土地评估机构资质.doc
土地评估机构资质
具备在全国范围内从事土地评估执业能力的机构的注册条件：
1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上；
2、企业注册资本人民币100万元以上；
3、有7名以上（含7名）专职注册土地估价师；
4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上；
5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上（含3年）的专职估价师；
6、评估公司设置土地评估技术负责人（总估师或副总估师），技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师；
7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%；
8、有固定的经营服务场所；
9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；
10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。
房地产评估、土地评估、房屋中介，达到一定工作年限可参加全国统一职称考试，取得相应专业资格！
报考房地产估价师严格的讲大专毕业需要6年的工作经验，但是实际上也不是绝对的，我是2004年大专毕业，2005年报考的。简单的讲就是需要两个条件，（1）你要在一家房地产估价机构工作，具体表现在你的报名表上要有一个房地产估价机构的公章，其实你只要找一家房地产估价机构在你的报名表上盖章就可以了，没有人会去审查你是不是真的在这家公司工作；（2）要让报名点的工作人员相信你确实已经工作6年了，如果你具备这个条件就没什么好说的了，如果你不具备就要想想办法了，不要说你从6年前就上班了，大学是在职读的，没有人会相信的，拖拖关系吧，如果没有关系就嘴巴甜一点吧，多收一张报名表对报名点的负责人来说不是难事，是很简单的，简单到超乎你的想象。只要你有一年报上名了，以后再报名你就是老考生了，只要拿着上一年的准考证去报名就可以了，不需要再经过审查。还有一点很重要，就是不要忘记带报名费哦，呵呵。很多人每年
都考，但是都考不上，虽然报名重要，学习同样重要，如果辛辛苦苦报名了却不学习，那就没有什么意义了。
报考房地产估价师不需要考房地产估价员，房地产估价员的证书没有什么用处，包括助理估价师都没有用，挣不到钱的。
我读了关于房地产估价师的相关规定，没有发现你说的限制！！！！！！你可以看一下我照的相关材料：
按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房〔1995〕147号）第八条的规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。
（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。
（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。
（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。
（五）取得房地产估价相关学科博士学位的。
（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的。
（七）根据人事部《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发〔2005〕9号）文件精神，凡符合房地产估价师执业资格考试有关规定的香港、澳门居民，均可按照规定的程序和要求，报名参加相应专业考试。
香港、澳门居民申请参加房地产估价师执业资格考试，在报名时应向资格审核点提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书原件，以及相应专业机构从事相关专业工作年限的证明。
１.由于房地产评估是准入制，故你要考得“注册房地产估价师”才能执业。
２.由于全国房屋和土地登记机构分设，房屋登记由建设部门分管，建设和人事部门联合开了“注册房地产估价师”的执业考试，国家人事部门承认。而土地登记由土地管理部门分管，它自己搞了个“土地评估员”等等，只能从事土地的估价，国家人事部门不承认其资格。“注册房地产估价师”则可以进行房屋、土地的估价。
３,你本身是建筑行业，只需通过这２个估价考试就行，难度相当于“注册造价师”“注册监理师”＝＝难度。
没有估价员这个考试，只有房地产估价师。
1、取得房地产估价师执业资格的途径是什么？
答：通过全国统一的房地产估价师执业资格考试。
2、报名参加房地产估价师执业资格考试需要具备什么条件？
答：按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；
房地产估价师执业资格注册证的有效期是三年。期限届满时，如果您想继续执业，您需要参加继续教育，达到继续教育要求后可以进行续期注册。
全国土地估价师资格考试辅导教材之一：土地管理基础
全国土地估价师资格考试辅导教材之二：土地估价相关经济理论与方法
全国土地估价师资格考试辅导教材之三：土地估价理论与方法
全国土地估价师资格考试辅导教材之四：土地估价法律法规实用手册
2007年全国土地估价师资格考试辅导
2008年全国土地估价师资格考试复习指南上下册
2008全国土地估价师资格考试法律法规新编
2008全国土地估价师资格考试大纲
请问土地估价师考试用什么书?
