(完整版)弱电系统维保方案

XXX项目弱电系统

维保方案

XXX工程有限公司

2014年12月

目录

一、概述 (4)

二、弱电系统维保方案 (4)

1、本项目弱电系统维保服务主要内容 (5)

1)监控系统： (5)

2)巡更系统: (5)

3)报警系统: (6)

4)广播系统: (6)

5)楼宇自控系统: (7)

6)可视对讲系统： (8)

7)家居安防系统： (8)

1、无线对讲系统： (9)

8)电子公告系统： (9)

9)停车场系统： (9)

10)网络系统： (10)

11)会议室音视频系统： (11)

2、系统维护中的一般注意事项 (11)

3、系统常见的故障现象及其解决方法 (12)

4、弱电系统维保计划安排 (13)

5、报修服务 (17)

6、弱电系统维保服务工作重点 (18)

1)确保系统安全稳定运行 (18)

2)系统功能性全面复查 (18)

3)维护设备运行环境 (18)

4)提高资料准确性 (19)

5)提高隐患查找意识，积极提出解决方案和建议 (19)

6)加强巡检力度 (19)

三、弱电系统维保服务保障体系 (19)

1、维保工程技术体系 (19)

2、维保工程施工工序 (20)

3、维保工程安全措施 (20)

4、维保工程文明措施 (21)

5、质量保证体系及措施 (21)

6、计划投入的主要设备 (22)

7、计划投入的主要人员要求 (22)

四、弱电系统维保服务费用预算 (24)

一、概述

常XXX小区位于XX市中心XXX街、XXX街、XXXX街道区域繁华地带，是集商业、高档住宅一体化商住综合体。周边人流量大，入住的业主群体层次高，物业对住宅区实行封闭式管理，同时兼负对小区底层商业提供相关服务。业主对物业的服务响应要求高，不断完善和提高服务管理手段和服务管理水平，是物业管理部门的重要工作。

弱电智能化系统在小区安保管理，物业设施运行监控管理，业主使用服务，小区环境服务方面为物业管理部门提供了重要支撑手段。由于目前弱电智能化系统的免费维保期已到，所以对系统的日常维护、故障排除、升级改造等工作在有限的物业管理人员中抽调专业力量来完成此项工作，具有很大难度。

弱电智能化系统维保外包是现代社会分工细化的趋势，是物业管理现代化水平提升的重要标志。弱电系统涵盖的子系统较多，技术门类繁杂，需要专业公司、专业人员对系统进行有计划的维护保养，并能及时应对和解决突发状况。维保工作一方面保证了系统的正常高效稳定运行，另一方面客观的延长了设备使用寿命。

二、弱电系统维保方案

弱电系统中涵纳的各子系统分类繁多，各厂家技术标准不统一，现场使用过程中，由于线路变动，系统扩容，主要设备及辅助设备寿命不同步，操作人员误操作等各种因素影响，使系统经常处于不稳定状态，大大降低了弱电系统的使用价值。

弱电系统维保的价值核心不是更换故障设备，而是对整个系统运行进行规划，分析问题原因，提前预见问题所在，消除隐患，保障系统稳定工作。这不仅需要维保单位具备厂家设备供应资源、厂家核心技术支持，还需要常驻维保单位的现场人员具备丰富的现场技术经验，对系统的管理规划经验，同时还要具备良好的职业素养和敬业精神。

1、本项目弱电系统维保服务主要内容1)监控系统：

1、监控系统主机

1)清除监控主机过滤网

2)加添CPU散热油膏

3)检测操作系统

4)检测电源电压电阻

2、摄像机与线路：

1）电源与线路检测

2）摄像镜头检测

3）视频清晰度调整

3、显示及系统操作部分

1）监视器灰尘清理

2）硬盘录像机灰尘清理

3）视频矩阵系统灰尘清理

4）机房内UPS检测

5）机房内线路标识、线路整理

2)巡更系统:

