某某项目前期市场调研及策划报告(doc 122页)

四川地邦巴黎春天项目前期市场调研及策划报告

邛崃概况

房地产项目特有的地域本质属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境，均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理情况、社会及经济发展等资讯，进行全面深度的系统描述和调研，其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息的充分把握，方能在策划的未来房地产项目经营决策中，得到全景式的理性及感性支撑和时空上的有机联系。

——中成房业精要提示：城市核心信息、邛崃市域基础信息、区域位置、城市建设、邛崃社会经济情况、邛崃市区总体规划等

一、城市核心信息

★邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史。历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。

★邛崃——位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38

地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。

解放后，邛崃设县，先后属川西行署眉山专区、四川省温江专区、温江地区管辖，曾于1960年4月至1962年11月与蒲江县合并。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。

㈡、自然地理

邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。国道川藏公路和成温邛公路在境内交汇，对外交通便捷。市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。

邛崃资源丰富，得天独厚。境内属亚热带温湿季风气候区，年平均气温16.3℃，年日照时数1107.9小时，年降雨量1117.3㎜，平均无霜期285天。气候温和，日照偏少，降雨丰沛。

境内地貌，山、丘、坝兼有，山区、深丘区、浅丘区、平坝区面积分别占总面积的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%。地势总起伏较大，西南部为龙门山前沿，东部为成都平原边缘，全市主要高程为460—1400米，最高点玉林山海拔2025米。

㈢、资源概况

1、土地资源

境内农耕地61.7万亩。林地及宜林荒地61.3万亩，森林覆盖率21.6%。宜牧地17.9

万亩。

2、水利资源

境内河道纵横，水利资源丰富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上外区引水6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，水量充足。地下水年可采量1.06亿立方米以上，用做酿造用水，质地优良。

境内河流落差大，水力资源丰富，理论蕴藏量7.24万千瓦，可开发量3.05千瓦，已开发1.04万千瓦。

境内塘、库密布，可养殖水面总计6万余亩。

3、矿产资源

邛崃的矿产资源有金、菱铁矿、黄铁矿、铜、煤、天然气、石油、卤水、钙芒硝等14种，产地72处，尤以天然气和石油的储量较为丰富。

4、旅游资源

邛崃文物古迹众多，自然风光秀丽。文物上起春秋战国、下至近代，计有国家级文保单位1处、省级文保单位6处、成都市文保单位5处等总计140处上点文物。另外，鹤林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的国家级风景名胜区——天台山，均以其独特的神韵与风姿吸引着远近游人。

邛崃主要文物古迹一览表（省级以上）

㈣、邛崃历史闪光点——“文君系列”资料整理

1、文君井古迹的历史记载

文君井是“卓文君当垆，司马相如涤器处”。《史记·司马相如传》载：西汉辞赋家司马相如，蜀郡成都人，孝景帝时曾任武骑常侍。后因病罢官，落魄家居，生计困窘，其时，好友王吉任临邛县令，邀之作客。临邛巨富卓王孙与程郑设宴接风，王吉作陪。宴会中，王吉请相如弹琴助兴，适卓王孙有女卓文君新寡在家，于户后听到琴声，对相如产生爱慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此举深为卓王孙所痛恨。二人因生活贫困，后又来到临邛，卖去车骑，买一酒舍沽酒。对此，卓王孙羞愤难堪，至此闭门不出。后经戚友一再规劝，才给文君一笔资财，让他们返回成都。

后人为赞扬文君不畏世俗讥议，自主婚姻的行为，将他们之遗址建园保护，名其井

约文君井。

2、文君井与文君酒的传说

文君井园林内有一口西汉遗井——文君井。此井“口径不过二尺，井腹渐宽，如胆瓶然”。据文献记载：卓文君于司马相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，驰归成都。后相如家徒四壁，不久遂与相如归临邛，卖尽车骑，买酒舍。文君当垆，相如自著犊笔，与保庸杂作，涤器于世。此事感动了太上老君，老君决议好好帮助他俩。

