香港住房保障政策的发展与启示

香港公屋单体设计的分析及对我国保障性住房建设的启发_杨靖

Ｄｅｓｉｇｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ａｎｄ　Ｉｎｓｐｉｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｈｏｎｇ　Ｋｏｎｇ　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｔｏ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌｌｙ　Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ香港公屋单体设计的分析及对我国保障性住房建设的启发文／杨靖杨磊 Yang Jing Yang Lei ABSTRACT 本文介绍了香港公屋原形设计的四个阶段，并着重从运用模块进行扩展、 “居者自行设计房屋布局”模式等方面分析了香港公屋单体设计的灵活性以及总结了香港公屋通用设计的经验。 This article describes four stages of the prototype design of Hong Kong public housing,and focusing on analysis of the design flexibility and universal design of Hong Kong public housing. 作者简介杨靖东南大学杨磊西安建筑科技大学香港公屋，单体设计 Hong Kong Public Housing，Architectural Design KEY WORDS 阶段原型时间建设标准特点典型平面第一工字型系列50年代—60年代使用面积2.2m2/ 成人、1.1 m2/儿童以工字型为基础，左右两翼是背靠背的房间，每个房间大约12 m2，各房间面向敞开式长走廊。共用厨房、卫生间、洗衣间、公共浴室。后期，引入电梯（每隔三层停靠）、中央内走廊，每间添设了设有厕所及自来水的阳台。建筑高达16层。第二长型、塔型、H-Block 70年代—80年代初使用面积3.25 m2/人通过内廊或外廊式组织，套型面积稍有增大并且套型的通风状况得到改善。卫生间与厨房与工字型系列后期的设置相似。建筑高度大约20-24层。第三三叉型、相连长型 80年代使用面积5.5 m2/ 人空间标准有重要的提高。单一房间概念被一套多房的设计所取代。客厅、卧室、卫生间或厨房都有较佳的日照及通风。建筑高度约40层。房间的隔墙仍是租户自己设置。第四和谐式康和式 90年代使用面积7.5 m2 人和谐式单体有三种：1型（“十”字形）、2型（“Y”字风车形）及3型（“T”形、“Y”形）。1型、2型均为塔式高层，36-38层，每层约有16户。3型配合香港多山的基地条件，其Y形的翼可在90度范围内自由旋转，层数为 20至26层。康和式单体有两种：1型是十字形平面， 40层，每层8个户。2型是曲尺形， 30层，每层6个户。面积标准有所提高，三居室套型设有主卧室卫生间。 1953年圣诞夜，在石硖尾大火中5万8千人痛失家园。之后，又发生几起大火，总共有10万人无家可归。连续的火灾迫使香港当局不得不转变立场，采取由政府投资兴建公屋，为这些灾民提供住所，以解燃眉之急。自此开始了大规模的香港公屋建设。 1、公屋住宅单体的原型设计及其四个阶段为了快速解决居住问题，房屋署在一个时间段内仅用几种住宅单元平面作为原型进行公屋建设。这样节省了设计时间并有助于减少建造成本。当空间要求和建设标准提高时，就会提出新的原型。公屋经过这么多年的发展，其原型可以明确的划分为四个阶段。每一个时代的居住空间标准不断提高，这对空间的设计和使用产生重要的影响，并由此对居住者的生活品质产生重要的作用。（图1）最初，第一阶段的工字型公屋是1954年开始兴建，是作为居住应急之需的迁置大厦，其标准低、成本低、租金低。发展到90年代期，出现的康和式住宅是香港公屋建设中的最高标准住宅，它也是香港 “居者有其屋”计划中主要采用的房型。我们对其住 1 1 | 公屋单体的四个阶段 2009 12 A+C论文 P097

国外住房制度借鉴

他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。相似处：第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。区别处：第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。

