钢材市场项目申请报告

钢材市场项目申请报告

作者：发布时间：2010-06-29 23:44:05 浏览次数：513

第一章项目基本情况

一、项目简介

1、项目名称：新疆通汇钢材物流市场

2、建设地点：米东新区原通汇市场

3、占地面积：40万平方米

4、建设规模：9.50万㎡（不含货场面积）

5、容积率：0.21

6、绿化率：30%

7、项目总投资：总投资16605.30万元（其中含建设期贷款利息648.08

万元、流动资金投入390.50万元，未含土地取得费用）

8、建设资金来源：自有资金、银行贷款

9、建设工期：二00七年～二00九年

10、土地现状：现土地原规划为屠宰场、建材市场

11、开发模式：合作开发建设

12、项目执行单位：新疆康普建设投资（集团）有限公司

新疆通汇建设集团有限公司

二、项目规模

项目建设总占地面积约40万平方米，总建筑面积18.65万平方

米。（其中：展示交易厅（办公）2.14万平方米，厂房1.53万平方米，加工场地面积0.20万平方米，商业门面4.60万平方米，仓储货场10.18万平方米）。

第二章本次可行性研究报告的工作范围

根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研

究以下内容：

1、分析研究项目的产业政策，市场前景分析预测、投资环境和

可行性；

2、项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件；

3、确定项目的建设内容、建设规模和实施方案；

4、估算项目建设投资和安排资金使用计划；

5、估算和评价项目的经济效益和社会、环境效益。

第三章项目的投资环境和市场研究

一、项目的建设背景

1、现代物流的含义：

传统意义上物流是指物质实体在空间和实践上的流动，即商品在

运输、装卸、存储等方面的活动过程。现代在传统的基础上，引入高科技手段如通过计算机进行信息联网，并对物流信息进行科学管理，从而使物流速度加快，准确率提高，减少库存，降低成本，衍射并扩大了传统物流功能。在我国传统物流概念是根据客户的需求，以最经济的费用，将物资从供给地向需求地转移的过程。包括运输、存储、加工、包装、装卸、配送、信息处理等活动。

2、我国物流市场对经济的影响及意义

随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在

世界范围内广泛兴起。

我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配臵，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。因此，现代物流将成为我国经济在新世纪发展的重要产业和新的经济增长点。这要求我们充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，以加快发展为主题，以结构调整为主线，作为发展现代物流的指导思想，坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，大力提高全社会对现代物流理念的认识，切实增强我国企业及其产品在国内外市场的竞争能力。把积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系作为发展的总体目标。转变传统观念，树立现代物流意识，充分认识优化物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获取新的利润源的重要手段。鼓励工商企业积极创造条件，逐步将原材料采购、运输、仓储和产成品加工、整理、配送等物流服务业务有效分离出来，按照现代物流管理模式进行调整和重组，既可自己承担部分或全部的物流业务，也可将其部分或全部业务委托给专业物流企业承担，以培育和发展物流市场。

3、自治区及乌鲁木齐物流市场分析：

乌鲁木齐市作为新疆的首府，是自治区的政治、经济、文化、科技、金融中心和交通、通讯枢纽。乌鲁木齐市的经济发展是新疆经济发展的重要支柱，调查显示乌市2005年的城镇居民人均收入已达13108元/人，比2004年同期增长了15.62%，城镇居民消费水平由2004年的5274元上升到2005年的7311元，增长了近40%。房地产市场方面，从2006年初至当年9月份，乌鲁木齐市房地产投资达38.96亿元，同比增长了31.25%，拉动固定资产投资增长6.6个百分点。近几年，第三产业已成为全市经济的支柱产业，成为拉动国民经济增长的主要动力，与之密不可分的流通业也为自治区及乌鲁木齐市国民经济做出了重要贡献。

同时，由于新疆在历史上形成了绿州经济，人口密度小，分布不均衡。地处偏远，交通不发达且运距很长，物流主要以公路运输为主，信息基础设施差，造成我区商品流通费用大大高于全国平均水平，极大地影响了生产流通企业的市场竞争力。流通业仍然是国民经济发展中较为薄弱的环节，大多停留在各种各样的批发零售市场的建设上，这些贸易市场，均采用层层批发，物资流通成本高、附加值低，市场的基础设施建设不足，市场交易方式落后，社会服务水平较低。市场的建设规模、专业化程度、管理水平等远不能适应新形式下的市场经济的发展。特别是钢材物流行业，长期处于店面分散、规模小，运营效率低下，经营设施和技术明显落后的状况，造成极大的人力、物力和财力的浪费，加之行业竞争日趋激烈，导致经营成本越来越大，利润空间越来越小，产生少数经营市场不规范、品牌意识差，各种伪劣假冒产品充斥市场，给广大消费者的利益造成损害。因此，在我区大力推进钢材流通现代化势在必行。