1、巡更系统主机

1）清除巡更主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

2、巡更点设备

1）巡更钮工作是否正常

2）巡检器工作是否正常

3）数据读取器工作是否正常

3)报警系统:

1、报警系统主机

1）清除报警主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统、软件图形显示功能

4）检测电源电压电阻

2、报警点

1）报警点工作是否正常

2）报警线路有无短路

4)广播系统:

1、广播系统主机

1）广播电源时序器工作是否正常

2）消防功放与广播功放线路有无短路

3）广播前置放大器各路检测

4）广播编程器、CD机检测

5）广播监听器各路工作是否正常

6）消防报警信号发生器检测

7）检测强切电源

8）消防信号智能接口器工作是否正常，在有消防疏散信号后广播是否联动。

2、广播喇叭

1)各楼层广播喇叭工作是否正常

2)各防区工作是否正常

3)电井内音量控制器检测

5)楼宇自控系统:

1、楼控主机

1）清除楼控主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）检测楼控软件各点位

6）检测主机与分机线路传输

2、现场设备

1）检测模块状态

2）检测继电器状态

3）检测点位接线状况

4）检测强电与弱电是否隔离

5）检测端子1，2供电电压

6）检测模块DO点控制端接线无短路断路

7）检测DO输出控制照明供电电压，线路无短接

8)检测端子排无短接虚接

9)检测DDC直接供电，LON模块变压器供电电压

10)检测DDC中：B34为跳线接入

11)检测DDC AI作DI使用接线：B31供电电压

12)检测DI点接入

13)检测AO点接线正确

14)检测对外供电电压接线无短路

15)清洁箱体及配线盘灰尘

6)可视对讲系统：

1）清理主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）检测系统软件功能

6）检测主机与分机线路传输

7）单元门口主机进行外观、功能检查。

a）面板功能：检查面板按钮是否灵敏、有无按键音、有无夜光照明。

b）开锁功能

A.用密码开锁检查开锁机构是否正常、灵活。

B.闭门器闭关是否正常。

8）对单元门口主机进行清洁、除尘，线路松动应给予紧固。

9）测试楼宇对讲系统控制部分工作电压是否正常。

10）对单元门口主机进行测试，检查面板按钮是否灵敏、夜光照明是否正常。 11）检查单元门口主机板，查看外接线是否固定良好。

12）检查闭门器闭关情况，检查其传动机构是否正常，调整闭门速度、力度。 13）形成相关文件与记录

7)家居安防系统：

1）清理主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）检测系统软件功能

6）检测主机与分机线路传输

7）检查电井内系统模块接线及通讯

8）检查电井内系统电源工作状态

1、无线对讲系统：

1）系统电源检测与保养

2）中转台灰尘清理，功能检测维护保养

3）对讲机电压检测、使用功能检测维护保养

4）系统连接线路常规检查

5）放大器、功分器、天线等前端设备灰尘清理，设备连接检查维护

8)电子公告系统：

1）清理主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）检测系统软件功能

6）检测主机与分机线路传输、线路及设备连接检查

7）前端设备灰尘清理

9)停车场系统：

1）清理主机过滤网

2）加添CPU散热油膏

3）检测操作系统

4）检测电源电压电阻

5）硬件设施检查，如连线插座的引线紧固，电压测试等；

6）各出入口栏杆机自动、手动功能检查；

7）传动部分机械润滑、螺丝紧固以及栏杆机与其他系统网络、电路连接测试；

8）入口机时租票打印头或时租卡发卡器、取票传感器等清洁；

9）出、入口网络通讯检查、时钟校正；

10）传感器安全及灵敏度检查。

11）对主机数据备份，管理软件的数据备份；数据库整理，系统养护。

12）对系统线路、网络联接的检测；数据传输功能、联动功能的检测。

10)网络系统：

1）维护物业办公设备正常运行定期的（包括打印机墨头清洗，复印机保养，电脑系统优化，网络优化等）病毒的清除、重要文件的备份,光盘刻录。

2）电脑整机的安装选购和调试，零部件组装调试，升级安装调试，操作系统的安装维护，办公软件安装维护，其它应用软件的维护，上网安装优化，安装打印机，扫描仪，光盘刻录机，光盘驱动器，提供和安装适合企业的应用软件，数据备份和电脑配件代采购服务。 3）计算机硬件设备的维护、保养、更新、升级、故障检测及排除

