某别墅项目市场分析报告

北辰东郊和平别墅项目市场分析报告

HTP 浩天地产策划

前言

北京别墅市场整体分析

第一部

分

年北京别墅市场供应分析

?别墅供应量分析

?别墅区域分布分析

?别墅产品体系分析

?别墅区环境体系分析

年北京别墅市场需求分析

北京别墅客户群构成

北京别墅客户群特征

年北京别墅市场租售情况分析

?别墅销售价格走势趋于平稳

?别墅市场平均价格以市区为中心向外递减

?出租型别墅数量不断增加

2002年北京别墅市场发展趋势分析

短期内别墅供应量有限

别墅需求将会有明显增长

高品质精品别墅将在市场中占重要地位

联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅

市场60%以上的分额

北京东北部别墅整体市场分析

第二部

分

北京东北部别墅市场现状概述

北京东北部别墅市场需求分析

北京东北部别墅市场区域环境分析

北京东北部别墅市场销售状况分析

?租售价格分析

?销售情况分析

北京东北部别墅市场配套设施分析

年北京东北部别墅精装修市场分析

年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析

北辰东郊和平项目市场定位建议

第三部

分

本案优劣势分析

?优势分析

?劣势分析

北辰东郊和平项目市场定位建议

前言

北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。

第一部分北京别墅市场整体分析

一、北京别墅市场供应分析

1、别墅供应量分析

从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000—2001年新开发别墅项目明显较往年有所增加。

据统计分析，2001年底新开盘别墅项目有12个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万平方米，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。2002年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。

2、别墅区域分布分析

据统计分析，到2001年底为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约900多万平方米，3万多套别墅单位。北京市别墅主要集中分布于

14% 19%

东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应的60％以上，东部及东南部地区，南部及西部地区别墅分布零散且相对较少。

附表—1.2001年北京市别墅项目区位分布

?东北部别墅是别墅建设最早，开发规模最大的地区。配套设施齐全，环境和设计档次较高，京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD，别墅以外销为主。另外，一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等，在知

名度较高的成熟别墅区周边开发，既可以保证其良好环境景观，又节省了大量的区外环境开发成本。

?西北部别墅占据“上风上水”的优势，别墅开发的规模仅次于东北部地区，早期开发的别墅以高档外销别墅为主，如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。

?北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。

?东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的别墅项目，如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色，成为别墅市场新的亮点。

?西部及西南部别墅项目最少，多数为早期开发项目。市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等，虽名为别墅，但公寓占很大比例，且别墅价格昂贵，多为出租。

3、别墅产品体系分析

2001年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。2001年12个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有10个，这样在一定程度上大大拉低了别墅价格与客户购买力的差

距，成交情况逐渐活跃起来。2000年年底以前，多数人提起别墅还因其“天价”望而却步，2001年就有较多购房者选好了“物美价廉”的经济型别墅。

2001年12个新盘别墅中，在四环和公路一环之间的别墅项目有竹溪园三期和京香花园二期，竹溪园为高档外销别墅，而京香花园为尚不具备合法产权经济型别墅。随着四环沿线大规模绿化带的建成，2002年将会有大量的TOWNHOUSE在该区域内建成销售。

沿首都机场高速路和京通快速路分别有香江花园、泉发花园、铁营花园、格林庄园、圣得花园、和安名人录和东方比华利等新盘入市，这些别墅以独立式别墅为主。由于机场路附近的三个项目尚不具备合法产权，在环境和设计风格方面反而比不上京通路附近的三个项目。在此类区域，精品别墅将成为别墅开发主流。

远郊区县的新盘别墅有位于怀柔县的龙山新新小镇。随着远郊区基础设施条件的改善，远郊特别是风景区的精品别墅将会在长期内逐渐畅销。

4、别墅区环境体系分析

别墅区的环境包括：别墅区外围环境、区内园林环境以及别墅室内装修装饰环境。目前，别墅区的整体环境不尽人意，不仅无法与国外精品别墅相比，与深圳、广州、上海等南方城市的别墅也存在较大差距。多数别墅区外围环境较差，而且业主或客户直接感受到外围环境。较差的外围环境直接影响业主对别墅的印象，

