某大酒店建设项目可行性报告

第一章：总论

一．项目建设单位概况：

※项目建设单位一一铜仁公司

※单位地址：贵州XXX县木黄镇

※注册资本：200万

※企业类型：民营企业

※项目负责人：

二．项目简介与评价：

——项目名称：X X X X X X大酒店建设项目,

——XXXXXX大酒店建设项目坐落在贵州XXX县贵州木黄镇（西南地区最大的交通枢纽）侧，由原“军供大厦”项目改造升级而成。酒店总建筑面积7000平方米。酒店按准四星级标准配置，富有时代气息，集商务会议、住宿、餐饮与娱乐为一体。建成后将成为贵州木黄镇经济圈中规模较大、档次较高、功能齐全的酒店之一。——酒店楼层服务功能分布说明

1、负1F设备机房、后勤用房、地下商场、KTV、车库；

2、一层酒店大堂、商务中心、KTV慢摇吧、精品商场、军人服务社等；

3、二层大型茶餐厅、棋牌包房、多功能会议大厅、中小型会议室等；

4、三层中餐厅、中餐包房、宴会厅；

5、四层和五层桑拿休闲中心（含美容美发、健身室）；

6、经济型客房；

7、十四至十六层商务型客房；

8、十六至十八层行政套房；

2、建设地点介绍：

——本项目位于XXX县贵州木黄镇旁，周边主要为商业商贸区与新式住宅区，环境质量、交通条件，适于兴办中高档酒店项目。3、建设目标：

——XXXXXX大酒店建设项目的目标是建成融汇山城风韵与时代精神的新型商务酒店、生态酒店和绿色酒店，成为贵州木黄镇经济圈中旅游服务功能的重要组成部分，酒店将引进国际管理模式与服务标准，为来黔的商旅客人提供更为优质与舒适的服务。

4、主要技术经济指标：

2.2.2 银行贷款万元/

2.3 运营收入万元5209.2 正常年

2.4 总成本费用支出万元4589.2 正常年

2.5 税后利润万元620 营业税后

2.6 投资回收率ROI % 14

2.7 投资回报期RRI 年

3.54 (不含建设

期)

三、项目建设的必要性：

1、符合XXX县—木黄镇经济圈区域发展规划的战略目标：——根据贵州木黄镇经济圈的发展规划，XXX县将逐步建成以木黄镇为核心，以山城文化、山城风情为特色，集商贸、观光、购物、娱乐、旅游于一体的新型中心区，木黄镇商务酒店的兴建符合区域发展的规划目标，是完善区域服务设施的一个必要项目；

2、符合贵州木黄镇商旅接待能力发展的需要：

——贵州木黄镇作为西南地区最大的交通枢纽工程正在日趋完善之中,目前周边区域的酒店设施较少,无法满足不断增多的商旅客人的住宿与餐饮需求，因此木黄镇商务酒店的兴办将有助于进一步增强贵州木黄镇区域的商旅接待服务能力。

3、符合周边社区消费者消费水平提升与发展的需要：

——随着人们生活水平的提高，高档次酒店的餐饮、娱乐休闲项目正在受到都市人的青睐，因之本项目符合XXX县区域消费者不断提升的消费需求。

4、符合城市文化建设与传播的需要：

——木黄镇商务酒店将以宏扬贵州的美食，传播贵州的好客文化为已任，为市民以及来黔的旅客提供一个欣赏贵州文化、享受贵

州美食的好地方。

5、是提高XXX县区域旅游接待服务水平的需要：

——本项目将引国际先进的酒店管理模式与人才，致力创办优秀的绿色酒店，因此将有助于提升本区域的商旅接待服务水平；6、是配合区域发展，促进社会就业的需要：

——本项目有助于促进区域经济的发展，实现项目土地和物业使用价值的最大提升，并能接纳社会就业500人左右。

第二章：市场分析与预测

一、项目背景：

1、中国旅游市场发展迅速、前景广阔：

——近年来我国旅游业呈现出入境游、国内游、商务游全面增长的势头。据世界旅游组织预测：中国到2015年将成为世界第一旅游大国。与此同时，作为世界第一人口大国的国内游市场亦不可小觑，国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。旅游业的增长空间与发展潜力巨大。

2、 XXX经济增长势头正旺、前景看好：

1） XXX县概况：

XXX土家族苗族自治县地处贵州东北部、铜仁市西部，云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的大斜坡地带。县人民政府驻峨岭

