上锁,禁止随意出入。非运维人员如需进入上述区域,必须向运维人员履行正常的登记及许可手续;非运维人员如需进入上述区域工作,必须具备相应资质 2.5甲方应协调设备厂家配合乙方进行智能化改造工作,费用乙方自理。 2.6甲方不得以任何理由要求乙方实施本协议第一条约定之委托业务范围之外的任何业务,但因情况紧急,为避免甲方重大损失时除外。 2.7视委托业务类型,经甲方授权的管理人员有权按照国家有关空调运行规定对乙方作业进行监督、检查,并提出合理意见,甲方意见符合本协议约定及

供电设施工程建设和运行维护协议(模版)

供电设施工程建设和运行维护协议 甲方: 乙方:云南电网公司怒江供电局 为统一规范新建住宅项目供电设施工程建设,明确供电设施安全和维护责任,减少用电安全隐患和事故,提高供配电质量和供电可靠性。根据怒江州怒发改价格〔2013〕35号文要求,甲乙双方就供电设施建设工程费的统一收取,供电设施建设的统一规划、统一设计、统一建设、统一管理维护达成如下协议: 一、供电设施工程建设和运行维护内容 甲方依据怒发改价格〔2013〕35号文,依据泸水县城乡规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》核定的建筑面积向乙方交纳供电设施建设工程费。在甲方向乙方统一交纳供电设施建设工程费后,乙方配合甲方住宅工程进度,在约定的时间内完成供电设施安装和保质保时供电,并承担今后的用电安全、维修、改造及日常运行管理工作。 1.工程建设范围 从上级电源出线至住宅楼居民电能装置(含表箱和电表)“一户一表”,以及低压供电公建设施的产权分界处止的所有供配电设施的设计、材料和设备的购置、安装和调试。包括:工程设计、高压T接箱、高压出线、变配电站(不含征地、拆迁费用)土建、电气工程、低压线路、低压T接箱、线路基础、土建工程。根据住宅建设项目的要求必须配备的应急供电系统的建设、临时施工电源的建设及小区原有电力设施的拆迁不在本次项目的建设范围内。 2.工程建设内容 小区名称: 小区地点: 《建设工程规划许可证》编号 报建建筑总面积:m2(最终建筑总面积为实际建设并经有关部门核准的面

积) 其中:住宅面积:m2 住宅类型:多层建筑栋m2、二类高层建筑栋m2、一类高层建筑栋m2 经营性、办公用房面积:m2 公益性用房、公建设施面积:m2 地下面积:m2 3.配置标准 (1)商品住宅配置标准(建筑面积):不低于6kW/户(90㎡及以下)、不低于8kW/户(91-150㎡,不含150㎡)、不低于10kW/户(150㎡及以上) (2)保障性住房配置标准(建筑面积):4kW/户(90㎡以下) (3)住宅区公共设施用房配置标准:不低于40W/㎡ (4)配套建设的办公用房配置标准:不低于80-100W/㎡ (5)经营性用房配置标准:不低于100-120W/㎡ 有特殊配置要求的甲方将面积及提高要求以书面方式明确,同时甲乙双方签订《补充协议》。 4.收费标准 (1)商品住宅及住宅区内公共设施用房、配套办公用房、经营性用房收费标准为:110元/m2; (2)保障性住房及住宅区内公共设施用房、配套办公用房、经营性用房收费标准为:75元/m2。 收费说明: (1)在基本供电容量配置标准之外每提高1kW供电容量的收费标准提高10%。(2)高层住宅10层至18层按多层住宅1.1系数标准计收。19层至32层按1.3系数标准计收。33层及以上由双方协商确定系数标准 (3)开发小区容积率低于1或总面积低于2万平方米或因场地狭小要求采用地下站供电并使用小型化设备、配套成本较高的项目,收费标准以1.1系数计算。 5.工程费的收取