从而降低客户对别墅的购买欲望。别墅区内园林环境与私家花园的景观布置不能很好地融合，虽然某些别墅具有大面积的中庭花园和湖光水色，但私家花园的布置与整体环境格格不入，植被和花木的养护不利，使区内园林景观大打折扣。别墅的室内装修装饰也差距较大，除少数高档别墅提供精装修外，其余别墅只提供初装修甚至是毛坯房。别墅在居住物业中具有最高价值形态的特点，这样就要求开发商为客户提供菜单式精装修住宅，客户的文化品位和个性爱好可以通过内部装饰设计得到充分体现。

二、2001年北京别墅市场需求分析

1、北京别墅客户群构成

随着居民收入的增加和别墅价格的下降，别墅的需求量逐渐增加。几年前还只能是高收入阶层享受的豪宅，通过99年以后的发展，现今已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前，别墅市场需求结构日趋合理，主要可以分为以下几个层次：

?由外资企业家、高层管理者、外交使馆人员等构成的国外购买需求，随着加入WTO的到来和经济更加开放，国外购买需求不断扩大。这部分买家倾向于北京市东北部高档豪华别墅区。

?从欧美留学归国创业人士。随着经济政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国

人员不断增加，别墅的需求量也在增大。由于工作与居所交通条件的制约，此类别墅买家更热衷于北京市西北部及北部地区的精品别墅。?财力雄厚的港、澳、台富商，由于在北京的经济社会关系，他们长时间滞留京城，形成对京城别墅较为稳定的需求。这类人士更青睐于近郊区商住两用的别墅。

?中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅。

?薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”，二次置业时多会选择四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅。

近几年来，别墅外销需求不断发展，别墅内销需求更是增长迅猛，积压的大量的别墅面积得到了消化，别墅现房租售率明显回升，据不完全统计约为80％左右。随着新开发项目的价格走低，“中产阶级”日益成为别墅买家的主力，别墅总的购买需求将进一步增大。2000年开盘的橘郡别墅和圣得花园的买家绝大部分是这部分“中产阶级”，其他新盘别墅的客户主要也是此类人士。

2、北京别墅客户群特征

北京市别墅的需求市场包括内销市场和外销市场两部分。外销市场的需求对象包括：外国使馆工作人员、驻华机构、三资企业高级管理人员和海外华人、港、澳、台同胞。内销市场需求对象包括：高科技产业造就的都市新贵、国内效益较好、实力雄厚的名牌企业、房地产业精英、演艺界名人、其他行业的京城富豪。北京市别墅市

场需求呈以下特征：

（1）外资公司购买别墅占有外销别墅的较大比例，而且随着中国加入WTO的临近，国外驻京公司购买别墅有上升趋势。如香江花园70％的别墅出售给SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等极具实力的跨国大型公司，名都园、紫玉山庄、丽京花园等出售给国外公司的别墅也占有较大

份额。

（2）外国使馆人员也是外销别墅的重要买家。北京市最早的别墅主要是由使馆官员购买或承租的，丽京花园的别墅多为美国、德国、法国、瑞典、日本、韩国的使馆官员购买，京润水上花园、嘉林花园等大部分高档别墅，都有超过半数的使馆人员买走。在各个时期，高薪使馆人员都是外销别墅较为稳定的客户来源。

（3）港、澳、台同胞及外地驻京机构是购买外销别墅的新生力量。随

着香港、澳门的回归，来京经商的港、澳、台同胞数量不断增多，环境优美的城郊别墅是他们追求的目标。外地驻京机构购买别墅的数量也有一定比例，并且逐渐扩大。健翔山庄全部住户均为这批人士，北辰花园别墅、嘉浩国际同住别墅城也大部分出售给这类客户。