镇。

“八山一水一分田”，为典型的山区农业县。位于县境东部的国家级自然保护区——梵净山，是世界人与生物圈网成员，是中国五大佛教名山之一，是唯一的弥勒佛道场，是地球北回归线上唯一的绿洲。全县总人口42万，土家族苗族占总人口的百分之七十以上。土家族自称“毕滋卡”，有“土家赶年”、“六月六”、“土家女儿会”等民族节庆，有土家摆手舞、土家金钱竿、土家红棺葬等独特的民俗活动。

XXX土家族苗族自治县位于贵州省黔东北、铜仁市西部，云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的大斜坡地带。县人民政府驻峨岭镇。地处武陵山脉主峰、佛教名山、国家级自然保护区----梵净山西麓,全县总面积1969平方公里，辖17个乡镇，总人口43.2

万人。

2012年，XXX县木黄镇被省委、省政府列为全省30个小城镇建设示范城镇之一。该镇以“千年古木黄、红军首会师”为城镇建设定位，以发挥木黄历史文化名镇潜在优势，挖掘和开发鱼泉河自然生态资源，努力构建梵净山佛教文化和梵净山旅游资源平台，以建设特色旅游精品小城镇为抓手，结合304省道提级改造，印秀高速公路规划，提出“一中心、两轴、三线”总体规划布局。以集镇建设中心，重点建设河滨大道、会师广场、农贸市场、停车场、污水处理厂、集镇人饮工程等基础设施；建设具有土家民族风情特色的生态移民小区；挖掘开发鱼泉河自然生态资源及拆迁改造；全面实施集镇旧城镇立面改造、美化、亮化工程，同时做

好3013年铜仁第二届旅发大会木黄分会场的规划和景点建设。按照“一年打基础、两年搞建设、三年见成效”的工作思路，努力将木黄建成集镇面积3.5平方公里的土家特色精品旅游小城镇。

2）贵州旅游资源与旅游收入状况：

梵净山（Mount Fanjing），原名“三山谷”，位于XXX、松桃、江口的交界处，得名“梵天净土[1] ”，国务院于1986年将其确定为国家级自然保护区[2] 。梵净山乃“武陵正源，名山之宗”，曾荣膺2008年度和2009年度的“中国十大避暑名山[3] ”，是全国著名的弥勒菩萨道场，是与山西五台山、浙江普陀山、四川峨眉山、安徽九华山齐名的中国第五大佛教名山，在佛教史上具有重要的地位。[4] 梵净山是联合国人与自然保护圈成员单位之一。梵净山不仅是中国著名的弥勒菩萨道场，同时也是世界重要保护区和联合国教科文组织“人与生物圈”保护网成员之一，是中国少有的佛教道场和自然保护区两者重合的名山，成为中国佛教文化与生态和谐共存的重要典范之一。

3）贵州会议经济全面启动——商务会议消费大增：

——综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市的贵州，具有独特的少数民族文化与丰富的旅游资源，随着旅游设施的不断完善与旅游资源的深入开发，必将成为国内众多旅游者青睐的目的地之一，而已经踏上快车道的贵州经济建设亦必会为贵

州带来大量的商务、商贸客源。这些都必将成为贵州酒店业能够持续发展的有力保证。

二、XXX县区域市场条件分析：

1、 XXX县区位条件分析：

2、 XXX县区域客源市场分析：

——我们分析XXX县木黄镇区域未来的酒店客源主要由以下几类客源构成：

——地方政府机构及XXX县区域的各种企事业单位；

——外地来黔抵达木黄镇的各种商旅客人；

——XXX县区域各高尚住宅小区居民的消费；

——各种旅游及商务会议团队客人。

3、 XXX县区域酒店竞争市场调查：

——XXX县区域（15分钟车程圈）与本项目有竞争关系的酒店如下：4、 XXX县区域旅游接待市场存在的主要问题：

1）高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务、会议与中高层旅游客为接待目标的高星商务酒店明显不足。

2）区域内有一定知名度的四星级酒店价格偏高。

3）以中低层宾客为对象的三星级酒店则管理水平与服务水平有待进一步提高，不能满足日益提高的商旅客人及区域居民的消费需求。

三、对XXX县区域酒店需求发展的预测：

——随着XXX县片区开发的进行，贵州木黄镇客运开通、XXX县公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测：XXX县梵净山，汇合已形成的公路交通、城际快车以及即将开通的轻轨，将形成的日均流动人群多达百万，人气、地段将合力引领XXX县城市新商圈的迅速崛起。

1、客房项目的需求预测：

——按贵州木黄镇未来的商旅客日流量预测，贵州木黄镇的客运量将占到70%以上，由北而来的客人均在此下车，届时每日抵达的客人将达到 3 万人次，以木黄镇商务酒店紧临木黄镇的有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想的开房率与收益。