空调项目运营维护委托协议

甲方(委托方): 乙方(受托方): 经甲乙双方协商,本着技术上专业管理、双赢互利、确保生产安全的宗旨,甲方将天津制冷机房委托乙方代为线上运行。为了明确甲、乙双 方权责,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规,甲、乙双方经过友好协商,特达成本协议,以兹共同遵守。 第一条委托业务 1.1甲方委托乙方进行制冷站线上运行及相关作业,甲方所选择的空调制冷站运行方案为线上智能方案,乙方是线上运行业务范围内的安全责任主体,全面负责线上运行业务范围内的所有工作。 1.2乙方提供的制冷站线上运行方案具体内容详见本协议附件。 甲方承诺对天津制冷机房站及相关系统设施享有所有权或管理 权,有权委托乙方对该暖通空调能源站进行技术改造及运行。 1.3乙方根据甲方所选空调系统智能运维技术方案,并根据实际选择线上运行、定期巡视工作人员。 1.4乙方保证所派工作人员符合国家暖通行业安全工作规程和甲方相关安全管理制度的规定和要求,并持有国家相关部门核发的从事相关工作的可证、特种作业操作证等相关证件,并将复印件提交甲方备案。 1.5委托期限自_______ 年—月—日至__________ 年_____ 月_____ 日止。 1.6就乙方具体工作范围与内容,双方约定如下:

冷制、机房全部设备:包括制冷主机、水泵、冷却塔、电气柜、变频柜等电气设备的线上运行; 162服务内容: 1、负责改造自控设备的安装及调试工作; 2、负责制冷站设备的线上运行工作;并提供每月一次巡检工作 3、负责提供年度数据、能源报告; 4、负责乙方所安装智能设备的维修工作; 第二条甲方的责任与权利 2.1为保障乙方工作顺利进行,在本协议签订后,甲方应提供空调制冷机房及配套设施的技术资料,甲方应提前7个工作日通知乙方进场。 2.2乙方应采取措施保证甲方空调制冷机房的安全稳定运行,当数据参数 异常时乙方应立即采取措施并及时通报甲方,保证酒店的供冷需求。 2.3对于属于乙方线上运行范围内的设备需要停机维修或检修时,甲方应该提前一周时间通知乙方,经双方确认后实施。 非计划和紧急情况下的停机工作,双方应共同商议后确定。 2.4为保证人身安全及空调制冷机房运行安全,配电室及值班室正常运行时上锁,禁止随意出入。非运维人员如需进入上述区域,必须向运维人员履行正常的登记及许可手续;非运维人员如需进入上述区域工作,必须具备相应资质 2.5甲方应协调设备厂家配合乙方进行智能化改造工作,费用乙方自理。 2.6甲方不得以任何理由要求乙方实施本协议第一条约定之委托业务范围之外的任何业务,但因情况紧急,为避免甲方重大损失时除外。 2.7视委托业务类型,经甲方授权的管理人员有权按照国家有关空调运行规定对乙方作业进行监督、检查,并提出合理意见,甲方意见符合本协议约定及相关法律法规规定的,乙方应予配合执行,但乙方按照合同约定及专业技术需要进行的正常作业,乙方应在征得甲方同意后进行。

公共设施设备维修养护方案

公共设施设备维修养护方案 一、目的 为加强对公司公共设施设备的管理,保障业主的利益,特制订本方案。 二、适用范围 本方案适用于对公共设施设备的维修养护管理工作。 三、公共设施设备维护保养周期(见表19-6) 工程项目年限(年)区内 道路 室外 照明 沟、渠、 池、井 消防 设施 机电 设备 导视牌 给排水 管道 1 2 3 △△ 4 △ 5 △△○△ 6 △△ 7 8 ☆△ 9 ☆ 10 ☆△○☆ 11 12 △△☆ 13 △ 14 15 △△○○△ 16 ☆ 17 18 ☆△△ 19 20 ☆△△○☆ 21 △ 22 23 △ 24 △☆☆ 25 △△○△ 26 27 ☆ 28 △△△ 29