（4）别墅内销市场迅速发展。90年代初期别墅并没有内销市场，随着人们收入的增长，对生活质量要求的不断提高，房地产业精英、IT 产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。目前，内销别墅买家分为两类，一类是购买后自己居住，另一类是用于投资购买后出租以获得较高的租金回报。随着经济形势的转好，加入WTO日益临近，住房按揭贷款的实施，第二类买主呈明显上升趋势。

三、2001年北京别墅市场租售情况分析

1、别墅销售价格走势趋于平稳

1992年底北京市第一个别墅项目——丽京花园落成并投入市场，当时售价为2400美元／平方米，创下了当时居住物业的天价。1995年北京别墅大量竣工上市，在销别墅1万余套，价格仍居高不下，但平均售出率只有35％。1997、1998年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度，价格出现下跌态势。1999、2000年，由于少有新建别墅投入市场，

存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到宏观经济环境形势不景气的影响，别墅需求也明显收缩，别墅价格依然有小幅下滑，别墅交易市场保持平淡。1999年底到2001年底，价格基本保持平稳，升降幅度不大。

2、别墅市场平均价格以市区为中心向外递减

附表—2.2001年北京别墅主要分布区平均售价（元/平方米）

●2001年北京市别墅的平均售价约为人民币9580元／平方米左右。

●市区内别墅平均售价在3000美元／平方米左右，其中最高价为东

南二环旁的怡龙别墅开价为4000美元／平方米，市区内的别墅少

而金贵。

●除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价最高，均价在1600美

元／平方米，约为人民币13757元／平方米。本地区的别墅中约

90％为外销，并且有几个市场口碑好、入住率高、买房租房档次高

的别墅如：香江花园、龙苑别墅、名都园等。

●别墅售价超过人民币10000／平方米的还有亚北至昌平、大兴、丰

台地区。

●售价在人民币3000－4000元／平方米的分布在海淀——上地、通

州地区。价位最低的是人民币2000－3000元／平方米的低档别墅

（有些为非法开发项目），分布在颐和园地区。

●从整体市场来看，售价在人民币5000元／平方米以下及高于10000

元／平方米的别墅数量相等，共占70％的份额，其余为中间价位。

别墅售价最低的地区为远郊约每平方米3300元左右。

3、2001年出租型别墅数量在不断增加

自1998年以来，别墅市场比较低迷，大量别墅积压。开发商被迫改变经营策略，将空置别墅作为度假村、酒店、会所等出租。1999年，一些有竞争力的别墅如，香江花园、京润水上花园等加入租赁市场，出租别墅数量增多，由于别墅需求有限，出租市场竞争日益激烈，平均租金也下调了15％，在15美元／平方米·月左右。

目前，除少量出售别墅外，大部分别墅均采取了出租方式。

四、2002年北京别墅市场发展趋势分析

北京市别墅市场经历了由热到冷再趋于平稳的变化过程，新世纪的别墅市场将出现以下趋势和特征：

1、短期内别墅供应量有限

由于北京市控制高档居住物业的投资规模，1995年以后尚无新的别墅立项。现在供应市场的只有一些租售情况较好别墅的二期、三期工程，或是以前立项并未开工的项目，但是总的供应量较少。目前，政府也没有关于别墅投资建设的新政策出台，因此，近期内投入市场的别墅现房将不会大量增加。

