拆迁补偿政策法规N问题

现行国家颁布的法律中，城市房屋拆迁补偿，在法律规定方面，国务院的《条例》属于行政法规；《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》属于部门规章，显然级别较低，对于涉及千家万户居住的拆迁，显然是不足的。

而对农村集体土地征地过程中的房屋补偿，则由各地方人民政府规定，因此就造成各地拆迁补偿方面的不统一。

| 2.拆迁补偿范围、补偿方式及补偿标准的缺陷

（1）补偿范围的缺陷

当前，在城市房屋拆迁补偿过程中，除了补偿被拆迁人的房屋本身的价值外，尚需支付的补偿范围包括附属物补偿费用、搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产补助费用，这些相对全面的规定了补偿的范围，但是在某些地方和个案中，却仍欠完善。

比如涉及到被拆迁人赖以被拆迁房屋作为生产工具时，造成被拆迁人失业是否应当补偿；被拆迁房屋处于一个成熟市场或地段，而作为被拆迁人长期宣传下的无形资产，此时被拆迁，是否应对其无形资产进行补偿等，也是应当考虑的。

而在农村集体土地上的房屋拆迁，由于当前全国没有统一的补偿标准，导致各地补偿的范围不一致，当前只有部分地区，对需要补偿的范围作了规定，但是却极为原则，不具有可操作性。

同时由于农村集体土地也有所处地段的区别，比如在纯粹农村地方和城市郊区，其房屋的价值和用途，完全不同，却采用统一的补偿范围，显然是不恰当的。

（2）补偿方式的缺陷

在城市房屋拆迁中，对房屋拆迁补偿方式有两种：即货币安置和房屋产权调换，但是在实践中，究竟如何选择，该谁来做出选择，可否实行两种方式相结合的方式，却没有具体的规定，是否可由被拆迁人自行选择产权调换和货币安置方式呢？所调换的房屋，是否可在原来的地位呢？

这是在开发商利用主城旧城改造开发新项目中非常突出的问题，是满足开发商赚钱的需求，还是满足被拆迁人回迁的要求呢，同时即使是回迁，是满足被拆迁人自由选择安置房的楼层、朝向、户型，还是被动接受开放商的安排呢？这些都是由于法律规定缺陷，导致实践中难以处理的问题，导致实践中发生很多纠纷。

而在农村房屋拆迁补偿中，补偿方式更是不明确，实践中各地也是各有规定。由于各地情况不一，补偿方式差别极大，因此实践中更加导致在执行中的混乱，也造成农民利益，得不到基本的保障。（3）补偿标准的缺陷

在城市房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准，在1991年的《条例》中是不明确的，一律规定按照房屋的重估价格，确定被拆迁房屋价格，导致拆迁纠纷不断。

在2001年的《条例》中予以了规范，规定对货币补偿和房屋产权调换的房屋，都应该根据被拆迁房屋所处区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。同时建设部颁布了《房地产估价规范》《城市房屋拆迁估价指导意见》等，规范房地产评估价格的部门规章，对如何估价予以规范，应当说对房屋价值的评估，已经较为规范。

但是，即便如此，在对房屋的补偿标准的计算，也是有缺陷的，主要是现行规定对评估机构和评估结果，缺乏控制。因为拆迁评估是否公正合理，关系到被拆迁人的根本利益，而现行法律对拆迁机构的评估，又缺乏监督力度，因此造成在现实中，一些评估机构忠实于委托人，按照委托人的意思，出具评估报告，其评估结论背离市场价格，损害被拆迁人的利益。

同时当被拆迁人对评估结论有争议时，如何解决也没有明确具体的规定，使异议难以得到合理解决。正是因为存在这些争议，使得拆迁补偿协议成为“最大的霸王条款”，导致目前在城市房屋拆迁过程中的纠纷不断，导致到处出现所谓的“钉子户”。

在对城市房屋拆迁过程中的其他费用具体怎么衡量，该多少则没有明确具体的规定，比如搬迁补助费、临时安置补助费的标准；被拆迁房屋的装修实现货币补偿，该补偿如何计算，对使用中的经营性用房，实行适当补偿，怎么才算是适当？