4、自治区对物流市场的产业政策及规划：

自治区于2002年4月就新疆大力发展流通领域所作的《新疆发展流通现代化“十五”规划》中明确提出，“十五”期间要大力推行连锁经营和流通现代化，以克服由于新疆经济地理特点所带来的经营上的区位劣势，通过流通产业结构的调整和建立新型流通体系推动现代化流通产业的形成。以发展连锁经营为突破口，以建立信息平台为支撑点，以社会化物流配送为发展要素，以扩大开放和资产重组为手段，大力促进新疆现代流通业的快速发展，使其真正成为新疆经济增长的“火车头”。

自治区提出以市场为导向、以企业为主体、结合实际、精心策化、稳步推进、遵循“一个

中心、两翼发展、三个阶段、四个原则”为发展思路。以乌鲁木齐地区为中心，北路以昌吉、石河子、克拉玛依、奎屯、伊宁、霍尔果斯、塔城为支撑点，南路以吐鲁番、库尔勒、哈密、喀什、阿克苏为支撑点，形成以乌鲁木齐为中心的以点连线、以线带面、两翼包抄、覆盖全疆的现代化流通网络组织。首先在乌鲁木齐等大中城市以连锁经营为突破口，采取引进一批、培育一批、发展一批的措施，集中力量培育发展龙头企业；在各地级市和有条件的县市大力发展超市经营和推广社区服务业，为连锁经营、电子商务、物流配送的快速发展奠定坚实基础；整合物流资源，改造批发市场，大力发展第三方物流，形成覆盖全疆、辐射全国、渗透中亚的集物流、信息流、资金流三大功能于一体的现代化流通体系。坚持政府推动、政策启动的原则；贴近大众、为人民群众办实事的原则；统筹规划、资源整合的原则；重点扶持、规模发展、循序渐进的四原则。在“十五”末期，全区连锁经营店铺达到2000个，连锁经营销售额105亿元，占社会消费零售总额的20%以上。培育年销售额20亿元以上、拥有自主知识产权、主业突出、具有一定核心竞争力，跨地区、跨行业经营的现代化流通企业集团2个；年销售额10亿元以上的现代化流通企业集团5个，改造、升级5个功能完善、辐射力强的专业批发市场；建立1个农副产品和食品大型专业物流配送中心、2个消费品大型专业物流配送中心和1个生产资料加工配送园区；设立1个可提供电子商务服务的大宗商品交易所，进行期货交易试点工作。通过调整流通产业结构，整合社会商业、服务业资源、培育龙头企业，逐步形成一个流通骨干网络。

根据政府的产业政策和规划不难预料，若想形成一个成熟、稳定、健康的工业、农业、服务业的综合现代化市场必然要有一个成熟的物流市场给予相互的连接、支持。由此也可以看出物流业对自治区经济的影响和其发展潜力。

二、项目市场调查分析

1、新疆钢材物流市场的情况：

新疆钢材的产品来源主要有两个：一是我国的酒钢、太钢、武钢、鞍钢、重钢、攀钢、八钢等国内钢铁企业的产品，二是哈萨克斯坦卡拉甘达钢厂的产品。哈萨克斯坦卡拉甘达钢厂现在归属于米塔尔钢铁集团的旗下，企业名称为“伊斯帕特-卡尔梅特钢厂”（简称“卡钢”)。新疆目前每年从卡钢进口的板带产品达130多万吨，除新疆销售加工自用10多万吨外，其余大部分，即约有120万吨销售至西北、华北和华中地区。

目前，新疆板钢材的消费可以分为两大类：一类是生产性消费，其中板材消费所占比重较大；二是工程类消费，其中建筑、电力系统工程、焊管工程，热网和供排水工程、石油和化工类等为主要钢材消费市场。在新疆钢材市场的消费特点是：由于新疆明显的气候特点，导致工程在冬季处于停工状态，所以新疆的钢材消费市场有着明显的季节性。