对客户计算机设备及周边设备中存在的问题，书面提交给客户，并在书面建议中提出合理的解决方案。

4）对每一计算机硬件设备及周边设备的使用、维护、维修情况进行跟踪记录，并书面上报给客户。

5）日常对客户计算机硬件及周边设备进行定期的检查，企业设备使用情况由企业定点专人负责，发现问题及时反馈给我们及时处理。

6）计算机硬件及周边设备出现问题，确实无法短时间内修复的，应尽快找出应急解决方案。

7）打印机的维护，包括：打印机的调试，打印机耗材的代购与安装。

8）在客户对硬件进行采购与升级时，结合企业实际情况，做出综合方案借客户参考。

9）对企业内部计算机及其相关设备布局给出方案，以防止设备之间的信号干扰，防止某些射线对元器件的无形损耗等。

10）对计算机所用电源与接电线路进行检查，防止设备负载过大影响设备的使用。

11）测试网络连接，保证网络上每一个节点的工作站网络接入正常。

12）负责客户建筑物内的所有计算机和电话线路的维护和调整，并做好相应的布线资和图纸的修改，所有线路的调整都有书面的记录，随时检查系统的维护情况和工作日志。作好配线间的日常清洁和配线的清晰，及标示清楚。以利于线路调整或排除故障时有良好的响应。整理并规范配线架及机柜内的走线，对于存在的缺陷和问题提供合理化改造方案。

13）提供网络交换机或HUB的调试、故障诊断、日常维护保养、更换升级建议。

14）对网内每一台计算机的IP地址进行锁定，防止IP冲突造成计算机不能正常使用。

11)会议室音视频系统：

1）设备日常灰尘清理，加电测试维护

2）系统线路整理

2、系统维护中的一般注意事项

在对弱电系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。

一、防潮、防尘、防腐

对于弱电系统的各种设备来说，由于大多数设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。如摄像机长期悬挂于道路立杆，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，又脏又黑，还具有腐蚀性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。在

某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位置、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。

二、防雷、防干扰

只要从事过机电系统的维护工作的人都知道，雷雨天气一来，设备遭雷击是常事，容易给弱电设备正常的运行造成很大的安全隐患，因此，弱电设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。

弱电系统进入长期使用后，有可能出现这样那样的故障现象，如：不能正常运行,亦即一些“软毛病”。这些问题对于一个弱电系统来说，特别是对于一个复杂的、大型的监控系统来说，是在所难免的。一般弱电系统的故障无外乎以下几点：

1、由于设备本身的质量问题造成的设备故障；

2、设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障；

3、在运行过程中，由于电压、电流的不稳定，导致的设备损坏故障；

4、由于线路受损导致的信号传输故障；

5、由于前端图像采集设备附近，环境发生变化。造成的干扰等图像质量欠佳故障；

6、由于施工质量或未采取防雷措施等造成的施工质量故障等

3、系统常见的故障现象及其解决方法

（1）电源的不正确引发的设备故障。电源不正确大致有如下几种可能：供电线路或供电电压不正确、功率不够(或某一路供电线路的线径不够，降压过大等)、供电系统的传输线路出现短路、断路、瞬间过压等。特别是因供电错误或瞬间过压导致设备损坏的情况进有发生。因此，在系统调试中，供电之前，一定要认真严格地进行核对与检查，绝不应掉以轻心。

