天通金与其他投资项目比较

简介

一、交易品种介绍

交易所一般会员推出实物白银投资银锭和实物黄金投资金条，面向投资者开展基于标的金条、银锭的“卖出+ 回购”业务。标的金条成色为99.99％，规格为200克/条；标的银锭成色为99.99％，规格为15公斤/锭。金条银锭皆由交易所指定的国内知名生产厂商生产。

投资者能够现货全额交易和现货延期交收交易两种方式参与“实物黄金投资金条”和“实物白银投资银条”业务。

现货全额交易，指一般会员以现价、全款向投资者卖出或者由投资者买入标的金条、银锭的交易品种。投资者可通过或网络交易系统参与该业务，也能够在综合会员的营业网点直截了当购买或者回售标的金条银锭。

延期交收交易是指一般会员按即时价格买卖标的金条，实物交收延迟至第二个工作日后任何工作日执行的交易品种。交易时支付投资者一定比例的交易预付款，实物交收时结清剩余货款。投资者可通过或网络交易系统参与该业务。

二、报价

交易因此伦敦现货黄金市场价格为基础，综合国内市场黄金价格及中国银行人民币兑美元的基准汇率，连续报显现货黄金的人民币每克买价及卖价。也确实是1克黄金兑人民币的价格。

三个因素：

1.伦敦现货黄金(白银)价格

2.美元兑人民币的报价

3.国内市场黄金价格

三、交易时刻

每周一至周五开市24小时交易，国家法定节假日及国际市场休市除外；周一早8点至周六早4点；结算休市时刻交易日内，凌晨4点至5点具体开市休市时刻以交易所通知为准。

四、交易方式

1.投资者能够通过或网络与综合会员进行现货全额交易和现货延期交收交易，能够做多和做空t+0双向交易。

2.现货全额交易必须在账户内存入欲购买金条等值的人民币，买入的金条能够选择提货或者再次卖出，差不多提货的金条能够到综合会员柜台卖出。

3.现货延期交收交易指的是按即时的价格买卖金条，延迟至第二个工作日后的任何工作日进行实物交收的交易行为，交易时支付8%的保证金，假如需要实物交收时，结清剩余货款；交易时最少交易量为1000克或1000克的整数倍。

4.现货全额交易与现货延期交易都能够向综合会员提出交割情报，提取或交收实物金条，

同时需要交纳提货费每克14元人民币和交货费每克6元人民币。实物交割的费用比现货延期交收交易的费用要高专门多。

五、交易制度

交易制度是做市商制度，是不同于竞价交易方式的一种证券交易制度，一样为柜台交易市场所采纳。做市商是指在证券市场上，由具备一定实力和信誉的证券经营法人作为特许交易商，不断向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格，双向报价并在该价位上同意公众投资者的买卖要求，以其自有资金和证券与投资者进行证券交易。做市商通过这种不断买卖来坚持市场的流淌性，满足公众投资者的投资需求。做市商通过买卖报价的适当差额来补偿所提供服务的成本费用，并实现一定的利润。

六、交易费用

投资者在参与金条交易过程中，需要支付如下费用：手续费、延期费、提货费、交货费等。

点差黄金交易点差0.3元人民币/克白银交易点差7元人民币/千克。

手续费收取标准不超过成交金额的万分之八，其中交易所收取万分之三，其余部分由综合会员收取。

仓租收支标准由交易所价格监督治理委员会依照实际情形确定。

提货费包括加工费、运输费等，收取标准为每克14元人民币；交货费包括检验费、重铸费等，收取标准为每克6元人民币。提货费、交货费由综合会员收取。

七、保证金

现货延期交收交易采纳预付交易保证金的形式进行。投资者预付保证金不低于成交金额的8%。只需要付8%的保证金就能够进行交易，是12.5倍的杠杆交易，是目前中国杠杆最高的交易产品。

八、银行托管

天津贵金属交易所，综合会员，以及客户的资金统一由交通银行托付治理，客户天津贵金属交易所，以及会员单位的资金全部由银行托管，给与客户资金专门好的安全保证。

目前合作的第三方资金托管银行是光大银行和交通银行。

入金流程

通过自己绑定的银行账户进行划拨资金，若已绑定的银行账户资金欠缺，能够通过银行柜台或“网上银行”的方式将资金注入到自己绑定的银行账户后，在资金到账后。再通过交易平台进行资金注入。

出金流程：

通过交易平台“出入金”功能，将所需划拨的资金金额输入到“出金”项中，然后输入“资金密码”。客户在划出资金到自己绑定的银行账户后，便可到银行柜台取款或通过“网上银行”方式将资金取出。

九、清算

现货延期交易实行t+1的集中资金清算原则和股票一样当日平仓后当日不能提取现金等第二日银行和交易所清算后方可取钱。

十、交割

现货交割“现货交割”分为“提货”和“交货”两个环节。“提货”指投资者在电子交易平台买入金条后在指定网点提出交易所认证金条，也指投资者直截了当在指定网点购买交易所认证金条。“交货”指投资者在电子交易平台卖出金条后在制定网点交入交易所认证金条，也指投资者直截了当在指定网点回售交易所认证金条。供交割用的金条由交易所指定厂家生产，正面为会员标识，背面带有交易所标识和生产厂家标识，铸有唯独编号。金条延用黄金国标GB/T4134-2003，金条纯度不低于99.99％，单条重量为200克和500克。银锭延用白银国标GB/T4135-2002单锭重量为1、5、15公斤，纯度不低于99.99％，交易所指定若干会员的经营网点为现货交割网点，具体名录见交易所网站。以下为提货和交货概要流程，详细情形见《天津贵金属交易所金条交收治理方法》★