综观钢材消费市场来看，新疆的市场对中厚板消费需求不旺，年消费量在10万吨以上，主要是碳素结构钢板，以酒钢产品占主导地位；而压力容器和锅炉钢板，则主要是以重钢和鞍钢产品为主；热轧板年需要7000～10000吨，冷轧薄板年消费量在10万吨，主要用于机械制造、五金制品、电器制造、石油制桶、食品包装、交通护栏板等；新疆番茄酱以及其他行业产品的包装年需要40000多吨冷轧板；石油油桶的加工年需要冷轧板40000多吨，目前市场短缺近10000吨，新疆制桶所需的冷轧板主要从卡钢进口；建筑模板加工年需冷轧板近40000吨，主要为卡钢产品；变压器制造年需冷轧硅钢片10000吨，供货厂家为武钢；焊管年产量20万吨，主要采用八钢产的带钢；机械制品中的各类打包带、垫圈、各类扣件、梳棉机刀片等，年需冷轧带钢近7000吨；各类民用、工程、载货、油罐等改装汽车以及农用拖拉机等生产加工，年需各类板带产品20000多吨。根据上述资料可以看出，新疆目前的钢材市场需求量比较大，但本地钢铁远远不能满足目前的市场需求，特别是随着疆内各地房地产建筑以及石油化工业的快速发展，故需要来自内地和进口国外的钢铁来满足地州市场需求，再加之每年从周边国家进口，经新疆运往内地、南北疆的大量钢铁，都为钢铁物流提供了广阔

的市场。

2、乌市同类钢材物流园的情况分析：

在此，主要对乌市具有一定规模的钢材物流市场进行调查、分析：

（1）、恒利达钢材物物流园：

恒利达钢材物流园位于乌鲁木齐市高新技术开发区，占地十二余万平方米，被高新技术开发区管委员会列为重点扶持开发项目，由新疆恒利达路桥机械有限公司投资2.5亿元开发建设（由于各种原因，最终未完全建成），目前园区内拥有经销商户大约130户。该物流园北临河北东路，西临长沙路，东距长春路400余米，西距天津路300米，北距喀什东路1200米，距火车站（文光火车站）4800米，52路，62路，57路，922路公交车可直达，地理位臵和交通货运条件优越。该市场是乌鲁木齐目前管理相对比较规范、先进的钢材市场，但因企业战略调整以及城市规划要求等原因，准备整体搬迁至别处。

（2）、王家梁钢材交易市场：王家梁钢材市场是乌鲁木齐时间最长，销售量最大的一个钢材市场，市场占地100多亩，拥有经销商户大约400户，离市中心比较近，零售量大，但是由于受到城市规划道路限载和城市功能的限制，致使大型车辆无法通行，严重影响了市场的生存力。再有该市场土地为集体所有，土地所有者同市场经营者仅为租赁关系，制约了市场的长期发展。况且经营商户管理为“自由市场”的管理经营模式，市场占地面积小，货场面积严重不足，无法提供品种齐全以满足各种需求的钢材产品，而且现有钢材品种的存货量也太少。上述这些因素都严重制约了其发展。

（3）、建工综合钢材市场：该钢材市场位于喀什东路，占地400亩，内有长期经销商30户，是目前乌鲁木齐占地最大的钢材市场。建工综合钢材市场最初建立的初衷为新疆建工集团提供一个综合的建材市场，但这样也造成了市场的经营对象具有一定的局限性，而且其物流产品主要涉及建材产品，因此其钢材产品具有一定的局限性，运营不够专业化。建工钢材市场虽距离火车站较近，占地规模大，但相对应的距离市中心、各地州交通主干线比较远，不利于零售和对各地州市场的货运配送和运输。

（4）、北站钢材市场：市场位于火车北站，占地130多亩，拥有商户100余户，该市场利用原金属公司的现有库房，可货到便直接入库，这点是其他钢材物流市场所无法比拟的优势，但该市场离市中心及城市主干道太远，为南、北疆客户的车辆进出乌鲁木齐带来不便。

（5）、诚兴祥钢材市场：市场位于喀什东路，占地130亩，拥有经销商约230户，虽然离市中心比较近，但其土地为生产队集体土地，近几年很有可能随着城市北扩，需要进行搬迁，而且市场占地面积小，钢材品种少，无法提供集中大货场所需的场地。