30 ☆△○○☆注:中修△大修☆更换○ 四、公共设施设备日常维修保养计划与标准(见表19-7) 表19-7 公共设施设备日常维修保养计划与标准 序号类别项目 日常维修计 划 日常维修标准日常维修实施效果 1 区内 道路 路面、人行道、缓路 径、道牙 每周检查一 次,及时维修 路面修缮质量标准;人行 道铺设修缮标准 平整、无坑洼、无积水、 无缺损 2 室外 照明 道路灯、庭院灯、高 秆灯、投光灯、其他 照明灯 每天检查一 次,及时维修 电气作业安全操作规程; 灯具施工技术标准 灯泡正常使用,灯罩完好, 清洁灯杆及灯座无破损 3 沟渠 池井 雨水口、雨水井、污 水井、化粪池、阀门 井 每周检查一 次,及时维修 井内无积物,井壁无脱 落;化粪池出口及其他分 隔池无堵塞;井盖上标示 清晰 井盖完好,无缺损,少污 积,无堵塞 4 园林 绿地 绿化、雕塑小品、花 池循环水池 每天检查一 次,发现问题 及时整改 绿化工作标准;园林工作 标准 绿化管理设施、设备齐全 完好;雕塑小品等园艺完 好;绿化完好;循环水系 统畅顺 5 机电 设备 变配电设备、给排水 设备、空调设备 每天检查一 次,发现问题 及时维修 变配电设备保养规程;给 排水设备保养规程;空调 维修保养规程 无故障停水停电,设备正 常安全运行 6 消防 设备 自动烟感报警系统, 消火栓、喷淋系统, 疏散指示 每周检查一 次,发现问题 及时维修 消防设备保养规程;消防 设计施工技术标准 消防设施正常有效,灵敏 准确报警 7 给排 水管 道 管道、阀门 每天检查一 次,发现问题 及时维修 给排水管道维修规程管道畅通,无渗透 8 公共 标志 设施 标志牌、警示牌 每周检查一 次,发现问题 及时维修 住宅区标志、警示牌制作 安装及管理规定 标志清洁美观,安放稳固, 标示清晰,无损坏 9 文娱场所每天检查一 遍,发现问题 及时维修 会所及活动中心维修工 作标准 各项设施、设备完好,正 常使用 10 地下停车场每天检查两 遍,发现问题 及时维修 路面修缮标准;停车场地 面修缮标准 道路平整、无积水、无缺 损 11 公共 智能 化系 统 摄像监控系统、电子 巡更系统、车辆管理 系统、智能控制中心 每天检查一 次,发现问题 及时维修 由工程部负责按智能化 系统维护保养标准维护 系统性能良好,正常运行, 设施完好,整洁有序,无 破损 12 其他垃圾堆放点及围栏、每周检查一无破损、脱落,外观完好确保围栏、挡土墙安全使

设备维护保养计划方案模板

设备维护保养计划 1. 目的 保持厂基础设施、设备的良好状态, 以保证使用过程效能, 确保产品满足顾客的要求。 2. 范围 适用于本公司基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1检验分室是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2检验分室根据厂基础设施、设备的实际情况, 负责建立管理档案, 制订《设备操作规程》, 对设施、设备实施全过程的管理。3.3检验分室负责所有的设施、设备保养及运行操作管理。 3.4维修组负责所有设施、设备的维修。 4 工作程序 设备在使用过程中, 随着运行工时的增加, 各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响, 技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容 按照保养作业性质可分为: 清洁, 检查, 紧固, 润滑, 调整, 检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行, 或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给、紧固、调整、润滑作业一般由设备