香港公共住房市场分析报告

香港常住人口高达 600 多万，土地面积紧 1050 平方公里，人稠地狭，房价昂贵。市场竞争的结果必然是富人经济水平越高，住房条件更佳，而穷人则难以凭借个人力量买房置业。政府应履行社会价值再分配职能，积极为中低收入者提供住房保障以实现社会公正。高房价背景下，如何妥善解决中低收入家庭的住房问题，是香港多年来一直面临的一个严峻问题。总结分析香港如何应对中低收入居民住房问题对内地高房价城市有一定借鉴和指导意义。一、香港住房市场现状香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 美元，但经济高度繁荣的背后，住房却面临困境。（一）房价持续上涨，房屋供应不足香港的住房政策起伏较大，但房价保持总体上涨的态势。截至 2018 年底，港岛、九龙、新界的 A 类私人房屋每平米均价分别为 18.04 万港元、14.99 万港元和13.84 万港元，较1986 分别上涨20 倍、17 倍和18 倍，年均增长 9.77%、9.2%和 9.48%。私人房屋租金水涨船高，涨幅虽然不及房价涨幅，但仍上涨超过4 倍。 2019 年，港岛、九龙、新界平均每月每平米租金较 1986 年分别上涨 6.6 倍、 4.9 倍和 4.8 倍，租金等住房支出已成为香港居民最大的消费支出，占比超过 20%，租住私房负担同样很重。图表1 私人房屋售价（万港元/平方米、万港元（右轴））图表2 私人房屋租金（港元/平方米、万港元（右轴））港岛售价九龙售价新界售价九龙租金 20 15 10 5 4 3 2 1 600 400 200 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 港岛租金新界租金家庭月收入中位数0 资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部

详解香港居民身份与永居(护照)

详解香港居民身份与永居（护照） “为了孩子教育”、“事业发展”、“出行便利”...出于某种目的和需求，我们拿到了一张香港居民身份证。拥有了这张身份证后，我们在香港可以享受哪些福利和特权呢？与永居（护照）对比又有哪些不同？香港永居身份与香港居民身份全方位对比 1、签证永居身份：作为永久居民，最直接的好处，就是入籍后获得香港特区护照。拿着一本免签158个国家的护照，才能真正的实现说走就走的旅行。居民身份：身份证的签证时间内可以无限次数往返香港和居住香港；在香港更容易申请发达国家的签证，如美国、加拿大、欧洲等。 2、教育医疗永居身份：享受与当地居民同样的教育医疗资源。幼稚园、小学、中学的申请和学位，学费相同，申请车船津贴、书本津贴、学费减免等方面也同样平等。享受国际先进医疗技术，公立门诊住院100港币/天。居民身份：与永久居民相同。但作为“非本地生”获得的香港居民身份，在学费、奖学金等方面，有小小差别。 3、社会福利永居身份：享受和当地居民同等的社会福利。如养老保障、失业保障、雇员工伤赔偿、生育保障、家庭服务等。

居民身份：与永居相同。 4、房屋权益永居身份：与本地居民相同。符合条件的永久居民，可以租住香港的政府公屋（类似廉租房感念），平均租金1600元左右。除了公屋，永久居民也有资格购买政府的资助性房屋，包括居屋（“居者有其屋”计划，类似“经济适用房”）、焕然一居等，以市价的70%-80%购买房屋。在购买普通住宅方面，在实行新税收政策之后，永久居民购房需缴纳印花税税率为1.5%。居民身份：不能租住香港的政府公屋。购买香港住宅，被视同非港人，需缴付30%的买家印花税。 5、选举和被选举权永居身份：永久居民享有区议会和立法会的选举权，能在议员选举中投上一票，以此作为代表的政治权利。居民身份：无选举权和被选举权。 6、公务员资格永居身份：有资格受聘成为香港公务员。居民身份：不能应聘香港公务员职位。 7、续签要求永居身份：无续签要求，一辈子有效，多年离境也不会取消身份。居民身份：以香港优才获得的（2+3+3）香港居民身份为例，通过香港优才获得香港居民身份证，第一次有效期为2年，2年后达到在香港“通常居住”的条件后续签，直至7年后获得永居身份。