（2）由于某些设备(如摄像机及云台、电话与信息面板)的连结有很多条，若处理不好，特别是与设备相接的线路处理不好，就会出现断路、短路、线间绝缘不良、误接线等导致设备的损坏、性能下降的问题。在这种情况下，应根据故障现象冷静地进行分析，判断在若干条线路

上是由于哪些线路的连接有问题才产生那种故障现象。这样就会把出现问题的范围缩小了。（3）设备或部件本身的质量问题。从理论上说，各种设备和部件都有可能发生质量问题。但从经验上看，纯属产品本身的质量问题，多发生在解码器、电动云台、传输部件等设备上。值得指出的是，某些设备从整体上讲质量上可能没有出现不能使用的问题，但从某些技术指标上却达不到产品说明书上给出的指标。因此必须对所选的产品进行必要的抽样检测。当确属产品质量问题，最好的办法是更换该产品，而不应自行拆卸修理。

除此之外，最常见的由于对设备调整不当产生的问题。比如摄像机后截距的调整是个要求非常细致和精确的工作，如不认真调整，就会出现聚焦不好或在三可变镜头的各种操作时发生散焦等问题。另外，摄像机上一些开关和调整旋钮的位置是否正确、是否符合系统的技术要求、解码器编码开关或其它可调部位设置的正确与否都会直接影响设备本身的正常使用或影响整个系统的正常性能。

4、弱电系统维保计划安排

1、视频安防监控系统

1) 常规性保养（6/次/年）

检查各监控点的图像清晰度、光度及焦距调校及维护；

对摄像机进行除尘保养并检查摄像机的紧固状况；

检查系统上的矩阵切换主机、监视器、显示器，其包括图像、对比度、光亮度的调校；

确保系统处于正常工作状态。

2) 适应性保养（2/次/年）

对监控软件的设置参数根据实际情况调整；

对电视监控系统使用的电源设备进行测试；

对硬盘录像机内部配件的灰尘附着状况进行检查；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1/次/年）

