购物中心发展趋势研究
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据
数据来源——赢商网、联商网
趋势五:国内开发商逆势增长,重点布局二三线城
商业市场
开发商
市
购物中心
未来供应
第 一 章
2015
华润置地:租金收入超49.4亿元,已开业万象城11个,五彩城/万象汇8个——深耕二三线的发展战略
2015年7个开业项目(3个万象城、4个万象汇):
青岛华润万象城、淄博华润万象汇、合肥华润万象城、赣州华润万象城、长沙星沙华润万象汇、沈阳铁西华润万象汇、泸州华润万象汇
2015年深圳开业购物中心
45 40
40
35
30
年
25
购
物
20
中
15
心
10
深圳10家 广州13家
8
行
5
2
业
0
广东
广西
海南
发
1 香港
项目
类型
深圳
8号仓
奥特莱斯
深圳 平湖熙璟城 社区型购物中心
深圳 西乡万荟城 社区型购物中心
深圳 深圳 深圳
观澜湖HM新城 精茂城
赛格ECO
区域性购物中心
商品展示交易中 心
27 24
25
20
15
8
21 17
5万㎡>X 86 21%
10万㎡>X>5万㎡ 109 27%
业
0
发
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
展
受国庆黄金周影响,9月份集中开业66各项目,为全年项目开业数量最多月份,而3月则是全年开业项目最少月份。
数
新增商业项目超10万㎡商业项目占比达38.7%,介于10万㎡和5万㎡之间的占比达30.6%,小于5㎡方的占比接近25%。
ONE购物中心也被以65亿港币的打包价卖给了恒大地产。
据
数据来源——赢商网、联商网
2015
万达:避重就轻,租金收入144亿 占地产利润三分
商业市场
之一 开发商
购物中心
未来供应
王健林曾表示相对于地产业务销售数据,其看重的是租金占比。到了2020年,商业地产全部净利润的
第
三分之二要来自于租金,未来投建的万达广场,全部资金由别人出,万达负责选址、设计、建造、招
5.3万
——
6
龙华保利天街购物中心
综合体
保利置地
2.7万
保利影院、华润超市
年
7
深圳卓悦汇
综合体
卓越置地
10万
8
佐邻虹湾
综合体
绿景
7万
购
9
壹加捌e购物中心
社区商业
壹加捌投资
5万
华润超市、嘉禾橙天影院 —— ——
物
10
11
中洲πmall KK one
购物中心 购物中心
中洲置地 京基集团
6万
华润万家、橙天嘉禾影院、春满园酒楼
第
商业市场总结:
一
章
市场环境:
2015年实体行业受互联网冲击,购物中心开业速度放缓,供应量
远低于预期水平,各大项目纷纷推迟入市,避免进入实体商业“寒
2542
2293 2126 180917.52%
30.00% 25.00% 20.00% 15.00%
华北 32 东北 34
华中 38
西北 26
上海: 23
南京: 17
华东 183
中 1500
1441 1155
心 行
1000 500
877 416 537 675
12.61%
10.86% 11.09%11.11% 9.95%
中
建成后:将建好的万达广场成本价卖给投资者,
收回投资,租金也是投资者和万达七三分成
心
(2015年的20个万达广场已签署协议)
行
金融:2015年万达推出“稳赚1号”拟募集50亿
业
资金用于2016年5个只租不售的万达广场
发
展
数
2015年万达广场租赁收入144亿元,完成年计划的101.1%,同比增长30.7%,租金利润占万达商业利润比重超过35%。
西西弗、外婆家、宴荟
心
四季汇购物中心
成都大悦城
行
社区商业代表:
业
项目
湖南长沙 四川成都
城市
4.26 12.24
开业时间
20万 20万
商业体量
CGV、欧悦滑冰俱乐部、 ZARA、优衣库、玩具反斗城
代表品牌
发
万科幸福汇
福建莆田
11.15
——
亿家隆生鲜超市、匠心美艺烫染会所
展
广州万科里
广东广州
12.25
5万
商业市场
喷期 开发商
购物中心
未来供应
截止2015年底,深圳优质商业存量已达约240万平方米,未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量
第
近200万平方米,其中超过六成的项目体量在10万平方米以上。
一
2016年深圳计划开业的商业项目共有21个,商业总体量近120万方,多数为社区、时尚型商业。
章
序号
项目
一
2015年商2和6个管开理业。项目:
章