住房政策与住房保障

世界银行学院“可持续城市发展与管理”远程课程
住房政策与住房保障
刘洪玉清华大学房地产研究所 liuhy@https://www.360docs.net/doc/ce10643735.html,
提纲
? 一、为什么需要住房政策？ ? 二、住房政策的目标二住房政策的目标 ? 三、住房政策工具与措施 ? 四、公共住房政策 ? 五、公共住房政策的设计准则 ? 六、国外公共住房相关经验六国外公共住房相关经验 ? 七、住房保障制度建设应注意的问题
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一、为什么需要住房政策？
? 什么是住房政策？
? ?
是政府干预住房市场政府房市的手段和形式。是政府为了达到一定的政策目标，设计和实施的一系列与住房有关的公共政策的总和。
一、为什么需要住房政策？
? 住房具有重要的社
会属性
?
?
住房不仅是一种商品，而且是居民家庭赖以生存的生活必需品。居住是全体社会成员的基本权力。
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一、住房政策与住房政策目标
? 为什么需要住房政策?
?
住房具有重要的社会属性
? ?
住房不仅是一种商品，而且是居民家庭赖以生存的生活必需品。居住是全体社会成员的基本权力。
一、为什么需要住房政策？
? 与住房相关的经济活动存在许多外部效应
（externalities）
?
房价大幅下降导致住房抵押贷款大量违约，有可能会引发整个银行系统的金融风险，甚至拖累宏观经济；
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一、为什么需要住房政策？
? 与住房相关的经济活动
存在许多外部效应（externalities）
?
破旧和不加维护的住宅，会逐渐使整个街区走向衰败；
一、为什么需要住房政策？
里约热内卢的超大贫民窟
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我国住房保障制度的研究综述

REFORMATION &STRATEGY 2010.5 2010年第5期改革与战略 NO.5,2010 第26卷（总第201期） REFORMATION &STRATEGY （Cumulatively,NO.201）自从1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次以政策文件形式明确住房保障体系建设要求，开住房保障之先河以来，这二十多年的时间我国的住房保障从无到有，从有到逐渐完善的过程，莫不凝聚了各界人士的积极引进和探索。本文作者阅读了大量相关文献，将近年来我国学术界对住房保障的研究进行归纳，以清晰的思路总结阐述对我国住房保障制度的见解。一、现状方面的研究首先，针对地方区域进行研究。多采用年鉴数据或者网络收集数据来说明，实证方面的研究较少，学位论文文献较多。文志鸿（2004）结合株洲市的经济发展状况、财政支付能力、居民住房状况及居民收入水平等情况，阐述了保障原则、保障对象、保障目标。黄英锋、吕德宏（2009）以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析，提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策。蒋慧（2006）利用住房保障的倒U 型曲线和三阶段发展模型，分析了北京市目前所处的模型发展中的位置，确定北京市目前所处的经济发展阶段，建立垂直层次的动态保障体系。张佩、郭彬奇、胡长明（2009）将西安市的住房保障现状与天津、成都的进行比较研究。其次，针对保障对象进行研究。魏珊、滕晓浩（2006）研究了低收入者的住房保障现状和原因。其它还有一些文献研究了特殊群体，如农民工、大学生、老年人等的住房保障情况，但很少。二、问题方面的研究剖析（一）保障范围难以确定，保障层次之间的衔接不好，“夹心层”问题大量存在从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。冯科（2006）提出政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源。将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新，陈立军（2006）提出划分最低收入家庭的住房保障线标准的一个计算公式：最低收入家庭的住房保障线（年家庭收入标准）=（最低收入家庭的月生我国住房保障制度的研究综述丁燕1，张协奎2 （1.桂林电子科技大学商学院，广西桂林 541004；2.广西大学商学院，广西南宁 530004） [摘要]文章为总结我国住房保障方面的研究动态，通过文献研究法，对具有代表性的文献进行评述。在此基础上对住房保障的四个大方面进行有见解地归纳总结，使研究动态思路清晰，供后续研究和建设参考。 [关键字]我国；住房保障制度；文献综述[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2010)05-0176-03 Overview of the Researches on Housing Security System of China Ding Yan 1,Zhang Xiekui 2 (1.College of Business,Guilin University of Electronic Technology,Guilin,Guangxi 541004; 2.College of Business,Guangxi University,Nanning,Guangxi 530004) Abstract:This paper sums up the researches on housing security in China,by using reference research method,it reviews the typical references.Based on these,this paper sums up housing security system from four aspects in a creative way,makes the research dynamic situation clearer and supplies for reference on research and building. Key words:China;housing security system;research overview [基金项目]2008年广西研究生科研创新项目（项目编号：2008105951201M444）。 [作者简介]丁燕（1981-），女，湖北黄冈人，桂林电子科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目管理、物流工程；张协奎（1963-），男，湖南桃江人，广西大学副校长，管理学博士，建筑经济管理教授，硕士生导师，研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、建筑经济管理、国土资源管理。 176