法律问题：增值税获得免增值税政策是打通“销售+回购+销售”的必要措施1、黄金（1）能够获得免税（2）法规：★财税〔2002〕142号《财政部国家税务总局关于黄金税收政策问题的通知》国税发明电〔2002〕47号《国家税务总局关于印发《黄金交易增值税征收治理方法》的通知》★财税〔2018〕5号《财政部国家税务总局关于黄金期货交易有关税收政策的通知》、国税发〔2018〕46号《国家税务总局关于印发上海期货交易所黄金期货交易增值税征收治理方法的通知》2、白银（1）无通行的免税政策（2）区域优待政策（仙居）和废料提取白银免税政策。

持仓规定

为了满足会员单位及投资者的投资需求，依照会员单位的申请，交易所依据试运行时期的运行情形，在总结各方面的体会及测算，研讨后，本着保证稳固运行，逐步放开的原则，经研究决定：

将目前执行的单个投资者最大持仓数量限额：黄金5手，白银50手进行调整，自2018年6月17日（星期四）调整到单个投资者的单笔最大下单量：黄金10手，白银50手，最大持仓数量限额均为：黄金60手，白银100手。

提货流程

1、投资者在会员交割网点现场当场平仓并凭当场打印出的该笔平仓单据申请办理提货；

2、投资者按照交割价格和提货数量，当场向会员支付全额资金；

交割价格= 持仓价格+ 提货费

提货费包括加工费、储运费等，收取标准为每克14元人民币；会员可依照实际情形自行调整提货费收取标准。

持仓价格以平仓单据记载的数据为准。客户于交割提货日之前建立多头仓位的，持仓价格为前一交易日结算价格；客户于交割提货日建立多头仓位的，持仓价格等于建仓价格。

3、会职员作人员为每条金条填制“出库单”并加盖业务章，连同金条一起交给投资者。

注：“出库单”为回售金条或“交货”时的必备凭证，请妥善储存。

交货流程：

1、投资者在会员交割网点当场平仓、当场打印出的平仓单据、交易所认证金条、与金条相匹配的原始“出库单”申请办理交货；

2、会职员作人员验证金条及“出库单”；

3、验证无误，会职员作人员向投资者支付款项；

平仓回购价格= 持仓价格–手续费

手续费包括检验费、储运费等，收取标准为每克6元人民币；会员可依照实际情形自行调整提货费收取标准。

持仓价格以平仓单据记载的数据为准。客户于回购日之前建立空头仓位的，持仓价格为前一交易日结算价格；客户于回购日建立空头仓位的，持仓价格等于建仓价格。

十一、风险

交易所对投资者实行单笔最大交易限额为10手（每手1000克），最大持仓量为黄金60手白银200手；当投资者持有最大仓量的时候不得开仓交易。当投资者账户风险率达到50%的时候系统会将投资者买入或卖出的黄金进行全部强行平仓。

风险率=投资者权益/持仓头寸所占用的保证金.

价格波动的风险

由于黄金是具有金融属性的专门商品，因此其价格受多种因素的阻碍，如国际经济形势、美元汇率、相关市场走势、政治局势、原油价格等等。这些因素对黄金价格产生阻碍的机制专门复杂，投资者在市场操作中难以全面把握，同时信息采集的渠道并不明确，存在不对称性，因而显现投资决策失误的可能性较高。假如投资者在显现投资决策失误时不能有效操纵风险，则可能遭受较大的缺失。

交易风险

投资者需要了解天津贵金属交易所的黄金交易是一种低保证金和高杠杆比例的

投资，其高风险性决定了此种交易可能导致快速的盈利和亏损，在建仓的方向与行情的波动相反时,会造成较大的

亏损，同时依照亏损的程度需要不断的随时追加保证金,投资者必须有条件满足这种随时追加的要求，否则其持仓将会被强行平仓，导致投资者的缺失。

行情报价由交易因此伦敦现货黄金市场价格为基础，综合国内黄金市场价格及中国人民银行人民币兑美元基准汇率，连续报显现货黄金的人民币买价及卖价，其价格可能会与其他途径的报价有柔弱的差距，交易所并不能保证其交易价格与其他市场保持完全的一致性。

投资者在交易所的交易系统内，通过网上终端所提交的市价单一经成交，即不可撤销，投资者必须同意这种方式可能带来的风险。投资者通过会员以的方式下市价单，一经会员交易部报价确认成交后，此市价单即不可取消，投资者必须同意此种报单方式有可能带来的风险。投资者的成交单据必须是建立在自己的自主决定之上，交易所、会员以及任何个人通过自己的体会所做出的关于市场行情的研判，仅为个人建议并非保证，同时也不构成任何要约，由此而造成的交易风险由投资者自行承担。在以及电子交易的过程中，有可能显现偶然性的明显的错误报价，交易所可能事后会对错价及错价产生的盈亏作出纠正，由此而造成的交易风险由投资者自行承担。

不可抗力风险

任何因交易所不能够操纵的缘故，包括地震、水灾、火灾、暴动、罢工、战争、政府管制、国际或国内的禁止或限制以及停电、技术故障、电子故障等其他无法推测和防范的不可抗力事件，都有可能会对投资者的交易产生阻碍。

交易细则

贵金属经营有限公司招商手册

XX贵金属经营有限公司招商手册一、XX公司概况 1、XX公司简介 XX贵金属经营有限公司，是在天津空港加工区注册成立的、专业从事黄金、白银等贵金属现货买卖及提供其电子交易平台、黄金、白银等贵金属投资管理及咨询服务等业务的企业，注册资金为1000万元，系天津贵金属交易所的103号会员、中国黄金协会常务理事单位。我们将基于“合作共赢”的价值取向，秉承“两个分享，一个分担”的渠道理念，帮助合作伙伴持续走向成功。我们不断努力提升自身的专业投资市场价值，在竞争中达到双赢。只有重视形成合力，在做大蛋糕的同时自然收获了放大或倍加的功效，实现了理想的双赢甚至多赢。 2、XX公司的业务： A、天贵所现货延期交收电子交易 B、天贵所标准金、银条实物销售 C、传统黄金、白银制品实体店铺及互联网销售 D、投资咨询及培训 3、XX公司的优势：实力优势：公司是天津贵金属交易所的首批综合类会员，资金实力强大，社会关系广泛。品牌优势：XX是国内最早一批从事黄金现货延迟交收业务的贵金属经营公司，珠宝、实物黄金的经营已有二十年，能为合作伙伴开设实物门店提供强大的一手价格货源支持。资源优势：资源共享平台提供权威的资讯信息，传递行业最新动态。专业优势：拥有行业内资深专家、各理财顾问团队组建成的黄金投资分析平台。管理优势：公司领导为国家高级黄金投资分析师，管理经验丰富。创新优势：专注于客户的需求，专注于市场的变化，创新模式服务客户。平台优势：拥有与国际接轨的报价系统、灵活的交易机制、安全便捷的资金银行存管。公司在周仁旭董事长的带领下，XX的业务已遍及浙江、江苏、上海、河南、江西、陕西、贵州、云南、广东、福建，营业网点已基本在华东各地级市铺开，并已有相当数量的固定客户。公司