2、别墅需求将有明显增长

2001年初以来，别墅销售呈增长态势，一些别墅项目如北辰花园别墅、太丽花园别墅已经售完，大部分现房别墅销售率有不同程度增长。别墅需求增长的原因有：宏观经济形势的好转。据有关部门统计，2001年上半年北京市经济发展速度达到12％，住宅市场出现了供求两旺的局面，别墅市场作为其中的一个子市场，也在沉寂中缓缓复苏。中国加入WTO。开放的北京必然迎来更多的国外人士和港、澳、台同胞，以外销为主的别墅将会取得更佳的租售业绩。北京市放宽对购买别墅的贷款，为别墅市场提供了强大的货币支持。目前，大多数别墅提供按揭贷款，使IT产业等高科技行业的高薪阶层购买别墅更加现实。经济形势好转与加入WTO的临近，增强了人们投资房地产的信心，很多国内人士购买别墅，然后出租以获得更高

的租金回报。人们居住观念的变化。随着收入水平的提高，在2002年中，崇尚享受生活的人们将会追求一种全新的生活方式，即5天住城里，2天周末住郊区，将有越来越多的人在城市郊区购买高品质的别墅。

3、高品质精品别墅将在市场中占重要地位

环境优美、服务周到、配套设施齐备、风格独特的名牌别墅虽然价高，但销售率也高，出租更好；相反，设计一般、建筑密度大、缺乏配套设施的项目，租售情况较差，甚至停售。随着别墅市场的发展，这一趋势将更加明显。

4、联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅也将在2002年占据别墅市场605以上的分额

2002年将成为一个发展方向随着经济的发展，人们生活水平的提高，越来越多的人要求有更好的居住质量，受够了城市的拥挤和污染，开始追求广阔的天空和清爽的环境，但别墅的价格却让大多数人望而却步，联排别墅的出现即满足了人们物质生活的愿望，也同时满足了人们对精神需求的渴望，其低廉的价格让每一个渴望享受别墅生活的消费者倾囊而出。可

以预见的是：2002年的别墅销售市场，联排别墅等经济型别墅将会占据北京别墅总体供应量的60%以上的分额。

第二部分 2001年北京东北部别墅整体

市场分析

一、2001年北京东北部别墅市场现状概述

北京市东北部别墅市场已经形成规模，是北京市别墅分布最集中的地区，大部分高档别墅位于本区域。目前，东北部别墅市场仍有较大数量供应，有些别墅入市销售时间较长，但销售情况不佳。但与以前相比，出售和出租情况均有较大改善，特别2001年年初开始现房销售的别墅项目，如富成花园、银湖别墅等销售率约达到50％，出租数量也有一定增长。总体来看，东北部别墅处于买方市场的阶段，但是热销项目也说明市场需求在不断增长，特别是环境良好的高品质别墅市场前景乐观。

二、2001年北京东北部别墅市场需求分析

外籍人士是别墅需求的主体东北部别墅以外销为主，除金宝

花园、双裕花园、太利花园和月亮湾绿色家园为内销别墅外，其余均为外销项目。外销别墅虽然价格不菲，但是它以幽雅的环境和高贵的品质吸引着众多的买家和租户，其客户包括驻华使馆人员、国际知名大公司、海外华侨、港澳台同胞。随着经济形势的好转和中国已加入WTO等利好因素的影响，外销市场有升温迹象，新的购买来源主要是来华经商或投资的海外公司、企业的代表或管理人员。

别墅内销需求迅速发展早期别墅国内买家数量非常有限。近年来，有些外销别墅大部分被国内人士购买，如北辰花园、建翔山庄、太利花园的买家和租户几乎全部是国内公司，富成花园、金宝花园则绝大部分被房地产业精英、金融界人士、高科技产业造就的都市新贵族和部分境外白领人员购买。一些京内人士购买市区及近郊区别墅京润水上花园、嘉林花园、丽京花园、丽斯花园等，然后出租，获得了较高的租金收入，别墅市场的内销需求量明显上升。

三、2001年北京东北部别墅市场区域环境分析

东北部别墅市场有成熟的区域环境。通往首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，办公、购物十分方便，地理位置较为优越。温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水面环境；具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，是高档别墅开发的理想地区。