香港地产模式不适合中国内地

香港地产模式不适合中国内地社科院易宪容那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。在今年两会上，房地产问题成了代表们关注的热点。对此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题，解决中低收入民众的住房问题。在2006年政府工作报告中，对房地产问题也有更为详细的阐述。如，“继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点，就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题。政府目前对内地房地产发展之思路，很容易让我联想到香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。

同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。政府目前对内地房地产发展之思路，处处似乎都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决(建立中国的住房保障体系，加大政府对经济适用房与廉租屋投入……)。然而，这种模式究竟适合中国吗？这种模式对谁最有利？最大的受害者又是谁？作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府目前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。

中外住房保障政策的对比及启示

中外住房保障政策的对比及启示 3月13日，十二届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行记者会。国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题。有记者问，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？李克强说，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。先说说我国住房保障政策实施过程中出现的问题 1.住房保障体系建设严重滞后。我国住房制度改革以来,房地产行业显得过度市场化,有些地方政府在提供经济适用住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化,商品房成了解决居民住房的基本模式。一方面,经济适用房投入回报低,因而不受地方政府重视,难以发展起来;另一方面,商品房可以拉动GDP,增加税收。所以房地产拉动国民经济的作用在地方政府“政绩观”的引导下发挥到了极致,地方政府通过多种方式,利用房地产投资来刺激当地的GDP增长,但地方政府对于廉租房政策落实很不到位。 2.缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道。在廉租住房制度的具体实施过程中,房源主要来自房管部门的自有房源和市场收购。而购房资金来源于房管局上交的统筹财力、事业费收入、历年房产重置基金等。而仅靠政府房管部门的财力,难以长期支撑以市场价购置廉租住房和租金补贴的资金支出,并且与众多需要政府

中国保障性住房建设的现状

中国保障性住房建设的现状关键词：保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的主要方面。我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因，虽然历经了十几年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道，透露近期的国务院常务会议上，研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调，改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的硬任务，也是促消费、调结构的有效举措。一、中国保障性住房现状分析（1）保障性住房的概念保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。（2）保障性住房存在的问题我国通过近10年的探索和实践，部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中，仍避免不了一些问题：住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力住房保障资金得不到有效保障保障性住房选址困难

退出机制缺乏法律方面的支持二、中国保障性住房建设模式研究（1）什么叫建设模式保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。（2）中国主要城市保障性住房建设模式目前，我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式，开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低，代建模式由政府划拨土地，房地产企业进行代建，此模式对于房地产企业而言风险小，利润也很小，收益比较稳定，目前主要用于公租房和廉租房的建设。三、中国保障性住房建设建议住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题，比较合理化的建议有以下几点： 1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。 3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。 4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。 5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。 6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口

