X物业公司经营与发展建议书-完全版

盛智物业公司经营与发展

建议书

盛智物业公司自成立以来，在集团领导的亲切关怀下，在全体员工的共同努力下，虽然经历了一些坎坷，到目前为止，公司团队整齐，员工精神面貌良好，负责管理的投资广场大厦从当初无人问津到现在租出率达到85%，荆州知名公司基本都被我们招商到此，去年获得了湖北省地级市中唯一的省优物业管理奖，成为荆州市物业管理协会的发起人和常务副会长单位；卧龙公寓常年达到客房出租率75%的良好势头，是荆州外来客商的理想下榻之地；投资广场在我们的管理之下，成为荆州唯一的商务写字楼、荆州的形象窗口，被誉为“商务之都、文化之都、艺

术之都，金融之都”，为集团争得了荣誉，成绩是有目共睹的。

但是，做为带领广大员工开创和实现这些良好业绩的公司负责人，对于公司经营和发展中隐存的的一些问题深感担忧。有些问题已经严重影响了公司发展甚至生存。

投资广场大厦是按照高标准写字楼进行设计和改造的，但是，由于荆州目前经济不尽景气，写字楼出租市场价位过低，经营成本过高，难以实现较好的投资回报，招商难度已经很大，继续按现在的物业管理水平进行物业管理成本很好难以为继，而不维持物业服务水平则势必造成

恶性循环，服务品质降低会影响招商，甚至影响物业品质；卧龙公寓毕竟是由旧学校改造的，也存在配套设施不完善，外观陈旧等不利于经营的因素，现在的经营已趋饱和。作为物业管理方，固守于这两个物业项目中，如果完全按照市场规律，其前景无疑是黯淡的。而不按照市

场规律，物业管理成本需要从物业租金中来，甚至需要靠集团的直接补贴，则集团的利益势必受到损害，否则盛智物业难以生存。公司需要向外拓展和扩张，才能生存下来。

目前，荆州房地产市场正处于上升阶段，真正有水平和实力的物业管理企业有很大的市场，由于盛智物业在物业管理领域已经处于荆州最好的水平，前来与我们接洽进行物业项目委托管理的络绎不绝。2年来的发展中，我们也在物业管理之外的活动策划、营销代理等领域摸索出了一些非常好非常适应本地情况的路子。今年以来，通过充分的市场调查，我们提出了积极在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业管理以及营销策划整合、企业管理咨询与顾问、文化传播发展、IT网络与电子商务等领域进行拓展和扩张、研究和实践物业管理企业多种经营新思路，业务发展势头良好，前景广阔。在业务能力上，盛智物业已经完全可以走出去、自己养活自己、做大做强。

投资广场这个项目本身现在就已经是处于难以实现投资回报的情况下，除非进行二期投资，否则要养活做为物业管理的盛智物业是不现实的，盛智物业也需要寻求投资广场物业管理以外的发展来更好的为投资广场的物业管理服务。但是，由于一直以来盛智物业在行政上隶属于军沙公司，体制束缚了我们向外发展、自力更生的手脚。另外，由于盛智物业与军沙公司在管理上存在责权利不明确的问题，一直以来无法按照物业管理的原则与市场规律来运做，对投资广场的物业管理也造成很

多的不利。现在，在投资广场的物业经营与维护上，很多方面我们与业主公司无法达到一致意见，集团对军沙公司方面的管理架构也一直不是很明确，本身已极大的影响了投资广场的管理工作。按目前的经营状况，投资广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的，而由于该项目原本是烂尾楼、改造装修过程中又因工期过紧等原因遗留了大量问题，物业管理的维护和保养任务艰巨，现在固资折旧与损坏程度相当严重，物业品质逐日下降，如不重视存在的问题，加强经营管理，势必造成投资受损。个人认为，目前首要的问题应该是集团在这个项目上的管理体制模糊，管理力度薄弱。军沙公司作为业主连起码的职能机构都不健全，何谈对资产的有效经营管理呢。而承担物业管理的盛智物业公司在这个项目中的责权利也久未见明确，反而愈趋模糊，加上其他因素，造成目前投资广场的经营管理混乱无序，看似多头共管，实则无法真正站在市场经营的角度进行管理，无人真正负起管理责任来。