上海金山万达广场、江苏苏州吴中万达广场、江苏南通万达广场、浙江嘉兴万达广场、山东东营万达广场、山东泰安万达广场、山东德州万达
广场、安徽阜阳颍州万达广场、山西太原万达广场、湖北黄石万达广场、河南安阳万达广场、广州萝岗万达广场、广州东莞厚街万达广场、广
州南沙万达广场、广西桂林高新万达广场、广西柳州城中万达广场、广西南宁安吉万达广场、重庆巴南万达广场、四川广元万达广场、四川内
社区型购物中心
深圳
ICO
社区型购物中心
深圳 华强北九方 区域性购物中心
深圳 华强北茂业天地
百货
深圳 弓村汇海广场 社区型购物中心
商业体量 (万㎡)
8 4 3 22
7
12 8 18 8 3
展
数
数据显示深圳6.2%的商业空置率位居全国第二,中高端购物中心首层平均租金曾至909元每月每平方米。
据
数据来源——赢商网、联商网
数
南区次之,全年开业51家,西南区43家,华中区38家,东北区34家,华北区32家,西北区26家。
据
数据来源——赢商网、联商网
商趋业市势场 二:大体开量发商商业项目入购物市中心具有市场优未来势供应
从具体月份时间段来看,商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影
第
响,商业项目开业高峰期集中在1月、9月和12月三个月, 2月和5月也出现开业小高潮。
一
高端购物中心代
出现。
章
表项:目
城市
开业时间
商业体量
代表品牌
远洋太古里
四川成都
4.24
11.4万
爱马仕、无印良品、方所
青岛万象城
山东青岛
4.30
23万
方所、玩具反斗城、ole、世嘉
赣州万象城
江西赣州
9.19
9万
华润、冰纷万象滑冰、麦鲁小城
青岛海信广场二期
山东青岛
5.1
6.4万
很高兴遇见你、良友书坊
恒隆广场
10.48%
7.86%
10.00% 5.00%
西南 43
华南 51
业
0
0.00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
发
数量
增长率
展
截至2015年12月31日全国共有407个大中型购物中心开业,其中,华东区凭借开业183家大中型购物中心遥遥领先,华
项目类型
开放商
商业体量
代表品牌
2015
1
钻石广场UMEmall
购物中心
弘毅商业
2万
——
2
联投东方Park
综合体
联投置地
10万
沃尔玛、百线巨幕影院、H&M
3
嘉邻中心
购物中心
城市建设投资
3万
人人乐、华艺影城、万宁
4
正中秀购物中心
购物中心
正中
8万
Water fall悦源优健身会所
5
中海环宇新天地
购物中心
中海
2015
章
5000
2001-2015年全国历年中大型购物中心新增数 量
2015年全国各地中大型购物中心新增
35.00%
数量
4500
4000
3500
年
3000
购
2500
物 2000
407家 4292
29.09%
31.70% 29.93%
3885 3450
25.70%
24.76%25.54%
3105 2795
年
银泰:前九月租金收入达6.29亿,租金收入大幅增加,已开业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9家百货店及16个购物中心(上半年)
购
2015年5个开业项目:
物
成都银泰城、芜湖银泰城、宁波银泰环球城、苍南银泰城、平阳银泰城
中
龙湖:半年租金收入6.6亿,已开业项目14个,较上半年租金同期上升74.7%
心
2015年3个开业项目:
行
杭州龙湖金沙天街、成都龙湖金楠天街、西安龙湖星悦荟曲江店
业
发
展
数
据
数据来源——赢商网、联商网
趋势商六业市:场供应量低于开预发商期,中端家庭购物性中心购物中心为未主来要供应典型
2015
2015年新增总商业供应量约3437.28万㎡,距2014年底赢商网预测的2016年、2017年新增购物中心建
第
筑面积4929万㎡还有很大差距。2015年中国购物中心发展速度放缓,前几年商业地产过热发展后遗症
辽宁大连
12.18
22.2万
Cos、UGG、百丽宫影院
年
中端购物中心代
购
表项:目
东二环泰禾广场
物
华强北九方购物中心
中
凯德广场云尚
城市
福建福州 广东深圳 广东广州
开业时间
12.30 12.24 12.31
商业体量
15万 18万 8.6万
代表品牌
CGV、香港临福皇宫、探鱼 UNIQLO、i.t、MUJI
信和商业
5万
—— —— 星美影院
发
18
天逸时代广场
综合体
天意恒业
12.7万
