国家5A级旅游景区规划思路

国家5A级旅游景区考察意见及规划思路

北京巅峰智景规划设计院

2018年12月

目录

一、规划项目概况 (3)

二、本次规划重点研究的三大问题 (3)

三、规划四大目标 (4)

四、十点考察意见 (4)

五、规划十大指导思想 (6)

六、应对趋势开发产品 (7)

七、规划初步思路 (9)

八、规划单位简介 (10)

一、规划项目概况

XXX旅游景区位于XXXX县境内，距市区48公里。景区总面积1038.48k㎡，三面环山，平均海拔2020米，年平均气温4-6℃，是天山北坡最完整、最具观赏价值的原始雪岭云杉林，囊括了除沙漠以外的XX所有自然景观，是人类农耕文明之前游牧文化的活博物馆，具有极高的旅游欣赏、科学考察和历史文化价值，被评为国家级森林公园、国家级体育运动休闲基地、国家AAAAA级景区、自治区全民健身拓展运动培训基地、自治区徒步运动基地、自治区全民健身登山运动培训基地。

景区内有八大独特景区：天山坝休闲区、照壁山度假游乐区、加斯达坂观光区、天鹅湖自然风景区、牛牦湖林海松涛观光区、哈萨克民族风情园区、高山草原生态区、雪山冰川观光区，兼容“泰山之雄伟、峨眉之秀丽、雁荡之巧石、华山之险峻”于一体，二湖、三瀑、四溪、十八谷相映争辉，尤以“奇松、怪石、云海”而受到游客的青睐，留下“五岳归来不看山，大峡谷归来常忆谷”、“百里黄金旅游走廊，休闲度假户外天堂”的赞誉。

XXX，集人间峡谷之妙，兼天山奇景之长，蕴万古之灵气,融神、奇、险、雄、古、幽为一体。景异物奇，令人神往。1999年发现后，游人与日俱增，2014年荣升为国家5Ａ级旅游区，为古丝绸之路黄金旅游线上新增了一颗璀璨的明珠。

二、本次规划重点研究的三大问题

1.如何提升景区吸引力，更好地开拓旅游市场？作为世界自然遗产和国家5A级景

区，XXX景区应当在XX市的旅游市场开发中起到龙头作用，但是2012年度XXX 景区接待游客人数仅仅47.34万人，其中绝大多数是省内游客44.58万人次，省外游客很少，只有2.72万人次，国外游客仅仅412人次。局面远未打开。如何在同类景区竞争背景下对省外游客构建吸引力？如何提高省内游客的重游率？

相应地，需要确定景区的形象、建设项目与目标市场的对应关系。不同的目标市场，应该有不同的产品来满足，有不同的形象口号来吸引。归结起来，这个问题是市场问题。以市场细分为出发点，以产品和形象吸引市场。

2.如何在保护生态环境的前提下丰富产品内容，处理好建设与保护的关系？XXX必

须首先研究生态环境的保护限制，以生态优先为原则，参照国家公园的理念，以及自然保护区、风景名胜区的相关原则，以旅游景区为定位，确定开发强度的区域划分，在适宜开发建设的部分节点进行建设，并在建设规模、建筑风格、建筑材料、基础设施等方面贯彻生态化原则，并努力注入文化内涵。归结起来，这个问题是生态问题。端正保护与开发利用建设之间的优先关系，不形而上学，不机械绝对，既不绝对保护，又不破坏性开发，以可持续发展理念为指导，让生态区域更生态更美丽，让有限的建设区域成为美景，实现生态效益、经济效益、社会效益的高位联动。

3.如何处理好景区、牧民与政府三者之间的关系，实现和谐发展？XXX景区面积广

阔，内部生活众多哈萨克牧民。如果把牧民关系处理好了，他们会是景区的旅游资源，会是景区的人力资源，会是景区的发展力量。反之，他们会是景区的阻碍力量和破坏力量，景区将难有作为，政府也将劳心劳力来协调矛盾。归结起来，这个问题是社区问题。企业要换位思考，以“群众满意”、“政府满意”为先导，不能只图一己之私，要最大限度地满足政府和群众的诉求，最终实现“企业满意”。