3、对钢材经销商户的调查、分析：

目前，整个钢材市场年销售量在2000吨的经销商占50%，相对集中在八家户和王家梁钢材市场，属钢材经营的小户；年销售量在5000吨的占30%，多集中在王家梁钢材市场，属于中型钢材经营户；有20%的经销商年销售量在5000吨以上，此部分经销户多在北站和王家梁，属于钢材经营的大户。值得注意的是，由于很多小、中规模的钢材经销商在进货的时候直接从大经销户中批发，由此赚取之间的差价，所以一个钢材物流市场必须有几个大户经销商，这样才能带来很多小、中规模的经销户和客源，在此我们了解了一些大经销商的意见，并对此分析如下：

（1）、对于一个钢材物流市场他们最看重的依次是：钢材市场所处的地理位臵和交通条件，市场的人流量，离铁路货站的距离远近程度，货运进出是否方便。

钢材市场所处的地理位臵和交通条件是经销商们的首先考虑因素，他们认为交通条件的好坏不是有多少条公交线路经过或有无公交车站，而是通往钢材市场的道路交通是否允许大吨位的货运车辆通过和行驶。

（2）、在针对钢材市场经营户对现在钢材市场的经营场所面积的要求调查中我们发现：

19.5%的人认为能满足，25.6%的人认为基本满足，而54.9%的人认为现在经营的面积不能满足其经营需要。所以在设计和规划时，要规划和设计不同经营规模的营业场所面积。

（3）、在针对出现一个钢材市场，钢材经营户是否会选择的调查中，有14.5%的表示会再其设立店面；有70%表示先观望一下，可以考虑；而只有4.1%的人表示不会过去，由此可以看出，经销商对一个新的钢材市场出现表示出的是积极的态度，这也正是我们想要的。

（4）、在针对钢材经营户在租赁年期的调查中，有5%的人选择1年；有9.1%的人选择2年；48.2%的人选择3年；选择5年的占31.3%；选择10年以上的占6.4%。

由此看出在租赁年期上钢材经营户表现出的惊人的共性，他们更喜欢接受3年到5年的期限，总计占到了79.5%。（5）、根据我们的调查发现，乌鲁木齐的钢材市场比较稳定，主要表现在：供货市场比较稳定，经销商的总体规模也处于比较稳定的阶段，消费市场也比较明确和稳定，大多数的经销商都有自己固定的几个客户，因此在一个新的钢材物流园建成后，更多的是经销商在新的物流园开设新的店面，增加自己的市场面和在目前的市场出现拆迁、倒闭等变动时有一条退路。

（6）、在谈到钢材市场是否适合经营钢材以外的产品时，有42.7%的表示不适合经营其他产品，因为那样分散了市场，无法形成规模，不利于市场的长远发展。

第四章项目的优劣势分析

一、本项目的优势：

1、产业政策及城市规划优势

随着“乌昌一体化”城市发展战略及规划的实施，在乌鲁木齐高新技术工业园与米泉市高新技术园的合作之下米东新区的经济得到了飞速的发展，60平方公里的乌石化工业园开工了；110平方公里的米东新区工业园区的规划编制完成了；40平方公里的基础设施建设已完成了12平方公里的水、电、路等配套工程；216国道的改造、配套完善和绿化、亮化工作正在紧锣密鼓地开展；米东“十一五”规划的编制工作已着手实施。这些项目的快速上马建设，使整个米东新区焕发出勃勃生机。

可以看出“米东新区”在乌市“乌昌一体化”城市发展战略以及“十一五”规划中的重要地位。经济快速发展，特别是自治区各地州大量的石化工业、民用设施的开工建设，必然需要大量的钢材及相关材料，这为本项目带了巨大市场商机。

2、规模优势

本项目占地面积达600亩，可以为钢材经销商提供足够的货物堆放场地，保证钢材品种的齐全，并在钢材市场销售价格低廉的时候为经销商提供大量的空地，使其能够储备大量的囤积货物。而且，广阔的土地面积可以为物流园提供良好的内部交通便利条件，使大型车辆可在市场内自由行驶、调头。

