文化产业园建设项目建议书

文化产业建设项目建议书

2014.05

目录

第一章总论 (2)

1.1项目概况 (2)

1.1.1项目名称 (2)

1.1.2建设地点 (2)

1.2项目编制依据 (2)

第二章项目建设背景及必要性 (4)

2.1项目建设背景 (4)

2.2项目建设必要性 (9)

第三章项目建设内容及方案 (12)

3.1项目建设的内容 (12)

3.2项目建设的方案 (12)

3.3交通设计 (14)

3.4排水工程设计 (14)

3.5电力工程设计 (15)

3.6通信工程设计 (15)

3.7消防设计 (16)

第四章效益分析 (17)

4.1社会效益 (17)

4.2经济效益 (18)

第五章社会风险分析 (22)

第六章投资估算与资金筹措 (22)

6.1 投资估算说明 (23)

6.2 编制依据 (23)

第七章项目建设对环境情况 (26)

7.1 编制依据 (26)

7.2 项目建设对环境的影响因素及保护措施 (26)

7.2.3 环境影响评价 (28)

第八章项目建设进展情况 (31)

8.1 建设工期 (30)

8.2项目实施进度 (31)

第九章结论和建议 (32)

9.1结论 (32)

9.2建议 (32)

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：XXX文化产业建设项目

1.1.2建设地点：XXX太平村街上

1.1.3项目责任单位：XX房地产开发有限公司

1.1.4项目单位法人代表：XX

1.1.5项目定位功能：商住、娱乐及公共服务

1.1.6项目建设规模及内容：建设规模为24000㎡。

建设内容：商住、娱乐及公共服务（地方特色产品商业街、社会服务中心、报警点、民族文化活动中心、卫生院、开闭所、老年活动中心、公厕）。

1.1.7项目总投资及筹资渠道：总投资5100万元。资金来源：企业自筹和政府补助。

1.1.8项目建设期限：3年

1.2项目编制依据

1.2.1《中华人民共和国环境保护法》

1.2.2 《中华人民共和国土地管理法》

1.2.3 《中华人民共和国文物保护法》

1.2.4《风景名胜区规划规范》（GB/50298—1999）

1.2.5《公共场所卫生标准》（GB9633—9673，16153—1996）

1.2.8《XX风景区总体规划》

1.2.9《XX县国民经济与社会发展“十二五”规划》

1.2.10《中共XX委关于贯彻党的十七大六中全会精神推动多民族文化大发展大繁荣的意见》（黔党发[2011]23号）

1.2.11《XX省文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室关于申请使用2013年省级文化产业发展专项资金的通知》（黔文改办通[2013]17号和（黔文改办通[2013]28号）文件

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1项目所属地区经济社会发展状况

XX镇（土家族、苗族聚居地）地处国家级自然保护区XX腹地，镇政府所在地距县城11公里，距黑湾河19公里，距XX机场80公里，距渝怀铁路XX火车站30公里，杭瑞高速公路穿境而过。XXX主峰屹立在镇境内，生物多样性特征明显，是全国著名的规模宏大的“自然基因库”，被誉为地球同一纬度唯一一块“绿宝石”。太平河省级风景名胜区贯穿全境，森林覆盖率达72%。镇内竹、木、水、矿产等资源十分丰富，交通便利，土地肥沃，环境优美，气候宜人，区位优势突出。

全镇辖7个行政村，1个居委会，132个村民组。土地总面积360.1平方公里，耕地13944亩（田12495亩，土1449亩）。2011年末总人口4772户18009人，少数民族人口占55%，贫困人口3016户9665人，占总人口的53.7%，乡财政收入520万元，农民人均年纯收入3512元。近些年来，随着XX旅游基础设施和服务设施的逐步夯实和完善，XXX旅游产业发展势头强劲，旅游经济已现雏形，这对强乡富民产生了重要推动作用。

2.1.2项目所属地区区位情况

XX土镇地处国家级自然保护区XX腹地，镇政府所在地距县城11公里，东靠本县XX镇，南接XX镇，西北依XX县的XXX镇。该项目位于XX公路距XX镇2公里。县内属亚热带大陆季风气候，雨量充沛，气候宜人，山青水秀，资源丰富。年平均气温16.2℃，无霜期约289天，海拔高差2297.5米(最高海拔2572.5米，最低海拔275米)，年平均降水量 1369.6毫米，全年日照1257.3小时。四季分明，雨量充沛，水热同期，光热共季。