三、规划四大目标

1.把XXX景区打造为大南山产业基地的龙头景区，成为XX的拳头产品，成为世界

旅游胜地。

2.把XXX景区打造为中国首批国家公园，天山世界自然遗产的核心景区，天山文化

的最重要载体。

3.把XXX景区打造为XX众多观光景区转型升级的样板，在休闲度假、养生疗养、

特种旅游等方面形成示范效应，开创低空旅游、热气球旅游、房车旅游、汽车营地等旅游新业态，构建旅游产业链、养生产业链。

4.把XXX景区打造为生态保护与旅游经济协同发展的典范，打造为景区利益与社区

利益协同发展的典范。

四、十点考察意见

1.XXX旅游景区具有良好的对外交通区位条件和潜在市场条件，具有吸引XX市民

以及外地游客前来旅游的条件，产品一旦针对市场需求进行精品化开发，可望吸引自治区外客源，成为一个成功的项目。

2.XXX与天山天池景区同属天山，对于自治区外的游客来说，天池知名度更高，有

西王母瑶池的神话传说，湖泊风景比较优美，是大峡谷景区的有力竞争对手。大峡谷景区如何在风景和文化两个方面形成自己的竞争力，是一个必须高度重视并予以解决的问题。

3.XXX旅游景区内部生态环境比较脆弱，多数地段的山地坡度较大，不具备大规模

建设条件，需要以保护生态为前提，以串珠状集中开发若干个节点，将建设重点转向山下平地、缓坡地。客源市场应重点提升游客的停留时间和人均消费。功能定位应从风景区向休闲度假区转化，改变“门票经济”局面。

4.XXX旅游景区应当牢牢把握四个“度”——高度、精度、丰度和热度，与国际组

织合作提升影响力，以高端精品酒店、疗养机构形成鲜明主题，在景观特色、文化特色和项目特色上做足文章，做成一个集合峡谷草原观光、天山文化体验、山地度假、森林度假的精品项目，在XX形成影响力。

5.XXX旅游景区要科学处理好生态保护与经济效益的关系，从山下到山上，建设强

度要逐步降低，人流量和停留时间也相应变化。度假设施几个地块要尽量集中布局，统一收集和处理污水，并在不同地块的度假设施尽量针对不同市场，在消费档次、文化主题、建筑风格上错位发展。

6.天山文化是XXX景区要重点开发的旅游文化资源，它在一定程度上决定XXX景区

的成败。天山的雪莲文化、哈萨克文化、七剑下天山等相关文化素材要尽量加以利用，开发为民俗风情观光体验度假、影视基地等旅游产品。

7.天山的生态资源十分丰富，一方面要继续丰富开发观光产品，在现有的森林、峡

谷、草场基础上开发瀑布资源、冰川资源和雪场资源，把个别山谷建设为薰衣草山谷、雪莲山谷，冰川要作为重要的观光资源在保护的前提下加以利用。另一方面，要在观光基础上开展生态教育和科普，建设高品位的天山生态博物馆，完善对于各种植物、动物、地貌景观的说明牌，让游客对于天山作为世界自然遗产有更加到位的认识。

8.在海拔较高的天鹅湖板块，可以考虑集智景设汽车营地、露营地、哈萨克草原毡

房酒店、高档观星帐篷酒店、树屋等特色住宿设施。

9.作为XX近郊的景区，山下和湖滨的休闲设施建设和休闲场所营造是一大重点，

要考虑参与性、趣味性，发展演艺、乡村花卉观光、菜田采摘、池塘垂钓等活动。

10.对于景区内的牧民，要处理好利益关系，建立共同发展、利益共享的利益机制，

以情动人，以理服人，以利诱人，依法管人，营造良好的发展大环境。景区要建立相关制度，安排专项资金，优先解决牧民就业、上学、社保、医疗等问题，建立利益共同体，政府要将部分管理职能下放到景区，强化景区的管理职能，实现政府、景区、居民对于XXX的共建共管，走向可持续发展下的共同繁荣。

五、规划十大指导思想

目前旅游产品处于全面重视、全面发展、全面竞争与全面创新的阶段。趋势呈现出四个特点，一是综合性、大型化（如深圳东部华侨城、万达长白山），二是连锁化（如天沐温泉），三是高端化（如安曼法云、香樟华平、柏联SPA、悦榕庄），四是特色化（如湖州裸心谷、）。在这样的背景下，XXX旅游景区的开发要以开发精品为指导思想，重视以下七个方面的问题：

1、起点要高。XXX旅游景区应当面向竞争，面向市场需求，积极借鉴阿尔卑斯山、

美国黄石国家公园、美国大烟山国家公园、非洲肯尼亚国家公园、庐山、武当山、秦岭等地国际国内山地旅游项目建设的经验，从整个旅游业发展大环境的背景下研究、打造为高品位多功能的自然人文观光与休闲度假相结合的旅游区。