操作人员执行。 2) 电气作业由专业人员执行作业一般由设备维修执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 5 保养制度 本公司的设备保养制度是以预防为主, 定运行工时进行保养的原则, 分为例行保养, 一级保养, 二级保养, 三级保养, 季节性保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化; 设备的结构; 使用的条件; 环境条件等确定。是根据零件磨损规律, 老化规律, 把程度相近的项目集中起来, 在达到正常磨损, 老化将被破坏前进行保养, 保持设备整洁, 发现和消除故障隐患, 防止设备早期损坏, 达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础, 直接关系到运行安全, 能源的消耗, 机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行, 其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主, 坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性, 维护整机和各总成部位的清洁, 润滑必须润滑到位, 紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备, 清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器, 仪表, 操作按钮和手柄以及紧急停止按钮

设备维护保养合同

设备维护保养合同 甲方: 乙方: 为保证甲方所属部门设备得以良好的维护,最大限度的降低设备的使用管理成本,提高贵单位业务的运营效率,由乙方为甲方的设备提供维修、维护服务,甲、乙双方经友好协商,达成如下协议: 一、甲方责任 (一)在本合同执行前,甲方应向乙方提供需要维护的办公设备的使用状况及相关的资料(机械结构及使用说明、保修凭证等),并提供“现有设备台账”(如不能提供由乙方检测确定,并建立设备台账); (二)对于有故障的设备需要更换零配件的,相关更换零配件的费用由甲方承担;(三)甲方在本协议所包括的设备出现故障后要及时通知乙方,并将故障现象向乙方描述,以便乙方技术人员及时有效的解决故障; (四)由于甲方或第三方人员对设备进行下列操作(擅自拆装设备、维修;进行危险性更改装置等)造成损坏的,由甲方承担全部费用; (五)甲方应优先考虑使用在与市场同等价格及质量的基础上由乙方提供的消耗品。 二、乙方责任及服务方案 (一)加强设备维护管理: 本协议所包括的设备在经过一段时间的使用后,由于环境的影响,机件部位的污染、磨损及橡胶、塑料配件的疲劳或老化等因素都会影响到设备的稳定运转并使设备工作质量下降,造成设备无法正常使用,因此必要的维护与保养才可以最大程度延长设备的使用寿命,并能保证满意效果,保持良好的功能。 1、甲方与乙方签订维修服务保养合同后,乙方将提供优良的技术服务和快捷的维修响应工作,以减少机器的多发故障,使用户的设备始终处于良好的工作状态,提高使用质量和工作效率;

2、乙方针对甲方建立完善的维修管理服务系统,客户资料、机器设备运作成本均可在计算机中记录和查询; 3、乙方针对甲方要求每位技术人员在出动维修前都必须做好细致、充分的准备,以保证快捷有效地解决设备所出现的故障,全面有效的保障甲方设备能够正常使用。 (二)服务细则 1、资料管理: 建立设备巡检手续,每次巡检完毕向甲方提交本次设备巡检报告以及设备维修报告,设备维修后配件费用表。 2、报修处理: (1)乙方公司技术部于接到甲方报修通知时,维修调度将甲方名称、联系电话、设备型号、甲方报修设备出现的故障现象等,登记于“报修登记本”上并及时通知技术人员及时到现场解决; (2)乙方技术人员接到报修后24小时内到场解决问题,严重故障无法现场处理的设备与甲方设备使用人沟通并拉回乙方维修; (3)乙方技术人员进入客户现场,当场处理完的即请甲方使用人在“维修服务单”上签字,并递交一份给贵单位设备主管。 (三)信息反馈及投诉处理: 1、乙方公司为加强对甲方的服务,按维修记录,定期做维修后跟踪,调查客户设备维修后的使用状况; 2、乙方公司设立投诉电话及邮箱,接受甲方的维修技术咨询、意见反馈、投诉事务等; 3、乙方公司针对客户所提意见或投诉,无论情节大小,均由部门维修服务人员亲自前往处理,以示慎重。 三、服务承诺 1、设备维修后应保证设备正常使用的寿命(同一故障质保3个月),达到相应使用标准,未达到标准或未达到使用寿命按投诉处理;

