房地产策划师三级模拟试题2(理论技能)

房地产策划师职业国家职业资格三级专业技能

注意事项

1、考试时间：120分钟。

2、请首先按要求在试卷上的标封处填上你的姓名、准考证号和所在单位的名称。

3、请仔细阅读各种题目的回答要求，在规定的位置填写你的答案。

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一、问答题（本题共30分，每小题10分）

1．某房地产公司近几个月来的销售量下降，公司一时无法弄清楚是宏观经济形势不好的原因，还是广告支出减少、销售代理效率低的原因，抑或是消费者偏好转变等原因。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计？它与另一种市场调查设计的主要区别是什么？

2.某公司财务资料如表6—5所示，试据此分析其财务杠杆系数。

表:

3．某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%。该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%；财政部规定的其他扣除项目，对于从事房地产开发的加计扣除为开发成本的20%）

4．嘉和苑，其发展商——香港嘉华集团本着“在最好的地方建最好的房子”的原则，选择了广州市得天独厚的流花湖畔开发高档房地产物业。他们了解到：随着香港与内地经贸往来的不断加强，越来越多的香港公司和香港市民会到广州市置业。于是，其首期的目标便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度进行物业的规划、设计、建设。结果，其商业中心很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高档豪宅也迅即售馨，其中的80% 以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略？简要说明这一战略的思路和风险分析。

二、问答题（本题共30分，每小题10分）

1．简述房地产开发与城市规划的关系。

2．简述房地产项目筹资中按资金来源渠道分类的筹资方式。

3．简述房地产项目营销的机会分析。

三、案例分析题（本题共40分，每小题20分）

1、某项目为苏州市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180～450m2。产品结构：别墅TOWNHOUSE、多层住宅。

客户特征：平均年龄在35～50岁之间；成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；关心权力与财富；喜欢安静环境，倾向郊区化居住生活。职业多数为公务员、企业老板、演艺界人士。

请问该项目定位应侧重哪个方面？并分析该项目定位思路。

2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现率i0 = 10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。

表：项目投资费用及收入情况统计（单位：万元）