对项目资本金一些常见误区的探讨

对项目资本金一些常见误区的探讨 ■张立项目资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，即权益性资金。资本金的充足性和到位的及时性，不仅关系到项目建设的合规性，更是银行判断项目出资人实力、项目可行性、项目建设期风险的重要依据。在信贷审批工作中，笔者发现部分信贷人员对项目资本金的理解存在一些误区，主要体现在以下几个方面：一、仅以形成的资产价值作为计算资本金充足的依据，忽视其作为资金来源的本质部分授信申报材料在分析资本金充足性时，仅分析财务报表中的资产科目，以相关资产科目中金额来计算和解释资本金的数额。根据核心定义，资本金作为投资者对项目投资认缴的投资额，属于权益性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可以按其出资的比例依法享有所有者权益，也可以出让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。而形成的资产是对资金的具体运用，其价值是资金来源的最终体现。鉴于资金来源既可能是负债性的，也可能是权益性的，仅以资产科目的价值代替资本金数额的计算，掩盖了资本金作为权益性资金来源的本质。因此在分析说明项目资本金充足性时，首先应当从所有者权益科目出发进行分析判断，在此基础上可以进一步说明权益资金形成了哪些资产科目，并对资产价值进行分析，从资产形成角度对资本金充足性进行印证。二、以权益科目金额简单匡算项目资本金，忽视项目无关资产对权益性资金的占用权益性资金是企业的自有资金，但如果不用于申贷项目的建设、没有形成项目资产，就不能作为申贷项目的资本金。目前，有些股东出于为项目公司抵押融资需要，会以实物或者土地使用权进行出资，而这些资产可能和贷款项目建设没有直接关系。如果申报材料仅从所有者权益的金额角度匡算项目资本金，而没有具体分析权益资金的构成和用途，就可能出现申贷项目实际资本金不足、存在缺口的情况。因此，信贷人员在分析资本金时，除了关注权益性资金的金额，还应当具体分析权益科目的构成、性质及占用形态，一般可剔除借款人的长期投资、无形资产（扣除其中申贷项目用地部分）、固定资产（扣除形成该固定资产的长期借款，在建工程比照处理）等长期性质的资产后判断分析申贷项目资本金充足与否。三、误将申贷项目的折旧作为项目资本金来源由于项目资本金可以根据项目建设进度分步到位，部分信贷人员将申贷项目的折旧资金也作为分步到位的项目资本金来源构成部分，但笔者认为这有待商榷。首先，在申贷项目建设期内因尚未形成该项目固定资产，而仅仅是在建工程，不存在可以计提的申贷项目折旧资金。第二，折旧资金是一种现金流入，是还款来源的组成部分，但折旧并不是所有者权益的构成内容；相反，折旧作为成本，是利润的减项，会导致所有者权益中未分配利润的减少。因此，企业既有项目形成的固定资产折旧和申贷项目建成形成固定资产可计提的折旧部分，形成现金流入，虽然可以作为申贷项目贷款还款来源之一，但不适合作为项目资本金来源。四、误将申贷项目形成的净利润全部作为项目资本金来源与折旧资金不同，利润作为权益科目的加项，可以作为资本金分步到位的来源之一。但部分信贷人员将申贷项目在贷款存续期间所形成的全部净利润均作为项目资本金显然不妥。在将净利润作为资本金来源时，必须以建设期完成的时间为节点进行区分，具体来说：借款人既有净利润、原有资产在申贷项目建设期间继续形成的净利润、申贷项目在建设期内因部分投产形成的净利润均是可以作为项目资本金的，但申贷项目建成进入经营期后，原有和新建资产形成的净利润就不能继续作为申贷项目资本金来源了，而只能作为申贷项目的还款来源。五、铺底流动资金全额、长期占用项目资本金我行关于投资项目资本金比例的计算公式为：资本金比例=项目资本金/（项目固定资产