2、特色要强。要充分考虑自身特色，立足竞争，尽量发展国内少有、目标市场欢迎

的特色项目。充分考虑疆内疆外旅游市场并进行细分研究，认真论证每一个项目的市场吸引力和投入产出。对于天山地方文化要精选素材，活化文化，做足特色，形成有文化特色的旅游区。

3、基础要实。对于资源和市场要进行深入的调查研究，从需求研究产品，进行市场

调查，以调查数据调整策划和规划。特别是要高度重视旅游区开发经营的不利因素，包括同类产品的竞争、内外部交通、水源保障、地形高差、生态环境保护等，要认识到不利条件研究透彻对于经营管理阶段的运筹帷幄是重要的前提和基础。

4、以人为本。区内布局尽量便于游客的需求。对于功能分区和项目要立足于游客心

理和管理流程认真论证和设计。按照国家“5A级旅游区”的设施要求进行规划建设，对于入口、观景点和休息点、标识系统和线路、度假住宿设施，要立足于游客和住客心理认真论证和设计。

5、强化操作。科学分区，明确环境整治和宣传营销工作重点，充分考虑投入产出，

明确开发重点项目，营造其投资的盈利能力，明确分期实施方案。

6、系统配套。将观光、休闲与度假、疗养相结合，白天与晚间相结合，文化与科技

相结合，生态与娱乐相结合，将交通、会议、购物、娱乐、餐饮与旅游相结合，“吃住行游购娱”六要素在规模上要匹配，杜绝水桶“短板”现象。

7、区域整合。紧密结合贯彻大旅游的发展思路，着眼大区域，与周边大南山旅游

产业基地其它项目差异化发展，与异类项目沟通交通联系，形成产品线路组合，打组合牌，提升吸引力和竞争力。

8、产业联动。以扩容提质、转型升级为指导思想，走出门票经济的低层次水平，从

观光景区向休闲养生度假发展，在山下兼顾新型旅游小镇建设，引进体检、医疗、亚健康康复等机构，发展疗养度假。

9、生态优先。作为天山世界自然遗产的一部分，XXX景区要以国际主流的可持续发

展思想为指导，积极保护生态，培育生态，优化生态，在此基础上有节制、有选择地在少数节点发展旅游接待服务设施，建筑与景观相协调，并成为景观的优美组成部分。设计生态建筑，做好“三废”处理，从山下向山上逐步降低建设强度，管制机动车的活动空间，引导游客以不同的游览方式在不同区域内游览，积极开展生态保护教育，提高游客综合素质。

10、社区共荣。以居民满意、政府满意为先导，以游客满意为核心，实现企业满意的

效果。高度重视景区内牧民的生活和就业问题，建立景区与牧民的利益共同体。

六、应对趋势开发产品

旅游产品的开发已经从过去的卖方市场转变为买方市场，越来越见多识广的旅游者对于旅游产品的要求也越来越高。旅游区的开发如果停留在基本功能的建设，例如对于风景区只是修路、建亭、收票、搞卫生，对于度假区只是安排酒店、娱乐活动，不能深入研究旅游者的需求，似乎旅游区门一开，客人自然会来，

这样的理念难以规划出成功的旅游产品。我们认为，对于旅游区的开发规划不能简单地跟风模仿，应该首先研究地区经济和社会的发展，领先于群众的消费趋势并擅加运用于旅游开发。

我们分析认为，目前有六个方面的趋势十分明显：

一是汽车进入家庭。自驾车散客旅游时代来临，对于旅游区的规划建设提出了一些新的要求。对于旅游区外部，要求道路指引标识系统更加充分、清晰；对于旅游区内部，不仅要求道路指引标识系统更加充分、清晰，而且要求停车场具有更加好的遮阴功能，提供适当的加油维修服务，住宿单元更加满足散客的家庭化需求。在XXX景区，可以考虑安排汽车营地（房车营地、自驾车营地、露营地、帐篷度假营地）、集装箱营地等。

二是老龄化社会来临。目前我国已步入老年型年龄结构的国家行列，2013年9月,我国60岁以上老年人迈过两亿大关。每天有25000人进入到60岁以上老年人的行列。80岁以上的高龄老人更是以每年4.5％左右的速度递增。我国现有“空巢老人”2000多万。银发市场停留时间长，消费能力强，对于生态环境和医疗服务比较重视。XXX景区生态环境大大优于XX和昌吉市区，负氧离子含量高，具有避暑和疗养条件，可以兼顾疗养度假需求，规划中对于安全、舒适、救护、保健的要求必须提高，运动娱乐项目要求慢节奏、低对抗性。