考试只是五门，但是五门考试涉及教材包括这些，你可以根据自己的情况选择购买教材。
一、法律、法规和规章
《土地估价相关法律法规政策汇编》
二、土地管理方面
《土地行政学》、《土地科学导论》、《土地经济学》（第五版）、《地籍管理》
三、土地估价理论方法方面
《土地估价理论与方法》、《不动产估价》
四、土地估价实务方面
《土地估价报告选编》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农地分等规程》、《农地定级规程》、《农地估价规程》、《城市地价动态监测技术规范》
五、土地估价相关知识方面
《土地估价相关经济理论与方法》
分类及序号名称出版社
一、法律、法规和规章
1 《土地估价相关法律法规政策汇编》地质出版社
二、土地管理方面
2 《土地行政学》中国人民大学出版社
3 《土地科学导论》中国人民大学出版社
4 《土地经济学》（第五版）中国人民大学出版社
5 《地籍管理》中国人民大学出版社
三、土地估价理论方法方面
6 《土地估价理论与方法》地质出版社
7 《不动产估价》中国人民大学出版社
8 《不动产估价》中国农业大学出版社
四、土地估价实务方面
9 《土地估价报告选编》地质出版社
10 《城镇土地分等定级规程》中国标准出版社
11 《城镇土地估价规程》中国标准出版社
12 《农地分等规程》中国标准出版社
13 《农地定级规程》中国标准出版社
14 《农地估价规程》中国标准出版社
15 《城市地价动态监测技术规范》中国标准出版社
五、土地估价相关知识方面
16 《土地估价相关经济理论与方法》地质出版社
六、应试资料
17 《2008年全国土地估价师执业资格考试辅导与练习-土地估价相关知识》华中科技大学出版社
18 《2008年全国土地估价师执业资格考试辅导与练习-土地估价理论与方法》华中科技大学出版社
19 《全国土地估价师资格考试复习指南》（修订本）广东经济出版社
20 《全国土地估价师资格考试辅导》中国大地出
土地评估项目实施方案.doc
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
山东省土地利用总体规划中期评估工作方案设计(4稿子)
省土地利用总体规划中期评估 工作方案 为做好我省土地利用总体规划中期评估工作，按照《国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划中期评估工作方案的通知》要求，结合我省实际，制定如下工作方案： 一、评估目的 全面掌握我省各级土地利用总体规划实施情况，深入分析我省耕地和基本农田保护情况、建设用地节约集约利用情况、各级规划对工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的保障情况等，提出规划实施存在的突出问题及有关建议，提高土地利用总体规划实施管理科学化、规化水平。 二、评估原则 （一）全面评估，突出重点。系统回顾规划实施的总体情况，全面分析各项目标和任务的落实情况，重点分析各项约束性指标和重要预期性指标的实现程度，总结规划实施的成效和存在的问题。 （二）立足规划，着眼未来。围绕规划核心容和主要指标，紧密结合以城镇化发展为引擎，“四化”同步推进、区域城乡协调发展、社会民生加快建设等新形势新要求，评估规划对未来发展需求的保障程度，提出应对措施和建议。
（三）统一部署，典型剖析。在做好省级规划中期评估的同时，同步开展市、县两级规划的中期评估，深入了解地方各项规划目标任务的实现程度，对规划实施存在的新情况新问题进行有针对性的剖析。 （四）专家领衔，多方参与。加强组织协调，充分发挥专家领衔作用，广泛吸收相关专家学者、各级国土资源部门和公众的意见和建议，确保评估成果的科学性和客观性。 （五）客观真实、统筹兼顾。各地应根据经济社会发展需要，客观分析当前规划实施面临的突出问题，准确研判未来发展态势，实事开展规划中期评估工作。采用权威部门发布的经济社会、土地利用等数据和资料，如实反映规划实施情况，保证评估过程和结论的客观性。广泛听取社会公众意见和建议，统筹兼顾，提出科学有效的实施措施。 三、评估时点围 本次评估期限为2006年1月至2012年12月。评估围2012年土地利用变更调查行政区划实际管辖围。 四、评估任务 本次评估分为省级、市级、县级三个层面进行，各地可根据需要开展乡级规划中期评估工作。 （一）省级层面评估。 采用多种方法客观分析全省规划实施中的主要问题，预测规划实施的趋势，总结规划实施好的经验做法，提出解决
土地估价管理办法-国土资源部
土地估价管理办法 （草案征求意见稿） 第一章总则 第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。 第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：
（一）制定土地估价管理的规章制度； （二）规定土地估价师资格条件； （三）规定土地估价机构从业条件； （四）确定土地估价的程序和方法； （五）监督、指导土地估价行业自律管理； （六）法律、行政法规规定的其他职责。 第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。 第二章土地估价师 第七条国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。 第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。 申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件： （一）获得土地估价师资格证书； （二）满足土地估价师继续教育学时规定； （三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务； （四）经实践考核合格。 《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执