而在集体土地房屋拆迁过程中，由于对被拆迁房屋的补偿方式不一，造成补偿标准更是难以确定。北京市对房屋价值的计算，考虑了

房屋本身的实际用途和区位，对被拆迁房屋作出的补偿标准，基本参照了《条例》的相关内容。

而同样作为直辖市的重庆市，对被拆迁农民房屋的价值计算，则是依照农房造价给与适当补偿！至于被拆迁的房屋的地理位置和用途一概不问，即不管其实际使用为商业用途还是自己居住。

实践中，这种情况非常普遍，问题也十分突出：在城乡结合部，土地性质本身就是复杂的，而所修建的房屋用途，也是各不相同的，农民的房屋很多有改为其他用途的情况。

比如将房产证登记为住房的房屋作为门面自用或出租，但是在拆迁时由于地方法律规定“住房改为其他用途的，按照住房补偿。”在此情况下，显然补偿标准时，不能让被拆迁人保证以后的生存，更是无法让被拆迁人满意的，因此自然无法避免矛盾的出现！

| 3.保护个人私权和维护公共利益之间的矛盾

当前的不管是城市建设还是农村的基础建设中，都出现了个人私权和公共利益之间的矛盾，落实到房屋拆迁中，对个人所有的房屋和国家建设的公共利益之间，究竟孰轻孰重的问题，也是当前讨论很多的问题。

对公共利益界定，就成为了非常重要的问题，对此却没有法律规定，就不免出现以公共利益之名，侵害民众个人权利的行为，因为在房屋拆迁过程中，不管城市房屋拆迁还是征用农村集体。

由于国家随时有权力将土地回收或征为国有，拆迁人所持有的，是具有强制效力的法律批文，依托的是国家政府权利（虽然表面上政

府是不出面的）；而作为个人是没有任何权力对此说不，这就从一开始，就将被划入拆迁或征地范围的民众置于了不利的法律地位。

因为首先政府和开发商，依据国家征地或拆迁批文，要求个人离开自己的房屋的要求，你是无法拒绝；其次在实践中，不管是开发商的商业开发，还是国家的基础建设，所有的拆迁都已经被已经被认为是公共利益范畴了（甚至涉及到政府官员的政绩工程）。

在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开发商的商业利益，也经常交织在一起，某个社会公共工程，可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发建设行为，可能实现预期的社会公共利益，妨碍公共利益的个人，就成为了只顾个人利益，妨碍公共利益者。民众为了保护自己的个人权利，难免出现拒不拆迁的钉子户的情况！

| 4.救济渠道的缺陷

在房屋被确定拆迁时，被拆迁人如果对拆迁行为不满，究竟该如何行使自己的权利，当前的法律规定也存在缺陷。

首先，对于政府职能部门作出的拆迁许可和征地批文，这涉及了被拆迁人个人的根本利益，这本身应当是一个毫无争议的具体行政行为，被拆迁人却被剥夺了提起行政诉讼的权利。

而在拆迁人和被拆迁人，就拆迁补偿协商的问题，本来就是平等主体间，就民事补偿问题间的协商问题，但是不管是在《条例》中，还是在各地自行颁布的农村集体土地管理条例中，被拆迁人若想对此提起诉讼，都会被告知要先行裁决，由此都被剥夺了诉权。

最高人民法院也颁布司法解释，对此类诉讼不予受理，显然是错误的。试想，本来有利害关系的政府及有关行政机关，到房屋拆迁阶段摇身一变，又行使起行政执法和行政司法职能，这能保证公正吗？故此将本来是平等主体间的民事争议，交由地位尴尬的政府部门裁决，显然是不当的。

先行裁决的作用是有限的，事实上政府部门的裁决，常常也没有起到应有的作用，最后还是将矛盾推到了人民法院，浪费了政府资源，也使矛盾不能及时得到解决。

而在集体土地征地过程中的房屋拆迁问题，由于拆迁人是人民政府，实施者是土地行政管理部门。现行的法律法规对在征地过程中，不能达成补偿协议的，只是规定由县级以上人民政府协调；协调不成的由批准征用土地的人民政府裁决。

而进一步，对裁决不服时怎么处理，是否可以向人民法院提起诉讼，是进行民事诉讼，还是行政诉讼，诉讼主体是组织征地的县级以上人民政府，还是实施征地补偿的土地行政管理部门？这些都没有明确的法律规定。