对传输线路、控制线路及系统功能的全面维护检测；

确保系统处于完好状态。

2、出入口道闸及车库系统

1) 常规性保养（6/次/年）

硬件设施检查，如连线插座的引线紧固，电压测试等；

各出入口栏杆机自动、手动功能检查，传动部分机械润滑、螺丝紧固以及栏杆机与其他系统网络、电路连接测试；

入口机时租票打印头或时租卡发卡器、取票传感器等清洁；

出、入口网络通讯检查、时钟校正；

传感器安全及灵敏度检查。

2) 适应性保养（2/次/年）

对主机数据备份，管理软件的数据备份；

数据库整理，系统养护。

3) 系统性保养（1/次/年）

对系统线路、网络联接的检测；

数据传输功能、联动功能的检测。

3、防盗报警系统

1) 常规性保养（6/次/年）

检查报警模块、报警键盘及电子围栏主机各项功能；

确认处于正常良好工作状态。

2) 适应性保养（2/次/年）

检查报警主机运行状态；

进行管理软件的数据备份与数据库整理；

检查线缆连接及所有相关机房设备是否处于完好的工作状态；

确保系统处于正常工作状态。

3) 系统性保养（1/次/年）

对供电设备、传输线路及系统各功能的全面维护检查；

确保系统处于完好状态。

4、门禁/访客对讲系统

(1)常规性保养（6/次/年）

管理机、门口机联网呼叫功能检测；

读卡器、出门按钮与门锁开启功能测试。

（2) 适应性保养（2/次/年）

门禁管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

（3) 系统性保养（1/次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

5、家居安防系统

(1)常规性保养（6/次/年）

报警模块功能检测；

报警主机功能测试。

（2) 适应性保养（2/次/年）

报警管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

（3) 系统性保养（1/次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

6、BA系统

(1)常规性保养（6/次/年）

DDC功能模块功能检测；

BA管理主机功能测试。

（2) 适应性保养（2/次/年）

BA管理电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

（3) 系统性保养（1/次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

7、网络系统

(1)常规性保养（6/次/年）

无线、有线网络、电话功能检测；

（2) 适应性保养（2/次/年）

电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

（3) 系统性保养（1/次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

8、公共广播系统、周界报警系统、无线巡更系统、无线对讲系统、会议室音视频系统(1)常规性保养（3/次/年）

系统主要设备功能检测，加电通断实验检测；

（2) 适应性保养（2/次/年）

电脑主机除尘保养、软件数据库备份。

（3) 系统性保养（1/次/年）

各楼层弱电井和设备间内设备的检查（线缆连接、工作状态、电源供电，箱盖封闭）；确保系统处于完好状态。

我公司将根据现场维保情况，提供每月一次的定期信息服务：每月将上月抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式报送主管部门负责人。

针对维保服务的特点，我公司建立服务考核机制、以服务相应时间、故障修复率、客户满意度等为依据对维护人员进行考核。

系统故障，需要更换零件时，我公司收取零件成本费及所需的交通运输费；

5、报修服务

1、日常报修

日常报修响应：我公司采取专人定点服务制度，采用365天*24小时服务响应。日常报修接报后2-4小时时间内响应，维保服务期间如有设备损坏，在有备件时更换备件解决。（如因水、火、雷电灾害等特殊原因造成不能及时解决的，则以书面形式说明情况及处理方案）。

法定节假日期间（元旦、五一、国庆、春节等长假），我司实行区域值班制度，以保证在节假日期间，能够报修接报有响应，突发事件能处理。

对现场技术人员无法独立解决的故障，我司将指派技术支持人员进行应急支援，并调动必需的物资、设备，支援工作。

系统性的大范围整改不属于报修服务范围。

2、紧急报修

1．紧急报修响应

紧急报修接报后，2小时时间内响应。弱电系统如有设备损坏，在有备件的条件下立即更换备件解决，如有设备损坏需拆下送厂维修，则以厂家服务为准。

2．紧急报修包括如下情况

1）视频安防监控系统瘫痪（或重要位置出现严重故障），严重影响公共安全；

2）出入口道闸及车库系统出现除收费不正常以及无法读卡开启的故障。

3）防盗报警系统出现多防区“误报”（防区数量占总数量的2/3以上）；

4）门禁/访客对讲系统出现除断电以外，其它任何方法都无法开启的故障。

6、弱电系统维保服务工作重点

1)确保系统安全稳定运行

对于已经运行2年多的系统而言，针对电子设备随着时间的推移逐步老化问题而制定科学的维保措施是本年度维保工作的重点。一旦设备发生故障，对整个商场的运行都会带来一定程度的安全隐患。

我们考虑通过以下手段来确保系统稳定性。

1）增加备品备件，综合我公司常年智能化系统维护的经验，以及设备运行的特点，采购一部分关键设备作为备品备件。

2）检查易损件，对于影响使用性能的予以及时更换。

3）完善内部管理机制，提高故障处理效率。

4）配合物业做好总体预防性措施，有针对性地开展确保稳定运行的各项活动。

2)系统功能性全面复查

在即将结束的质保期内，我公司需对所有系统进行了全系统功能性检查。检查过程中发现的隐患及问题，我公司及时进行了故障排除和功能恢复。只有通过这样才能深刻体会到系统全功能复查对于消除设备运行隐患的重要性。

3)维护设备运行环境

良好的环境有利于延长设备运行寿命，降低运行维护成本。环境因素包括温度、湿度、灰尘、电压等，今后我们还会把这项工作做得更好更细，其中包括以下几个方面：部分关键设备机箱内部灰尘比较大的，计划打开清洁；