项目拆迁评估工作的具体实施方案
XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 2018年 03月 28日
目录 项目概况 (3) “三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (24) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51) 二、技术方案 (55) 四、根据工作方案，确定组织方案 (61) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (63)
项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。 （二）服务期限：自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。
土地评估技术服务方案范本
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
一、房地产和土地评估机构需提供的资料清单【模板】
一、房地产和土地评估机构需提供的资料清单 1、营业执照、资质证书复印件； 2、法定代表人的执业资格证书复印件及执业年限的说明； 3、法定代表人担任社会职务、优秀估价师等荣誉证书； 4、法定代表人近三年内代表性科研成果复印件； 5、机构基本情况资料，包括注册房地产估价师、土地估价师人数及执业资格证书复印件，近三年完成的评估业绩材料（提供合同复印件或证明材料，按土地、房屋的面积计算）、内部管理制度、科研成果等； 6、承接XX市土地整理储备业务的情况说明； 7、收费标准的说明（申请机构需提供明确的收费标准和说明，报价是否合理将作为入库的重要条件）； 8、入库申请表（含电子稿）； 9、有利于入库的其它材料。 二、会计师事务所和工程造价咨询机构须组成联合体进行申请入库，联合体需提供的资料清单如下： 1、营业执照、资质证书复印件； 2、法定代表人执业资格证书复印件及执业年限的说明，提供社会职务、获得荣誉证书的证明； 3、法定代表人近三年内代表性科研成果复印件； 4、工程造价咨询机构技术负责人执业资格证书复印件及执业年限的说明、获奖科研成果证明； 5、组织机构基本情况，包括注册会计师、注册造价工程师名单及执业证号（提供用于土地一级开发成本审计人员的注册证书复印件）、近三年完成的类似业绩情况（按审计资产总额计算，提供合同复印件或证明材料）； 6、承接XX市土地整理储备业务的情况说明； 7、开展土地一级开发项目审计的工作方案及承诺； 8、收费标准的说明（申请机构需提供明确的收费标准和说明，报价是否合理将作为入库的重要条件）； 9、联合体联合入库协议； 10、入库申请表（含电子稿）； 11、有利于入库的其它材料。 附件2：房地产和土地评估机构申请表
XXXX项目拆迁评估工作地具体实施方案设计
实用标准XXXXX房屋征收项目
XXX房地产土地评估有限公司2018年03月28日
目录 项目概况 (4) “三调”实施方案 (5) 一、任务及工作内容 6 二、技术路线与方法 ......................................................... 1 0 三、土地利用现状调查 ........................................................ 1 2 四、专项用地调查 ........................................................... 1 8 五、土地调查数据库建设 (19) 六、检查与验收 (21) 七、统一时点更新 (23) 八、成果汇总 ............................................................... 2 4 九、主要成果 (27) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (30) 一、测绘技术依据 (30) 三、实施方案 (32) 三、测绘工作流程与方法 34 四、质量检查及保障措施 58 五、测绘周期承诺 (61) XXX项目评估实施方案 (67)
一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (67) 、本项目拆迁评估工作流程 68 二、技术方案 (72) 四、根据工作方案，确定组织方案 (79) 五、本项目组织架构图 (79) 六、作业时间 (80) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (81) 项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX.…. 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分 等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市 棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。
土地评估机构资质
