房地产项目开发费用明细表(整理)
房地产工程开发费用一览表表一：某工程工程投资费用标准明细表
表二：住宅小区一期工程投资费用标准明细表
（以建筑面积35000平方M计）
表三：大开发某工程高层成本费用测算表
前提为工程依据计划进度表完成
房地产开发工作流程图及全过程【最新版】
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
(房地产项目管理)房地产项目开发费用明细大全
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
房地产项目开发的整个流程
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
房地产开发成本明细(最全面)
房地产开发成本明细（最全面） 房地产开发成本明细 一、土地费用 1. 政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2. 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二、前期工程费 （一）勘察设计费 1. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积 丈量费等 2. 规划设计费
(1) 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 (2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 (3) 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 3. 建筑研究用房材料及施工费 (二)报建费 1. 报批报建费 （1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集
资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等 2. 增容费：水、电、煤气增容费 3. 三通一平费 1）临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用 （2）临时用电:施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 （3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 （4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
房地产项目开发流程全过程83043
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表 1. 开发成本（项目核算一一***）房屋开发成本 ――---土地征用及拆迁补偿费 ――---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ――---建筑安装工程费 --- - 开发间接费 ――配套设施开发成本（同上） 2. 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）――工资福利 --- 办公费 ――业务招待费 ——差旅费燃烧器油泵 ――通讯费 ——交通费 ――折旧费 ――职工教育经费 ――汽车费 ——水电费 ――低值易耗品摊销 ――税费 ――广告宣传费 ――其他费用 燃烧器油泵房地产开发费用明细 1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费 1.4拆迁补偿费 1.5拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵 2.1七通一平费 2.1.1临时施工道路费
2.1.2临时施工用水接入费 2.1.3临时施工污水管接入费 2.1.4临时施工用电接入费 2.1.5临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6临时施工办公电话接入费 2.1.7临时施工办公网络接入费 2.1.8场地平整 2.2临时设施 2.2.1临时办公室费 2.2.2临时厕所费 2.2.3施工场地围墙及门卫室费 2.2.4临时场地占用费 2.2.5临时借用空地租费 2.2.6其他费ZYB燃烧器泵 2.3可行性研究 2.4设计费 2.4.1规划（方案）设计费 2.4.2管线设计费 2.4.3施工图设计费 2.4.4幕墙专项设计费 2.4.5装饰专项设计费 2.4.6智能化专项设计费 2.4.7景观专项设计费 2.4.8其他专项设计费 2.4.9规划设计模型制作费 2.4.10制图、晒图费 2.4.11方案评审费 2.5行政规费及规划报建 2.5.1项目报建费燃烧机重油泵 2.5.2施工许可证费 2.5.3规划管理费 2.5.4拆迁管理费 2.5.5审图费 2.5.6价格评估费 2.5.7渣土费 2.5.8施工噪音管理费 2.5.9散装水泥费 2.5.10工程质量监督费 2.5.11工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12安全监督费
房地产项目开发的整个流程大体上包括 个阶段
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确
房地产开发成本明细科目一览表表格格式.docx
"开发成本 "明细科目一览表 科目代码科目名称备注4301开发成本 土地获得价款为取得土地开发使用权而发生的各项费用 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用土地出让金 途和超面积补交的地价 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿土地征用及拆 净支出，安置及拆迁补 迁补偿费 偿，农作物补偿费等 土地征用 费 耕地占用 费 安置养老 费 拆迁补偿 费 土地补偿 费 其他 合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本
和税金 中介费 预提 其他含契税、初始登记费等 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水 文地质勘察、测绘、规 前期工程费 划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平” 等前期费用 勘察设计费 勘察及丈量 费 规划设计费含景观设计 竞标设计补 偿费 三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 4场地平整 临时设施费 可行性研究费 可行性研究
编制费 市场调查费 项目建设咨询费 其他 人防费 大市政配套费预提 其他 招标代理及管理费 配套方案征询费 测绘费 工程保险费 环境评估费 竣工档案编制费 日照分析 审图费
晒图费 其他 基础设施费建筑物外红线内 室外给排水系 统 上水配套费 雨污水 直饮水 热水 其他 室外电气系统 供电配套工 程费 其他 室外燃气系统 燃气配套费 其他 通讯系统电话、宽带、有线电视等 环卫设施 采暖系统 预提 其他
