购物中心发展趋势研究

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数据来源——赢商网、联商网
趋势五:国内开发商逆势增长,重点布局二三线城
商业市场
开发商

购物中心
未来供应
第 一 章
2015
华润置地:租金收入超49.4亿元,已开业万象城11个,五彩城/万象汇8个——深耕二三线的发展战略
2015年7个开业项目(3个万象城、4个万象汇):
青岛华润万象城、淄博华润万象汇、合肥华润万象城、赣州华润万象城、长沙星沙华润万象汇、沈阳铁西华润万象汇、泸州华润万象汇
2015年深圳开业购物中心
45 40
40
35
30

25


20

15

10
深圳10家 广州13家
8

5
2

0
广东
广西
海南

1 香港
项目
类型
深圳
8号仓
奥特莱斯
深圳 平湖熙璟城 社区型购物中心
深圳 西乡万荟城 社区型购物中心
深圳 深圳 深圳
观澜湖HM新城 精茂城
赛格ECO
区域性购物中心
商品展示交易中 心
27 24
25
20
15
8
21 17
5万㎡>X 86 21%
10万㎡>X>5万㎡ 109 27%

0

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

受国庆黄金周影响,9月份集中开业66各项目,为全年项目开业数量最多月份,而3月则是全年开业项目最少月份。

新增商业项目超10万㎡商业项目占比达38.7%,介于10万㎡和5万㎡之间的占比达30.6%,小于5㎡方的占比接近25%。
ONE购物中心也被以65亿港币的打包价卖给了恒大地产。

数据来源——赢商网、联商网
2015
万达:避重就轻,租金收入144亿 占地产利润三分
商业市场
之一 开发商
购物中心
未来供应
王健林曾表示相对于地产业务销售数据,其看重的是租金占比。到了2020年,商业地产全部净利润的

三分之二要来自于租金,未来投建的万达广场,全部资金由别人出,万达负责选址、设计、建造、招
5.3万
——
6
龙华保利天街购物中心
综合体
保利置地
2.7万
保利影院、华润超市

7
深圳卓悦汇
综合体
卓越置地
10万
8
佐邻虹湾
综合体
绿景
7万

9
壹加捌e购物中心
社区商业
壹加捌投资
5万
华润超市、嘉禾橙天影院 —— ——

10
11
中洲πmall KK one
购物中心 购物中心
中洲置地 京基集团
6万
华润万家、橙天嘉禾影院、春满园酒楼

商业市场总结:


市场环境:
2015年实体行业受互联网冲击,购物中心开业速度放缓,供应量
远低于预期水平,各大项目纷纷推迟入市,避免进入实体商业“寒
2542
2293 2126 180917.52%
30.00% 25.00% 20.00% 15.00%
华北 32 东北 34
华中 38
西北 26
上海: 23
南京: 17
华东 183
中 1500
1441 1155
心 行
1000 500
877 416 537 675
12.61%
10.86% 11.09%11.11% 9.95%

建成后:将建好的万达广场成本价卖给投资者,
收回投资,租金也是投资者和万达七三分成

(2015年的20个万达广场已签署协议)

金融:2015年万达推出“稳赚1号”拟募集50亿

资金用于2016年5个只租不售的万达广场



2015年万达广场租赁收入144亿元,完成年计划的101.1%,同比增长30.7%,租金利润占万达商业利润比重超过35%。
西西弗、外婆家、宴荟

四季汇购物中心
成都大悦城

社区商业代表:

项目
湖南长沙 四川成都
城市
4.26 12.24
开业时间
20万 20万
商业体量
CGV、欧悦滑冰俱乐部、 ZARA、优衣库、玩具反斗城
代表品牌

万科幸福汇
福建莆田
11.15
——
亿家隆生鲜超市、匠心美艺烫染会所

广州万科里
广东广州
12.25
5万
商业市场
喷期 开发商
购物中心
未来供应
截止2015年底,深圳优质商业存量已达约240万平方米,未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量

近200万平方米,其中超过六成的项目体量在10万平方米以上。

2016年深圳计划开业的商业项目共有21个,商业总体量近120万方,多数为社区、时尚型商业。

序号
项目

2015年商2和6个管开理业。项目:

上海金山万达广场、江苏苏州吴中万达广场、江苏南通万达广场、浙江嘉兴万达广场、山东东营万达广场、山东泰安万达广场、山东德州万达
广场、安徽阜阳颍州万达广场、山西太原万达广场、湖北黄石万达广场、河南安阳万达广场、广州萝岗万达广场、广州东莞厚街万达广场、广
州南沙万达广场、广西桂林高新万达广场、广西柳州城中万达广场、广西南宁安吉万达广场、重庆巴南万达广场、四川广元万达广场、四川内
社区型购物中心
深圳
ICO
社区型购物中心
深圳 华强北九方 区域性购物中心
深圳 华强北茂业天地
百货
深圳 弓村汇海广场 社区型购物中心
商业体量 (万㎡)
8 4 3 22
7
12 8 18 8 3


数据显示深圳6.2%的商业空置率位居全国第二,中高端购物中心首层平均租金曾至909元每月每平方米。

数据来源——赢商网、联商网

南区次之,全年开业51家,西南区43家,华中区38家,东北区34家,华北区32家,西北区26家。

数据来源——赢商网、联商网
商趋业市势场 二:大体开量发商商业项目入购物市中心具有市场优未来势供应
从具体月份时间段来看,商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影

响,商业项目开业高峰期集中在1月、9月和12月三个月, 2月和5月也出现开业小高潮。

高端购物中心代
出现。

表项:目
城市
开业时间
商业体量
代表品牌
远洋太古里
四川成都
4.24
11.4万
爱马仕、无印良品、方所
青岛万象城
山东青岛
4.30
23万
方所、玩具反斗城、ole、世嘉
赣州万象城
江西赣州
9.19
9万
华润、冰纷万象滑冰、麦鲁小城
青岛海信广场二期
山东青岛
5.1
6.4万
很高兴遇见你、良友书坊
恒隆广场
10.48%
7.86%
10.00% 5.00%
西南 43
华南 51

0
0.00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

数量
增长率

截至2015年12月31日全国共有407个大中型购物中心开业,其中,华东区凭借开业183家大中型购物中心遥遥领先,华
项目类型
开放商
商业体量
代表品牌
2015
1
钻石广场UMEmall
购物中心
弘毅商业
2万
——
2
联投东方Park
综合体
联投置地
10万
沃尔玛、百线巨幕影院、H&M
3
嘉邻中心
购物中心
城市建设投资
3万
人人乐、华艺影城、万宁
4
正中秀购物中心
购物中心
正中
8万
Water fall悦源优健身会所
5
中海环宇新天地
购物中心
中海
2015

5000
2001-2015年全国历年中大型购物中心新增数 量
2015年全国各地中大型购物中心新增
35.00%
数量
4500
4000
3500

3000

2500
物 2000
407家 4292
29.09%
31.70% 29.93%
3885 3450
25.70%
24.76%25.54%
3105 2795

银泰:前九月租金收入达6.29亿,租金收入大幅增加,已开业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9家百货店及16个购物中心(上半年)

2015年5个开业项目:

成都银泰城、芜湖银泰城、宁波银泰环球城、苍南银泰城、平阳银泰城

龙湖:半年租金收入6.6亿,已开业项目14个,较上半年租金同期上升74.7%

2015年3个开业项目:

杭州龙湖金沙天街、成都龙湖金楠天街、西安龙湖星悦荟曲江店





数据来源——赢商网、联商网
趋势商六业市:场供应量低于开预发商期,中端家庭购物性中心购物中心为未主来要供应典型
2015
2015年新增总商业供应量约3437.28万㎡,距2014年底赢商网预测的2016年、2017年新增购物中心建

筑面积4929万㎡还有很大差距。2015年中国购物中心发展速度放缓,前几年商业地产过热发展后遗症
辽宁大连
12.18
22.2万
Cos、UGG、百丽宫影院

中端购物中心代

表项:目
东二环泰禾广场

华强北九方购物中心

凯德广场云尚
城市
福建福州 广东深圳 广东广州
开业时间
12.30 12.24 12.31
商业体量
15万 18万 8.6万
代表品牌
CGV、香港临福皇宫、探鱼 UNIQLO、i.t、MUJI
信和商业
5万
—— —— 星美影院

