物业服务管理基本知识

物业服务管理基本知识

★什么叫物业服务管理？

所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

★物业管理有什么作用?

物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。

★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？

国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。

★小区的管理者到底是谁？根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。

★业主委员会应如何成立？1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件；2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会；3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》；4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请；5．区（县）房地产管理部门受理登记；6．小区业主委员会正式成立。

★业主委员会职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。

★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？

共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、进出口大门等设施设备。

★建设单位在前期物业管理活动中应当承担什么责任？建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位指定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物

业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

★房屋质量缺陷能拒交物业费吗问：我购买了一处房产，现发现该房质量有问题，我一直在和物业公司交涉，要求维修，请问，在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费？答：一旦你在办理完接收手续（即入住手续）之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待：（1）若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付服务费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。（2）若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。

★“你们把xxxxx事解决了（搞好了），我就缴物业服务费”，这样的做法对吗？很多小区存在这样的问题，有些事情业主不满意，就拒缴物业服务费用。业主拒缴物业费的理由不外乎以下几种：（1）有些事情不是物业公司所承担的责任，像这样的事情业主不能作为不缴费的理由。

（2）开发企业留下了很多遗留问题，造成业主不满意从而转嫁到物业服务企业头上。物业服务企业的主要工作是积极配合业主与开发企业联系，解决好业主的实际困难。业主们应该理解物业服务企业，合理正确的维护自身的合法权益，而不能一味的针对物业公司，物业公司与开发企业毕竟是两家不同的法人企业。由开发商遗留的问题如不及时解决，侵害了业主的合法权益，业主可以向开发企业的上级政府行政主管部门提请投诉，开发商违法的，业主可以依法提请诉讼（3）物业服务企业自身存在的服务不到位的情况。针对这一情况物业企业应主动及时地给业主做好服务，让业主满意。如果物业服务企业不作为，业主可以向物业服务企业的上级行政主管部门（湘潭市房产管理局）进行投诉，而政府主管部门对不按合同约定提供服务的物业服务企业的行政处罚是很重的。

（3）★在小区内是不是什么事都是物业公司负责处理？如果不是该怎么办？不是。首先物业公司所提供服务的依据是“物业服务委托合同”中约定的事项，如果合同中没有约定，即不属于物业服务的范围，物业服务企业也就没有义务来负责处理。其次，物业服务企业是一个企业，不是政府的某个行政职能部门，在处理某些事情的时候，更多的是要靠业主的自律自治以及《业主公约（规约）》的约定，在面对有业主违反《业主公约（规约）》的情况时，物业服务企业的权力与义务是根据公约（规约）约定进行批评、警告、制止、直至上报有关部门处理，物业服务企业没有处罚权。最后，业主才是小区真正的管理者，如果出现超出物业服务合同以外的纠纷或者有违反《业主公约（规约）》约定的事项而对相邻业主合法权益造成了损害的，可以由权益受害一方根据有关法律法规依法提请诉讼，通过法律渠道解决矛盾，挽回损失。

（4）★物业服务管理有哪些内容？物业服务分为常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三种。一般物业服务泛指常规性的公共服务，其具体包括：（1）房屋共用部位的维护与管理。（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。（3）环境卫生、绿化管理服务。（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。（5）物业装饰装修服务管理。（6）房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务。（7）物业档案资料的管理工作。（8）其他公共服务工作等。

（5）★业主办理交付房屋手续后，没有入住的空置房是否需要缴纳物业服务费? 业

主接收了房屋之后，即使没有入住，也应当根据物业服务合同的约定及时缴纳物业服务费用。其理由：一是根据国家《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用；二是业主《临时管理规约》或《管理规约》明确规定，业主应该自觉遵守的；

三是物业服务企业的服务是为全体业主服务的，如物业公共部位、公共设备设施管理维护、门卫、小区公共秩序维护、环境卫生、绿化管理养护等，这些服务项目不仅仅是对已入住业主的，也是对全体业主服务的，若业主没入住就不交纳物业服务费，则侵害了全体业主的权益。

★物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产看管、保管保险费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

★在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以建设方与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

★买房后长期不居住，是否还要交纳物业管理费？产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

★物业管理区域禁止哪些行为？《条例》第三十七条规定物业管理区域禁止下列行为：（1）违法改变物业的使用用途；（2）违法搭建建筑物或者构筑物；（3）擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施设备及附属设施；（4）损坏房屋结构或者从事其他影响物业使用安全的行为；（5）损坏公共绿化、园林设施；（6）任意弃置垃圾；（7）违反规定饲养动物；（8）在物业共有部位共有设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴；（9）制造噪声干扰他人正常生活；（10）违反规定停放车辆；（11）其他违反法律、法规和管理规约的行为。业主拒缴物业服务费虽然是自身用来维护权利的一种方法，但是不管是什么原因拒缴物业服务费，势必造成物业服务企业的经费不足引起经营困难，势必影响整个物业服务工作的正常开展和全体业主的正常生活，这种做法损害的是其他缴费业主的利益，损害的是大家的共同利益。

11、公共区域的照明费用，谁来负担？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

11、业主家中被盗，物业管理公司负不负责?

答：根据合同约定确定。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助

做好物业管理区域的安全防范工作”。可以看出，《物业管理条例》作为我国第一部物

管行政法规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定，如果业主与物业公司签订的《物业管理合同》中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生案件，物业公司就负责任。实际上，目前大多数物业公司没有在合同中对此进行约定。只约定了维护公共秩序，如安全监控、巡视、门岗执勤等。因此，没有约定业主、使用人的人身和财产的保管责任。业主的家庭财产由自己负责，物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了约定的内容，如监控、巡视、执勤等义务，没有失职行为，那么小区发生失窃事件，物业公司也无需承担民事责任。

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