上海市写字楼租赁及影响因素分析

上海市写字楼租赁及影响因素分析

李诺李琳

当前，国内写字楼租赁市场的持续向好和国外金融企业的涌入使高端写字楼的租赁需求异常旺盛。目前，上海的写字楼租赁市场正迎来新一轮的持续发展期，最明显的表现就是，租金价格增势明显，而空置率则达到了历史新低。随着写字楼市场的整体走强，影响写字楼租赁的因素也逐渐受到关注，而这些影响因素集中体现了写字楼物业需求的发展趋势。

一、近年来上海写字楼租赁整体趋势分析

1．租金上涨

从整体上看，上海办公楼租赁价格呈持续上升趋势。从下图可以看出，自从2000年开始，上海甲级写字楼的租金就一路上扬，近两年，写字楼租金更是呈现出加速上涨的趋势。截至2005年12月底，甲级写字楼的整体租金水平已经上升至0.96美元/天/平方米，涨幅高达25%。2006年写字楼租赁市场增势稳健，六大中心板块的租金价格增长率为19.1%。权威人士预计未来两年，上海高端写字楼租金价格还将以超过10%的速度持续上涨。

资料来源：戴德梁行《上海写字楼市场季度报告》

2．空置率下降

由于市场需求旺盛，上海市甲级写字楼的空置率持续下降。在新增大量楼盘的情况下，2005年底，上海甲级写字楼市场平均空置率为6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。2006年二季度，沪上写字楼整体空置率比上季度下降0.3个百分点达到5.6%。这一数据创下了1998年以来的新低。这说明上海写字楼仍属于相对稀缺资源，不存在明显的租户缺乏。

3．需求旺盛

空置率和租金价格此消彼涨的背后，反映出了上海写字楼租赁市场的旺盛需求。尤其是，目前金融行业已成为上海写字楼租赁需求的主要动力，随着2006年金融市场的全面放开，跨国公司对于办公楼需求也急剧膨胀。而在供应方面，上海2006年全年仅有5幢甲级办公楼入市，总计仅有44万平方米的新增供应量。预计写字楼租赁的供求失衡在短期内难以调整到位，在2～3年内上海写字楼租赁业仍然将是卖方市场.

4．热门地段受追捧

由于供应量十分有限，上海热门地段的写字楼更加受市场认可。2006年上海中央商务区的甲级写字楼整体租金指数上涨了8.6%，而非中央商务区仅有4.2%。截至2005年末，淮海中路及南京西路两个区域甲级写字楼的平均空置率分别只有3.1% 和2.3%，远远低于其他非核心商区。这些都表明，写字楼的地域区分度较大。

作为老牌的商务区，黄浦区和陆家嘴写字楼的市场整体认可度最高，2000年~2005年5年间，黄浦区写字楼的租金价格的累积增长率约为167%，年平均租金增长率为10.8%。

二、上海市影响办公楼租赁的具体因素分析

1．地段与品质因素

地段位置以及写字楼的整体品质是决定写字楼租赁需求和租金价格的首要因素。上海市超过70%的甲级写字楼都集中在以南京西路商务区、陆家嘴商务区等六大中心商务区。与周边区域相比，这些核心商务区的租金水平和出租率都明显要高。需要强调的是，地段包含的要素很复杂，包括了商业氛围、业态等项因素。以北京东路的东银大厦和科技京城为例，它们处于南京西路商务区，按说地理位置优势明显，但是之前也曾面临着较多制约因素——该地段周围有较多老式里弄，道路普遍较窄，而且北京东路是有名的“汽配一条街”，沿街遍布五金商铺，影响了物业的商务价值。随着北京路整体定位的调整，这些制约因素才逐渐消除。

写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的整体外观和知名度等等。在这些方面，新建的写字楼，尤其是2000年以后的兴建的写字楼具备一定优势。

高端客户，尤其是近期写字楼租赁的主力——国外金融企业——对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而需求的价格弹性较小，不过分看中租金成本。这导致了近期上海甲级写字楼市场上热门地段的新开楼盘受到追捧。

2．物业服务水平

上海市写字楼租赁对物业服务水平的重视程度越来越高，并且正在逐渐与国际接轨。一个最明显的表现就是，越来越多的写字楼正在与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国外知名物业公司合作，提升写字楼的物业管理水平。其中不乏一些建造年代较早的写字楼，如恒基、百腾等等。