在2002年别墅销售中，区位仍然是影响别墅销售的首要因

素，北京市东北部地区未售出别墅数量较多，约为1500套。区域内东北四环地区离市区最近，平均销售率也最高，约为85％；首都机场附近地区因交通较为便利平均销售率也达到60％；潮白河两岸地区离市区较远、基础配套设施较差，平均销售率最低，约为50％。别墅销售率与项目所在区位有明显关系，项目区位不同，与市区的距离、配套设施、环境条件等都有很大差异，从而影响到别墅的销售。

四、2001年北京东北部别墅市场销售状况分析

东北部别墅大部分为外销别墅，已完工的别墅出售比例在七成以上，别墅出租由于发展时间较短，在市场中所占分额不大。市场价格由市区向郊区递减东北部别墅售价大多在1000－3000美元／平方米之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近平均价位在2700美元／平方米左右，首都机场附近约为2000美元／平方米。

别墅的区域位置仍然是影响别墅价格的决定性因素。同一区域别墅的个别条件对别墅价格有重大影响。同一区域别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化及水面等环境质量、别墅单体类型等，则对别墅的价格起着决定性的作用。首都机场附近的8个别

墅项目，售价最高的香江花园开价3300美元／平方米，而丽京花园1992年开发的比较老旧的别墅售价仅为1000美元／平方米。主要原因在于香江花园绿地面积达100多万平方米，别墅建筑多为今几年建设，户型，功能等方面都是丽京花园别墅不能比拟的，况且丽京花园的绿化率较低，只有35％。

别墅租金也因其品质的不同有较大差异大部分别墅采取了出租的经营方式，首都机场附近地区别墅月平均租金在13－27美元／平方米之间，香江花园月平均租金最高为27美元／平方米，丽京花园比较陈旧的别墅月租金仅为13美元／平方米。别墅的设计风格、配套设施及会所，绿化及水面等环境质量，别墅单体类型等对别墅租金仍有重要影响。

五、2001年北京东北部别墅市场配套设施分析

高档配套设施齐全的别墅市场需求较大。别墅与其它居住物业最重要的区别就是在配套设施的档次和规模上，高尔夫球场、网球场、游泳池等康体娱乐设施和高级会所是高档别墅发展的迫切要求。具有高尔夫球练习场的香江花园、丽京花园以及金色湖畔高尔夫球俱乐部旁边的裕京花园，销售率已经很高，买家和租

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

上海别墅市场分析报告

05年上半年度上海别墅市场报告一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税

率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。二、别墅整体市场分析 1、综述别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况

今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。

市场分析报告模板_0

市场分析报告模板篇一：市场分析报告模板市场研究报告前言原理与思路：市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。体系与方法：市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。第一部分宏观区域分析一、区域社会经济发展状况 1、区域概况（网上资料或统计局）（1）（2）（3）（4）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）城市规模（城市用地规模、人口规模）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 2、区域经济发展概况（数据来源统计局）列柱状图

（2）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资二、区位分析 1、项目区域位置与自然概况（1）项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）附：项目地块位置图（2）区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）（3）区域景观条件（项目所在区域景观） 2、项目与城市主要商业区及就业区的联系分析（1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）（2）主要商业区、就业区的分布及与项目的关系 A、 CBD（中央商务区）（所处位置与项目距离、时间） B、 CRD（中心商业区）（所处位置与项目距离、时间） C、 CID（科技商务中心区）（所处位置与项目距离、时间） D、分析项目与上述区域的关系 3、城市规划对项目开发的影响（1）区域整体规划概况（2）项目周围规划概况（3）规划对项目的影响三、区域分析结论 1、经济发展、人均收入及支出消费 2、项目的区位优劣势 3、项目的交通优劣势 4、大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分区域房地产的市场分析一、区域住宅（商业）市场的发展状况 1. 区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况（1）起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）

某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)

4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布宁波市老三区人口密度 9164 5509 1077 海曙江东江北宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。