土地评估机构资质 具备在全国范围内从事土地评估执业能力的机构的注册条件： 1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上； 2、企业注册资本人民币100万元以上； 3、有7名以上（含7名）专职注册土地估价师； 4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上； 5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上（含3年）的专职估价师； 6、评估公司设置土地评估技术负责人（总估师或副总估师），技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师； 7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%； 8、有固定的经营服务场所； 9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；
10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 房地产评估、土地评估、房屋中介，达到一定工作年限可参加全国统一职称考试，取得相应专业资格！ 报考房地产估价师严格的讲大专毕业需要6年的工作经验，但是实际上也不是绝对的，我是2004年大专毕业，2005年报考的。简单的讲就是需要两个条件，（1）你要在一家房地产估价机构工作，具体表现在你的报名表上要有一个房地产估价机构的公章，其实你只要找一家房地产估价机构在你的报名表上盖章就可以了，没有人会去审查你是不是真的在这家公司工作；（2）要让报名点的工作人员相信你确实已经工作6年了，如果你具备这个条件就没什么好说的了，如果你不具备就要想想办法了，不要说你从6年前就上班了，大学是在职读的，没有人会相信的，拖拖关系吧，如果没有关系就嘴巴甜一点吧，多收一张报名表对报名点的负责人来说不是难事，是很简单的，简单到超乎你的想象。只要你有一年报上名了，以后再报名你就是老考生了，只要拿着上一年的准考证去报名就可以了，不需要再经过审查。还有一点很重要，就是不要忘记带报名费哦，呵呵。很多人每年
2015土地估价实务：土地评估机构资质等级认定划分标准考试题
2015土地估价实务：土地评估机构资质等级认定划分标准 考试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于土地使用税的计税依据，正确的是__。 A．凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准 B．未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的面积为准 C．尚未核发土地使用证书的，由税务机关核定土地面积，待核发土地使用证书后再作调整 D．尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整 E．未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，也不以证书确认的面积为准 2、“城市的土地属于国家所有”的规定，是__年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。 A．1972 B．1982 C．1992 D．2002 3、《建设项目用地预审管理办法》规定，建设项目用地预审文件有效期为__年，自批准之日起计算。 A．1 B．2 C．3 D．5 4、某城市以1990年1月为基期，2002年1月的定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长％．【2002年考试真题】 A：1．41 B：1．53 C：1．67 D：1．82 E：土地 5、下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是。 A：人口密度控制、用地结构 B：建筑物密度、容积率 C：区域交通管制、用地结构 D：公用设施条件、容积率 E：合法性
6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于__。 A．基本农田建设 B．基本农田保护 C．土地整理 D．城市基础建设 E．耕地开发 7、下列属于农用地定级的方法步骤有__。 A．资料收集整理与外业调查 B．确定定级方法与定级因素及权重 C．计算定级因素分值 D．初步划分土地级别 E．校验和调整初步定级成果 8、商品经济产生和发展的基础是__。 A．畜牧业发展 B．农业发展 C．社会分工 D．商业发展 9、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为2000元/平方米，耐用年限为50年，残值率2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为__万元。 A．197 B．161 C．160 D．150 10、下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是。 A：用途应相同 B：同一供需圈内 C：两年内的交易案例 D：交易案例的真实性 E：时间因素 11、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。【2007年考试真题】 A：交易底价 B：公告价格 C：基准地价 D：标定地价 E：时间因素 12、估价师要根据__来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。A．适宜性 B．经验 C．案例 D．最佳使用方式 13、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。
土地估价案例与报告-案例分析题
土地估价案例与报告-案例分析题 1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？ 2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。可采取哪几种估价方法？ 3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。简述评估技术路线。 4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权