2.1.3项目建设的资源情况

国家级自然保护区、联合国“人与生物圈”保护网成员XXX 座落在镇境西北，它集神、奇、峻、秀为一体，古朴而有灵气，有“名岳之尊、武陵正源”的美称。拥有被称为“地球独生子”的黔金丝猴和大鲵、白头长尾雉、云豹等珍稀动物及全球仅存的贵州紫蔽、珙桐等珍稀植物品种；它山势雄伟，自然风光奇伟险峻，秀美多姿，有红云金顶、金刀峡、磨菇石、万卷书、云海、“佛光”、原始森林等著名景点景观，集佛教文化、民俗文化、生态文化于一体的自然景观和人文风情，这块在地球同纬度幸存的一块绿洲，在自然环境日渐恶化的今天，正是人们返朴归真、回归大自然的最佳选择。

境内矿产资源富足，已探明的矿产有金、铜、铁、铅锌、玉带石、辉绿页岩、磷矿、石灰石、大理石、紫袍玉带石、陶土等。

2.1.4项目交通等基础设施情况

2.1.4.1交通状况

XX县交通发达，通讯便捷。XX县城距XX区50公里，距XX 机场82公里，距XX火车站50公里，项目地距县内的XX火车站，距县城仅27公里，乡村公路四通八达。XX东西两条旅游线路正在改扩修建，东线将建成三级油路，国家投资兴建的杭(州)瑞(丽)高速公路，距XX镇政府所在地2公里，距杭瑞高速XX匹道口3公里。

2.1.4.2电力通讯设施

XXX有黑湾河10KV变电站1 个，完全能够满足该项目用电需要。

通讯信号覆盖全镇范围。

2.1.4.3供水设施

项目所在地水源充足，供水能力完全满足项目用水需求。

2.2.4.4建设条件

交通运输、通讯条件

拟建场地交通极为便利，为项目建设及运营提供便利，通讯完全覆盖在项目区建设范围内。

工程地质条件

地质部门提供的地质资料表明，XXX文化产业项目，地下无裂带；根据《中国地震裂度区划图（1990）》XX县属于6度以下区，故建筑物可不做抗震设防，从XX县建筑物情况表明，地质条件可以满足该项目的建筑条件。本项目由于项目地分散过大，区域广，详细的地质情况需要专业勘察设计单位对项目的建设条

件做进一步的勘察。

供水、排水条件

因为本项目都是临太平河，可直接用水压泵在太平河取水用作生产、生活、公共卫生和消防用水。本项目排水采用生产排水和雨水排水合流制，生活用污水进行渗透式集中处理，经自然净化后流入地下水表层。

施工条件

本项目所在地的交通运输条件便利，施工材料组织方便；项目所在地的劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力，同时项目所在地的工业状况较好，有与施工相配套的混凝土构件厂、青石板构件厂、木制构件厂等，这些厂的生产能力、产品质量、供货服务水平能够满足本项目施工的需求。建筑所需建材如砖、瓦、灰、砂、石等材料供应可靠；特别项目是在风景名胜区，施工场地地下无古墓文物，管线设施。地上没有破坏自然景观，古树名木等，施工道路很平坦，运输车辆、施工机械进入较为方便。

2.1.5项目所在地区政府有关优惠政策

为了挖掘和传承XX县的文化产业，加大招商引资的力度，县、镇政府相继出台了有关优惠政策，国土、林业、税收等部门都要给予优惠，简化手续程序，提高办事效率。坚持“谁投资、谁受益”的原则。

2.1.6项目建设面临的机遇

围绕国发[2012]2号文件对贵州建设文化旅游发展创新区的战略定位，结合当地的文化旅游资源，着力扶持培育多民族特色文化产业、着力发展壮大文化旅游产业、着力促进多民族文化与相关产业整合发展的要求，立足推动我县特色文化产业发展，确定文化旅游、文化科技融合、非物质文化遗产保护传承和开发利用。

按照《中共XX地委XX地区行署关于加快旅游业发展的决定》中提出“将XX地区旅游业发展定位为：建设XX省神奇原始生态和神秘文化旅游东部旅游中心区。重点建设XX 黔东北神奇原始生态和神秘文化旅游线。以XX旅游为龙头，以‘一山二江三文化’旅游框架。重点推出XX绿色生态旅游、佛文化旅游、乌江画廊旅游、民族文化旅游等四个旅游品牌，对外塑造精品形象，创造品牌效益。”在此方针下县委、县政府提出“农业围绕旅游业调整，工业围绕旅游业发展，城镇围绕旅游业建设，流通围绕旅游业搞活，三产围绕旅游业兴

