西安高新地产项目分析

最近还有同事或者同学问，有一搭没一搭的想起来那就和对方说哪，想想上一个帖子里写的都是那天躺床上手机码字的，有的估计没写全，这里重新开个帖子写个尽可能详细的。

我15年6月份开始看房，看了大半年，平常下班和周末不是在各个楼盘和置业顾问扯皮掐架，就是和中介斗智斗勇；再后来去各个楼盘鸡蛋里面挑骨头挑的倍儿香倍儿香，和中介杀价杀的眼红血热的毫不客气。

高新的大小楼盘基本都踩过，新旧基本都是10年以后的小区（太古老的社区不考虑），曲江去的稍微少一点，所以整个高新这边各个楼盘还是颇有心得的，基本啥底我都清楚，当16年3月看到现在的房子，10分钟就当机立断，和房东推让了一下当天下午就定了，当周交定金，5月底正好契税票满两年过户，人生第一次大资产交易的整个过程自我感觉掌控不错，父母以及后来看我房子的同学也觉得买这个房子算是各方面都综合的一个最佳了。

后来同事以及同学也都有各种交流，所有有空就再整理下，前面那个帖子后面有版友对我的写的有些地方提示我也尽可能更正；

不过依旧声明以下各个信息都是我个人主观收集整理，所以可能会有一些误差错误吧：

1 高新地产

真正西安资深土著买房首选的开发商未必是万宝招金，而是高科集团旗下的高新地产，西安的土地供给其实很微妙，纵使万宝招金在国内地产行业纵横捭阖，在西安大部分都是在三坏外拿地，极少能在三环里拿到地皮，西安发展很慢，三环外还是比较荒凉的，三环内的优质地区特别是高新这边当然就给自己家开发商了高新地产了。高新地产的，枫林系（就是小区名字带枫字），天地源系，无论位置体量配套交通绿化安静程度居住人群楼间距房屋质量都没啥说的，并且特别称赞的就是其物业了，其口碑真的名不虚传（在枫林华府住了一年亲身见证），而且毕竟是高新旗下，很多楼盘其实都是有高新系中小学的学位名额的，唯一不足的我觉得就是高新的房子为了保证其超大户型的布局和朝向，他的130平以下的户型格局都不太好，130p以下的三室很多客厅都朝北。

枫系小区有枫林华府，枫叶新家园，枫叶新都市，枫林绿洲，枫林意树（注意，也并不是所有的枫系小区都有学位）。个人确实对高新系的小区非常有偏执吧，我父母当时来租住的枫林华府也觉得非常不错，当时其实就想在这几个小区里买，只是我个人对户型“必须坚持客厅和至少一个卧室朝南的南北通透布局”，在这些小区里实在找不到130p以下我的要求，就作实在作罢，

当然150以上就有了，但是预算感人。。。我就先定一个小目标吧。。。。

天地源系算是高新地产这两年推的一个中高端系吧，丹轩坊，16000的价格，在西安商品住宅算是实至名归了，毕竟交通配套学位都没啥说的。此外，曲江那边有个天地源曲江香都，主打洋房，三环外比较遗憾，所以价格当时去看就7-8k的样子

高新地产其他：锦业路上的高科尚都，算是刚需的一个值得选择的楼盘，高新四小的学位，只能是二手房了，大部分产证没下来，所以税费比较贵。依旧两居室的户型烂的不能直视呀；水晶西苑，丹轩坊对面，挖坑中；高新城（科技八路和西三环交界地，只是圈了地而已）无动静，这两个盘到现在还没有售楼中心，只是有个销售电话而已，不急的买的话可以观望一下

2 大寨路&科技路

大寨路东边有两个10000+的新盘，一个是莱安逸辉，一个是国熙台，也是主打超大户型，所以其实开发商哪里还是有不少房子的（截止到上半年吧，因为4月后我就再也没去扫盘了）。大寨路东段配套相当成熟，大型超市华润万家，人人乐，民洁路菜市东西又多又便宜，白天影院健身会所火锅川菜泡馍西餐应有尽有，晚上烧烤撸串洗脚按摩k歌想海就嗨，未来向北一个十字口地铁五号线（正在挖），向南一个十字口地铁三号线（马上就运营了），向西直接上三环，向东进二环，所以这地儿卖的就是个地段；

大寨路东边还有的小区，融侨城，体量很大，户型也超大，绿化不错，环境优美，不过这个小区物业腹诽很多，其实入住率并不高。很多房子标价进1w，其实拧干水分，8k应该是其定位；对面中间群贤汇，小区体量不大，价格比融侨城再低一些，两局朝南是典型的设计（客厅朝南，左右两个卧室也朝南那种）