2、餐饮设施的需求预测：

——按贵州木黄镇每日抵达的客人将到 3 万人次，加上周边社区50余万的居民，以木黄镇商务酒店的有利地理位置，餐饮项目的经营前景有望看好。

3、康乐项目的需求预测：

——作为酒店配套的桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构的商务应酬与居民的娱乐消费需求，由于XXX县区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好的经营前景。

四、市场分析结论与建议：

——根据贵州的工商贸经济与旅游发展的增长情况及龙头木黄镇站前经济圈的发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒

店将会保持比较旺盛的需求。特别是贵州木黄镇站前经济圈目前缺少价位适中的商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们的结论是在XXX县区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。只要酒店把握好项目定位与项目优势的开发，必能获得理想的效益。

第三章：项目基础条件评价

一、环境与物业条件：

——本项目地处XXX县贵州木黄镇旁，是XXX县木黄镇经济圈的核心位置，发景前景看好。

——本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功能需要而建，土建及水电空调、消防及外墙等已基本完成，投资方只需作少量的功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。

二、地理位置：

——酒店位置除了紧临贵州木黄镇、贵州汽车站外，周边还规划有18条公交线路和3条轻轨线，四通八达的城市快速干道密布其间。从酒店至观音桥商圈仅5分钟车程/距解放碑约15分钟车程 /至江北仅20分钟车程。交通十分便利。

三、项目SWOT分析：

1、优势：

——紧临西南最大的贵州木黄镇，可以直接承接大量的抵黔旅客；——以木黄镇为中心的站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮、娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营的优越性；——交通及停车条件良好：酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好的停车条件；

2、劣势：

——酒店原客房设计面积过小，档次不高；

——贵州木黄镇经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施的成熟尚有待时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人的居停生活有所不便，因此抵黔的客人将会选择周边条件更完善地区的酒店入住；

——由于车站区域人流量大，人员复杂、环境卫生、治安等条件会较差；

3、机会：

——贵州木黄镇的客运能力不断提高，将带来大量的商旅客人；——木黄镇商圈和经济圈的发展成熟将形成庞大消费市场；——XXX县区域居住小区的开发将汇聚更多的居民性消费；

4、威胁：

——木黄镇的商旅客人会面临XXX县区域及周边其他星级酒店的积极竞争；

——XXX县区域的企业机构类消费将面临周边其他地区优势酒店的竞争；

四、项目评价结论与建议：

——目前主要面临的问题是木黄镇经济圈的发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经一个客源稀缺的过渡时期，而且考虑到车站区域的客流层次以中低收入为主，因之酒店的定位不适于过高，以准四的配置标准、简洁时尚的风格，以面向中高层次客源及周边的公司机构客户为目标市场的适中价位经营为宜。

第四章：项目规划方案

一、建设规模：

——项目总建筑面积：7000平方米，其中用于商业经营面积为1943平方米（设一间超市和旅游精品商场），军供自用B2区两层面积1940平方米.酒店自用总面积为:29002平方米。

二、项目市场定位：

——本项目将按国家旅游局2013版的星评标准要求，结合贵州木黄镇及XXX县区域的市场需求特点，将原军供大厦改造升级为一座新概念的准四星档次的现代商务主题型酒店。

——酒店的目标市场锁定来黔旅游、商务及会议类中高层次消费宾客以及XXX县周边区域的公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类别将包括中外客商、旅游者、企业、政府部门、社区富裕的居民等。

三、总体概念与设计原则：

——XXXXXX大酒店建设项目将以“时尚、商务”作为酒店的主题概念，时尚体现在酒店文化装饰风格上（如氛围色调明快、装饰多采用玻材、家私较时尚化），商务文化则主要体现在酒店完善

的“OFFICE”功能与“E”智能化功能设施上（如：商务中心除了传统的功能外还设有贵州商业资讯中心、股票、金融服务等；客房专设大量配有电脑办公设备商务型客房；并有专为商务客人休逸而设的网络咖啡厅等）；

四、项目主要服务功能与服务设施：

——XXXXXX大酒店建设项目项目将具备：住宿、商务、会议、餐饮、文化娱乐、休闲、康体、商品零售八大功能，为宾客提供全面优质的服务选择。

01、大堂：综合接待+休息区；

02、经济餐厅：酒店一层C1区设为面向重北车站旅客经营的经济型快餐厅，经济餐厅与酒店实行分离经营；

备选项目——网络咖啡吧：酒店大堂左裙楼一层设为网络咖啡吧，以咖啡饮品+网吧模式经营，突破传统大堂吧的单纯休息功能，以满足现代商旅客人的休逸加信息需求；

03、商务中心：设于酒店大堂后，除提供打字、复印、票务、旅游咨询等服务外，还可为旅客提供商业、金融及股票方面的服务；

04、多功能会议大厅：酒店设大型多功能会议厅一间（C2区二三层），并在二层A区、C1区改建中型会议室和小型会议室六间，供周边企业机构举办各型会议使用；

05、俱乐部（慢摇吧+KTV）：酒店右裙楼B2区一层设为俱乐部接待厅+慢摇酒吧，B2及B1区地下负一层全部改为KTV包房，以吸引酒店客人及XXX县周边居民的娱乐消费为主；