世界主要国家地区住房调控政策经验与启示

世界主要国家地区住房调控政策经验与启示中国金融40人论坛特邀成员陈卫东 [ 2010-04-22 ] 共有0条点评内容摘要：近年来我国住房市场蓬勃发展对改善居民居住条件、拉动经济增长和促进就业发挥了重要作用，但房价过快上涨、投机气氛渐浓，许多购房者被排除在市场之外，成为社会各界高度关注的热点问题。“他山之石，可以攻玉”，本文在归纳和总结主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上，提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议：政府要高度重视房地产问题，力争在“住有所居”和“保增长”之间取得最佳平衡，“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围，增大住房市场交易和保有环节税负，实行以实物建房为主的住房保障模式，加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。关键词：房地产泡沫、住房保障模式、国际经验、住有所居 1998年以来，我国房地产市场蓬勃发展，对改善居民居住条件、拉动经济增长和创造就业发挥了重要作用。但最近几年，房价节节攀升，超出了许多购房者的承受能力，超出老百姓承受能力的房地产市场必定是不可持续的。“他山之石，可以攻玉”，归纳和总结世界主要国家和地区住房市场调控政策的背景、经验与教训，对完善我国住房政策、破解当前住房市场难题、促进房地产市场健康发展具有重要的借鉴意义。一、主要国家和地区出台住房调控政策的不同背景住房是人们生活的必需品，又是特殊商品。短期内需求大幅增加而供给难以及时跟进，决定了住房很容易成为投资品。生活必需品要求价格的稳定性和投资品价格的波动性之间的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾。这个基本矛盾决定了不能把所有住房问题全都交由市场这只所谓“无形之手”去解决，客观上要求由政府“有形之手”加以调节，以弥补市场失灵。（一）提供公共住房，保障居民“住有所居” 随着人口增长和经济发展，各个国家和地区住房矛盾不断突现，保障居民“住有所居”成为各个国家和地区住房调控政策的重中之重。新加坡有460万常住人口，国土面积仅699平方公里，人口密度大，土地资源十分有限。建国初期，面临严重的房荒，新加坡住房形势十分严峻。为解决住房短缺及其引发的社会问题，早在1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府组屋计划，将政府工作的重点放在解决普通收入者的居住问题上。香港政府干预房地产市场始于1954年，当时石硖尾大火导致5万多人丧失家园，政府不得不进行安置，并于当年成立了香港房屋委员会，负责建立和发展与商品房市场并行的公共经济房系统。1972年，房屋委员会制定了公共房发展规则，耗资54

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。二、香港与内地房地产政策调控的比较香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，

中国住房保障法律的改善

本文作者王清春工作单位安徽财经大学我国自从1998 年取消福利住房制度以来，停止住房实物分配，将居民的住房问题推向市场解决。政府将本应承担的住房保障角色推给了市场，由于市场机制的自身缺陷，产生市场失灵现象，造成高房价与广大中等和低收入家庭的购买能力不足之间的矛盾，导致住房市场供求失衡，无法满足广大中等和低收入家庭的基本居住需求。虽然，我国目前已经建立了以经济适用住房制度、廉租住房制度、公共租赁住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障制度。但是实践证明，我国要想实现广大中等和低收入家庭的住房权的目标就必须要有完善的住房保障法律制度。住房保障法律制度虽然在我国已经初步建立，但是进展却相对滞后，没有将住房保障提高到国家立法的高度，不能为住房保障制度的发展提供有效的支持。在完善住房保障法律制度的过程中，需加强政府在住房保障制度的主导作用，要求国家承担起住房保障的职责，切实履行住房保障义务，促进我国住房保障制度的完善。纵观世界其它国家的住房保障历史，无不都是立法先行，然后再提出住房保障的目标、对象、规划、具体措施等并配套相关的法律保障住房保障法律的实施效果。 1制定专门的住房保障法住房作为人类生存最基本的物质生活条件之一，人人有权享有

公民的住房权更应该得到国家宪法、法律的保障和保护。在我国加快改革开放发展、增强国力的同时，要逐步建立起社会保障体系，保障社会弱势群体的权益，解决广大中等和低收入家庭的基本住房需求问题，这是我国深化住房制度改革的必然要求，也是建立和完善住房保障制度的重要内容。要建立和完善住房保障制度的前提就是要完善我国的住房保障法律制度，要立法先行，做到有法可依、依法办事。 11 制定专门住房保障法的必要性纵观世界上各国的住房保障制度发展历程，都有一部专门的住房保障法，还有相关的配套法律，构成了完整的住房保障法律体系。但是从我国目前情况来看，还没有一部专门的住房保障法，这与住房保障制度的发展不相适应。我国的住房保障立法层次低，配套法律法规不完善，法律体系不健全。所以我国目前的当务之急就是抓紧制定专门的住房保障法，通过立法形式，建立健全住房保障制度，为我国的住房保障制度的发展提供良好的法律环境。改革开放以来，我国的综合国力和政府财力已经大大增强，贫富差距逐步拉大，面对着高房价、低收入，广大中等和低收入家庭无法自力购买住房，而我国尚未建立住房保障法律制度。笔者建议第一、我国应该在《宪法》中规定住房权的基本人权地位，将住房权写进宪法，增加对住房权的专门规定，为住房权提供宪

