《房地产开发经营成本与管理》模拟试题及答案(三)

1、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。 A、项目基本情况

B、开发商资信水平

C、市场分析结果

D、财务评价指标

2、下列计算公式正确的有( )。

A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资

B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏

C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%

D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%

3、购买房地产投资信托公司的股份属于直接房地产投资的范畴。( )

A、对

B、错

4、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

A、中介费

B、承诺费

C、利息

D、评估费

5、在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。

A、土地使用权转让市场

B、新建商品房租售市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

6、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是( )。

A、20%

B、30%

C、40%

D、50%

7、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( )元。

A、1005.56

B、1010.56

C、1110.56

D、1115.56

8、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。

A、80%

B、120%

C、171%

D、200%

9、开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。( )

A、对

B、错

10、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。

A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷

B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求

C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小

11、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。( )

A、对

B、错

12、房地产投资信托公司的类型，包括( )。

A、权益型房地产投资信托

B、收益型房地产投资信托

C、混合型房地产投资信托

D、抵押型房地产投资信托

13、可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和( )等方面情况进行深入细致地研究。

A、自然

B、技术

C、经济

D、社会

14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为( )元。

A、50.6

B、60.6

C、34.8

D、44.6

15、流动资金贷款是指( )。

A、以企业进行建筑、安装、更新改造和中小型基本建设等固定资产投资为对象发放的投资性贷款

B、向企业发放的供生产流通中周转性使用的贷款

C、主要是单位在构建住房或从事房地产开发经营中取得的贷款

D、自然人取得用于构建自用住房的贷款，其性质为消费性贷款

16、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )。

A、社会平均利润率

B、资金成本

C、通货膨胀

D、资本供求状况

17、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率

为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.23

18、( )是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。

A、时间控制

B、安全管理

C、质量控制

D、进度控制

19、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。

A、605

B、600

C、650

D、550

20、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲乙两个物业投资风险相同

D、无法判断

21、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。

A、基础设施状况

B、人口数量和结构

C、居民思想观念

D、宏观金融政策

22、房地产开发建设项目的招标方式包括( )。

A、公开招标

B、开标

C、邀请招标

D、决标

23、以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是( )。

A、房地产投资具有相对较高的收益率

B、房地产投资变现能力强

C、房地产投资回收快

D、房地产投资能够得到税收上的优惠

24、关于空置和损失不正确的是( )。

A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入

B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时

C、空置虽然减少收入，但不是损失

D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等

25、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越( )。

A、大;小

B、大;大

C、小;大

D、无法判断

26、( )是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A、成本利润率

B、投资利润率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

27、除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为( )。

A、某些战略群体内存在激烈竞争

B、资源稀缺，导致不同群体间的竞争

C、某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体

D、顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别

28、( )就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

A、风险估计

B、风险评价

C、风险辨识

D、风险分析

29、以下情况能引起房地产市场需求增加的是( )。

A、未来预期收益的增加

B、收入水平的提高

C、边际税率的降低

D、土地供给的减少

30、现金流出和现金流入之差称为现金流量。( )

A、对

B、错

31、房地产项目的建设过程是指( )的持续时间

A、房地产开发全过程

B、获得土地后到全部工程竣工

C、从工程开工到全部工程竣工

D、从工程开工到项目租售完毕

32、( )是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A、经营成本

B、开发产品成本

C、期间费用

D、开发项目总投资

33、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。

A、可能的面积组合

B、寻租者经营业务的性质

C、寻租者经营水平

D、寻租者将来扩展办公室面积的计划

34、房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者涉及( )。

A、房地产的开发建设过程

B、房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程

C、房地产的交易过程

D、房地产的销售过程和使用过程

35、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。

A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性

B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致

C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险

D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响

36、一般将产品生产经营活动中的成本分为( )。

A、生产成本

B、销售费用

C、经营费用

D、机会成本

37、( )是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

A、投资机会研究

B、初步可行性研究

C、详细可行性研究

D、项目的评估和决策

38、土地一级开发的范围包括( )。

A、已确定的存量国有土地

B、拟征用土地

C、农转用地

D、城市土地

39、由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。( )

A、对

B、错

40、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。

A、文献查阅

B、观察

C、专题讨论

D、问卷调查

E、实验

41、( )是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。

A、经营成本

B、开发产品成本

C、期间费用

D、开发项目总投资

42、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为( )。

A、权益型房地产投资信托

B、债务型房地产投资信托

C、抵押型房地产投资信托

D、混合型房地产投资信托

43、融资决策具有综合性、政策性和调节性等特点，其中( )是融资决策的关键。

A、发现问题

B、确定融资决策目标

C、拟定决策方案

D、融资方案选优

44、在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。( )

A、对

B、错

45、可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。( )

A、对

B、错

46、金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括( )。

A、保证

B、抵押

C、质押

D、名誉

47、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫

B、房地产市场中的过度开发

C、房地产适度经营

D、房地产过剩

48、在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。( )

A、对

B、错

49、业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。( )

A、对

B、错

50、可行性研究费一般占项目总投资的( )。

A、1%～2%

B、2%～4%

C、1%～3%

D、1%～4%

参考答案

1、A C D

2、A B

3、B

4、C

5、C

6、A

7、D

8、D

9、B 10、A C

11、B 12、A C D 13、B C D 14、C 15、B16、A C D 17、B 18、D 19、A 20、B

21、B C 22、A C 23、A D 24、D 25、B26、A 27、A C D 28、C 29、A B 30、B

31、B 32、A 33、A B D 34、B 35、A C36、A B 37、B 38、A B C 39、A 40、B C

D E

41、C 42、A C D 43、D 44、B 45、B46、A B C 47、B 48、B 49、A 50、C