麦德龙、迪卡侬、中影IMAX巨幕
19
东门hicity
购物中心
长齐胜投资
2万
展
20
佳华领汇广场
综合体
百佳华
4万
—— ——
数
21
时尚ME.GO
购物中心
深圳时尚集团
1.6万
——
总计
119.6万
据
商业市场
开发商
购物中心
未来供应
2015
2015年
购物中心发展趋势研究报告
Content
1 / 2015年购物中心行业发展数 据
2 / 购物中心各业态表现情况
Content
1 / 2015年购物中心行业发展数 据
2 / 购物中心各业态表现情况
商业市场—2015年商业市场供应 开发商—各大开发商经营情况 购物中心—各类型购物中心代表
江万达广场、云南西双版纳万达广场、陕西渭南万达广场、黑龙江齐齐哈尔万达广场、黑龙江佳木斯万达广场、辽宁营口万达广场、辽宁大连
开发区万达广场
避重就轻策略——依附万达广场品牌效应
零风险、不用资本化
年
购
建设前:万达出品牌,负责设计、建设、招商、
运营;租金七三分成,投资者占七成,万达占三成
物
(万达2015年已在北京、大连等地签约3个)
9万
星美国际影城
中
12
东海缤纷天地
购物中心
东海集团
5万
翠华、鑫泰、乐高、百丽、钻石世家
心
13
星城购物中心
购物中心
深嘉源投资
5万
华润万家、迪卡侬、UR、依恋
14
新生活广场
购物中心
坤宜、前海和德
5.3万
——
行
15
麟恒中心广场
购物中心
麟恒投资
8万
16
周大福港货二期
购物中心
周大福
3万
业
17
东门信和广场
购物中心
据
数据来源——赢商网、联商网
商趋业市势场 三:深圳开社发商区型购物中购物心中心呈现增长趋未来势供应
2015
华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心,而深圳今年下半年开业的十个购物中心有近半都
第
是社区型购物中心,万科、保利等企业也频频在广州开设万科里、保利时光里二期等社区商业。
一
章
2015年华南区购物中心开业数据分布
商业趋市场势四:少量开发港商 企退市,购国物中内心开发商崛未起来供应
从开业数量来看,2015年全国商业地产市场已从港资企业撑起半边天的局面变成了由万达、华润、银
第
泰、大悦城等内地商业地产大鳄称王。
一
2015年国内33开发商开业情况
章
原因
2015
1 拿地优势不再,地价
开业数量
太高,囤地不易,导致新世
未来供应—2016年深圳商业入市预估
趋势一:商业项目开业速度放缓,避免进入“寒冬
商业市场
期” 开发商
购物中心
未来供应
2015年全国商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响,不少商业项
第
目选择推迟开业,避开商业地产“寒冬”期。
一
华南区全年开业51家购物中心,全国仅次于华东区。
年
界、华人置业、瑞安房地产
等港资名企接连抛售项目资
购
产。
物
中 心
2 万达、华润、大悦
行
城、银泰等商业地产大佬一
业
如既往的奋力前行。
发
79
26
0
5
10
15
20
25
30
凯德 世茂集团 步步高广场 正大集团 吾悦广场 大商集团 华润置地
金科 欧亚集团 大悦城 茂业集团 王府井 金鹰购物中心 苏宁
亿丰集团 月星集团 中航九方 保利集团 龙湖 兴隆集团 万达
八爪鱼科技乐园、MUJI、百佳超市
保利时光里二期
广东广州
12.25
2.6万
酷KKTV、茶餐厅、拿手吧无餐具艺术餐厅
数
新荟城购物中心
北京朝阳
12.18
5.7万
果蔬好精品超市、江户之国、圣提生活馆
据
汇京国际广场
上海徐汇
9.19
2万
校村1991、SEGAfredo
趋势七:2016年深圳社区型商业集中供应,进入井
一 在体验经济当道情况下,大体量能容纳不同的业态,利于一站式购物环境打造,各商业项目纷纷向大
章
体量看齐。
2015年全国大型购物中心各月份开业数
2015年全国大型购物中心各月份开业数
量
量
70
66
2015
60 50 49
年
57
未知 74 18%
X>10万㎡ 138 34%
购
40
物
30
中
心
20
行
10
27
五洲集团 悦荟广场 佛罗伦萨小镇 友好集团 绿地集团 永旺梦乐城
恒大集团 百盛 红星集团 协信集团 瑞安新天地 宝龙
展
商业地产开发商2015年前四家为万达(26)、苏宁(9)、华润置地(7),银泰(5),而港企的表现逐渐势弱,除了
数
成都远洋太古里、大连恒隆广场等少数几个项目比较受大众关注,华人置业在内地开业的第一座购物中心——成都The