黄金投资话术

黄金投资话术.txt22真诚是美酒，年份越久越醇香浓型；真诚是焰火，在高处绽放才愈是美丽；真诚是鲜花，送之于人手有余香。一颗孤独的心需要爱的滋润；一颗冰冷的心需要友谊的温暖；一颗绝望的心需要力量的托慰；一颗苍白的心需要真诚的帮助；一颗充满戒备关闭的门是多么需要真诚这一把钥匙打开呀！世界央行行长可能将黄金用来制约美元一但黄金被作为制约美元的手段金价将迎来新一轮暴涨维财金的优势 1.交易时间最长：维财金每日交易21.5个小时：早上6：00到第二天零晨04：30，其中每天17：00—18：00为结算时间。 2.交易模式最优：湖南维财大宗贵金属交易所采用的是市价撮合成交、场内与场外相结合的交易模式，全国第一家即期现货交易。 3.开户门槛最低：我们合约单位小，无开户门槛，客户自由出入金，客户资金由中国最大的商业银行中国工商银行第三方监管，保障资金安全。 4.投资双向交易：在市场行情看涨时，我们可以买涨获利；当市场看跌的时候，我们可以买跌获利；我们可以双向获利！市价或限价交易，即时成交，可设止盈、止损，能有效控制风险。 5.杠杆交易（以小博大）：有1盎司黄金、20盎司黄金、50盎司黄金和100盎司黄金4种不同杠杆的交易品种，方便国内投资者选择交易，保证金分别是1800RMB、7000RMB、7000RMB、7000RMB，即杠杆分别为5倍、20倍、50倍、100倍；假设一手1盎司合约为9800元，按20%保证金（5倍杠杆）计算，投资者只需投入1800元资金即可。注：除1盎司外，其余品种均为配资后的品种。 6.手续费最低：维财金无点差，手续费是目前国内市面上黄金投资品种手续费最低的（不足纸黄金、上海金（T+D）、天通金的三分之一）。1盎司黄金、20盎司黄金、50盎司黄金和100盎司黄金每手双边共收的手续费分别为20RMB（千分之二）、150RMB（万分之八）、350RMB（万分之七）和700RMB（万分之七），保证金分别是1800RMB、7000RMB、7000RMB、7000RMB。注：除1盎司外，其余品种均为配资后的品种。 7.波动空间大：维财金是集合了国际“伦敦金”美元/盎司的报价特点，直接用美元兑人民币的换算方式报价即“人民币/盎司”的报价方式（1盎司=31.1035克）。例如：伦敦金波动20美金，维财金将波动20*6.5=130人民币。如果交易1手100盎司合约，佣金是700元人民币，也就是只需要波动7元人民币就能保本，130元的波动空间，我们最少有100左右的获利空间可以操作；而以“元/克”为单位报价的国内其他黄金投资（纸黄金，上海金，天通金），波动只有4.18元，其中需要波动0.8-1元才能保本，波动空间只有维财金的三十一分之一。所以说维财金

房地产资金来源

1．银行贷款目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

房地产项目资本金

项目资本金房地产开发企业应当建立项目资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于国家规定的标准。请查找并思考：国家及其他省市有关项目资本金的功能、用途、监管部门、提取额度、资金到位证明、开发项目结束后资本金的归属分配的问题。设立房地产项目资本金的目的是为了防止房地产开发企业因开发资金不足而可能对项目投资人、贷款人、购房人等的合法利益造成损害。主管部门：目前房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于本项目建设使用，由建设部门主管。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。房地产开发项目依法转让的，转让方在受让方按照本规定存储相应数额项目资本金后，方可调出存储的项目资本金。结合深圳政府机构设置，主管部门应该为市建设局。管理流程：房地产开发企业自行选择项目资本金专户存储银行，并报房地产开发主管部门备案。房地产开发商在取得《国有土地使用权出让书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，在向建设部门申请《建筑工程施工许可证》时，需要提供的证明材料应当包括银行出具的项目资本金证明，否则建设部门不予颁发《建筑工程施工许可证》。对于分期实施的房地产开发项目，其项目资本金可按项目分期实施情况分期存入。房地产开发项目扩大投资规模时，应及时补充项目资本金。缴存比例：根据2009年5月25日国务院《关于调整项目固定投资资本金的通知》要求，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。各地可以制定具体比例办法。使用程序：项目资本金的使用需要申请，申请文件应当包括该项目的工程监理单位出具的工程款支付证明和项目建设进度情况的说明，建设主管部门可以根据项目进度分批解冻，并出具《房地产开发项目资本金拨付使用通知书》，开发商凭借《房地产开发项目资本金拨付使用通知书》向银行申请解冻相应数额的资金。按照《河北省房地产开发项目资本金监督管理规定（暂行）》的规定，在项目建设过程中，项目资本金最多只能申请使用95%，剩余的5%作为项目建设保证金，在城市规划行政主管部门确认项目按照规划要求全部建设完成，项目交付使用后，方可申请提取使用。参考《河北省房地产开发项目资本金监督管理规定（暂行）》、《石家庄市建设局关于实行房地产开发项目资本金管理的通知》、《湘潭市房地产开发项目资本金管理暂行办法》、《泸州市房地产开发项目资本金管理暂行办法》质量保证金（制度建议）房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，按照主管部门的要求提取房地产项目质量保证金。请查找：其他地方有无类似的做法。工程质量保证金是指发包人与承包人约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建筑工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建筑工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件的规定以及承包合同的约定。根据规定，全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款预算总额的５％预留保证金。社会投资项目保证金预留数额不低于工程价款预算总额的３％。在责任期内，建筑若出现质量缺陷，施工单位不能认真履行职责，发包方可通过相关程

天通金营销四步曲——陈仲自

营销四步骤： 1、客户信息收集： ①、客户资源：客户源——客户量——锁定客户源的方式——促销计划——合作模式 ②、客户详情：了解客户详细情况的方式（策划）——基本信息——投资信息 ③、项目推荐：新的投资渠道——大趋势——发财的机会——把握全球资本动向 ------在哪里可以找到最有钱的投资者？最有钱的投资者在哪里？我要怎么样吸引他们？ ------如何接触到最有钱的投资者？我要怎么样了解他们？他们都在想什么？ 2、邀约客户面谈： ①、客户信息确认：基本信息-----投资信息-----投资意向------我们的投资------现货投资 ②、投资项目说明：现货投资-----全球主流-----高通胀下的大趋势-----价值与财富 ③、邀约客户面谈：面谈的优势和目的-----给你的投资助力-----认识投资趋势为自己的财富护航-----结识投资高手切磋技艺 ④、包装销售技巧：包装自己------包装专家老师-----销售我们的服务-----营销我们的投资理念------指点价值挖掘财富------发现财富源 ⑤、面谈细节约定：尊重与诚信------真诚与服务------虔诚与财富 ------我要怎么样吸引最有钱的投资者来我们公司投资？我要怎么样打动投资者接受我们的拜访？ ------我要怎么样让最有钱的投资者相信我们可以让他的财富快速增值？我要怎么样让投资者知道我的价值？ 3、面谈客户思路： ①、了解客户情况：基本情况了解-----投资信息确认-----投资意向确认------对我们现货投资的了解 ②、金融市场投资：金融市场投资品种比对------与时俱进的投资趋势-------现货投资品种------黄金白银（证券类、期货类、债券类、保险类、外汇货币、古玩字画、黄金白银） ③、天通金投资优势：天通金制度（平台）优势——---高通胀下的转机-------财富避险---------造福机会！ ④、天通金走势图：K线图-------分时图-------参照图--------基本投资技巧--------风险控制--------心理管控 ⑤、模拟操作：学习新的投资渠道-------服务模式---------通讯模式 ---------我要怎么样让最有钱的投资者在最短的时间内了解天通金，并对此感兴趣？ ---------我的思维方式如何才能引导客户的思维，让我们团队的思维如何才能引导客户的思维？ 4、模拟盘操作与入金： ①、实盘操作技巧：交易规则-------交易技巧-----账户操作快捷 ②、操作节奏控制：赚赔钱引导技巧-------入金技巧-----实盘老师包装销售 ---------怎么样把客户变成专家，让专家成为赢家？ ---------怎么样把客户的投机心理变为投资习惯，怎么样把握市场节奏，控制贪婪尺度？