基础设施维护及方案

基础设施维护方案 一、概述 运行维护,由维护及定检两部分容组成。维护定检不仅是在问题出现时能迅速地定位、解决问题;而更重要的是在故障产生前,能够通过例行的巡检工作及时发现故障隐患、消除故障隐患,使设备长期稳定地运行。对设备良好、有效的维护,不仅能够减少设备的故障率,并且可以延长设备的使用寿命。 维护定检的基本原则就是在例行维护定检工作中及时发现、解决问题,防患于未然。如果维护人员能在故障发生之前,在例行巡检之中,及时检测到故障的先兆,将故障解决在萌芽期,这样不但可以避免故障发生后,由于抢修的慌乱、业务中断所造成的经济损失;而且还可以避免故障严重化对整个设备所造成的损伤,从而降低板件更换等维护费用,延长设备的使用寿命。而这一切,不但要求维护人员有深厚的功底,丰富的维护经验,还要有洞察秋毫的高度敏感性。 二、总则 为基础设施的连续性和信息安全性,制定有效的运行维护策略来保证服务交付的质量,兼顾运行维护过程(及时和规)和运行维护结果(可用和安全),实现“事前防,风险前移;事中控制,快速响应;事后改进,持续评估”的持续改进原则。 2.1 可用性 采取适当措施,确保按服务协议提供长期、持续的满足需求的优质服务,保持服务对象符合SLA的可用性要求。包括: a)在服务实施时,建立相关的作业流程和响应机制,必要时按需方要求制定系统冗余和备份规,以满足需方对可用性的要求; b)进行合理的人员岗位设置和职责定义,保证专人专岗并设置人员备份; c)配备具有相应能力的人员和必要的工具,并定期进行专业培训,以提高服务可用性。人员能力具体要求; d)选择适用的运行维护技术,以保证服务的可用性; e)根据运行维护服务级别要求,必要时应建立体系架构的关键健康检查点,并配备相应的运行维护工具,以保证服务水平。运行维护工具等级; f)根据服务要求配备足够的资源,避免由于资源的缺失导致对服务的可用性带来影

公共设施设备维护实施方案

公共设施设备维护方案

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公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态,满足服务要求,延长其使用寿命,保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门,根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容: ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责,如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行 管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定,设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养,据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任 部门负责,而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护 保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》 开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修,要求当日修复,较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修,但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围: ?供配电系统

?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算,经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支 付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统 序号项目标准保养周期 1 供电情况24小时正常供电,出现故障立即排除每月 2 配电屏清洁每月 3 电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4 继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5 控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6 指示灯、按钮、转换 开关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7 继电保护动作正常可靠一年 8 空气开关分断正常、绝缘良好半年 9 避雷器动作正常、试验合格二年 10 进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年 11 配电屏对地测试接地良好一年

房屋及公共设施设备管理方案

房屋及公共设施设备管理方案 房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是小区管理的重中之重。 (一)管理内容: 1、房屋公共部位管理:根据现状,小区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房: 房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案; 加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理; 装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。 (2)空关房(含业主托管房): 管理处应每月通风打扫一次; 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。 (3)公共用房 做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护: (1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次; (3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次; (4)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。 (二)管理措施: 1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止; 2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护; 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态; 、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代; 5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录; 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 仪兴物业有限公司盛源小区

设备设施运行维护管理方案

中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实。 广电大厦工程部运营管理方案 第一章部门简介 第一节部门简介 工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施,以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括: 一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。 二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。 三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗,保证大厦最大限度的节能。 四、负责大厦环境保护工作。 五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。 第二节管理范围 1.变配电系统: 电力变压器、高压配电柜、低压配电柜(包括各类低压开关柜、低压电容补偿 柜)、直流屏。 发(备)电设备 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱,各类机房,根据设备需要而设置的配电箱 和控制屏。 动力、照明设备。 2.防雷及接地系统。 3.垂直及特种交通系统: 客用电梯、员工电梯(兼货梯、消防梯)、食梯。 立体停车设备 自动旋转门 4.通讯系统: 互联网接入 程控数字交换机。 手机补盲 寻呼机系统