3、交通优势

项目所处的通汇地块交通便利，道路规划没有载重限制，大吨位车辆可以自由通行。该地块地势平坦，东侧与乌奇高速相通，西临吐乌大高等级公路，南临直通八钢的城郊规划主干道路。周边具有良好的交通、自然环境和完善的城市配套设施。而且项目位臵距乌鲁木齐国际机场和乌鲁木齐火车北站均不足20公里，距离文光火车站15公里左右，国道216线与吐鲁番、乌鲁木齐、大黄山高速公路和即将修建的乌鲁木齐市至奎屯高速公路以及两条专用铁路线在区域内纵横交织，形成了发达的交通网络。因此具备建设现代化钢材物流市场发展的基础。

4、现有“恒利达钢材市场”客户资源优势

由于现“恒利达”钢材物流企业已同新疆康普公司达成股权转让协议，该项目建成后可将该市场现有约130户经销商搬迁至该项目内，因此项目具有一定的潜在客户的资源优势。

二、项目劣势：

1、与建成时间长的钢材市场相比，新建成的市场存在短期内知名度不高，人气不足的问题：

针对此问题，我们可以通过组织便利的交通，合理的门面、库房规划设计、完善的配套网络以及科学规范的管理，为经销商和客户快速、便捷的提供优质的服务，以赢得良好的社会口碑，况且原“恒利达钢材市场”的经销商已经具有一定的固定客户和良好的信誉，所以从长远来看，该项目是可以赢得市场认可的。

2、距离铁路站点较远：

该项目距乌鲁木齐火车北站约20公里，距离文光车站15公里，与北站钢材市场相比处于不利的地位。但“通汇钢材物流市场”项目主要定位于南、北疆的钢材用户，并兼顾市区市场需求，各地州的用户在进货时基本上全部通过公路交通运输钢材，因为目前疆内铁路运输运量有限，很难及时为各地州工程项目建设提供所需的钢材。所以“通汇钢材物流市场”项目周边已建成的高速道路将为该项目带来了巨大便利条件。

第五章项目建设场地条件

1、工程地质条件

米东新区地处乌鲁木齐市东山区芦草沟和米泉市铁厂沟、白杨河山前冲洪积平原中上部，区内地形起伏不平，总体地势东南高、北西低,地形海拔高度550—850m，地形高差300m。

项目区域地貌上呈现山前冲洪积平原景观; 东南面是博格达山前山带,东北面地貌显示出的丘陵景观，被称为“九沟十八坡”。区内主要地貌类型为冲积-洪积平原和黄土台地。米东新区大地构造单元划分属于北天山地向斜褶皱带博格多复背斜东山褶皱束（iv级）北部，区域地层出露齐全，有古生界、中生界和第四系，其中项目区以第四系出露占主要地位。

2、气象条件

米泉市处于天山北麓，准葛尔盆地南缘，东经87°06′06″— 88°08′08″，北纬43°44′54″—45°00′00″，海拔418-4233.8米。东南部为丘陵山区，中部为洪水冲积平原，东北部为荒漠草场，农业仅限于海拔较低的平原区和低山丘陵区，总耕地面积约24.76万亩。气温≥10?的积温为3606.5?。平均年降水量为260mm，年平均日照时数2840.1小时，终霜为4月9日，初霜日10月18日。

3、给水

至2006年底，米泉市已建有3座水厂，总供水能力达5.20×104m3/d，米泉市全市现有自备水源井38眼，日供水量为2.2×104m3/d（即803×104m3/a）。

东山区有沿乌奇公路从乌鲁木齐市区管网向卡子湾输水的dn300mm供水管线，其余均为自备水源供水。

乌鲁木齐石化总厂水厂供水水源地位于米泉市古牧地镇，共有地下水开采井25眼，在使用运行的有22眼，有3眼已废弃。

4、供热

在现有供热管线的基础上，乌鲁木齐十一五规划4×30万供热机组,米东新区计划开发建设2×30万供热机组项目。

5、供电

项目用电依赖城市供电线路，供电线路可就近架设引入，计划新增容量1500kva。

6、通讯

拟建场址附近米泉市电信分局的局域线网已完成，通讯条件十分优越。

第六章项目规划设想及定位

一、建设方案设想：

“通汇钢材物流市场”项目位于碱沟东路、胜利路、团结路和稻香路的交汇处。现为米泉通汇市场，地块总面积约600亩，城市规划为居住、工业、仓储用地。

“通汇钢材物流市场”项目按现代物流总体规划要求，采用分区规划，按不同的服务功能将其共划分a区、b区、c区、d区四个区域，内部通过环型道路组织交通，为车辆进出市场提供便利的交通条件。市场以钢材物流为主，附带销售其他钢材配件、型材加工、钢结构加工，如暖气片、阀门、新型管材以及型材加工等五金器材，这样可以为客户一次性将钢材、管材、五金配件等有关钢铁建材配备齐全。