项目资本金办事指南

重庆北部新区房地产开发项目资本金办事指南区内各房地产开发企业：为了便于你们办理房地产开发项目资本金的有关手续，我局编写了以下有关资料供你们参考。如有不明之处，请咨询工作人员。地址：北部新区新科国际A栋511室。电话：67463831。经办人：胡红薇。谢谢。重庆北部新区建设局二○一四年十月一、项目资本政策依据《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》（渝建发【2014】82号）二、房地产开发企业提出项目资本金存入申请和项目资本金使用进度安排计划时应提供的资料（一）企业投资项目备案证明；（二）初步设计批复；（三）建设工程规划许可证(附：指标核算书)；（四）重庆市房地产开发建设项目手册；（五）重庆市国有土地使用证（重庆市房地产权证）和重庆市国有土地使用权出让合同；配套费缴存手续（六）房地产开发企业选择项目资本金托管银行确认

书；（七）项目资本金使用计划申请表。（八）重庆市建设工程施工直接发包情况确认书。上述资料除第（六）和第（七）项为原件外，其余应出示原件留下复印件。三、可供房地产开发企业自行选择的监管银行（一）交通银行重庆分行北部新区支行（二）兴业银行北部新区支行（三）光大银行星光支行（四）民生银行北部新区支行（五）建设银行（渝北支行经开园分理处）（六）华夏银行（北部新区支行）（七）招商银行北部新区支行（八）浦发银行重庆分行（九）中信银行重庆分行两江支行资本金存入后请提供：监管协议1份（原件）、存入证明1份（银行提供原件）、进账单1份（验原件收加盖鲜章复印件）。四、项目资本金存入计算基数的确定项目资本金存入计算基数原则上按照经批准的初步设计所确定的概算额核定。若初步设计所确定的开发项目建设总投资额与开发项目应发生的建设费用相差较大的，可申请对项目建设总投资额进行重新核定。五、项目资本金的确定企业应存入项目资本金=项目总投资×存入比

基础设施项目资本金比例政策讲解

基础设施项目资本金比例政策讲解 2019年11月13日召开国务院常务会议，决定完善固定资产投资项目资本金制度，做到有保有控、区别对待，促进有效投资和加强风险防范有机结合。会议提出以下三项要求： 1、降低部分基础设施项目最低资本金比例。将港口、沿海及内河航运项目资本金最低比例由25%降至20%。对补短板的公路、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生等方面基础设施项目，在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控前提下，最多可降低资本金最低比例5个百分点。 2、基础设施领域和其他国家鼓励发展的行业项目，可发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%。地方政府可统筹使用财政资金筹集项目资本金。 3、严格规范管理，强化风险防范。项目借贷资金和不合规的股东借款、“名股实债”等不得作为项目资本金，筹措资本金不得违规增加地方政府隐性债务，不得违反国有企业资产负债率相关要求，不得拖欠工程款。金融监管研究院点评：此次放松资本金要求的领域主要是基建和补短板项目。

此前一系列经济金融数据，包括10月份的社融等等，大多不甚理想。2019年6月，中央已经通过发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金。所以此次也是在前期已经采取一系列措施的基础上，接下来的动作就是进一步降低基建领域的资本金比例，加快明年专项债的额度释放。目前执行的比例为国发〔2015〕51号文确定的，具体如下：在本次国常会放宽以后，更新的要求预计如下：

此次同时允许部分鼓励项目发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%，这个主要指的是符合条件的永续债等，这也有利于降低资本金筹措的难度。不过不能忽略的是，此次仍然强调不得突破红线，即资本金不得是明股实债、增加隐性债务等的债务性资金。以下为会议全文：国务院总理李克强11月13日主持召开国务院常务会议，听取江苏响水天嘉宜化工有限公司“3·21”特别重大爆炸事故调查情况汇报和责任追究审查调查工作情况通报，部署对安全生产尤其是危险化学品生产管理等问题开展专