建议集团尽快考虑理顺盛智物业公司与军沙公司的关系，让盛智物业公司完全独立，直接属于集团直接管理，与军沙公司签定物业管理委托合同，明确双方的责权利，建议完全按照市场规律的关系来界定双方的责权利。做为资产的业主，军沙公司是投资广场的业主，应该有负责人来全盘负责对资产的经营管理，而盛智物业公司只能是业主委聘的物业管理方，按照物业管理委托合同约定的内容提供物业管理服务，接受业主的监督，这才是我们的本位本职。双方完全按照市场规律来洽定物业管理的服务范围、需要承担的责任、应该获取的报酬，这些也是国家

强调和提倡的提高物业管理水平、理顺物业管理秩序的基本原则，亦是《物业管理条例》主要规范的范围。这样把两个公司都完全放在市场规律下，无论是对于军沙公司还是盛智物业都是有好处的，对降低军沙公司的经营管理成本、理顺投资广场的经营管理机制大有好处，也把盛智物业推向市场，迫使我们提高自身管理水平，增强市场适应能力和生存能力，是一件非常有意义的事情。

做为盛智物业公司的直接管理者，近2年来负责经营和管理该公司，我殚精竭虑，鞠躬尽瘁，付出了很大的心血。前期接手的是一个烂摊子，当时，盛智物业亏空严重，投资广场物业管理局面混乱，卧龙公寓每天仅有15%的出租率，经过艰苦的营销，加强管理，尤其是我在去年5月份亲自策划组织了几场大型活动，投资广场一炮打响，卧龙公寓客房营业额逐日攀升。今年，我们提出了实现公司净利润150万的目标，组织对投资广场进行了大量的改造，希望为缓解投资广场的经营困境做些努力。但是，做为盛智物业的直接管理者，我在该公司没有任何直接的利益，不占有任何股份，根据现代企业管理的一般原则，这是很不利于公司经营管理的。为利于盛智物业公司的经营与发展，集团如果信任我，理应考虑我在盛智物业的既得利益。

综上所述，让盛智物业公司独立，该管理者分配股份，无论对集团在投资广场的利益，还是盛智物业公司的长远发展，都是非常有好处的，非常必要的。对此，关于盛智物业公司以下有三个建议方案供参考：

一是，建议集团将盛智物业公司所有股权折价出售，由我和其他自然人合伙共同受让，集团不再拥有盛智物业公司。出售以后，盛智物业公司也可仍属于集团名下。在投资广场包括卧龙公寓的物业管理方面，尽可以完全按照市场规律仍交盛智负责，只需要明确双方的责权利即可。

二是，集团让售盛智物业部分股份，由我受让，盛智物业仍为集团所属，其他条件同上。

以上两个方案中，请集团考虑我在盛智物业的经营和管理中的贡献，股份受让金先不给付或部分给付，算做我向集团的借款，等公司后续经营一定时期即予返还。

三是，建议集团与我签定盛智物业公司经营与管理承包合同，按照公司现状评估承包金额，即盛智物业公司交我经营管理，风险由我自担，无论公司经营亏损还是赢利，每年我向集团交纳一定的承包金。

以上无论哪种方式，均对理顺盛智物业的管理体制、促进盛智物业的发展壮大、解决投资广场经营管理中的诸多问题都是大有好处的。

实现体制改革、自主独立以后，盛智物业公司的蓝图无疑是美好的，做为公司的经营管理者，我拟将公司分为酒店、物业、营销策划三大块，锐意进取、积极拓展新领域。具体设想为：公司打破现有的部门设置，整合人力资源，成立酒店管理部、物业管理部、营销策划部。酒店管理