德国住房制度

考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。德国完善的金融体系有以下几个重要特征: 1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、

香港的公屋

香港的公屋周昀皓发表于2013-04-16 08:57 一般人想到香港可能会联想到大厦林立的商业区，或者亮丽的购物中心，但其实对很多香港当地人来讲，公共屋村（简称公屋）才象征了香港普罗大众的生活。从香港的统计来看，香港人口约有710万人以上，而且这数字年年有上升的趋势，香港土地面积是1104平方公里，大约是上海的1/6，人口密度自然非常高，在世界上也是头三位高密度地区之一，而且香港的地形是山地较多，平地较少。所以，一般住宅的购入金额非常高，只有非常少的一部分富裕阶层才有能力拥有。一般市区高层住房(私家楼)的价格，大约需要一个普通香港人11年的薪资，比起在日本东京首都圈买房需要的5-7倍年薪，在香港买房更为困难。居者有其屋为了解决香港地少人多、楼价高带来的中低收入人士住房问题，香港政府通过公屋政策及政府资助，给大部分香港人提供了一个安身之所。目前，香港700多万人口中约半数都住在这类政府资助的公营房屋里，其中租住公屋的人数为三成。以公屋为例，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。每个屋村都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。以一般一家四口为例，居住面积大约只有50平方米，生活空间较为狭窄。但香港的公屋制度不但保障了每个香港人都能获得城市生活的基本居住需求，更让每个人都有一个安定的起点。很多香港人都在公屋长大，毕业后或许先帮父母搬去环境更好的公营房屋(例如居屋)，然后自己再存钱搬去私家楼。或结婚后，夫妇继续住在旧的公屋单位里，买复数的住宅单位作出租或炒卖的投资目的，最终达到更好的生活水平。在街头访问一般的香港单身人士，人生最大的目标是什么? 听到最多的回答是“买屋”。比起结婚优先考虑买屋，这可能是像香港这类环境才有的现象。狭窄的居住环境或许正是鼓励香港人一步一步往上获得更舒适的生活环境的动力，也是很多人的共同原点，或许正因为如此，很多香港人都对公屋带有很特别的感情。

发达国家的住房保障制度

目录美国 (1) 赴美考察中低收入家庭住房建设报告 (1) 瑞典 (5) 住房宽敞贷款帮忙:瑞典人居住现状一瞥 (5) 加拿大 (6) 日本 (8) 法国 (8) 英国 (9) 美国赴美考察中低收入家庭住房建设报告 2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。一、美国解决低收入者住房的举措在美国，70％左右的住房为私有。虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。

填写公屋轮候册申请表 - Hong Kong Housing Authority …

填写公屋申请表荧幕盖字: 填写「公屋申请表」主持人苏玉华女主持：香港房屋委员会为有需要的香港市民提供公共租住房屋并设立了公屋申请制度有意申请公屋而又符合资格的人士必须填妥一份申请表房屋署将按照公屋申请的编号或「配额及计分制」下的分数和因应申请人所选择的地区依次序办理审查以及配房手续申请人在填写申请表和递交申请前请先详细阅读「公共租住房屋申请须知」以了解申请公共租住房屋的各种办法申请资格填表指引和申请细则等各位公屋申请人要特别注意如果你在申请表上填写的数据或夹附的证明文件不齐全可能会造成不必要的延误为了帮助大家更清楚知道如何填写申请表我会透过这个「填表易」的示范让大家更易掌握填表的方法荧幕盖字: 填表易填写「公屋申请表」女旁白：就像这个棋盘一样公屋申请表共分为八个部分申请人必须填写第一部分「个人资料」第二部分「香通讯及居住地址」第三部分「入息及资产净值」