贵金属投资营销工作策略

贵金属投资营销工作策略策划：区家源同意入职参加工作后，严密安排每天的工作时间，多与领导、同事接触，迅速熟悉公司的规章制度，掌握并完善贵金属投资专业知识，形成个人工作综合素养，在今后的工作中，将继续努力，在工作中不断学习，不断鞭策自己，不断取得进步。一、贵金属营销工作方案---在短期内主要完成以下工作 1、学习：参与公司的规章制度培训、专业知识技能培训、综合素养技能培训。参与公司培训，迅速了解公司工作环境与流程，快速进入工作状态，提高工作效率。专业知识的技能培训，尽快熟悉贵金属的工作内容：天通金、现货白银，掌握它们的特点及优势，提升对金融行业的深度了解，并以贵金属为参照物，对比了解整个金融市场的大致状况。综合素养的培训，精通看盘技术和其他办公软件的使用技能，做符合要求的工作文件，强化商务礼仪、提高展业技能，在培训中熟练掌握展业技巧。学习上建议：不断学习充实自己的专业知识，督促自己的日常行为，培养良好的综合素养，对自己的工作提出自我要求，以求尽力打到工作目标。每天根据部门任务规划自己的工作时间，自我警醒，确保工作高质量按时完成。 2、工作：小区推广、电话营销、客户资料搜集、客户约访、证券营业点驻点、市场拜访。（1）对公司周边小区、蜀山区大部分小区进行驻点和推广，推广效果好，加强公司影响力，顺利推进小区驻点工作。部分小区物业管理严格，禁止进行小区推广则进展缓慢。（2）运用身边资源搜寻客户资料，已顺利搜寻部分良好客户资源，加以整理，进行电话销售，销售中有部分客户对公司有一定兴趣，并索要公司简介，同时创建、完善电话营销话术，避免话术过于生硬，或不合实际的话术。收集客户提出的各种古怪的疑问回来研究对策。（3）在证券营业点驻点：加深对股票金融的了解，提升综合素质，逐渐打入中户室、大户室接近目标客户。（4）私人客户约访：与以前业务上的客户联系，优势是有一定联系，易取得信任，但对于贵金属投资因为不熟悉肯定仍抱有一定顾虑，所以要想方设法消除客户的疑虑。（5）市场拜访：中前往建材市场、汽车市场、大商场、小商店等拜访，要有部分客户不愿交流的心理准备。工作上的建议： 1.在小区推广工作中，尽量不与物业产生矛盾，在进行小区驻点前，尽量做好该小区的市场调研工作。 2.电话营销中，集思广益每日整理各种问题大家一同讨论，总结成话术，丰富话术，转化成自己语言，多打多练。 3.证券营业点驻点，每周不定时前往，先行融入不同交际圈，再徐图进入大中户室。私人客户要不定时跟踪，保持联系。

投资项目资本金占总投资的比例

1．投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，其中钢铁和交通运输项目的资本金比例分别是()。 2．A．40％和25％ 3．B．40％和35％ 4．C．35％和25％ 5．D．35％和20％ 6．答案：B 7．【解题要点】本题考核的是项目资本金制度的实施范围。计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和。投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，现行规定如下： 8．(1)钢铁项目，资本金比例为40％及以上 9．(2)交通运输、煤炭、水泥、电解铝、铜冶炼、房地产开发(不含经济适用房)项目，资本金比例为35％及以上； 10．(3)邮电、化肥项目，资本金比例为25％及以上； 11．(4)电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20％及以上。 12．2．下列关于项目资本金的表述中，不正确的是()。 13．A．项目资本金是指投资项目总投资中必须包括一定比例的由出资方实缴的资金，这部分资金对项目的法人而言属于非负债资金 14．B．除了主要由中央和地方政府用财政预算投资建设的公益性项目等部分特殊项目外，大部分项目实行资本金制度 15．C．项目资本金形式，可以是现金、实物、无形资产，各部分所占比例没有特殊要求 16．D．根据出资方的不同，项目资本金分为国家出资、法人出资和个人出资 17．答案：C 18．【解题要点】本题考核的是项目资本金。项目资本金是项目的投入资金，国家对于项目资本金的构成、实行项目资本金制度的项目等内容都有明确的规定，应注意把握。根据国家规定，项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权作价出资，但除国家对采用高新技术成果有特别规定的外，其比例不得超过投资项目资本金总额的20％ 19．3．下列关于项目负债筹资的表述中，正确的是()。 20．A．银行贷款的流动性越高，资金的安全性和效益性就越低 21．B．发行企业债券，原投资者对企业的控制权不变 22．C．一般情况下，融资租赁的资金成本较低 23．D．通过国际金融组织贷款可以较快筹集大额资金，但利息和费用负担较高24．答案：B 25．【解题要点】本题考核的内容较为宽泛，包括了各种负债筹资的特点。其中银行贷款：一般来说，滴动性越高，安全性越高，贷款的效益性就越低；相反，效益性越高，流动性和安全性就越低；一般情况下，融资租赁的资金成本较高；可以较快筹集大额资金，借得资金可由借款人自由支配，但利息和费用负担较重是国外商业银行贷款的特点。26．4．某企业发行总面额为800万元的债券，票面利率为12％。发行费用率为4％，发行价格为900万元，公司所得税税率为33％，则该债券的发行成本率为()。27．A．12．50％ 28．B．11．11％