中华世纪城，位置很好，体量也够大，在建的房子应该在今年交房，当时我去的时候已经没有房子了，所以没有细看；伟业公馆，标价8.5k，也是卖地段，还是130p的户型都不咋地，幼儿园也没有，不过隔壁枫韵蓝湾小区有个号称高新最大的幼儿园（枫韵蓝湾小区比较老，其实价格很便宜）

大寨路西边

首当其冲就是恒大城了，恒大城其实房子性价比很高，属于开放商统一精装，说的是从价格，位置，环境，物业，小区自身配套而言的，父母当时进去看到一个大的人工湖就喜欢的不得了，恒大城现在房子在网上基本上都是透明的，很多房子在16年陆陆续续都是产证满两年的，90的三居在70-75w即可拿下，110的三居85也有很多。恒大城那边90和110房子的投资风味太明显了，凡是卖的，大部分都是开放商精装好以后就撂那连人也没住过。

缺点就是：恒大城房子公摊太大了，90那个户型一个卧室小的我觉得基本上不能放床，只能放两个摇椅喝茶，另外90的户型靠外侧，吵闹；并且恒大城无论是90还是110的户型，客厅都统一朝北，这一点作为我来说坚决不能忍。

再往西交通就比较不便了，有铭城国际，中航华府，华洲城，铭城国际和华洲城都非常大，铭城国际有师大附小分校，华洲城有大雁塔小学分校，中航没有学校并且容积率比其他二者会高，但是中航的赠送面积很大，这三个小区都是在建，均价都不高，当时看的时候基本就是6.5k的样子，原因呢，交通是一方面，另外置业顾问当然不会告诉你：旁边有污水处理厂，热电厂，垃圾处理厂，旁边有条皂河是过去的臭水沟（现在有所改善成为了皂河步行公园），景致一般般吧

3 木塔寺周边

当时去看的时候，传说中的万达西北最大体量这个还没出来，所以也就是其他几个楼盘：新盘，建邦华庭，香榭兰岛，坤元，紫薇公园时光；二手：金泰假日花城，融侨馨苑，裕昌太阳城，枫林绿洲；木塔寺应该是以后高新比较繁华的核心地带了，有木塔寺公园，唐城墙遗址公园，万达，地铁6号线；所以这地方必须也是地段，地段，地段；

香榭有高新一中的学校，10000+，以后应该只贵不低，建邦华庭也卖到10000+就是硬撑地段，其实它的有些户型我还真没看上。坤元，体量太小，没有幼儿园，当时直接pass；

金泰假日花城，体量很大，配套成熟，自带师大附小分校，而且小区的设计非常新颖，不是封闭式小区，而是三四栋楼封闭成一个独立的小园，除去丈八东路边上的那些小园，都非常安静怡人，就是还是户型问题，130p以下的户型都不符合我心意；

融侨馨苑和金泰体量相当，环境也很好，自带西工大附小分校。当时谈过一个小高层的8楼，装修相当考究，96两居南北通透，当时要价85，有同事在里面住，说“如果均价过8000了，

就观望，如果你愿意出8000的均价，我小叔子的房子你去看吧，挂了一年了没卖的出去。”并且当时逮住小区的交通和车位问题，我张口杀价到72，对方开门是两位老人，说房子是儿子的，不敢做主，中介说后面再联系我，中介后面给我打过好几次电话，82 80 78 75，到75中介几乎属于快哭这求我，我说涨1w73吧，不行就拉倒，后面估计中介挂了电话都在骂我。。。。

后来一个同事买的融侨的小三居，73.6w，有零有整，同事说对方要76w，他们两口子从中午一点砍到晚上八点，本来砍到74w，结果对方是浙江人在陕西做生意，很多房子，这一套装修过的出手74基本不赚钱，生意人嫌弃74中有4不吉利，又主动降价到73.6，找个6图个吉利，同事后来感慨“买房有个靠谱的媳妇就是贴心，说了一下午，省的都是钱！”

所以去年年底的行情，融侨馨苑和金泰我想如果普通装修那就不超过8k，装修的好的话就是过8k，现在随着万达的入驻，应该可以再上调一点，不过我觉得1w绝对是门槛；

紫薇公园时光都是大户型，没去看过。

裕昌太阳城，当时看过一个100p的两句，装修，带空调，和厨房所有电器，都是新的，塑料纸都没撕掉，68w，确实很便宜，还是因为户型布局放弃，另外，裕昌太阳城这个也是听融侨的同事说，当年裕昌太阳城在建的时候被举报使用瘦身钢筋，所以要注意下，现在网上搜要翻很多网页才能找到当年网上的痕迹，估计开放商这两年公关花了不少钱。