一日，老君唠叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君对文君说：“此酒不知系何水所酿，味不正，莫若我壶中之酒好”。文君指着身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所酿。”老君道：“来，你若将我壶中之酒倒入井中，往后所酿之酒定然好喝无疑矣！”文君将信将疑地照办了。翌日晨起，文君到井边汲水涤器，但闻井中飘出浓郁酒香，汲而尝之，尽酒也，且味绵醇净，甘冽爽口。信息不胫而走，远近酒客争相来舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗与仕女班头的风采为快者。由是，酒舍顾客盈门，财源不断。文君与相如欣喜异常，日子越过越美。

不久，相如官拜中郎将，出使西南夷，酒舍遂不再开设。此时，井水汲出后虽不再是酒，但用此井水所酿之酒，终比他井水所酿之酒香醇。人们崇敬、怀念文君，称此为井文君井，称用此井水所酿之酒为文君酒。

3、历史名人对文君井主题作品精选

琴台唐·杜甫

茂陵多病后，尚爱卓文君。

酒肆人间市，琴台日暮云。

某项目营销策划书

某项目营销策划书一、项目简介：位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。三、项目SWOT分析市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置

(营销策划)项目策划书模板

项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书策划人：策划时间：年月日

第一部分：项目介绍 1．项目概述本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。

3．项目的必要性和市场前景第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。

商业项目前期策划报告

黄兴绿地商业项当前期策划报告第一部分、上海商业发展现状一、上海商业发展回顾全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新

高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录第一部分前言第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析一、项目所在地价值潜力分析与预测本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地

济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告

雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月

目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析

第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展

2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投

资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带（章丘）

房地产项目营销策划报告

某房地产项目营销策划报告第一章项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析一、优势S 1、自然环境本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。二、劣势W 1、城市配套虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞

后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。三、机会点O 1、政府规划开发利好因素胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

(营销策划)项目产品策划报告

xxx项目产品策划报告

前言承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。目录一、项目产品策划的三大原则

二、竞争策略三、构筑核心竞争力四、项目产品开发理念思路五、建筑平面设计思路六、交通组织七、公共空间八、停车场九、景观设计十、照明设计十一、建筑风格十二、产品物业类型的发展模式十三、SOHO商务公寓具体操作模式一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产

品。 2、快速销售原则根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：

“锦绣江南”项目营销策划报告

“锦绣江南”项目营销策划报告一期营销推广战略构架委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二000年九月第一部分：产品研究一、地段 1、地理位置

本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案虹桥高尔夫延安路高架外环路高架动物园吴中路航华新村金汇路合川路虹桥开发区

虹桥镇虹梅路虹桥路虹桥国际机场古北新区红松路

经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。

项目销售策划书

项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢项目销售策划书 1、整理结论营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者作为一份合格的营销策划书，首先

要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标是为了实现具体的目的而设定的直接对象。为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。因此，将目的与目标混淆是非常危险的。

营销策划书的编制原则原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。营销策划书书写步骤在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目

项目销售方案

项目销售方案 1

[凤凰城]项目销售方案嘉兴六合地产营销策划有限公司二零一一年十二月

一、代理项目基本概况 1、项目基本构成精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。依托崇福广场优势,聚集人气。依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。

商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。总结综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。

项目前期策划程序及方法

项目前期策划程序及方法第一章项目策划及其意义第一条为规范和指导项目前期策划工作，现将项目前期策划的程序和方法简述如下，各单位可根据项目的具体情况参考执行。第二条项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案和措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，并根据上述各种策划方案测算出项目施工的各细分成本、总成本和利润，通过分析比较揭示出影响项目成本的主要和关键因素，确定成本管理的重点，并通过对施工组织设计和项目配置的多次优化，获得最优的策划结果，明确项目成本控制目标，从而制定项目各项预算指标，研究积极有效的成本控制措施，指导项目各项生产经营活动。第三条项目前期策划是“一线三关”的第一关，是项目管理中尤为重要的一个环节，它是做好全面预算管理和全过程成本控制的前提和基础，对项目经营成败有着非常重要的作用。第二章项目策划的基本原则、环节和组织机构第四条项目策划的基本原则。项目策划应以“事前策划、目标清晰，过程控制、执行有力，事后总结、不断规范”为总体思路，遵循“以合同条件为基础、以施工组织优化为重