50001000015000 海曙区江东区江北区海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区 5295 7446 7971773697249108 1995年1996年1997年1998年1999年2000年海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙区、江东区。城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进人才，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发展最为快速的主因之一。

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告二〇〇四年十一月

目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌)

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述一、重庆别墅市场发展沿革重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：第一阶段：盲目开发期八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。第二阶段：市场调整期伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。第三阶段：重新启动期这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。第四阶段：市场放量期这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花

中国北京别墅指数分析报告

中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。

别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放

地产项目市场调研分析报告

4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却专门明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波都市东扩效应一脉相承的。从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波要紧的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。

江东区由于都市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，可能在今后，增长速度会更快些。海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特不是CBD的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度接着保持较快增长势头。江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依旧明显滞

后。因此，出现江北区近年来家庭、人口进展明显滞后于海曙区、江东区。都市东扩效应阻碍，江东不再是都市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、以后行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模都市进程和引进人才，进展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口进展最为快速的主因之一。 4.2从业人员构成及收入状况国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。尽管宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员进展迅

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分，调控政策的基调与梳理（一）总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。（二）政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

某项目市场调查分析报告

双城项目市场调查报告

第一章双城市宏观背景分析一、社会经济发展 1、城市性质双城，位于黑龙江省省会哈尔滨市西南30公里处的松嫩平原上，是黑龙江省的南大门。双城，又称双城堡，是东北历史名城，满族发祥地之一，有“南有辽阳府，北有双城堡”之说。“白山黑水帝业兴，金源右翼古双城”。八百年前，金太祖完颜阿骨打曾在涞流河（拉林河）畔煮酒谈兵，境内至今尚存金代达禾、布达两座古城遗址。这里是一座历史悠久的文化古城。 2、城市规模双城市位于松嫩平原中部。东西长85公里，南北宽65公里，全境总面积3112.3平方公里，核4668432.7亩，其中土地面积4343035.7亩，占全境面积的93％；水域面积325397亩，占总面积的7％。全市幅员面积3112平方公里，辖9镇一五乡1个社区246个行政村。交通发达，京哈、拉滨两条铁路和同三、京哈、哈前、哈大四条公路穿境而过，距哈尔滨国际机场仅30公里，松花江主航道通过我市永胜、临江两个乡，并且在临江乡的三家村设有船站，水、陆、空交通便捷，区位优越。二、人口情况至2006年末，全市总人口807312人。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；农业人口639559人，非农业人口167753人。

三、城市规划与发展 1、城市发展动力及规划双城市以打造经济强市、全面建设小康社会为工作目标，依托农业基础优势，深入实施产业化、工业化、城市化战略，把县域经济发展定位于“根植于种植业，拓宽于畜牧业，深化于加工业，升华于建设绿色食品城和中等规模哈尔滨卫星城”。通过以城带乡、以工促农、城乡联动、工农结合，实现了县域经济的良性互动、循环发展。双城是全国闻名的粮食生产大县，2005年被评为全国粮食生产先进县，荣获省农村经济工作综合先进县，农业产业化工作先进县，畜牧业生产先进县。同时也是全国食品工业百强县之一，2007年被国家评为食品工业强县之星、县域食品经济发展示范县。 2、城市发展对地产市场的影响分析地产市场未来几年会持续以市经济增长平均值或高于平均值的增长率上升城市的发展，带来了更多商机，同样也促进了居民的消费热情。 2006年，双城市生产总值实现一三89120万元，按可比价格计算，比上年增长一三.2%，从2000年开始，已连续7年保持两位数增长。城乡消费市场的活跃，使市场销售不断增强，而其中建筑业增长最快，2006年建筑业增加值实现3992万元，比上年增长一三.1%。本年施工房屋面积1一五6401平方米，增长28.6%；其中，住宅43一五97平方米，增长244.5%。竣工房屋面积906422万平方米；增长100.8%；其中，住宅43一五97平方米，增长259.4%。从上面数据可以看出，建筑业增长值一三.1%与双城市平均总增长值一三.2%相近。这说明建筑业在双城市已进入了稳步发展阶段，今后几年，除特殊情况，会持续以此值或高于此值的增长率稳步上升。建筑业的发展空间巨大。