无线对讲机装置 无线上网装置 5.音像系统: 公共音响系统 歌舞厅会议厅灯光音响设施。 卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程 6.保安监控系统。 7.消防报警监控系统: 紧急广播系统 自动报警系统 自动喷洒系统 消火栓系统 应急照明系统 紧急出口指示灯 卤代烷自动灭火系统 防火卷帘门 消防通道门等。 8.楼宇自动化控制 9.电脑网络管理系统及综合布线 10.暖通空调系统: 冷水机组(冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等)。 空调器。 空气处理机组。 各类风机盘管及控制器。 送、排风机。 锅炉装置 供暖设施及管线。 防排烟系统。包括加压送风机,排烟风机。 11.燃气供给及监控报警系统: 12.给排水系统: 储水池、水箱。 水消毒器。 水泵间 冷水系统 热水系统 中水系统

公共设施设备维护方案.doc

公共设施设备维护方案V:1.0 管理制度精选整理 公共设施设备维护方案 2020-4-1

公用设施设备的维修措施 公用设备设施维修保养计划 公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态,满足服务要求,延长其使用寿命,保证其使用功能得正常发挥。 公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门,根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容: 设备的日常运行和使用 公共设备的运行管理由服务使用部门负责,如监控系统由监控中心负责。期于基 础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运 行操作规程。 设备的维护保养 根据公司设备管理的相关规定,设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保 养,据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责,而设备的定期维 护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养 任务书》和《维保记录表》开展工作。 设备故障的修理 设备常见简单维修,要求当日修复,较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发 维修,但须在规定期内完成。 设备的大修改造 公用设备设施维修保养 公共设备设施保养范围: 供配电系统

给排水系统 公共设施系统 日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算,经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 公共设备、维修保养计划 供配电系统 序号项目标准保养周期 1供电情况24小时正常供电,出现故障立即排除每月 2配电屏清洁每月 3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6指示灯、按钮、转换 开关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年10进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年

基础设施维护方案

基础设施维护方案文档编制序号:[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

基础设施维护方案 一、概述 运行维护,由维护及定检两部分内容组成。维护定检不仅是在问题出现时能迅速地定位、解决问题;而更重要的是在故障产生前,能够通过例行的巡检工作及时发现故障隐患、消除故障隐患,使设备长期稳定地运行。对设备良好、有效的维护,不仅能够减少设备的故障率,并且可以延长设备的使用寿命。 维护定检的基本原则就是在例行维护定检工作中及时发现、解决问题,防患于未然。如果维护人员能在故障发生之前,在例行巡检之中,及时检测到故障的先兆,将故障解决在萌芽期,这样不但可以避免故障发生后,由于抢修的慌乱、业务中断所造成的经济损失;而且还可以避免故障严重化对整个设备所造成的损伤,从而降低板件更换等维护费用,延长设备的使用寿命。而这一切,不但要求维护人员有深厚的功底,丰富的维护经验,还要有洞察秋毫的高度敏感性。 二、总则 为基础设施的连续性和信息安全性,制定有效的运行维护策略来保证服务交付的质量,兼顾运行维护过程(及时和规范)和运行维护结果(可用和安全),实现“事前防范,风险前移;事中控制,快速响应;事后改进,持续评估”的持续改进原则。 可用性 采取适当措施,确保按服务协议提供长期、持续的满足需求的优质服务,保持服务对象符合SLA的可用性要求。包括: a)在服务实施时,建立相关的作业流程和响应机制,必要时按需方要求制定系统冗余和备份规范,以满足需方对可用性的要求;

