杭州智能锁项目可行性分析报告

规划设计/投资分析/产业运营

报告说明—

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多

问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企

业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行

业陷入一种市场混乱。

该智能门锁项目计划总投资3858.63万元，其中：固定资产投资

3282.67万元，占项目总投资的85.07%；流动资金575.96万元，占项目总

投资的14.93%。

达产年营业收入3858.00万元，总成本费用2973.49万元，税金及附

加66.40万元，利润总额884.51万元，利税总额1072.91万元，税后净利

润663.38万元，达产年纳税总额409.53万元；达产年投资利润率22.92%，投资利税率27.81%，投资回报率17.19%，全部投资回收期7.32年，提供

就业职位69个。

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行

布局，智能家居系统初显。

第一章项目概论

第二章项目建设单位

第三章背景、必要性分析第四章项目市场研究

第五章投资建设方案

第六章选址科学性分析第七章项目工程设计

第八章工艺技术

第九章环境保护可行性第十章企业卫生

第十一章项目风险评估

第十二章节能情况分析

第十三章项目计划安排

第十四章项目投资方案

第十五章项目经济收益分析第十六章项目评价

第十七章项目招投标方案

第一章项目概论

一、项目提出的理由

据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将突破3200万套，

2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。

随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。

二、项目概况

（一）项目名称

杭州智能锁项目

（二）项目选址

xx临港经济技术开发区

杭州，简称杭，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都

市圈核心城市，国务院批复确定的中国浙江省省会和全省经济、文化、科

教中心、长江三角洲中心城市之一。截至2019年，全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市，总面积16853.57平方千米，建成区面积559.2平方

千米，常住人口1036万人，城镇人口813.26万人，城镇化率78.5%。杭州地处中国华东地区、钱塘江下游、东南沿海、浙江北部、京杭大运河南端，是环杭州湾大湾区核心城市、沪嘉杭G60科创走廊中心城市、国际重要的

电子商务中心。杭州人文古迹众多，西湖及其周边有大量的自然及人文景

观遗迹，具代表性的有西湖文化、良渚文化、丝绸文化、茶文化，以及流

传下来的许多故事传说。杭州自秦朝设县治以来已有2200多年的历史，曾

是吴越国和南宋的都城。因风景秀丽，素有人间天堂的美誉。杭州得益于

京杭运河和通商口岸的便利，以及自身发达的丝绸和粮食产业，历史上曾

是重要的商业集散中心。后来依托沪杭铁路等铁路线路的通车以及上海在

进出口贸易方面的带动，轻工业发展迅速。新世纪以来，随着阿里巴巴等

高科技企业的带动，互联网经济成为杭州新的经济增长点。2018年世界短

池游泳锦标赛、2022年亚运会在杭州举办。2017年中国百强城市排行榜排

第7位。2019年6月未来网络试验设施开通运行。11月29日，杭州直飞

开罗航线正式开通。2019年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》将杭州定位为特大城市。

对周围环境不应产生污染或对周围环境污染不超过国家有关法律和现

行标准的允许范围，不会引起当地居民的不满，不会造成不良的社会影响。项目建设方案力求在满足项目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等

要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍

惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。

（三）项目用地规模

项目总用地面积12939.80平方米（折合约19.40亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数51.40%，建筑容积率1.10，建设区域绿化覆盖率5.50%，固定资产投资强度169.21万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积12939.80平方米，建筑物基底占地面积6651.06平方米，总建筑面积14233.78平方米，其中：规划建设主体工程11303.36平

方米，项目规划绿化面积782.56平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计47台（套），设备购置费1119.97万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量821064.31千瓦时，折合100.91吨标准煤。

2、项目年总用水量2133.95立方米，折合0.18吨标准煤。

3、“杭州智能锁项目投资建设项目”，年用电量821064.31千瓦时，

年总用水量2133.95立方米，项目年综合总耗能量（当量值）101.09吨标

准煤/年。达产年综合节能量26.87吨标准煤/年，项目总节能率29.34%，

能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xx临港经济技术开发区发展规划，符合xx临港经济技术开

发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采

取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设

不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资3858.63万元，其中：固定资产投资3282.67万元，

占项目总投资的85.07%；流动资金575.96万元，占项目总投资的14.93%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入3858.00万元，总成本费用2973.49万元，税金

及附加66.40万元，利润总额884.51万元，利税总额1072.91万元，税后

净利润663.38万元，达产年纳税总额409.53万元；达产年投资利润率

22.92%，投资利税率27.81%，投资回报率17.19%，全部投资回收期7.32年，提供就业职位69个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

项目承办单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面

给予充分保证。在技术交流谈判同时，提前进行设计工作。对于制造周期

长的设备，提前设计，提前定货。融资计划应比资金投入计划超前，时间

及资金数量需有余地。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx临港经

济技术开发区及xx临港经济技术开发区智能门锁行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx临港经济技术开发区智能门锁产业结构、技术结构、