在提升物业服务水平方面，这些国外物业管理公司有很多方面值得我们学习，尤其是它们都非常注重从细节入手。例如，许多早期写字楼都存在电梯数量过少，高峰时期拥堵严重的情况。国外物业常会采取与楼内企业沟通协商，分段上下班的策略，错峰的效果非常明显。在雨季，很多物业会为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋，既做到了防滑、保持楼内清洁，又在无形中对电梯等重要设备起到维护作用。细节方面经常能够体现整个物业的品质和形象。

3．整体布局

整体布局包括了建筑的结构性布局以及业态的布局，这两方面对于写字楼的租赁情况都具有一定的影响。建筑的结构性布局大体都在建设之初定型，后期调整空间较小，成本较高。但在业态布局方面，合理的布局调整确实能够使写字楼的整体商务服务水平有较大提升。

近两年建成的甲级写字楼，都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业，很多甚至设置专门的商务中心，提供飞机票代办、取款、场会、企业工商注册登记代理等商务服务。许多早期的写字楼也因此加快了业态调整的步伐。例

如，以前科技京城周边的餐饮服务非常少，仅写字楼地下二层有一个较大的食堂，但无论品味还是档次都无法满足现代商务用餐的要求。后来科技京城开始在裙楼的商铺中适当引入餐饮、休闲等服务业态。结果证明这种调整不仅提升了写字楼整体的商务服务水平，还为裙楼的商铺有效吸引了客流。

4．办公环境与硬件设施

我们发现，对各高档甲级写字楼的租户来说，在包括中央空调、水暖、通信在内的各写字楼内部设施的水平，虽各有差异，但整体感觉并不明显。从实际情况来看，虽然某些建造年代较早的写字楼的硬件设施的确存在着诸如电梯数量过少等问题，但这种情况是普遍存在的，并没有对这些写字楼的租赁造成明显影响。

5．整体定位

整体定位正确与否，对写字楼的经营和发展具有着至关紧要的作用。再以科技京城为例，其最初的定位曾经是“融汇信息、科技产品开发、软件开发……零配件供应、咨询及培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区”。这种定位非常高端，也具有区分度。但是，“科技”是一个非常笼统的定义，“高科技园区”的定位更难以把握和实现。尤其在在黄浦区这样一个老牌的核心商务中心，“科技园区”的定位很难获得认同并彰显特色。这种定位上的偏差曾一度对科技京城的招商和经营产生过消极影响，一个简单而直接的问题是：如果要求入住的商家与科技京城的定位明显不符（航运、咨询业），那么是该留住商家还是坚守“科技”定位？即便选择了前者，“科技园区”的名头还是会吓跑很多潜在的客户。

之后，科技京城确立了“商务+科技”的定位，并着力将这一定位主题化、多元化，将“时尚性”、“前卫性”“商务性”等元素融入到科技京城的楼宇经济中，从而更好地利用了临近南京西路的地缘优势，广聚人气，提升了楼宇的整体品质。

6．大客户比例

大客户比例是正在逐渐受到写字楼租赁业重视的一个因素。在写字楼租赁市场，一直存在着小客户/高租金和大客户/优惠租金之间的矛盾，虽然小客户具有单位租金较高、能在短期内解决空置的特点，但越来越多的高端写字楼开始将天平倾向后者。这种选择的背后有着很多理性的考虑：首先大客户可以提升办公楼的整体品质和知名度，并能使物业的管理难度和成本大为降低。其次，大客户对以后租金的上涨并不敏感，而且考虑到搬迁成本，很少会因为租金上涨而选择退租或搬迁。而且，大客户的入住能明显降低经营和招商成本，在很多知名写字楼，少数几家大客户就能解决超过30％的租赁问题。

大客户已成为广大写字楼在中长期的优质资产，能够享受写字楼方面的租金和楼层优惠，例如，许多写字楼在招商的已开始将小客户集中在相对较低的楼层，人为地与大客户进行楼层分割。这体现了写字楼租赁业的一种未来趋势，也表明了写字楼租赁方在平衡短期和中长期利益的时候，正变得越来越理性。