b)进行合理的人员岗位设置和职责定义,保证专人专岗并设置人员备份; c)配备具有相应能力的人员和必要的工具,并定期进行专业培训,以提高服务可用性。人员能力具体要求; d)选择适用的运行维护技术,以保证服务的可用性; e)根据运行维护服务级别要求,必要时应建立体系架构的关键健康检查点,并配备相应的运行维护工具,以保证服务水平。运行维护工具等级; f)根据服务要求配备足够的资源,避免由于资源的缺失导致对服务的可用性带来影响。 安全性 采取各种安全手段或措施,有效控制数据中心运行维护服务的各个环节,保护数据中心运行维护服务中的物理安全、网络安全、系统安全、应用安全和数据安全。包括: a)建立适当的信息安全管理机制,以规范数据中心运行维护服务人员的信息安全行为; b)对运行维护服务人员采取有效的信息安全管理措施,如进行人员背景调查、签订安全保密协议等; c)对运行维护服务人员进行相关安全管理及安全要求培训,并进行适当的检查,以确保服务人员了解并遵守数据中心安全、保密相关规定; d)充分关注数据中心业务安全需求,结合信息安全技术与管理标准,进行适当的安全评估,提供相应的安全建议,并对服务对象进行适当的监控和保护; e)对数据中心安全进行监控、分析,把安全风险控制在可接受范围内,防止安全事件发生;

公共设施设备维护方案

公用设施设备的维修措施 公用设备设施维修保养计划 公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态,满足服务要求,延长其使用寿命,保证其使用功能得正常发挥。 公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门,根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容: 设备的日常运行和使用 公共设备的运行管理由服务使用部门负责,如监控系统由监控中心负责。 期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执 行相应设备运行操作规程。 设备的维护保养 根据公司设备管理的相关规定,设备的维护保养分为日常巡检保养和定期 维护保养,据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责,而 设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养 计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 设备故障的修理 设备常见简单维修,要求当日修复,较复杂或政府部门规定需专职维修的 可外发维修,但须在规定期内完成。 设备的大修改造 公用设备设施维修保养 公共设备设施保养范围:

供配电系统 给排水系统 公共设施系统 日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算,经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 公共设备、维修保养计划 供配电系统

给排水系统

序号项目标准保养周期电动机 运转灵活、电流正常、无过载、无过 热 每个月机械滑油润滑良好、油位合适不定期3 管道无渗漏、无锈蚀、油漆完好不定期4 阀门无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确不定期5 排污井无严重淤泥、无严重异味不定期 房屋本体的维修管理 目的 建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限,防止和消除房屋及其附属设备发生损坏;保障房屋的安全和正常使用根据需要和可能适当改善条件。 建筑物维修管理的范围与类型 1)结构、基础;2)屋面、外墙;1)供电系统

物业项目房屋及公共设施设备管理方案

物业项目房屋及公共设施设备管理方案 物业项目房屋及公共设施设备管理方案提要:用户报修、维修及回访流程建立业主报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋 物业项目房屋及公共设施设备管理方案 一、房屋管理及维修方案 ·管理内容 1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。 2、建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐与标识,工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、设专人受理报修,同时派工程人员及时采取有效措施,进行修缮。 ·管理措施 1、制定房屋及附属构筑物管理方案,并根据园区房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。 2、建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。

3、质量保修期的监督管理,在验收时将从维护园区的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。 二、公共配套设施管理及维修方案 ·管理内容 1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。 2、建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置设备、设施建立台帐与标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。 5、按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。 6、按照有关规范标准,设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。 ·管理措施 1、制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。 2、建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