旺，观念围绕旅游业转变，思想围绕旅游业更新”的发展思路。高标准制定XX镇建设规划，大力发展可持续发展的旅游生态经济，以旅游服务为载体，带动全乡的经济发展，力争将太平镇区打造成为XX县至XX景的核心旅游服务承载镇，XX-XX风景名胜区的旅游接待基地之一，发展带有民俗特色的养生、旅游度假、旅游商贸的旅游产业。建成以XX乡场镇和XX口为中心的新的经济增长环带，初步形成XX乡新的政治、经济、文化中心，把太平镇建设成为经济发达、商贸繁荣、环境优美、民风高尚的黔东名镇。

2.2项目建设必要性

2.2.1特色文化风景名胜旅游项目建设的必要性分析

（一）加强特色文化风景名胜旅游的需要

我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的发展阶段。建设太平镇文化产业园区，有利于促进XX特色文化风景名胜旅游产业发展，对丰富和完善XX文化旅游产业具有重大意义，对XX镇地方经济社会全面发展具有十分重要的推动作用。

（二）保护特色文化遗产的需要

党的十六大提出大力扶持重要文化遗产的保护工作，扶持老少边穷和中西部地区文化的发展，其目的就是建设和巩固社会主义思想文化阵地。XX县遗留下来大量的历史文化遗产，这些历史文化遗产是中华民族宝贵的精神财富。通过发展特色旅游，保护好、管理好、利用好革命历史文化遗产，对于大力发展先进文

化，支持健康有益文化，改造落后文化，抵制腐朽文化，具有重要而深远的意义。

（三）增进社会和谐的需要

一方面，发展XX镇文化产业是XX镇人民脱贫致富的有效举措。充分利用开发区悠久的特色旅游资源，将资源优势转化为经济优势，推动经济结构调整，促进生态建设和环境保护，带动商贸服务、交通电信、城乡建设等相关行业的发展，为开发区经济社会发展注入新的活力。另一方面，发展XX化旅游也是增进开发区社会和谐的必要手段。太平镇人民群众的积极参与，将有助于推动XXX旅游商品的开发，为XXX文化旅游发展提供餐饮、住宿等多样化的旅游服务；同时，有助于扩大就业渠道，增加当地居民收入，有助于维护社会稳定，促进社会和谐。

（四）培育和发展旅游业新增长点的需要

特色旅游作为旅游业的重要组成部分，对于满足多元化的文化旅游、促进旅游业发展，增强旅游业发展后劲，开拓旅游消费市场，具有积极作用。大力发展XX镇文化旅游，促进各企业在旅游业上的投入，促进人们旅游消费，使旅游业的增长点逐步提高。太平镇文化产业的发展，势必会促进该地区经济的发展，进一步满足人民群众对精神文化的需求，促使XXX旅游业的新的增长点稳步提升。

（五）继承和弘扬XX县地方民族文化的需要

该工程是一项富民工程、民心工程，对于贯彻落实科学发展观，构建社会主义核心价值体系，建设社会主义和谐社会，具有十分重大的意义。

文化是一个地区、一座城市的魂魄。“文化立县”，是正在处

于经济转型时期的太平镇经济开发区三大发展战略之一。多年来，大力度、多角度、深层次地发展和弘扬地区先进文化，使文化逐步成为产业转型、社会和谐的重要推动力。

第三章项目建设内容及方案

3.1项目建设的内容

建设内容：商住、娱乐及公共服务（地方特色产品商业街、社会服务中心、报警点、民族文化活动中心、卫生院、开闭所、老年活动中心、公厕）。

3.2项目建设的方案

3.2.1指导思想

为了做大做强XXX旅游产业，充分挖掘XXX小城镇文化产业，弘扬江口县旅游文化产业、佛教文化产业、地方少数民族文化产业，将太平镇文化产业分为三个部分。即：商住、娱乐、公共服务。

3.2.2功能定位

太平镇政治、金融、商贸核心，XXX-XX风景名胜区的旅游服务重镇，是以发展生态、民族特色旅游业、服务旅游业、商贸及其相关产业为支柱产业的“宜游则游”的生态观光小城镇。

3.2.3设计理念

中华文化渊源流长，具有丰富而影响世界的文化遗产。发展传统文化是打造强县经济的一个重要组成部分，也是形成具有鲜明个性品牌的“主打产品”，此举应该是太平镇经济开发今后必须探讨的一条新路子，在当今人们物质生活和文化需求日益膨胀的条件下，发展软实力的产业，创新软实力的自主品牌，既是当地政府部门决策中应该思考的问题，同时也是满足人们对和谐生