点和以收定支”的原则。第五条项目策划的环节识别。根据工程施工承包合同和项目管理内容，对项目策划全过程的各个环节进行识别。一般来讲，项目策划主要由以下几个主要环节构成：（一）学习和钻研招投标文件。（二）项目经营总体目标的制定。（三）项目施工组织和技术方案的再设计。（四）项目经营管理模式的策划。（五）项目组织机构和人员的策划。（六）项目设备和物资配置（物资流）策划。（七）项目经营核算模式的策划。（八）项目营业总收入的策划。（九）项目施工总成本的策划。（十）项目资金流的策划。（十一）项目风险规避方案的策划。（十二）项目策划成果的利用。（十三）项目策划的优化和修正。第六条项目策划的组织机构。项目策划是一个系统工程，它涉及项目的各个方面，要求项目部决策层、管理层及相关责任单位全员积极参与。为保证项目前期策划工作的顺利开展，一般需要成立项目策划工作领导小组来领导、组织项目策划工作的实施，同时还需制订出各责任单位的职责、工作目标、内容相应的奖罚措施。（一）项目策划领导小组。领导小组由项目经理任组

前期策划报告

前期策划报告前期策划报告 ●市场定位与产品设计定位：根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议● 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议找房地产资料,到中国地产商销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：

广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行● 项目销售策划(项目销售阶段)：此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整附送：前期策划经理前期策划经理荣艺集团，为一家产业多元化、经营跨地区的大型集团公司。我们秉承“高效、共赢、和-谐”的经营理念，围绕“凝聚共荣，追求卓越”的核心价值观，在经营中大胆探索实业发展和资本运作相结合的发展思路，以房地产开发为主，建筑装饰、市政工程、酒店家具、投

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析六、意向项目SWOT分析（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

某房地产项目营销策划报告

目录一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托

设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，

商业市场调研报告

北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。（2）市场类商铺在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层

项目前期策划方案

项目前期策划方案 1

厚街汇景豪庭项当前期策划--市场研究篇.doc 厚街·汇景豪庭项当前期策划市场研究篇合富辉煌房地产 11月11日

一、厚街概况厚街大略: 厚街镇,始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119--1125年),相传福建莆田王泰宦游至此定居,因选址"军铺"(随军眷属圩场)后面,故名"后街"。此后历代人口繁衍,百业俱兴,人才辈出。又因民风淳厚善良,生活丰厚富足,易名"厚街"。

厚街地处穗港经济走廊中段,北连东莞市区,南邻虎门港,S256省道和广深高速公路纵贯全境,至深圳宝安机场仅30分钟车程,水、陆、空交通十分便利。

全镇总面积126平方公里,下辖22个村委会和1个居委会,121个村民小组,常住人口88429人( 底),外来人口30多万,其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。改革开放以来,厚街经济快速发展,主要表现:1、经济实力雄厚,截止第三季度,厚街经济名列东莞各镇区三甲,银行存款余额突破100亿元;2、外贸地位显赫,荣获”全国出口创汇十强镇”称号;3、工业、服务业发展迅速,产业结构进一步优化,各产业呈多元化协调发展势头;4、城市基础设施建设日趋完善,城镇形象逐年提高! 进入新世纪后,结合东莞市”以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标,厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业,取得了”骄人战绩”!非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力! 市政规划 ”规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。近年来,全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达,并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路,交通网络日臻完善。

房地产项目前期营销策划方案书

房地产项目前期营销策划方案书 1

房地产项当前期策划建议书前言: 目录: 第一章、公司简介第二章、区域房地产市场分析第一节、房地产市场概述第二节、北京及其周边房地产市场发展现状第三节、项目周边典型住宅项目概况第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点第三章、本项目市场定位与主题概念第一节、项目概况第二节、项目SWOT分析第三节、市场定位第四章、项目规划建议第一节、区域房地产产品现状第二节、本案分期发展策略建议第三节、产品设计策略第五章、营销策划及项目推广

第一节、营销运动中的三种”力” 第二节、本案包装策划第三节、差异性策划思路第四节、销售价格策略第五节、推广思路及费用预算第一章、略第二章、房地产市场分析第一节、房地产市场概述中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善,其间有高潮也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。当前, 3

中国房地产业正在经历一个”价值回归”、”利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对稳定过渡,当前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的”盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有: 1、产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持; 4