三是“亚健康”群体日益壮大。现在社会的快速节奏和高压力使得“亚健康”成为城市居民的一种身体常态。他们也是旅游区的重要客源市场。如何增加其度假得到的效应，就应该在“亚健康”疗养方面做足文章。在养生文化的大背景下，与医疗机构合作，营造养生环境、提供养生餐饮、发展养生活动、开展养生教育，为高消费度假游客提供有个人针对性的养生服务，是旅游度假区发展的可行之道。

四是投资第二住宅、居住郊区化。越来越多的富裕阶层对于投资置业的选择倾向于购置郊区房产。在度假区内购置有管理、环境和出租上的有利条件，对于投资商也是回收资金的更快途径，形成固定的客源层，也形成宣传营销的第二队伍（业主），减少宣传费用，所以在土地性质允许的地段，XXX旅游景区在山下旅游小镇可以发展产权客房或者产权住宅、产权酒店，以提高经济效益。

五是美容美体产业快速发展。对美、爱、健康和财富的追求是人的四大基本需求。在“韩”风的吹拂下，中国女性的美容美体市场呈现几何级数增长。旅游度假区比城市市区的美容美体机构具有更加优美的环境、更加真实的材料（花卉、花蜜等），在度假的同时实现美容美体的目标，对于女性乃至男性都更加具有吸引力。

六是家庭和学校对于青少年教育高度重视。一方面是在知识性的方面，XXX 旅游景区完全可以充分利用自然生态和旅游资源，加大科学内涵展示，建设高科技含量的游客中心和天山生态博物馆；另外一方面是在体能的方面，XXX旅游景区可以利用山地草场开展徒步穿越和拓展训练；第三方面是在性格的培养方面，旅游区也可以组织相关的培训活动，促进少年儿童的人际交往能力。如果这三个方面都做足文章，旅游区也可以在青少年学生市场做出文章，进而带动家庭度假市场。

七、慢生活成为普遍的向往和追求。在快速发展的社会经济环境下，城市居民普遍向往换一个生活环境，换一个生活节奏，向往回归乡村，回归自然，回归慢生活，享受阳光、氧气和绿色，景色优美的乡村田园和山区小镇成为广受欢迎的旅游目的地。休闲度假与观光旅游并驾齐驱。XXX应把握趋势，及早应对，在生态环境许可的地段建设度假小镇、旅游综合体，提供慢生活休闲氛围，从追求游客量转向追求人均消费和人均停留时间，进而实现转型升级。

八、智能生活逐渐成为生活新常态。随着智能手机、互联网的日益普及，APP、微信的发展，八零后九零后成为消费主力，智慧城市、智慧景区建设成为一个趋势，网络营销将逐步取代传统媒体营销。XXX应把握趋势，及早应对，将智慧景区及早规划实施，在宣传营销、安全管理、口碑营造、门票预售、客房预订、人流管控、虚拟景区等方面全面加大科技含量，成为现代型智慧景区的样板。

以上八个趋势，每一个都对应着一类庞大的市场。XXX旅游景区可以重点针对第一、三、六、七、八点对应的市场，开发相应的旅游产品。

七、规划初步思路

1、以“串珠成链”为空间形态，分区开发，在山门外、照壁山、天鹅湖三大地块集智景设服务设施。其它地块以线路游览为主。

2、功能分区：旅游小镇区、照壁山疗养度假区、一环观光游览区、天鹅湖文化体验区、二环观光游览区、冰雪观光游览区。

（1）旅游小镇区（十二连湖到景区验票口，天山小镇）：游客中心、疗养公寓区、度假别墅区、安置生活区、土特产购物街、演艺中心、夜生活娱乐休闲区、后勤服务中心、区间车站、区间车道、亲水平台、停车场等。本区统一供水，污水集中汇入县城污水管网。

（2）照壁山疗养度假区：湖滨度假酒店、体检中心、亚健康康复中心、高端度假酒店、天山书画艺术中心、寺庙、天山生态博物馆、月亮湖、照壁山登山游道、森林会所、柏拥草原、银镜瀑布等。本区统一供水，污水集中处理。

（3）一环观光游览区：观景点（多个，如石门、天门）、休息驿站、浪漫花谷、滑雪场、拓展训练中心、、天山狩猎场等

（4）天鹅湖文化体验区：哈萨克风情村、七剑下天山影视园、汽车营地、房车营地、露营地、草场骑马、马术俱乐部、热气球基地、民族风情餐饮中心、天山湿地、、滑翔伞基地、露天煤矿工业旅游等，本区统一供水，污水集中处理。