18
天逸时代广场
综合体
天意恒业
12.7万
麦德龙、迪卡侬、中影IMAX巨幕
19
东门hicity
购物中心
长齐胜投资
2万

20
佳华领汇广场
综合体
百佳华
4万
—— ——

21
时尚ME.GO
购物中心
深圳时尚集团
1.6万
——
总计
119.6万

商业市场
开发商
购物中心
未来供应
2015
2015年
购物中心发展趋势研究报告
Content
1 / 2015年购物中心行业发展数 据
2 / 购物中心各业态表现情况
Content
1 / 2015年购物中心行业发展数 据
2 / 购物中心各业态表现情况
商业市场—2015年商业市场供应 开发商—各大开发商经营情况 购物中心—各类型购物中心代表
江万达广场、云南西双版纳万达广场、陕西渭南万达广场、黑龙江齐齐哈尔万达广场、黑龙江佳木斯万达广场、辽宁营口万达广场、辽宁大连
开发区万达广场
避重就轻策略——依附万达广场品牌效应
零风险、不用资本化


建设前:万达出品牌,负责设计、建设、招商、
运营;租金七三分成,投资者占七成,万达占三成

(万达2015年已在北京、大连等地签约3个)
9万
星美国际影城

12
东海缤纷天地
购物中心
东海集团
5万
翠华、鑫泰、乐高、百丽、钻石世家

13
星城购物中心
购物中心
深嘉源投资
5万
华润万家、迪卡侬、UR、依恋
14
新生活广场
购物中心
坤宜、前海和德
5.3万
——

15
麟恒中心广场
购物中心
麟恒投资
8万
16
周大福港货二期
购物中心
周大福
3万

17
东门信和广场
购物中心

数据来源——赢商网、联商网
商趋业市势场 三:深圳开社发商区型购物中购物心中心呈现增长趋未来势供应
2015
华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心,而深圳今年下半年开业的十个购物中心有近半都

是社区型购物中心,万科、保利等企业也频频在广州开设万科里、保利时光里二期等社区商业。


2015年华南区购物中心开业数据分布
商业趋市场势四:少量开发港商 企退市,购国物中内心开发商崛未起来供应
从开业数量来看,2015年全国商业地产市场已从港资企业撑起半边天的局面变成了由万达、华润、银

泰、大悦城等内地商业地产大鳄称王。

2015年国内33开发商开业情况

原因
2015
1 拿地优势不再,地价
开业数量
太高,囤地不易,导致新世
未来供应—2016年深圳商业入市预估
趋势一:商业项目开业速度放缓,避免进入“寒冬
商业市场
期” 开发商
购物中心
未来供应
2015年全国商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响,不少商业项

目选择推迟开业,避开商业地产“寒冬”期。

华南区全年开业51家购物中心,全国仅次于华东区。

界、华人置业、瑞安房地产
等港资名企接连抛售项目资

产。

中 心
2 万达、华润、大悦

城、银泰等商业地产大佬一

如既往的奋力前行。

79
26
0
5
10
15
20
25
30
凯德 世茂集团 步步高广场 正大集团 吾悦广场 大商集团 华润置地
金科 欧亚集团 大悦城 茂业集团 王府井 金鹰购物中心 苏宁
亿丰集团 月星集团 中航九方 保利集团 龙湖 兴隆集团 万达
八爪鱼科技乐园、MUJI、百佳超市
保利时光里二期
广东广州
12.25
2.6万
酷KKTV、茶餐厅、拿手吧无餐具艺术餐厅

新荟城购物中心
北京朝阳
12.18
5.7万
果蔬好精品超市、江户之国、圣提生活馆

汇京国际广场
上海徐汇
9.19
2万
校村1991、SEGAfredo
趋势七:2016年深圳社区型商业集中供应,进入井
一 在体验经济当道情况下,大体量能容纳不同的业态,利于一站式购物环境打造,各商业项目纷纷向大

体量看齐。
2015年全国大型购物中心各月份开业数
2015年全国大型购物中心各月份开业数


70
66
2015
60 50 49

57
未知 74 18%
X>10万㎡ 138 34%

40

30


20

10
27
五洲集团 悦荟广场 佛罗伦萨小镇 友好集团 绿地集团 永旺梦乐城
恒大集团 百盛 红星集团 协信集团 瑞安新天地 宝龙

商业地产开发商2015年前四家为万达(26)、苏宁(9)、华润置地(7),银泰(5),而港企的表现逐渐势弱,除了

成都远洋太古里、大连恒隆广场等少数几个项目比较受大众关注,华人置业在内地开业的第一座购物中心——成都The
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