时下的米东新区，不仅是工业企业的“竞技场”，而且是房地产开发企业的“聚宝盆”，新楼盘如雨后春笋，一个紧接着一个，本地的开发商来了，外省、国外的开发商也来了。随着新项目的上马和建筑工地的相继开工，不难看出，仅米东新区的钢材市场就十分巨大。二、项目定位：

目前，乌鲁木齐的八家户、王家粱、诚兴祥钢材市场所占用的土地都是集体土地，交通也受未来城市规划道路限载的制约，因此不具备长远的发展潜力，将来我们可就上述市场拆迁之即，将原市场的经销商迁至该项目。北站的钢材市场虽然具有临近铁路站点的优势，但南、北疆的客户进入该市场进货需穿越市郊，交通十分不便。据此，我们认为虽然“通汇钢材物流市场”项目距离铁路站点相对较远，但区域内公路交通十分便捷，在项目建成后可将主要市场面向南、北疆钢材用户，同时也可供给乌鲁木齐和米泉周边的钢材市场，项目具有很大的发展空间。

因此，为把握时机，充分发挥自身优势，彻底解决目前乌鲁木齐钢材市场的问题，实现企业多元话的发展，新疆康普建设投资（集团）公司同新疆通汇集团公司拟在米东新区开发建设一座现代化的综合钢材物流交易市场。并根据城市规划、企业发展战略以及现有掌握的客户资源和乌鲁木齐市位于中亚地区的特殊地理位臵，将“通汇钢材物流市场”项目未来的发展方向确定为：立足乌昌地区，辐射全疆，通过与国内、国际钢材物流市场的有机结合，开办区域性的钢材期货市场，展销国内外的特种钢材及其他新型材料，使本项目在未来能够成为新疆乃至全国和中亚地区的钢材“集散地”。并计划用三-五年左右的时间将乌鲁木齐市规划区内现有钢材市场集中搬迁至此。届时通汇钢材市场年吞吐量将达百万吨，占全疆钢材销售市场份额的30%左右。

为使上述目标得以实现，我们将对建成后的“通汇钢材物流市场”进行科学、规范的管理，使其具备以下功能：

1、我们将引入银行、税务、工商、质检、电子商务、网上订货等相关服务，实施“一站式”办公，为经销商和客户节省时间，提供便捷的服务。

2、开展钢材半成品、成品加工业务。按照客户的意愿，我们将提供对钢材加工的服务，避免钢材的“二次搬运”，可使加工好的成品钢材直接运往施工一线。

3、在不断完善上述服务的同时，我们还将注重科学、规范的管理以及市场的横向联合，积极组织经销商集体与钢铁企业洽谈，统一采购货物，以便降低成本，稳定钢材价格，提高钢材经销户同钢材生产企业的议价能力。以合作共赢的方式积极寻求和拓展新的市场，使其一直保持持续、健康、稳定的发展状态。

4、积极拓展除建筑用钢以外的其他工业加工用钢交易，以及提升特种用钢和其他有色金属（铜、铝）等材料的交易规模，建立钢结构加工区。

5、对国内外的特种钢材和新型钢材产品进行展销，积极加大与外界的交流，使该物流市场在技术、信息、服务等方面始终保持自治区领先的地位。

6、项目坚持市场导向，企业化运作，政府支持的基本原则，逐步建立商务信息中心，以交易市场为载体，设立有关钢材信息网络的分支网站，与国内、外主要钢厂和国家重点的中心市场联网，以入场客商为服务对象，及时提供各地钢材价格、政策、市场动态等信息，并及时在网上发布钢材价格、供求信息，出版文字信息刊物，实现信息咨询共享。重点发展btob 的交易模式，由网上询价，网上交易结算，为逐步建立钢材物流的电子商务发展平台营造宽