（5）二环观光游览区：沙沟瀑布景区、薰衣草山谷、驴友俱乐部、露营地、、天山雪佛、淘金谷、“安缦天山”高端度假村等

（6）冰雪观光游览区：一号冰川观景台、雪莲花山谷、雪莲博物馆、雪山大本营露营地、小型冰雪旅馆等。

以上项目只是初步想法，有待规划团队进场调研后深入论证，进一步策划。

八、规划单位简介

北京巅峰智景规划设计院是国内一流的专业的旅游规划与建筑景观设计机构，拥有国家旅游规划设计甲级资质和城乡规划乙级资质，是北京市旅游规划设计协会单位、《建筑师》杂志常务理事单位、中国旅游协会常务理事单位、北京市旅游协会常务理事单位。公司通过了ISO9001全面质量管理体系的国家认证，以著名旅游规划设计专家刘学峰博士为首的高素质多专业的国际化专业技术团队（有台湾、意大利、美国等海外设计师），内设策划部、规划部、景观部、建筑部、行政部，提供一流的规划设计成果，致力于打造成功的旅游目的地。

北京巅峰智景规划设计院成立以来，已经为广汇集团、保利集团、方圆地产集团、河北中旅集团、南湖国旅集团、深圳莱蒙集团、江苏九洲集团、江苏天坤集团、河南永达集团、山东龙震集团、山东天健集团、北方电力集团、河北宏和集团、江苏百兴集团、江苏大全集团、河北上乘集团等企业提供专业的大型综合性旅游投资项目规划设计服务，设计足迹遍及黑龙江、山东、云南、江苏、安徽、浙江、福建、河南、河北等多个省份，代表性作品有河北南海西岸国家旅游产业园（国家旅游产业集聚实验区）、广州从化流溪温泉入口广场（获奖设计、获得施工设计专利）、XX亚心国际旅游产业园、广西越南中越旅游国际合作区、梅州雁洋山区生态旅游产业园（北京市级重点旅游产业园）、湛江五岛一湾海滨旅游产业园（北京市级重点旅游产业园）、宁波悦湖居精品酒店、安庆鲍冲湖古堡度假村、大庆连环湖温泉旅游度假区、日照大唐金汤园（获奖建筑设计）、许昌花都温泉度假村、梅州铜鼓峰度假村、老挝万象丹萨旺旅游度假区博彩酒店与高尔夫酒店设计等，每一个作品都得到委托单位、评审专家的好评和肯定。

北京巅峰智景规划设计院核心竞争力在于充分了解各级政府、投资商及市场的诉求，掌握政策走向，拥有权威的市场背景分折，能准确把握业态发展趋势；拥有最先进的开发理念和技术团队，提供多专业多学科的“一站式”全方位服务，确保从概念到实施的可操作性；提供强大的媒体支持、营销顾问、搭建产业联盟等后续跟进服务；通过国际经验和本土化的结合，将项目打造成具有显著特色和独特竞争力的行业标杆。

河北智景的领军专家为刘学峰博士。刘学峰博士从本科到博士一直攻读旅游规划专业，在北京市旅游局工作十四年，具有多年旅游规划和研究工作经验，主持过数百个旅游规划设计项目，在国内旅游界具有很高知名度和影响力，被誉为中国旅游规划界十大代表人物之一，北方实战派的旅游规划代表。曾创办并担任北京市旅游发展研究中心主任、总规划师。

刘学峰博士是北京市旅游规划设计协会会长、中国旅游营销专家委员会首批专家委员、中国旅游协会区域旅游专业委员会委员、中国旅游地学会会员、北京市商业联合会常务理事、北京市旅游协会常务理事、广州瀚晖投资俱乐部旅游产业首席顾问、香港中国城市研究院客座教授、北海市城市规划研究所客座研究员、中山大学管理学院MBA校外导师、中山大学新华学院客座教授、暨南大学旅

游规划与景观设计专业教学指导委员会委员，北京市北京大学校友会副秘书长，珠海市、韶关市、梅州市、清远市、江门市、湛江市、开平市、深圳市盐田区和龙岗区等地政府的旅游工作顾问、广州日报和北方都市报旅游顾问、南湖国旅集团顾问、广西北海银滩顾问、山西晋城王莽岭景区顾问、北京市旅游景区质量等级A级评定检查员。

希望精诚合作，共同努力，把XXX打造为成功的旅游精品，为XX树立一个旅游产品标杆、世界旅游胜地，为XX打造大南山旅游产业基地源源不断的竞争力，为景区创造良好的经济回报和社会效益！