部负责酒店管理，拟与五星级湖南佳程酒店管理公司联合拓展本地及周边酒店管理市场，现在我们正与五洲大酒店、国税培训中心等进行洽谈；物业管理部负责物业管理业务，拟与武汉高科物业管理公司联合拓展荆州的物业管理，目前我们正与广电大厦、金达利花园、神华房地产等进行洽谈；营销策划部由现行政、营销、电脑三部门整合而成，营销策划一直是我自己的专业和特长，新的营销策划部拟负责进行活动策划、房地产营销代理、电脑网络开发等业务，依托物业和酒店的服务资源进行各种大型会议、展会、宴会以及文化活动的策划承办。

对于我们看好的以上三个方面的市场情况，经过我们的调查和分析，情况大致为：

1、物业管理方面，荆州目前有大小物业管理企业近40家，但是真正按照现代物业管理模式运作的没有一家，真正具备专业技术、人才、资本优势的只有我们盛智物业一家，第二梯次的有管理荣鑫花园的荣鑫物业管理公司、管理三进花园的城建集团物业管理公司、管理电力小区的电力物业管理公司，这三个公司管理的小区均获得省优，但其中真正实现收费管理的只有荣鑫和三进两个小区，平均物业管理费用价格在0.5元以下。在大厦管理方面目前就只有我们一家。

荆州目前的物业管理需求很大，近期有荆州花园33万平米、官邸9万平米、白云绿水5万平米、久隆巴塞玫瑰城9万平米、顺驰太阳城29万平米等多个住宅楼盘和神华大厦9万平米、楚天明珠8万平米、神华名品广场5万平米等商业物业需要真正市场化运作的物业管理企业参

与，而经过调查，荆州的物业公司中没有一家具备接盘实力，缺乏专业人才、连起码的投标书都做不了，没有规范的运作模式，没有一套企业管理的制度与程序等等情况使得这些公司难以参与市场的竞争。外地企业看好荆州市场，已经有多家公司介入，但是荆州目前每平米0.5元以下的物业管理费用让这些立意赚取利润的外地公司难以生存。

我们经过省优达标的创建和验收工作，两年来积聚和锻炼了一批物业管理方面的人才和管理经验，加上员工的本土化以及对本地情况的充分熟悉和我们对物业管理中有偿特色服务与多种经营盈利的掌握，使我们成为荆州物业管理市场唯一的强者。

目前，以上所述的多个楼盘的开发尚均和我们保持了良好的关系，并已经就物业管理问题进行过洽谈，如果我们立意进行物业管理的拓展，预计很短的时间内就达到能够接盘50万平米以上的规模。

2、酒店管理方面，目前荆州正处于一个经济发展的上升期，需要各种档次尤其是高水平的酒店，但是，荆州的酒店管理水平很低，没有一家专业化的酒店管理公司，高速度的发展和低水平的管理能力造就了很大的空间。而同样在卧龙公寓的经营中我们也积聚和培养了大量的酒店管理和服务人才，具备在酒店管理方面的拓展能力。现在我们正在积极与五洲大酒店、金九龙二期等洽谈这方面的业务。

3、营销策划方面，我们的主要设想是进行大型活动的策划，包括

与沙隆达广场合作进行广场展会活动、利用投资广场进行宴会婚礼等。另一个大的市场就是企业管理咨询，在荆州还是一个空白，我们拟引进上海的中国管理论坛到荆州开办大型企业管理培训，为荆州企业做管理顾问。再一个打算就是做房地产公司的全案策划和销售代理，这一块有很高的利润。另外，我们还计划在今年成立电脑网络部，从事企业建站、网站广告、电子商务方面的业务，预计年创收至少在10万元以上。

这三大块业务是目前荆州市场的空缺，我们基本处于无竞争的情况，前景非常好，而且很好的利用了我们现有的人力等资源，不需要过多的投入，进入正轨后，预计可增加年营业额500万元以上，创造利税250万元，可以大大的提高盛智物业的生存和发展能力，真正实现盛智物业做大做强的梦想。

做为公司的经营管理者，无论集团对盛智物业采取那种方式进行改制，我都一如既往地积极支持集团的决策，做好自己的工作，更好地维护集团的利益。