什么是天通金

现货黄金工行托管相关更多:https://www.360docs.net/doc/da6326880.html,/ygtz9999 天通金详细 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津贵金属交易所天津贵金属交易所，是经国务院同意，国家发展和改革委员会批复的《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》中明确提出支持天津产权交易中心增加贵金属交易品种,天津政府批准的做市商模式(OTC)的黄金，白银等贵金属交易市场并由交通银行和光大银行以及农业银行来资金三方托管的合法金融机构，目前已有60多家会员。天津贵金属交易所弥补了上交所的一些机制不足，比如说：它是24小时交易的、即时成交、无涨跌停板、做市商机制、报价与国际报价完全接轨。天通金的来源：吸取伦敦金的交易模式。天通金和伦敦金的区别括号内为伦敦金1．24小时报价。周一上午8：00－周六凌晨4：00不间断交易。（每天04：00-06：00为结算时间交易软件不可交易，其他时间均可交易。结算时间可以电话下单）（伦敦金24小时交易。周一上午8：00－周六凌晨4：30不间断交易。每个平台结算时间不同，结算期间不能交易。）2．双向获利。上涨可买入获利,下跌可卖出获利,交易多样化。（基本一致）3．T+0交易。每日可以交易数次,增加获利机会,减少投资风险。（基本一致）4．保证金交易。利用“杠杆”原理，只需8%[即1手=金价*1000g*8%]的资金投入，放大12.5倍，提高资金利用率。（伦敦金一手1000美金，杠杆是100倍）对于杠杆大小的运用见仁见智，在乎个人选择。杠杆越大，投入成本越小，同时一旦赚钱，收益就越大。同样的，若亏钱的话，金额也会相应增大。5．可提取黄金实物.黄金是天然的抵御通货膨胀、保值和增值的工具，必要时您也可以申请提取交割实物黄金或白银,以减少投资风险,甚至增值。（伦敦金，也可提取）6．无交割时间限制.大大减少了操作成本持仓多久均可，由投资者自己把握，不必像期货那样到期后无论价格多少必须交割，可以大大减少投资者的操作成本。（基本一致）7．做市商（OTC）交易机制,采用国际同步报价的。（伦敦金是全球市场，报价同全球金价同步，全球市场，每天交易资金量20万亿美元，及时成交）8．无涨跌停板限制。（基本一致）9．资金银行第三方托管，保证安全。交易资金由客户，天交所，银行签署三方协议，直接由农业银行交通银行光大银行等进行第三方托管，不经过交易所会员，可靠安全。（伦敦金，把资金汇到境外。正规的境外平台有其监管的机构，但是由于主要是用国内代理的形式开展业务，对于其安全性，个人仍持保留态度。也是个见仁见智的问题。关键寻找合法的平台交易）10．新兴投资产品，中国市场潜力巨大。（基本一致）11.交易简单明了、操作方便快捷、投资风险可控。（基本一致）12. 信息公开透明，不会被人为操控。报价及交易软件均有天交所提供，管理，维护，不会出现人为操作。（正规的伦敦金境外平台，由于受到监管，可以保证其软件的规范性。但是会有黑平台，个人投资时需要注意。）13. 交易合法、有保障。天津市政府批准，国内首个合法场外贵金属交易服务提供商。（伦敦金在国内来说，还没有法律有规定，可以说是一个空白，没有法规说要如何规范它，但也没法规禁止。由于国内没有平台，境外的平台主要是受境外的相关机构监管。客户若要投资，注意要核实公司在境外的合法性。）14.伦敦金交易以盎司计算，一手为100盎司。天通金以克计算。一手是1000克。手续费方面，伦敦金点差加佣金一般是100美金，而天通金则是金价*1000g*8% 再加上点差。手续费方面，从现在的金价来说，两者都差不多，但是从国内的规范性和客户资金的安全性来说，天通金更让客户放心点。15.开户方面，伦敦金主要是找境外平台在国内的代理公司。天通金则是通过天交所的会员。一.天通金与其他投资项目比较

中央预算内投资资本金注入项目管理办法

中央预算内投资资本金注入项目管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【立法目的】为规范和加强中央预算内投资资本金注入项目管理，健全科学、民主的投资决策机制，提高投资效益，依据《国务院关于投资体制改革的决定》和有关法律法规，制定本办法。第二条【适用内涵】本办法所称中央预算内投资资本金注入项目（以下简称资本金注入项目或项目），是指国家发展改革委安排中央预算内投资并表现为国有股权或国有股份的经营性固定资产投资项目。第三条【适用外延】对以下经营性项目，国家发展改革委应当采用资本金注入方式安排中央预算内投资，并体现国有股权或者国有股份。（一）重大自主创新、转型升级工程；（二）重要前瞻性战略性产业发展项目；（三）重大基础设施、基础产业项目；（四）其他适宜采用资本金注入方式进行投资的项目。第四条【项目决策】资本金注入项目实行审批制，包括审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计。情况特殊、影响重大的项目，还需要审批开工报告。建设内容简单、投资规模较小的项目，可以合并编制项目建议书和可行性研究报告。

第五条【资本金注入方式】项目单位应当在申报项目建议书或可行性研究报告时提出资本金注入方式的建议。（一）以既有公司为项目法人的，应附既有公司董事会、股东会或者股东大会同意接受中央预算内投资转为国有股权或国有股份的相关决议。（二）以拟组建的项目公司为项目法人的，应附项目法人组建方案和项目法人各方股东同意接受中央预算内投资转为国有股权或国有股份的相关承诺。（三）在合理确定出资人代表出资比例、保证资本金及时足额用于相关项目的前提下，项目单位可以提出资本金注入的其他方式。第六条【咨询评估、专家评议】审批资本金注入项目时，一般应委托具备相应资质的工程咨询机构对项目建议书、可行性研究报告进行评估。委托评估应当引入竞争机制，并遵循国家有关规定。特别重大的项目实行专家评议制度。第七条【出资人代表】以资本金注入方式使用中央预算内投资所形成的资本金属于国家资本金。国家发展改革委在审批项目时应当确定国家资本金出资人代表。出资人代表可以由中央管理企业、计划单列企业集团、地方管理企业等国有独资公司担任，行使出资人权利，享有《公司法》及项目法人章程规定的全部权利和义务，实现国家出资意图。第八条【其他条件】资本金注入项目应当符合规划、产业政策、环境保护、土地使用、节约能源、资源利用等方面的有关规定。