组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“杭州智能锁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx临港经济技术开发区经济发展，为社会提供就业职位69个，达产年纳税总额409.53万元，可以促进xx临

港经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出

积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率22.92%，投资利税率27.81%，全部投资回

报率17.19%，全部投资回收期7.32年，固定资产投资回收期7.32年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

民间投资是我国制造业发展的主要力量，约占制造业投资的85%以上，党中央、国务院一直高度重视民间投资的健康发展。为贯彻党的十九大精神，落实国务院对促进民间投资的一系列工作部署，工业和信息化部与发

展改革委、科技部、财政部等15个相关部门和单位联合印发了《关于发挥

民间投资作用推进实施制造强国战略的指导意见》，围绕《中国制造2025》，明确了促进民营制造业企业健康发展的指导思想、主要任务和保

障措施，旨在释放民间投资活力，引导民营制造业企业转型升级，加快制

造强国建设。加强对“专精特新”中小企业的培育和支持，引导中小企业

专注核心业务，提高专业化生产、服务和协作配套的能力，为大企业、大

项目和产业链提供零部件、元器件、配套产品和配套服务，走“专精特新”发展之路，发展一批专业化“小巨人”企业，不断提高专业化“小巨人”

企业的数量和比重，有助于带动和促进中小企业走专业化发展之路，提高

中小企业的整体素质和发展水平，增强核心竞争力。

推进节能减排，提高生态效益。牢固树立绿色发展理念，坚定不移走

绿色发展、循环发展、低碳发展之路，加大节能减排和污染整治力度，在

资源节约、环境友好、提高生态效率基础上，提高发展的质量和效益，增

强可持续发展能力。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目建设单位

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx有限责任公司

（二）公司简介

公司是全球领先的产品提供商。我们在续为客户创造价值，坚持围绕客户需求持续创新，加大基础研究投入，厚积薄发，合作共赢。

公司认真落实科学发展观，在国家产业政策、环境保护政策以及相关行业规范的指导下，在各级政府的强力领导和相关部门的大力支持下，将

建设“资源节约型、环境友好型”企业，作为企业科学发展的永恒目标和

责无旁贷的社会责任；公司始终坚持“源头消减、过程控制、资源综合利

用和必要的未端治理”的清洁生产方针；以淘汰落后及节能、降耗、清洁

生产和资源的循环利用为重点；以强化能源基础管理、推进节能减排技术

改造及淘汰落后装备、深化能源循环利用为措施，紧紧依靠技术创新、管

理创新，突出节能技术、节能工艺的应用与开发，实现企业的可持续发展；以细化管理、对标挖潜、能源稽查、动态分析、指标考核为手段，全面推

动全员能源管理及全员节能的管理思想；在项目承办单位全体职工中树立“人人要节能，人人会节能”的节能理念，达到了以精细管理促节能，以

精细操作降能耗的目的；为切实加快相关行业的技术改造，提升产品科技

含量等方面做了一定的工作，提高了能源利用效率，增强了企业的市场竞

争力，从而有力地促进了项目承办单位的高速、高效、健康发展。公司紧

跟市场动态，不断提升企业市场竞争力。基于大数据分析考虑用户多样化

需求，以此为基础制定相应服务策略的市场及经营体系，并综合考虑用户

端消费特征，打造综合服务体系。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入2198.40万元，同比增长13.65%（264.11万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售收入为1855.14万元，占营业总收入的84.39%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额596.36万元，较去年同期相比增长47.73万元，增长率8.70%；实现净利润447.27万元，较去年同期相比增长90.95万元，增长率25.53%。

上年度主要经济指标

第三章背景、必要性分析

一、智能门锁项目背景分析

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行业陷入一种市场混乱。

技术门槛低，并不意味着智能门锁的技术难度小，而是目前行业的标准化分工导致智能门锁的产品化过程非常的简单，简单一点说，

由专业的智能锁方案公司出PCBA线路板的设计方案，由专业的指纹芯片公司提供指纹算法给成品方案公司、模具厂能够提供全套的锁具内外部结构的模具，因此创业公司在传统机械锁的基础上叠加一些电子器件就变成一把智能锁，所以，现在很多小微智能锁企业，或者说小作坊式智能锁企业从不同的厂家采购线路板、方案、指纹头、算法、面板、锁体等零部件，再加上一个公模，经过简单的组装成了自己的产品。而这样的产品怎能有质量保证。首先，如果没有研发和设计实力，只是通过简单的组装，很难做到品质的统一性、系统的协调性，很难将机械、电子、指纹模块等不同零部件完美的融合；其次，智能锁的售后要求比手机高，上门安装及故障快速响应和维修都是对每一个智能锁企业的考验。

由于智能门锁行业的急速发展，厂家在很多方面均不够透明，比如锁面的材质、成分、相关报告、锁体的材质、电机的材质、锁芯的材质和等级等，均未有明确的公示，只凭厂商自觉，这就促使了产品的行业规范和标准急需要快速的制定并得以规范和落实下来，2019年有望出台第一个智能门锁领域的行业规范，需要整个行业和媒体的力量进行推动，行业亟需客观独立且权威的评定机构，给予智能锁行业强制性的约束和规范。