4 锦业路

绿地世纪城高科尚都中铁缤纷南郡金泰新理城尚品美地城锦尚名城

绿地世纪城高层不多，基本是小高层，洋房和别墅为主，自带高新四小学位，高新三中学区；整体房价是奔向1w左右的，这里面其实有很多三星的韩国员工居住，旁边有一个韩国城（其实就是泡菜烧烤城）显得高大上一些，当然也是因为开发较早，社区确实成熟，另外密度低所以确实有贵的原因。当时在西安一个俱乐部认识的大学老师说要的话她那有个两局，可以便宜给我，只是我已经出手就没去多问；

高科尚都上文已经提及

缤纷南郡高新五小的学位，小区中间楼王位置180户型其实开放商哪里还有很多，因为实在卖不出去，现在已经有所降价。本小区二手房在网上挂出来很多房子均价1w多的基本都属于挂着逗你玩的，因为成交数据在那放着，基本不会超过8k；缤纷南郡相对于绿地周围配套就比较low了，科技八路往西那边号称就是未来的高新城，估计过几年还是有的拆，一个大工地，不过小区内部倒是还不错，绿化和楼间距很棒。

金泰新理城基本属于去年和今年交房，入驻率很低，底层商铺还没有起来，并且还有后期的开发现在还是坑，所以配套其实更不理想。

锦业路号称是西安高新未来的颜值担当，不过目前过了丈八四路就so so了，再往西的尚品美地城，体量太小，所以价格很低，当时没看了就没再考虑。锦尚名城---已经被满堂悦接盘，去的时候已经没有现房，很多人说锦尚名城是华为的家属院，因为过了马路就是奋斗者在西安的大本营

5 南三环外西沣路西部大道

西部大道在往南就是长安了，所以当时往南的极限就是西部大道，所以当时沿着西沣路看的有

万科高新华府海亮天朗五龙金地西沣公元紫薇田园都市

万科当时的房子都是雁环路边上的，其实开始父母是鼓励买高新华府的房子的，所以看过好几次，每次置业顾问都牛逼闪闪的说就生几套了，再晚就没了，两个通信设备商的员工都是来团

购的，隔两天又来给我打电话说：“哥，你考虑好了没”，当时给我的房子都在雁环路边上，对面就是海亮的高层，实在不爽，就不要。

另外，万科高新华府没有学校，他的学校是和长安区万科城那边共用，这一点置业顾问就是吹牛逼吹上天也是个硬伤

海亮的房子，其实户型设计到还不错，体量太小，当时看到的房子距离对面楼间距实在太近了；另外，海亮的学校问题直到现在也没有解决；天朗五龙---被融创接盘，户型设计太奇葩，三居中两个厕所居然是并排设计，这个居然也能被置业顾问说成是优点，真当消费者脑门被挤过。。。另外，没有学校，不推荐。

金地西沣公元，号称城南在建的最大的楼盘，上千亩，可是盘子大，事就多，一期剪了五年终于拿到预售证，业主经常堵路闹事维权，预售证问题，学校问题等等，其实论户型因为我就喜欢“客厅和至少一个卧室朝南的南北通透”，而金地的设计都是“客厅+两个卧室朝南的南北通透”，所以其实是很喜欢的，但是金地这个当时一是预售证，在一个交通确实太不方便，而且未来可预见的五六年时间里周围都是巨大的工地。金地一直标榜的东边的2000亩的城市公园，这个嘛，就仁者见仁智者见智，西安市政府的城市运作能力，还是慢。这一片金地最荒凉，最偏远，卖的却一点也不便宜，所以买这里真的得看的好长好长远的眼光才行。同学卖的金地二期的房子，开始承诺16年交房，现在又推到18年了。。。

紫薇田园都市，这是高新城南建好的千亩大盘，没有高层，属于低密度社区，有高新国际学校；这个小区房价差距很大，但是整体来说是建的比较早的社区，看个人喜好了，去市区交通头疼，就一辆608运行到11点，所以608这车可以说每一趟每一天每一个点都是塞的满满的---真不知道为啥不多开几趟车。

6 电子正街

小盘不少，烂尾，无证的不少；

万象春天，去年交房的；后面再推的新房都是三环边上的，太吵

出了三环其实有两个盘非常便宜中铁尚都城联盟新城----两个体西安体制内优越性的小区中铁尚都城，均价在5000上下，这个里面其实相当是铁路上内部人士购买的，所以再出手就很便宜，应该说16年一些房子的产证就下来了，所以仔细找，可选的余地还是有；