谈金说银

谈金说银黄金在金融投资领域中有着无可比拟的地位，是一种稳健型的投资。黄金的重要性和价值远远高于那些不可靠，价值不稳定的货币。一．影响黄金价格因素：1.国际政治局势的动荡2.黄金产量：会影响黄金供求关系的平衡，其次，黄金的生产成本也会影响产量3.央行行为：各国央行对黄金持有的意愿可直接影响黄金走势4.黄金需求：黄金具有工业用途和装饰用途，电子，通讯，医疗，化工等行业的发展会带动黄金的需求增加，黄金价格也会上涨5.美元走势：美元是黄金的标价货币一般如果美元走势强劲，则国际市场金价下跌，反之亦然6.当物价指数不断上升时，就意味着通货膨胀正在日益加剧。会影响投资物品的保值功能7.利率因素：存款利率提高，存款就会获得较大利息收入，对于黄金就会造成利空，反之亦然8.国际原油市场的变动：原油等类似大宗商品价格波动也会对黄金价格产生巨大的推动作用二．(1)存款保值：存款不失为一种最保险的投资方式。但在遇到通货膨胀严重的情况下，所得利息还不够补偿在通货中的损失。因此，在通货膨胀的情况下选择存款是最不明智的，除非银行利息高于通货膨胀水平风险：所有投资方式中最小的回报：存款的回报相当稳定，在存入时候收益率就已经确定了 (2)房地产保值：长期投资工具首选，可保值和升值回报：房地产投资是一个长期过程，在决定投资时，选址得当，在未来几年内获得较大收益 (3)债券保值：正常情况下可保本，但如果债券利息不敌通货膨胀率，一样会造成损失。债券会在存款利息下降时升值，利息上升时贬值回报：债券回报率取决于利率的高低。不过，因为在债券到期前，举债公司或政府不会归还本金及利息，所以要比存款利息高一些 (4)股票保值：波动比起房产和债券剧烈的多。若持有股票业绩好，可大幅增值。反之业绩下滑，则会造成很大损失回报：收益来自于股息收入，目前，国内股票收益主要来自于股票的价格差异，回报率很难确定 (5)外汇保值：外汇牌价常有声有跌，风险比存款和房产大得多，而且蚀本可能性很大风险：各国各方面的形势，政策都有可能引起汇市剧烈变动回报：影响外汇价格的因素很多，有的因素根本无法预料，者必会对外汇投资回报造成很大影响 (6)黄金保值：黄金市价跟黄金开采价格差距不大，黄金能够执行其保本功能，因为黄金的生产价从理论上说应该是黄金的底价风险：黄金在受到一些不利因素影响情况下，可能会出现较大幅度变动。黄金市场风险比业绩较差的股票风险小，但如果进行黄金合约买卖，风险相对较大回报：进行黄金买卖收益主要来自于黄金买卖的价位差，只要对各方面因素加以详尽的分析，便有机会获得较高投资回报率三．黄金现状与未来涨幅分析目前，黄金仍然体现商品性和金融性双重特性，黄金仍是世界公认的金融资产黄金在金融市场的活跃态势，是黄金成了可以自由拥有和自由买卖的特殊商品。如今，黄金更是作为一种公认的金融资产活跃在投资领域之中，充当国家或个人的储备资产，深受人们的喜爱黄金长期走势图上看，现在正步入上升的大牛市之中四：中国黄金投资现状在投资方面，中国人在黄金方面的消费，自由4%份额是用来投资，而国际上是14%，中国黄金投资有巨大的发展空间。中国经济发展速度令世界瞩目，高速的增长速度必然促使投资需求旺盛，国内外专业人士都对中国黄金投资前景看好不利因素：1.中国黄金投资市场还不够成熟，市场开放时间还不长。黄金投资在各方面有待完善2.黄金交易方面专业人才缺乏，

解读房地产项目自有资金比例

解读房地产开发项目自有资金房地产开发项目的自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。因此，在商业银行授信审批过程中，信贷审批人员应通过核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。一、房地产开发企业自有资金比例达到政策要求的主要手法。 1、虚增资本公积。这是房地产开发企业自有资金比例达到政策要求最为直接的手法。虚增资本公积的方式主要有以下两种：一是股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为投资，直接增加资本公积；二是房地产开发企业通过接受企业股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分计入资本公积。根据企业会计制度和会计准则，股东追加投入应增加企业实收资本，出现资本溢价才能增加资本公积；而债务豁免、捐赠所得或资产重估增值计入资本公积时，并未计提相应的应交税金，也不符合企业会计制度和税收政策的相关规定。

2、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例进行核算。股东或关联公司借款实质上属于对外负债，一般不能算作自有资金，而承包商及材料供应商垫资属于对外借款，由于留置权等因素，承包商垫资的受偿将优先于银行贷款，因此不能算作开发企业的自有资金。 3、项目拆分、滚动开发。项目规模较大，确实存在拆分的需要。但部分房地产开发企业，人为进行项目分期开发，以达到自有资金比例符合政策要求的手法，在房地产项目信贷审批过程中需引起高度关注。具体而言，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致，才能进行项目分期开发。同时，在项目滚动开发中，如果分期开发出现重合，需重新测算项目分期的自有资金比例，以符合相关政策规定。 4、调整项目投资估算。房地产项目总投资构成中的“开发期税费”是指项目所负担的与房地产投资相关的各种税费。房地产开发企业因销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资测算；“土地费用”主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地增值部分不得纳入总投资测算。此外，在估算项目投资时要分析各项目工程的内容和成本费用是否齐全，有无随意扩大收费范围或提高标准，有无漏项、少算或人为压低造价等情况。二、从事实风险的角度把握房地产开发企业的自有资金。

房地产企业财务分析比率

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比率债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资产的比率净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期（天）流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩张率总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。风险水平分析风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。股东获利能力分析

国务院关于固定资产投资项目资金比例

栏目类型：城市经济建设管理加入时间：2004-9-24 19:41:10 1.国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知发布单位: 国务院发布日期:1996.08.23 - 实施日期:1996.08.23 (国发(1996)35号) 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为了深化投资体制改革，建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，促进国民经济持续、快速、健康发展，国务院决定对固定资产投资项目(以下简称“投资项目”)试行资本金制度。现就有关事项通知如下：一、从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。个体和私营企业的经营性投资项目参照本通知的规定执行。公益性投资项目不实行资本金制度。外商投资项目(包括外商投资、中外合资、中外合作经营项目)按现行有关法规执行。二、在投资项目的总投资中，除项目法人(依托现有企业的扩建及技术改造项目，现有企业法人即为项目法人)从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这

部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。本通知中作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。三、投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为资本金的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有： (一)各级人民政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其它预算外资金； (二)国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益(包括资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润、股票上市收益资金等)、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金； (三)社会个人合法所有的资金； (四)国家规定的其它可以用作投资项目资本金的资金。四、投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如下：交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；