松的外部环境，最终达到与国际接轨的水平。

7、建立全疆的期货市场。我们将全力建立一个以切实保护投资者合法权益和维护市场秩序为目标的市场监管体系，在监管中要体现出期货行业机构和人员并重、外部监管和内部行业自律并重的原则。充分发挥期货市场所具有的价格发现和套期保值功能，为企业规避价格风险以及国家进行宏观调控提供了场所和依据。三、经营、管理设想：

在规划“通汇钢材物流市场”项目时，我们也发现其规模大、建成后管理复杂、机构多的特点。所以在发展过程要循序渐进，计划最初的一年为“引导期”，在此期间，我们将给予经销商最优惠的政策和减免部分费用，为他们提供钢材市场动态的相关信息，并提出科学的经营、发展建议，随后一年计划为“培育期”，期间我们依旧给予经销商一定的优惠政策，来进一步稳固市场，使市场规模能够快速扩大，按计划在两年后，本项目便可进入了成熟、稳定的阶段，市场将表现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

第七章项目整体规划及技术指标

一、项目规划设计

“通汇钢材物流市场”项目共划分四个区域，即以目前市场南北方向、东西方向所在道路的中心轴线，垂直相交划分为四个区域，由西北角为起点，顺时针依次为a区、b区、c区、d区。在道路的东、西、北端各设10米宽大门，南面为12米宽正门，场地内部组织两条宽8米的主干交通道路，垂直贯通东西和南北，与其余辅道相连，并在市场中心附近设配送中心和两座地磅房。

按照规划设计，在南面的大门左侧将开发建设两层综合交易大厅，建筑面积2.14万㎡，其主要功能为物流中心市场管理办公地点以及大经销商综合办公场所，在一楼设产品展示厅。环绕地块周边及主干道路两旁开发建设两层门面和库房，建筑面积4.60万㎡。a区主要开发建设管材和板材的集中货场，并划分一部分作为特种管材和项目实行项目责任制，资金严格实行专款专用，并设立专用资金账户，决不允许挪用，同时应随时接受上级主管部门对资金使用情况进行不定期的检查和审计。

四、招投标管理：

本项目建设严格执行《招投标法》，使项目建设严格按基本建设程序工作，做到工程质量有保证。

工程建设按以下条款实施：

1、建立与完善项目质量管理规章制度，科学规划制定目标，按期保质完成。

2、工程的设计按《招投标法》选择有经验和资质的设计单位。

3、工程建设采用招投标制度，择优选择施工单位，监理单位。施工单位严格按图施工、监理单位严把质量关。

4、设备购臵采取委托招标方式，选择价廉物美、功能全、性能优的产品。

5、工程竣工实行验收制，由工程质量监督站进行监督验收。

第九章项目建设投资估算及

资金筹措计划

本项目占地面积约600亩，其中地面上原有建筑约3.0万㎡，规划新建总建筑面积19.68万㎡，其中商铺门面面积约4.60万㎡，物业管理、办公室及展厅面积约2.14万㎡，加工场地面积1.23万㎡，厂房面积1.18万㎡，其他配套公共建筑约0.35万㎡（含锅炉房、水泵房、地磅房、配电室等服务设施用房），集中货厂面积10.18万㎡。

一、估算依据及参数选择：

1、建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照乌鲁木齐市建筑工程单位估算指标、综合定额和参考2006年乌鲁木齐市同类建筑单位造价对比测算。

2、主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算。

3、建设单位管理费包括项目前期开办费用和建设期间管理费用支出，按直接工程费的2%计取；

4、规划、设计费按直接工程费的1.4%计取。

5、预备费包括基本预备费和价差预备费。基本预备费按直接工程费的3-5%计取。价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知(新计设标