活的新要求。

本设计立意以单纯的造型及富有特色的场景空间设计, 设计独特，环境优美，将成为太平镇小城镇经济来开发文化地标、市民的艺术殿堂、最好的艺术培训基地、成为周边群众首选的文化活动场所，也将成为开发区旅游观光的亮丽风景点。同时，营造一个能震撼心灵,能给人无限遐想的场所,同进,独特的造型与环境呼应,一样的使整个文化中心洋溢在这种氛围之中。具体表现为文化、生态与和谐3个设计理念的运用：

1.文化设计理念，XX镇文化产业用够有丰厚的历史文化资源，有厚重的民间文化、旅游文化，因此，把建筑融入溶文化于之中。

2.生态设计理念：环境是人类耐以生存和发展的各种因素综合体，在总体构思中将环境作为第一要素，结合整个城市绿化规划综合考虑，本电影院项目的周边建设将引入生态公园概念，使之将电影院包围其中。为市民提供一个外部生态、绿意盎然，内部时尚、充满高科技数字化特点的的休闲活动中心。

3.和谐设计理念：休闲、娱乐、欣赏艺术是一个全民参与的活动，本项目依据休闲、娱乐、欣赏艺术、演展等特点而设计，功能齐全，基本满足广大市民对各种文化的不同需求，达到推进文化产业目的，体现出社会和谐。

3.2.3设计方案

休闲娱乐区：本项目建设规划用地24000㎡，把XXX的水引入项目区，建一个水域湿地公园，河滨酒吧，滨水广场，特色趣味小品街、老年活动中心。

商住区：一至二层为商用门面，以上为住宅。

公共服务区：设停车场、储蓄、邮政、通讯、医疗服务点、公厕、治安报警等。

各景点建筑必须满足消防通道要求。

3.3交通设计

（1）．本规划区步行系统由人行道，人行便道组成。

（2）．沿滨河湿地公园、滨河小桥流水绿带、和中心区建设步行道，结合人行道系统深入到各组团及地块内部，将公园绿地、休闲场所与公共服务设施有机地联系起来，形成独特的城镇生活环境。

（3）．城镇道路两侧的人行道宜考虑无障碍设计，建设时宜将盲道系统同时建设使用。

3.4给水设计

（1）预测规划区总用水量约0.57万立方米/日。

（2）规划区水源由规划水厂提供。

（3）规划区给水管连成环状，形成网状供水管道系统。

（4）规划区消防供水与城镇供水共用一套管网系统。城镇道路上设立室外市政消火栓（全部为地上型），消火栓距离不大于120米。

排水工程设计

（1）规划区排水体制采用雨、污水分流制。

（2）预测规划区污水排放总量为0.48万立方米/日。

（3）依照太平镇总体规划，雨水排放量按相关公式推算，

暴雨强度公式拟采用XX暴雨强度公式。

（4）规划区内雨、污水管道一般沿道路布置。区内市政道路上雨、污水管径不小于DN400。

（5）规划区内污水必须达标排放。由规划污水管道收集进入规划的污水处理厂集中处理，达标排放。生活污水近期在未能接入污水厂时应作无害化处理，达标排放。

（6）沿太平河规划有至污水处理厂的污水截流干管，按相关规范予以保护。

3.5电力工程设计

（1）预测规划区用电负荷将达1.6万千瓦。

（2）规划区电源由镇区外的现状35千伏XX变电站提供。

（3）规划区内拟分别设置5处10KV开闭所。规划10千伏及以下线路（包括路灯线路）下地敷设。

3.6通信工程设计

（1）预测规划区市话需用量为200门。

（2）本规划区通信由XX县电信交换局负责，在镇区规划一个电信交换分局。

（3）规划通信线路全部下地敷设。配合规划范围内道路的建设，在干路上新建9-12孔通信管道，在支路上新建6-9孔通信管道。一般采用交接箱配线方式，在小区内按话机规模设立交接箱。保留规划范围内的现状光缆，并按相关通信规范予以保护。