优点：便宜，户型设计很好，130的房子基本上70w以内能够拿到；楼间距也ok

缺点：不是市政供暖。还有这个小区的房子要实地考察，在靠北边的一排其实最便宜，因为靠近三环，所以噪音问题就需要自己斟酌。对面有个供热站的大烟囱。

联盟新城：这又是西安一个事业单位自己找开放商圈地盖的家属院，因为拿地成本低所以自己员工出售都非常低，小区入住率非常低，目前大部分房子没有产证，不过就是价低，我爹单位里有同事在那里买的所以让我去看，当时介绍过去140p+车位65w拿下，但是没有产证必须一把付清，感觉风险有些大就放弃了，不过确实我爹单位有同事就是任性的在哪里买到了。ps 插一句，西安确实相当多的大单位还是会通过各种手段去提供非常便宜的房子，知道身边三个，一个在航天城（12年3k的房子），一个在城北（15年已经装修完，不到5k的房价），一个在长安（现在才开始内部购买，估计也就是4k）

7 曲江

曲江新房基本都集中在所谓的曲江二期，在三环外，交通实在不便

金地翔悦天下，金地褐石公馆，保利春天，金辉世界城，中海，阳光城丽兹公馆。

其实房子本身我觉得没什么说的，我去的不多，也就看看户型；价格上金辉世界城是8.5k，其他基本都是7k左右，就是觉得上班来高新实在太不方便。周边配套起来实在是需要一个漫长的等待所以基本都作罢。

8 城北

逛的时候看过一个碧桂园的项目，体量太小，楼间距太近，居然卖到7k以上，不值得

其他各种小开放商看了无数，在此一并忽略

城西，城东，长安压根没去过，没有发言权

总之：西安买房

1 千万别图便宜买小开发商，特别是本地开放商---本地开放商中只推荐高新和紫薇，但是紫薇这些年基本没有新的楼盘，老的楼盘也还行；----本地开发商烂尾，跑路，无预售证，不达标强制交房等太多了，推荐一个本地公众号，微信搜索“西安房哥”，一个第三方楼市的自媒体，你除了可以看到西安烂尾的房子以外还能看到几乎每一个楼盘的各种见不得人的丑事和肮脏勾当----看了以后你都觉得西安别买房了。同学是安信地板西北总代，也深知西安楼市的混乱，烂尾的是在太多太多。

2 千万别碰城改，近年来即使一线开放商也在参与到城改中，但是西安的城改就是这么难，很多都置身泥沼中----参见金地西沣公元；如果买，也得买一线开发商城改完以后的拿到预售证的正式商品房项目

对那些置业顾问信誓旦旦的说“这是xxx房地产在西安做的第一个盘，是开山立面之作”等等言论一概拒听，自己几十万的钱不是拿去给它试水的，还是关注房子本身的五证，户型，绿化，楼间距，交通，教育配套

3 就是一线开发商这两年陆陆续续进入西安，其圈地路线也是非常曲折，因为西安的土地关系实在太微妙了，大量优质的土地其实都被小开放商圈走，小开放商资金紧张了然后再找大的外来户接盘，例如龙城铭园后期被万科接盘，锦尚名城后期被满堂悦，天朗五龙后期被融创接盘（个人很不推荐天朗的房子，因为其老大的爹是西安前市长，已倒，对于这种政商关系关系密切的房地产个人觉得如果上面有不好的动静，底下影响太大）。所以对于这种一线开放商进驻后接盘的项目，我觉得还是仁者见仁智者见智吧。

4 一定要考虑交通，交通，交通，西安的市政规划真是感人，道路窄不说，关键是道路修建的推进速度非常慢，高新这边从科技路向南科技一路科技二路科技三路科技四路科技五路科技七路整整七条路想西三环全部都是断头路，所以整个高新这边每天上下班真的很堵，很堵，很堵，这还是所谓发展迅速的高新，并且我个人觉得，这七条通向西三环路在未来好几年的时间里也都打不通。

5 关于中介费，互联网的冲击确实也压了实体店很多费用，当时走的互联网按照1%，同事买的走的实体店也从原来的3%降到2%，所以如果即使在实体店看到的房子觉得不错，可以记下来，去找互联网中介，互联网中介可以通过自己的资源帮你去联系房东，然后把中介费压低，当然也可以以此为要挟去要求实体店降低中介费。

6 事实上我建议在西安买房，首先去到西安最贵的社区先去租房住一年时间，例如高新这边的枫系小区，其实房租也不贵，感受下西安10000+的小区的环境，物业，交通配套等等以后再去看其他小区心里也就更有底了，或者买本小区或者买其他小区，该出什么价该得什么居住环境就清楚了

7 西安的房子很多，真的很多，所以选择余地很大很大，在西安买房真的需要淘宝，慢慢淘，

别被中介和置业顾问忽悠，多看多转多打听，总能淘到你幸福的家园