食堂设施设备维护的解决方案.docx

食堂设施设备维护方案 一、保温工作台使用和维护保养方法 1.使用操作步骤 1)先检查设备管道和排水管是否畅通。 2)把水注入保温工作台内胆中,不能超过规定的水位线,也不能低过最低刻度水位线,可 根据食物保温的数量加水。 3)打开电源开关通电使用,根据保温食物数量调节温控开关的电流,使其工作运行,达到 保温的目的。 4)若开水时应戴上隔热手套,保好保护措施,仔细观察水量,防止手被烫伤。 2.注意事项及保养说明 5)保持管道畅通,切忌堵塞。 6)切忌缺水燃烧,造成内部变形,注意观察水位刻度是否有水。 7)每天放底水和定期除垢,应在每天工作完毕后打开保温工作台放清底水,清洗里面的杂 物,杂质会不断残留在水中或水垢堵塞内部的加热管,造成发热管损坏现象造成故障。 8)如遇结垢,可用5%的柠檬酸溶液注入水箱内加热煮沸15分钟,浸泡1小时,再煮除水 垢,排污水,注入清水清洗几次即可。 9)定期检查电路、水管是否短路、堵塞、畅通,如有短路、堵塞应停止使用,请专业人员 进行维修。 二、消毒柜维护保养 3.消毒柜应水平放置在周围无杂物的干燥通风处,距墙不宜小于30cm。 4.要定期对消毒柜进行清洁保养,将柜体下端集水盒中的水倒出并洗净。清洁消毒柜 时,先拔下电源插头,用干净的湿布擦拭消毒柜内外表面,禁止用水冲淋消毒柜。若太脏,可先用湿布蘸中性洗涤剂擦洗,再用干净的湿布擦净洗涤剂,最后用干布擦干水分。 清洁时,注意不要撞击加热管或臭氧发生器。 5.要经常检查柜门封条是否密封良好,以免热量散失或臭氧溢出,影响消毒效果。 6.使用时,如发现石英加热管不发热,或听不到臭氧发生器高压放电所产生的“吱吱” 声,说明消毒柜出了故障,应停止使用,请专业人员进行维修。 三、链条式洗碗机维护保养 7.定期擦洗机器外壳,保持机器外壳的清洁和干净。禁止使用钢丝球擦拭机器;使用 不锈钢专用的清洁剂清洗外壳。 8.每餐后清除洗碗机滤网处食物掺渣。 9.如果洗碗机安装在水质较硬的地区,洗涤缸、洗涤缸加热丝和漂洗加热器必须定期 使用洗碗碟机专用的除垢剂除垢。除垢后用清水冲干净垢质,如冲洗不干净可能会损坏塑料及密封元件。 10.每个月至少清洗水位浮子一次;定期清洗进水过滤网。 11.一下情况及时请专业人员进行维修: 10)漂洗加热器或洗涤缸加热器发生故障。(机器可以在没有加热的状态下继续运行) 11)进水量不够进水管阀门是处于开启状态。(及时断电) 12)漂洗加热器温度检测探头断或短路。 13)洗涤缸温度检测探头断线或短路。

公共设施设备维护方案

公共设施设备维护方案 This manuscript was revised on November 28, 2020

公用设施设备的维修措施 公用设备设施维修保养计划 公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态,满足服务要求,延长其使用寿命,保证其使用功能得正常发挥。 公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门,根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容: 设备的日常运行和使用 公共设备的运行管理由服务使用部门负责,如监控系统由监控中心负责。 期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 设备的维护保养 根据公司设备管理的相关规定,设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养,据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责,而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 设备故障的修理 设备常见简单维修,要求当日修复,较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修,但须在规定期内完成。 设备的大修改造 公用设备设施维修保养 公共设备设施保养范围: 供配电系统 给排水系统 公共设施系统

日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算,经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 公共设备、维修保养计划 供配电系统 序号项目标准保养周期1供电情况24小时正常供电,出现故障立即排除每月 2配电屏清洁每月 3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月 4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月 5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月 6指示灯、按钮、转换 开关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活每月 7继电保护动作正常可靠一年 8空气开关分断正常、绝缘良好半年 9避雷器动作正常、试验合格二年10进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年11配电屏对地测试接地良好一年 给排水系统 序号项目标准保养周期

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