06、桑拿水疗中心：设于酒店主楼四至五层，其中四层为三温暖

休息厅、沐足区，五层为贵宾按摩房；

07、大型港式茶餐厅：设于酒店主楼二楼B1 区，茶餐厅以经营各类中西港式套餐为主，在出品上有别于传统的西餐厅，又高档于普通快餐厅，适合于中高层次商旅及办公人士的简餐需要。B2区则改造为茶艺棋牌包房；

08、中餐食府（大厅+包房）：酒店主楼三层设为经营川粤菜为主的中餐厅，其中：A区为厨房，左侧C1区设为宴会厅，B1区零点餐厅，B2区全部改造为中餐贵宾雅间；

09、经济客房楼层：经济客房楼层设于酒店主楼六至十三层，保留原隔间规划，因客房面积较小因此价格定位面向实惠型的商旅客人，并作为承接会议和旅游的团队用房；

10、商务客房楼层：商务楼层客房设于酒店主楼十四至十六层，对原规划客房进行3并2改造，可得面积较大的宽间豪华客房，所有商务楼层客房均配置上网电脑，以满足中高层商务人士需要；

11、行政客房楼层：行政楼层设于酒店主楼十七楼和十八楼，对原规划客房进行2并1的套间改造，以满足高层次公商务人士及公司长住办公用房需要，另十八层改造5开间豪华总统套房一套。——酒店楼层服务功能分布说明

第五章：项目建设方案

一、改造建设内容：

——项目建设按照四星级酒店的有关标准、规范，围绕着接待服务系统、组织管理系统、通信信息系统、辅助服务系统四个子系统进行建设。

1、主要设施改造装修规模：

序号工程名称改造说明工程量㎡备注

1 土建隔墙改造主要为营业

10695㎡

区的间隔改

造

600㎡

2 地板浇铸主楼二三层

框架进行地

板浇铸

21808㎡

3 二次装修各营业部门

装修

1568㎡

4 环境绿化三楼楼顶绿

化

十八楼顶花

园

2、主要设备方案：

——综合考虑项目的主要功能、以及接待服务工作的设计安排，参照有关标准及其他四星级酒店的设备配备情况，定本项目所需设施设备如下：

三、公用辅助工程：

1）给排水——主要采用市政给水；

2）供电——采用市电网双回路供电,自备600 KW发电机,突发停电后可以保证照明、电梯、厨房设备的正常使用；

3）通信工程——根据对客服务的需要，设置程控交换机房和一套广播系统，以及内部电视播放系统、计算机联网系统。

四、节能、节水措施：

1、能源消耗：

——现代酒店每年约支出总营业收入的12%--15%作为能源消耗，酒店的能源消耗主要有水、电、燃油、燃气四类：

2、节能措施：

——节能是酒店控制经营成本的关键，木黄镇商务酒店规划设计应充分考虑到环保与节能的问题，悉心导入节能设计，核算节能投入和能耗成本的比较值，做到一次性完成酒店设施的节能定位和设计。本项目的节能降耗设计，主要包括以下方面：

——在功能布局和房间布局上充分利用自然采光。

——在人流进出频繁的地方安装专用设备，阻断内外气流交换，减少室内冷暖气的消耗。

——在建筑材料上使用保温、隔声、节能、防水等新型材料。——在照明方面，采用节能电光源，

——供水系统在设计中选用节水用具和设备。

——空调系统除选择节能制冷机组和新型制冷剂外，还采用蓄冰制冷设备。

——餐厅、宴会厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的规律控制启动和关闭时间。

五、项目实施进度：

——第一阶段：完成所有的现场的勘测并绘制施工图。

——第二阶段：安装系统设备设施，装修装饰

——第三阶段：完成系统的调试和验收工作。

2008 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 （月）

第六章：项目经营管理方案

一、组织机构：

1．项目法人组建方案：略

2．管理机构组织方案和体系图：

——根据XXXXXX大酒店建设项目的项目规划与接待要求，酒店将设立十一个职能部门，其中六个属营业部门，五个后勤部门，所有职能部门均在酒店总经办及董事会的领导下协调工作：