第五部分「选择地区」第七部分「申请人及18岁或以上家庭成员声明」和第八部分「申请公屋证明文件核对清单」如果申请人想参加「高龄单身人士」优先配屋计划「共享颐年」优先配屋计划或「天伦乐」优先配屋计划便要填写第四部分如果申请表内所有人士都是长者就要填妥第六部分:「其他补充数据」女主持：在示范过程中我还会利用这些「实用贴士卡」「个案说明卡」给大家一些提示希望大家看完「填表易」可以轻松又容易地填妥公屋申请表一开始我们首先进入「个人资料」这一部分在这一部分，有一栏要填写申请人及家庭成员的婚姻状况女旁白：申请人必须按各人的情况在「未婚」「已婚」、「离婚」、「丧偶」或「正办理离婚」其中一个方格里划上剔号如果申请人或家庭成员没有在申请表填报婚姻状况或填报错误的数据申请表就会被退回请紧记，如果虚报婚姻状况申请人有可能会被检控如果申请人或有家庭成员怀孕满16星期或以上该名胎儿可当作一名家庭成员计算所以，请在有关的空格里划上剔号并提交有效的预产期证明文件女主持：来到第二部分要填写「香港通讯及居住地址」听来虽然简单

中国公共住房政策概览

中国公共住房政策概览陈杰复旦大学管理学院/复旦大学住房政策研究中心副教授中国在1978年由邓小平直接发起的住房制度改革，历经20年的曲折探索，终于在1998年完成了从福利分房制度到商品住房制度的根本性转变。住房不再由政府无偿分配后，因为有利可图，投资热情被空前激发，住房供应不再成为中国城市的老大难题，如1978年之前我国城镇年均住宅竣工面积仅有0.18亿平方米，1978-1987年间年均为1.3亿平方米，1988-1998年间年均为2.9亿平方米，1999年-2009年中则达到6.13亿平方米（含非商品住宅），达到历史最高水平。这10年间光由开发商提供的商品住宅就累计达到3900万套，解决了1亿多人的居住问题。住房总体上不再短缺，2009年底城镇住宅存量面积达到131亿平方米，城镇人均住房建筑面积超过28平方米，是1978年的4.2倍。然而住房成为商品化后，也随之带来一系列问题。作为一个新兴的市场，住宅价格难以抑制的持续高涨，远远高于同期收入增幅。自1998年之后，中国城市房价收入比居高不下，始终在10以上(90平方米商品住宅总价与城镇家庭年可支配收入的比值)，中低收入家庭对商品住宅的承受能力更加脆弱。事实上，中国政府在90年代的房改当中就意识到中低收入家庭的住房问题是不能完全用市场来解决，也采取了多种办法去力图缓解这部分人群的住房困难。然而由于中国政府对经济增长的需求非常强烈，把住宅房地产看作一个产业和经济增长来源的考量往往压过实现“居者有其屋”的社会民生政策诉求，住房保障在大多数时间是被忽视或远排在经济发展政策之后。尽管这样，中国还是初步建立起一套覆盖一定城镇居民范围公共住房政策体系。中国公共住房政策总体上可以分为三个组成部分：一、经济适用房；二、廉租房；三、公共租赁房。一、经济适用房 1991 年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出要“大力发展的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”,是第一次在政府文件中出现跟经济适用房相似的字眼，也确立下了日后经济适用房的基本内涵。到了1994年，由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》提出，要“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”。该《办法》要求，经济适用房的价格按建设成本确定，以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布。这些要求成了日后建设经济适用房的基本原则。但当时开发商还没兴起，经济适用房基本都由政府行政部门出资和组织建设[1]。 1998年7月标志性房改文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号文）中提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，但这个“供应主体”除了个别地区热情很高，绝大多数地方从来就没有实现过。