（4）各种通信、有线电视、交通监控系统纳入统一规划，共用走廊。区内通信管道预留1—2孔作为有线电视专用，预留

2孔作为监控系统专用。

绿化设计

（1）符合总体规划及山水园林城镇规划对该区域绿化指标体系的要求。

（2）绿化建设应以乔木为主，乔木、灌木、地被植物相结合，不宜裸露土壤。

（3）建设有地方特色的绿化景观，优化生态环境。

（4）绿化建设远近期结合。

（5）规划用地内建设应尽可能保留区内河流及水库，营造景观，提高环境质量。

3.7消防设计

（1）按照“预防为主、防消结合”的方针，增强全民消防意识，健全消防设施和管理制度，加快消防设施建设，保证消防通道畅通，提高预防和补救的综合能力。

（2）规划区各项建设工程必须严格执行国家颁布的防火设计和施工规范，加强消防基础设施建设。

（3）消防用水由城镇供水管网提供，沿城镇干路敷设直径不小于DN200的给水管道，同时加强各单位自备消防水源建设和天然水库保护，做好消防水池建设管理。

（4）室外消火栓应沿道路设置，其间距不超过120米，其保护半径不应超过150米；室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm；室外消火栓宜采用地上式，室外地下消火栓应有明显的标志。

第四章效益分析

4.1社会效益

4.1.1本项目的实施为XXX绿色休闲旅游示范县的建设，对开发XXX文化产业的发展，从而加大了对XXX的宣传力度。

4.1.2为游客提供了一个特色鲜明、功能完善、山清水秀的休闲旅游度假胜地。对打造XXX旅游精品线路和加快财源建设起到不可估量的巨大作用。

4.1.3有利于调整产业结构，增加当地收入，提高人民群众生活质量。

4.1.4通过旅游产业带动第三产业的协调发展已为社会实践所证明。本项目的建成，不仅标志着该地区一个新的经济增长点的形成和可持续发展，而且对完善、整合与旅游业相关的市场资源都可得到有效的配置，充分反映了社会主义市场经济最本质的要求。

4.1.5农村和城市企业的富余劳动力资源也将得到运用，还可能为社会提供众多的就业和再就业的机会，增加当地农民收入，维护社会稳定，全面建设小康社会起到积极的作用。

4.1.6对XXX的传统文化、旅游文化、民族文化得到有效保护和发展，对开创XXX旅游业的持速、快速、健康发展新局面有着现实的实际意义。

4.2经济效益

4.2.1经济效益分析的依据

1)本项目工程建设期为3年，考虑到建设期间无法预料的延长期限因素。

2)本项目的资金收益报酬率比照现行国家长期建设债种的标准，拟按年利率为8?进行估算。

3)本项目的固定资产总投资以总投资额相一致，不再考虑逐年新增投资，并以此作为本章计算折旧费的依据。本项目的固定资产折旧采用加速平均折旧法，按10%提取折旧基金，每年可提取折旧费510万元。

4)参照旅游业的平均经营费用、经营成本综合系数（扣除折旧因素）取经营成本、费用综合率为0.37。

5)本项目企业所得税按现行税率0.33计算，年均所得税流出量为2400万元×0.33＝792万元,6年累计流出量为4752万元;

6)本项目进入成长期3年后的资产净值率为0.51累计现金存量为5365万元;

7）本项目资产净现值存量与所得税流出量总额4752万元相抵后,本项目的现金净流量增加613万元.

4.2.2市场预测

旅游目标市场

⑴XX市城市居民、其他县区城市居民；

⑵重庆、贵阳、长沙休闲度假市场；

⑶XXX客源市场的分流。

房地产市场

计划投资5100万元打造太平镇文化产业园。总建筑面积24000㎡，其中：商用门面5000㎡，住宅2万㎡。

门面资金收入：5000㎡×5000元∕㎡＝2500万元；

建筑成本：5000㎡×1800元∕㎡＝900万元

住宅资金收入：20000㎡×2400元∕㎡＝4800万元。

建筑成本：20000㎡×1600元∕㎡＝3200万元

利润：2500-900+4800-3200＝3200万元

投资比例按7：2：1分期投入。即第1年投入3500万元，第2年投入1000万元，第3年投入600万元。现金流入量每年按20%递增。

4.2.3经济效益计算表

表中成长期的年现金流入量＝成长期平均游客量×单位游客平均消费水平（200元），经计算成长期本项目每天400人旅游，每年按300天计算，年现金流入量为2400万元。年经营成本、费用总额（扣除折旧因素）为本项目的年现金流出量，经计算本项目成长期年现金流出量为2400×O.37=888万元。现金净流入量：2400-888＝1512万元。

每年投资比例为：7：2：1，即：第1年投资3500万元，第2年投资1000万元，第3年投资600万元。现金流入量每年递增20%。