某房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园项目报告第一部分:市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光

照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

企业项目市场调查分析报告

长沙五一路项目策划方案目录第一部分：项目市场调查分析第二部分：项目主题定位第三部分：项目销售策略与操作第四部分：项目招商策略第五部分：项目营销推广思路第六部分：项目风险分析及价值评估第一部分、项目市场调查分析一、城市区位及地位分析 1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。 3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。

4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。 5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4，同比上升1.8个百分点。小结：长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、项目商业市场分析社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 2．1城市大型商业市场分析 2.1.1 “超大经济圈”助力商业地产近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立

北京庭院式住宅市场调研报告

北京庭院式住宅市场调研报告北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名时间：2008-5-22 浏览量：北京庭院式住宅市场调研报告第一章庭院式住宅市场调研分析第一节庭院式住宅项目综合概述一、综述传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。

目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。第二节供方市场调查分析一、价格分析、单价分析：从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析：各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上；从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围

房地产项目及市场调查报告

龙港国发花园营销策划报告一、市场调查部分二、项目(产品)部分三、营销部分四、推广部分一、市场调查目的 2

一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发房地产项目的最终目的。因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。二、市场调查内容 1、龙港镇概况龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3

公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

项目市场分析

项目市场分析一、市场形成：在中国家电业遭遇群体市场寒流的今天，仍发现有一个家族正在崛起，它以时尚、个性、高雅、方便、使用等特点深深赢的了千万人士的青睐，在赢得市场的同时，也扯起了利润与成长的细分行业大旗——他就是USB小家电。二、发展趋势：随着居民生活水平的提高，人们对小家电的需求日益增加，与此同时，USB以方便、快捷等特点也迅速的走进人们的生活，呈现出勃勃的发展升级：资金流动、大家电企业纷纷进军、营销网络日益完善、产品质量与工艺全面提升。以高利润带动，USB家电领域的发展逐渐进入佳境。并且随着大企业的加入与参与，市场上品牌数量多且复杂，有竞争能力和市场价值的品牌成长性远远高于一般的品牌，所以USB小家电的品牌集中度不断提高，行业内的规矩会逐渐完善，并且发展越来越顺利。三、需求分析：和普通的电器相比，USB电器有着非同一般的优势，具有一定的方便快捷灵活的特点。随着电脑在生活与工作中的日益普及，如USB小冰箱、暖手宝、加热杯垫、路由器等等有着很明显的优势，并且存在着大量的市场，需求量相对很大。并且在大学以及办公场所有着很大的优势以及青睐成都。厂商应提升激发市场需求的能力，主动出击，积极激发用户市场需求。四、竞争分析：越来越多的厂商意识到USB小电器市场具有巨大的潜力，都纷纷转战这一新战场，市场竞争也愈发激烈，为了更具竞争力，站稳市场，各厂商会在价格上大做文章，另一方面，会在成本以及销售渠道有所改良。但是这毕竟是新兴的产业，有着良好的前景，竞争也没有如此的激烈，供求关系没有过度失衡，但是要注意品牌产品的服务质量，提高市场竞争力。在竞争方面，因为是新兴产业，所以在前期方面要做到自我产品的宣传工作，打造自己的品牌，才能够在前期发展的趋势下站稳脚跟，并逐步的扩大发展。

北京国际花园项目市场调研报告

前言一、调研目标本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。二、调研目的为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。

◆调研：根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析：在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题进行实地调研。

第一章北京市房地产市场宏观环境分析一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）（市场分析）房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月）2010.12 目录章节目录一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12