后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。应收集审核的资料有哪些？ 5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？ 6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2021年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。 7、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。××股
土地估价机构资质等级,如何选择土地估价机构
土地估价机构资质等级，如何选择土地估价机构 土地估价机构资质等级，如何选择土地估价机构。随着房地产估价行业的快速发展，土地估价机构也日益增多，但是，并不是所有估价公司从业能力范围都一样，这是根据估价机构的资质等级所决定的，那土地估价机构资质等级又是什么呢。 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。 土地评估机构注册从业能力分为全国、全省、所在市（州、地）三类。 1、具有两名（含两名）以上执业土地估价师合10万元以上注册资金，具备从事土地估价业务能力的中介服务机构，经省土地估价师协会组织审查并注册，根据从业能力，确定在全市行政区范围内或工商登记所在市（州、地）范围内从事土地评估中介工作。
2、具有七名以上（含七名）执业土地估价师和50万元以上注册资金，法人代表是土地估价师，已在全省范围内执业3年以上且无违纪记录的土地评估机构，符合中国土地估价师协会规定的条件，经省土地估价师协会组织评审，可向中国土地估价师协会推荐注册，在全国范围内从事土地评估中介工作。 3、设立土地评估机构，应按规定向当地工商行政管理部门提出申请，并在领取营业执照后向省土地估价师协会办理注册登记，申领土地评估机构注册证书。经注册的土地评估机构报土地行政主管部门在网站上公布，并由省土地估价师在当地报刊上公告。 如何选择合适的土地估价机构，还得看个人实际需要，但是应当选择正规的公司，这样才能有保障。 安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司是一家在全国范围内执业，开展房地产评估、土地评估、房地产中介服务与咨询、房地产项目可行性研究、房地产测绘、地籍测绘等相关工作。主营业务以土地价值评估为主，被评为”安徽省房地产评估机构综合实力较强的土地评估公司”。每个正诚人都有勇于担当的责任心，都有实干创新、开拓进取和努力拼搏的精神。用感恩心/诚实心/善解心/谦卑心/爱心/宽容心/责任心/奉献心为用户服务。你
部关于开展土地估价机构备案工作的通知(国土资规〔2017〕6号)
国土资源部关于开展土地估价机构备案工作的通知（国土资规〔2017〕6号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，中国土地估价师与土地登记代理人协会： 为贯彻落实《中华人民共和国资产评估法》（以下简称“《资产评估法》”）要求，加强土地估价行业监督管理，促进土地估价行业健康发展，现就土地估价机构备案有关事项通知如下： 一、备案信息填报 2017年9月30日前，从事土地估价业务且符合资产评估法第五条、第十五条等规定的评估机构，应登录“土地估价行业备案系统”（以下简称“备案系统”，网址：htt p://https://www.360docs.net/doc/cc12247446.html,），向工商登记所在地的省级国土资源主管部门进行土地估价机构备案，如实填报有关信息，按要求上传营业执照、经工商行政管理机关登记的合伙协议或公司章程、机构法定代表人或者执行事务合伙人的任职文件及相关证明、机构合伙人或者股东相关证明、在本机构执业的评估师资质及相关证明等材料电子扫描件。 二、备案信息核验 各省级国土资源主管部门应在收到土地估价机构备案信息后15个工作日内核验。对备案信息不全或不符合《资产评估法》相关规定的，省级国土资源主管部门应一次性告知需补正的全部内容。土地估价机构应在收到核验意见后按要求提交补正备案信 — 1 —
息，超过30天仍未按要求补正的，视同未备案。对备案信息完备且符合相关规定的机构，省级国土资源主管部门完成备案。 三、备案信息公示和变更 土地估价机构备案完成后，其机构名称、备案编号、法定代表人或执行事务合伙人、执业评估师等信息，由省级国土资源主管部门以编号公函形式通过备案系统向社会公示。 土地估价机构的名称、法定代表人或执行事务合伙人、股东或合伙人、组织形式、执业评估师等重大事项发生变更的，应当自变更之日起15个工作日内登录备案系统向省级国土资源主管部门提交变更信息。省级国土资源主管部门应自收到变更信息后15个工作日内完成变更信息的核验。土地估价机构注销工商登记或被工商行政管理机关吊销营业执照的，省级国土资源主管部门应及时注销其土地估价机构备案信息并向社会公示。 四、系统密钥管理 新设立的土地估价机构，可直接登录备案系统，机构备案完成后，由国土资源部统一制作、省级国土资源主管部门统一配发机构管理密钥，该密钥用于识别机构身份，并可用于土地估价报告备案。 2016年12月1日前设立且符合《资产评估法》规定的存量土地估价机构，凭已取得的“土地估价报告备案系统”密钥登录备案系统，系统将自动调用该机构信息供备案时核实完善。 已备案机构变更信息时，需凭机构管理密钥登录备案系统。 — 2 —
国土资源局土地评估机构入招投标书范本