2）电源系统也考虑有计划地做绝缘测试和接地电阻测试，对于老化线缆予以更换；

3）摄像机镜头和信号等直接影响监控设备运行项目的需要定期清洁；

4）设备控制箱的接口老化、脱落的情况，全面检查和更新；

5）尽可能的增加一些备品备件，使设备维修时间降低。

4)提高资料准确性

随着我公司对维保工作要求不断提高，在今后维保中主动对设备线缆接续对照资料进行核查，一方面的目的是长期使用的标签发生了遗失、脱落、字迹不清、线缆接续调整，有必要对标签、图纸进行更新；另一方面通过这项工作我们的售后工程师可以更清楚更透彻地了解系统信息流程和接续，对快速排查故障非常有益。为此我们购买了专业的标签打印机和套管标签打印机。

我公司今后会继续保持和加强这方面的工作，包括：

1）以中央控制系统为核心，仿照视频监控系统的模板，对于控制箱柜内设备及接线图、线缆标签进行重新标注；包括前端设备、照明等功能的联动控制部分；

2）部分刚进行系统优化调整和即将调整的内容，及时制作系统资料，及时归档；

5)提高隐患查找意识，积极提出解决方案和建议

隐患无处不在，积极查找隐患是维护管养的基本义务，和前面所述的4项工作重点一样，但只有这一项才能将我公司的维保标准提升到一个新的高度。因此我公司非常注重，不仅负责具体管养的售后工程师要积极巡回，不能浮于形式，我公司还会派遣总工办具有丰富经验和阅历的专业前往现场巡回，利用他们的经验多提问题，并提出积极的可行的解决方案。

6)加强巡检力度

巡检是确保和预防故障发生的有效手段，加强巡检力度也是年度维保重点工作之一。

三、弱电系统维保服务保障体系

1、维保工程技术体系

我公司作为一家专业的从事弱电系统工程安装及弱电维护维修方面的公司，公司通过十多年的施工安装项目积累了丰富的施工和管理经验，成立了一支具有系统化、规范化、专业化高效迅速的维护、维修队伍，所有安装维护人员均有一定的安装维护经验，经过正规的上岗培

训，公司均进行了严格个人身份资料登记与管理，维护期间均责任到人。

公司还配备了总工程师办公室，具有疑难问题对应的职责，必要是可以及时向售后服务提供全方位的技术支持。

公司在售后服务管理上积极探索追求服务满意，建立了专门的售后服务管理系统和免费24小时服务热线，从故障申报、技术支持、修理、巡回等各个工序均实现了系统统一管理，全程记录。

2、维保工程施工工序

我公司针对售后服务项目，会指派专人进行对应，熟悉和了解系统构成，对主要设备、现场线路走向、线缆接线标签、系统竣工图纸等进行熟悉，以便缩短故障点判断的时间。

判断故障点是维保过程中技术要求最高的，除了丰富的经验和充足的前期准备以外，在现场的试验也是必不可少的，通过现场少量的检查试验，往往都可以很快检查出故障点。故障点总体可以分为三类，接头故障、设备故障和线缆故障，根据其不同的特点进行相应的处理。检查确认，在故障处理完成后应对整个系统及其联动的处所都进行一次全面的确认。

我们非常重视在设备非故障期间的设备保养，不断地优化原有网络和系统，充分发挥和提高系统的功效，以适应与办公场所对智能化系统日益提高的期望和需求。

3、维保工程安全措施

我公司的安全保证体系是四层管理体系。第一层是公司定期组织和实施安全培训，二是作为主管安全监督的总工程师办公室安全员会前往现场进行安全检查，三是作为工程和售后服务的业主部门，工程管理中心安全员针对现场安全的特点和检查出的安全隐患定期向各项目部和售后服务部门发出简报；四是各项目部和售后服务部经理作为安全的第一责任人要根据公司的各项安全措施的检查、指导和培训。通过以上措施及严格的管理，我公司成立以来从未发生过重大安全事故。

维保期间的施工安全，主要是用电安全和高处施工安全，应随身准备安全带、验电笔等工具。