简舒智能门锁厂家坚持以产品质量与精准营销并驾齐驱，帮助简

舒代理商在本城市激烈的智能门锁本地市场中立于不败之地。

提及智能门锁，绕不开的行业痛点之一就是安全性，安全性是用

户最为担心的一个点，据艾瑞咨询报告显示，目前，我国居民对智能

锁的购买意向已高达75%，且安全性以61.4%的占比成为消费购买时最

为主要的考虑因素。简舒智能锁获得国家公安部认证，是消费者值得

信赖的品牌。

智能锁常常被当做智能家居未来入口之一，并在此基础之上加上

了语音留言，自有APP等五花八门的功能，但对于智能门锁本身来说，功能多，设计复杂，固然可以为产品造势，但安全性与可靠性就会大

大降低，因此当落实到选择产品时，特别是对于中小企业来说，唯一

能靠得住就是产品口碑。曾国潘曾言：“结硬寨，打呆仗”。智能锁

没有太多模式可言，企业的首要目标还是扎扎实实把产品做好，实现

稳步快速前进。

不过，现在已是“酒香也怕巷子深”的时代，在提升产品品质与

安全性的同时，企业的精准宣传也是决胜的重要手段。智能锁作为新

生事物，正像智能手机的发展历程一样，第一批的尝鲜者永远是学习

能力强，对新事物感兴趣的年轻人。目前90后的年轻群体已经成为越

来越重要的一股消费力量，利洁时上海中国区跨境电商总监刘虎认为：“通过读消费者的了解，我们看到了两个很明显的关键词：一个是年

轻化，一个是个性化。”相较于60后和70后，年轻人有着买房、换

房的需求，在体验过智能门锁的方便之后，第一套自住房，选择智能

门锁的概率将大大提高，而企业的品牌形象则是年轻人在考虑智能门

锁的影响最大的因素之一。在当下的企业发展阶段，一个生动，有趣

的企业形象会带来极大的传播效应，不断创造经济效益。所以，瞄准

年轻人，打出年轻、时尚的招牌，可以说是精确打击。

整体来说，目前智能门锁市场还有待进一步打开，尚不足以支持。

二、智能门锁项目建设必要性分析

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃

兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不

同角度进行布局，智能家居系统初显。

随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智

能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到

了消费者的关注。在利好因素的刺激下，行业正进入快速发展期。智

能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。

同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家居生态链上不可或缺的核心组成部分。

2016年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市场进入快速发展时期。2016年中国智能门锁整体销量仅仅350万套，供给量大于销量达450万吨。到了2017年中国智能门锁销量达到700万套，仅仅到2018年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了830万套，增长势头明显。截止至2018年底中国智能门锁供需求量均超1000万吨。预测2019年中国智能门锁供需求量将突破2000万套，均达到2200万套。并预测在2020年中国智能门锁供需求量将超3000万套。

从地区分布来看，主要集中在深圳、中山、金华、佛山、温州、杭州等地。全国制锁行业信息中心的数据显示，2018年深圳的产销量占比最高，达到全国的21%左右，其后是金华，占比达19%，其次是中山，占比18%。佛山、温州、杭州也有较高分额。智能锁的产业分布改变了原有的中山小榄，浙江温州，浙江浦江，山东烟台四大锁业基地的格局，展现了行业新局面。

从2018年到2020年，我国家用智能门锁将迎来大爆发，短期内很多中小锁企可能会凭借低价占有一些市场份额，市场格局将会趋向分散;到2020年，行业将迎来一次大的洗牌，一些粗制滥造的低价锁

可能会在使用三年以后出现各种各样的问题，同时品牌锁的价格也因为规模经济而有所下降，比如大企业研发一套自动组装的流水线降低人工组装成本，规模经济将是最强的护城河。

B端市场需求仍将持续走高。B端市场，是大部分智能锁企业起步和立足的基础。在B端市场，各中高端小区、酒店、写字楼、政府部门、企事业单位等对安防需求较高的客户构成了大部分智能锁企业的主要客户群体。2017年中国智能锁工程市场出货量约为200万，占总体市场份额的40%左右。

C端智能门锁市场基础良好，发展潜力巨大。C端市场，即个人家庭市场。对于国内市场来说，中国约有4亿家庭，如果按照日韩、欧美国家的市场渗透率计算，市场空间非常巨大。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合互联网浪潮下的青年群体家庭使用，能够避免钥匙丢失、忘带钥匙，实现访客远程开门等场景。综合国内市场来看，智能门锁潜在市场巨大，目前正是一片蓝海。

第四章项目市场研究

一、智能门锁行业分析

随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理和技术运用都各有差异。

目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业公司选择了密码锁来进行门控管理。

核心部件包括有：锁芯、弹簧、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。

是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。