[1999]1008号)，价差预备费为零。

本项目建设投资为16605.30万元。建设投资估算详见下表。

（一）、土地费用：

由于项目为合作开发，合作方已经购得土地，故在投资估算中暂不考虑土地费用支出。

（二）、前期费用：1000.00万元

（注：含规划设计、地质勘察、前期手续费用。100元/㎡×10万㎡=1000.00万元）（三）、建安造价： 11423.30万元

1、交易大厅： 3210.00万元（注：2.14万㎡×1500元/㎡=3210.00万元）

2、加工厂房： 944.00万元（注：1.18万㎡×800元/㎡=944.00万元）

3、商铺建筑： 4140.00万元（注：4.6万㎡×900元/㎡=4140.00万元）

4、集中货场： 865.30万元（注：10.18万㎡×85元/㎡=865.30万元）

5、其他加工厂房： 984.00万元（注：1.23万㎡×800元/㎡=984.00万元）

6、通汇大厦装修： 1000.00万元

7、公共配套设施费： 280.00万元（注：0.35万㎡×800元/㎡=280.00万元）

（四）、基础配套设施： 1467.00万元

1、计量、配送： 150.00万元

2、配电工程： 200.00万元

3、通讯网络： 120.00万元

4、道路： 192.00万元（注：1.6万㎡×120元/㎡=192.00万元）

5、绿化工程： 125.00万元（注：5万㎡×25元/㎡=125.00万元）

6、采暖、供热： 300.00万元（注：10万㎡×30元/㎡=300.00万元）

7、消防、给排水系统： 200.00万元

8、围墙、大门： 80.00万元

9、其他工程： 100.00万元工程费用（一+二+三+四+五）：13556.00万元

（五）、其他设备购臵费： 550.00万元（注：含机械吊装车辆运输以及其它设备）（六）、基本预备费用： 577.61万元（注：按工程费用的4%计算，14440.30万元×4%=577.61万元

（七）、间接费用：1196.89万元

1、建设单位管理费用： 288.81万元（注：按工程费用的2%计算，14440.300万元×2%=271.12万元）

2、招商、广告费用： 260.00万元

3、财务费用： 648.08万元（注：贷款额按工程费用的三分之一，期限为两年计算：14440.30万元÷3×6.732%×2年=648.08万元）

（八）、流动资金估算：

项目经营期内，维持经营所需要的流动资金采用详估法进行测算。经测算正常年项目所需流动资金为390.50万元。

1、水电费： 120万元/年

2、加工场地、交易大厅、厂房供热面积：4.9万平方米，年需采暖费为107.80万元（其

它监护面积采暖已经包含在租金中）。

3、工资及福利费：项目建成后需新增113 人（不包括临时人员），年人均工资及福利费为1.44万元计算，项目年工资及福利费总额为162.70万元/年。

4、经营期财务费用：无。

（九）、项目总投资： 16605.30万元

（注：〈一〉+〈二〉+〈三〉+〈四〉+〈五〉+〈六〉+〈七〉+〈八〉

=16605.30万元

二、资金筹措计划：

本项目建设投资资金有两个渠道：一为合作方自有资金；二为拟向银行贷款，计划投入自有资金约11105.30万元，银行贷款5500万元。二００七年计划投入自有资金3600万元，用于项目支出土地购臵费用、前期费用、部分项目主体施工所需的工程费用以及其他附属工程所需费用，建成商铺及货场面积4.2万平方米，完成部分区域的基础设施建设；2008年计划投资8500万元，建成商铺及货场面积约减少噪音和环境污染，力争建造一个功能齐全、安全、绿色的钢材物

流交易环境和开敞方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。而

且通过对项目周边环境的改造，将大大改善米东新区的外部环境。由

此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。项目最终将建成一

座具有现代化科技、环保、绿色等大型综合性钢材物流园。

三、结论：

通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，新疆通汇

钢材物流市场项目的社会效益与市场前景是很好的。项目的运营不但

可每年向地方政府上缴近1000万元的税收，而且由于近550户钢材

经销户的入驻，其年钢材销售额达46.2亿元，可为地方政府带来近

2000万元的税收；同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有

高出行业基准收益率的收益效果，且具有较好的经济回报率和较强的

抗风险以及还贷能力。

因此，将乌市城区内的钢材市场重新规划定位后，整体搬迁至米

东新区，不但能彻底解决目前乌市钢材物流行业发展瓶颈问题，为乌

市整个钢材物流行业的产业升级带来契机，使市场和资源在空间上能

够得到合理的优化和配臵，也可为当地工程建设提供充足和便捷的钢

材以及其他建材产品，而且会给“米东新区工业园”的建设带来巨大

的动力，对乌昌一体化战略的实施，起到推波助澜作用，并可带动周

边经济的快速发展，提高地方政府的财政收入，为米东新区的发展和

招商引资起到良好的示范作用。

综上所述，本项目切实可行。

新疆通汇建设集团有限公司

新疆康普建设投资（集团）有限责任公司

二00七年一月二十日