JZFCG-G号许昌市国土资源局魏都分局“土地评 估机构入库”项目 招标文件 项目编号：JZFCG-G号 采购单位：许昌市国土资源局魏都分局 代理机构：河南鼎华招标代理有限公司 二〇一八年十月
招标文件目录 第一章投标邀请 第二章项目需求 第三章投标人须知前附表 第四章投标人须知 一、概念释义 二、招标文件说明 三、投标文件的编制 四、投标文件的递交 五、开标和评标 六、定标和授予合同 第五章政府采购政策功能 第六章资格审查与评标 第七章合同条款及格式 第八章投标文件有关格式
第一章投标邀请 一、项目基本情况 （一）项目名称：许昌市国土资源局魏都分局“土地评估机构入库”项目 （二）项目编号：JZFCG-G号 （三）采购方式：公开招标 （四）项目主要内容、数量及要求：为保证土地供应工作的顺利进展，保证土地估价结果的科学性和公正性，择优选取家土地评估机构为许昌市国土资源局魏都分局提供专业服务 （五）预算金额：元。最高限价：元。 （六）服务时间：自签订合同之日起个年度 （七）服务地点：许昌市 (八）分包：不允许 二、需要落实的政府采购政策 本项目落实节能环保、中小微型企业、残疾人福利性单位扶持等相关政府采购政策。 三、投标人资格要求 （一）符合《政府采购法》第二十二条第一款规定条件并提供相关材料； （二）具有土地评估执业资格，取得河南省国土资源厅通过的机构备案函，拟派项目负责人具有土地估价师资格证书； (三) 未被列入“信用中国”网站(https://www.360docs.net/doc/cc12247446.html,)失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信名单的投标人；“中国政府采购网”(https://www.360docs.net/doc/cc12247446.html,)政府采购严重违法失信行为记录名单的投标人； （四）本次招标不接受联合体投标。 四、招标文件的获取 （一）网上下载招标文件 、持CA数字认证证书，登录《全国公共资源交易平台（河南省·许昌市）》“系统用户注册”入口http://...:/ggzy/eps/public/RegistAllJcxx.html）进行免费注册登记（详见“常见问题解答-诚信库网上注册相关资料下载”）； 、在投标截止时间前均可登录【全国公共资源交易平台（河南省·许昌市）】“投标人/供应商登录”入口（http://...:/ggzy/）自行下载招标文件（详见“常见问题解答-交易系统操作手册”）。
土地评估项目实施方案
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地估价-成本逼近法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数） 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之
间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程 1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。 1.1土地取得费和相关税费 据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。 1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。 1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2 2.5元/m2。 1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。 1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每
土地评估收费标准
1地价评估费是房地产市场上一种重要的商业中介服务收费行为。评估机构应当按照“自愿委托、有偿服务”的原则与客户签订合同，开展评估服务，收取合理的费用。 2经地价主管部门确认具有土地评估资质的单位，可以接受土地所有者或者使用者的委托，按照本通知的规定进行土地价格评估，收取土地评估费。 三。土地估价一般采用差别定额累进费，即根据土地总价，将各项费用分为不同等级，每项费用的总额即为总金额。目前，一般土地评估费按照《地价评估费标准》（见表1）执行。 4城市基准地价评估费由评估机构和委托镇按照基准地价评估和收费标准确定（见表2）。 5土地使用权抵押的地价评估，评估机构收取土地评估费总额的50%。鉴定费不足300元的，按300元收取。验资过程中的资产、地价评估，按一般土地评估费的30%收取评估费；土地评估费不足300元的，按300元收取。委托单位支付土地价格评估费确有困难的，评估机构可以根据双方的意愿协商降低评估费。
6一般来说，土地评估费的标准是最高标准。省、自治区、直辖市价格主管部门和同级土地行政主管部门可以根据当地实际情况制定地方收费标准。经济特区可以适当提高收费标准，但最高不得超过上述收费标准的30%。 7地价评估收费单位应当认真执行价格主管部门规定的收费原则和收费标准，履行合同要求，提供质价相符的服务。 8各级价格主管部门要加强对地价评估费的监督检查，擅自简化工作程序和内容，不符合规定的工作标准，扩大范围，擅自提高收费标准。价格检查机构应当按照国家有关规定查处。 9省、自治区、直辖市物价局可以根据本通知制定具体实施办法。前款规定与本通知相抵触的，以本通知为准 扩展数据： 地价
2017土地估价实务在建工程的评估方法
2017土地估价实务:在建工程的评估方法 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产后,受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得__同意,并依法办理相关手续。 A.原出让方与市、县规划行政主管部门 B.原出让方 C.城乡规划行政主管部门 D.转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺,2007年5月将其转卖,在办理相关交易、过户手续过程中,甲不需缴纳__。 A.土地增值税 B.营业税 C.印花税 D.契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A:商店纯收益 B:商店总收益 C:商店土地纯收益 D:商店出租柜台土地纯收益 E:时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 E:合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的就是.【2009年考试真题】 A:学校、幼儿园、养老院占用耕地,也需要缴纳耕地占用税 B:供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C:目前外商投资企业不缴纳房产税,而缴纳城市房地产税 D:中外合资企业与外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E:土地 6、下列人员情形,不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A:被取消土地估价师资格已3年 B:被取消考试资格已3年 C:在评估业务中受到行政处罚,自处罚之日起至报名之日止已3年 D:因故意犯罪受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E:合法性 7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上就是__。
土地整治项目工程质量评估实施报告
xxxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目 质量评估报告 xxxx建设监理有限公司 二〇一四年六月
目录 一、项目概述 (1) （一）项目区基本情况 (1) （二）项目主要指标 (3) （三）工程建设内容 (4) （四）工程开工日期、竣工日期 (4) 二、工程质量评估依据 (5) 三、施工质量控制 (7) 四、质量控制成效 (9) 五、对各标段施工管理、工程质量的综合评述 (10) 六、经验、建议、存在问题及改进措施 (10)
xxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目质量评估报告 一、项目概述 （一）项目区基本情况 1、项目区位置 xxxxxxxxx（占补平衡）项目位于xxx县xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内。洪福村委会隶属xxx县xx镇，地处xxx东部，距xxx政府所在地7.00公里，到镇道路为土路，交通方便，距县城70公里。 东邻稼依镇，南邻差黑村民委员会，西邻大新村民委员会，北邻蒲草村民委员会。回龙村委会隶属砚山县xxx，地处镇南边，距镇政府所在地5.00公里，到镇道路为公路，交通方便，距县85公里。东邻差黑行政村，南邻拉白冲行政村，西邻阿舍乡，北邻尧房行政村、大新行政村、洪湖行政村。华侨农场位于文山壮族苗族自治州砚山县xxx，地处东经103°49′，北纬23°42′。 距砚山县政府所在地66公里，距文山州政府所在地67公里，距省城昆明市280多公里。 项目区地理坐标为东经103°48′26″～103°49′30″，北纬23°41′33″～23°44′00″。项目区东边
主要以道路为界，南边以道路为界，西边以权属界线及道路为界，北边以道路、居民区边界为界，四至清晰，权属明确。 2、项目区地形地貌 项目区位于xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内地处滇东南岩溶高原中部，地势较平坦。项目区整体地势由西向东看呈现中间低两边高，由北向南看呈现南高北低的地势。海拔在1460-1464米之间，地面平均坡度在0-2度之间。 3、项目区水资源 项目区无天然河流，有季节性坑塘。区内无稳定可利用灌溉水源，灌溉水源主要靠天然降水，但季节分配不均。坑塘是项目区主要的泄洪区。 4、项目区气候 项目区属亚热带高原季风气候类型，冬无严寒，夏无酷暑，冬春干旱，夏秋湿润，年内温差变化小，气候温暖，干湿季节分明。年平均气温16.3℃，月均最高26.6℃，月均最低4.7℃，极端最高35.5℃，极端最低0℃以下。项目区地形开阔、平缓，年日照时数约2200小时，日照百分率
集体土地评估
集体土地评估技术路线和方法 信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0) 我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。 但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。 集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。 藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法： 一、集体土地价格构成 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关的补偿费；(三)向被征地的农村村民支付安置补助费。 那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。 土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而