项目开发过程中发生的主体内列入预算的各建筑安装工程费项费用 建筑结构工程 基础工程 主体结构工 程 门窗工程 公共部位精 装修 室内精装修 主体内的样板间的设计、装修以及家具等费样板房用 设备及设备安 装工程 室内水暖气 电管线设备 室内设备及 空调、电梯、高低压配电等 安装 消防系统 智能化系统保安、电信、卫星电视等 室外总体工程 道路系统小区道路、围墙、门卫、标识等
房地产开发全套流程图
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
房地产开发税费明细表
房地产开发税费目录
1、土地出让金和 2、双重配套费外， 3、蓝图审查费、 4、防雷检验费、 5、防震检测费、 6、绿化费、 7、墙改费、 8、施工放线费、 9、规划设计费、10、人防费、11、文物勘探费、12、施工合同鉴证费、13、预算审核费、14、工程造价咨询审核费、15、质量监督费、16、土壤氡气检测费、17、室内空气检测费、18、政府价格调整基金、19、劳务咨询费、20、职工培训费、21、安全施工措施费、22、散装水泥推广费、23、预售许可证服务费、24、房屋面积界定费、25、房价查服务费、26、管线综合竣工图设计费、27、电力委托费 征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的15%。 建筑规划、设计、勘察 景观设计 竖向、景观施工、绿化施工 三通一平及配套系统 建安工程费 监理 会所装修 市政配套设施及各种规费 不可预测费 管理费 策划、包装、广告 财务费用 总成本 销售面积 销售面积单位成本 建安成本 智能化 基础设施配套费 价格调节基金 招投标管理费 房屋确权费交易费 房屋确权费 河道维护费 水源建设费 水资源费 房屋拆迁管理费 散装水泥发展基金 热源集资费 人防结建费 天然气铺装 自来水增容费 新型材料费 定额编制费 测量费 劳保统筹 质监管理费
施工图审查费招投标交易费土地出让金 土地评估费 土地测量费 土地征地费 土地证费 环卫清洁费 放线费 办预售许可证费拆迁服务费 电话 宽带网 有线电视 天然气配套 税目 营业税 城市维护建设税教育费附加 地方教育费附加印花税 土地使用税 房产税 契税 所得税
房地产项目开发流程介绍
房地产项目开发流程介绍 第一部分 第二部分 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建 筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、以下证明材料： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
最新房地产开发流程(完整版)
最新房地产开发流程(完整版)
最新房地产开发流程（完整版） 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 1选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 2规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 3初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 5施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
房地产开发费用明细表
房地产开发费用明细表（地区有差异）
32房管局分丘测绘土地面积×0.34 33房管局分户测绘建筑面积×1.36 34房管局交易手续费3元每平方米 35房管局白蚁防治费2元每平方米新的土地出让费用列表 2006-11-21 13:36:57来自: 千里不留行 新增建设用地有偿使用费明年起涨一倍2006-11-21 07:18:30 来源: 上海证券报(上海) 网友评论 152 条进入论坛黑马推荐 三部门正式调整新增建设用地有偿使用费征收标准，有望彻底扭转地方政府“土地财政”的经济发展模式 本报记者于祥明 新增建设用地有偿使用费的调整方案终于板上钉钉。昨天，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》浮出水面。根据通知要求，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。 国土资源部相关负责人称，由于新增建设用地调整的是各级政府之间的土地收益分配关系，原则上只会减少地方政府的土地收益，不会增加用地成本。
中央地方仍三七分成 通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，征收标准提高1倍。同时，根据各地行政区划变动情况，相应细化新增建设用地土地有偿使用费征收等别。 费用征收标准调整后，仍实行中央与地方30：70分成体制。中央分成部分，按照基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给地方，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。 地方收费全额上缴省级国库 为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题，地方分成的70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。同时，不按规定的等别和标准及时足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，国土资源部和各省（区、市）国土资源管理部门一律不得办理用地审批手续和批准文件，并对拖欠的市、县予以公示。如此这般，再想随意减免或欠缴新增建设用地土地有偿使用费，就难上加难了。 通知还要求，对地方违反规定减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的，要进行逐项清理，并在2006年12月31日前全部清缴完毕。逾期未缴的，一律暂停下达该市、县下一年度新增建设用地指标，并加收滞纳金。
房地产开发费用明细表
房地产开发费用明细表 收费单位费用名称标准备注 1 国土局土地出让费 2 财政局下属农税局(已改为地税征收) 土地契税出让费的3% 3 国土局土地登记费建筑面积×0.086 4 规划局配套费建筑面积×280 5 建设局墙体建筑节能费建筑面积×8 6 建设局开发办开发管理费建筑面积×6 7 质监站建筑工程质监费工程造价的0.007% 8 建设局价格调节基金工程造价的0.006% 9 定额站定额测定费工程造价的0.1% 10 发改局散装水泥专项基金建筑面积×2 11 城市规划技术服务中心用地规划技术服务费土地面积×1.8 12 有资质的环评公司环评费建筑面积×0.5 13 地震局建设工程抗震审批2元每平方米 14 建工局（或建设局代收劳保费工程造价的2.6% 15 人防办人防费底层总面积×20 16 气象局防雷建筑面积×1.2 17 规划局放线费用地面积×3 18 招标交易中心招投标管理费工程造价的0.055% 19 工程招投标管理公司建筑合同鉴证费工程造价的0.0014% 20 建设局图审费建筑面积×3 21 监理公司建设监理费建筑面积×8 22 设计单位方案设计，单体设计费建筑面积×20 23 设计单位勘察测绘费建筑面积×0.5 24 工程管理公司可行性研究建筑面积×0.5 25 市政排水管理部门排污排洪建筑面积×5 26 通讯工程公司通讯建筑面积×5 27 热力公司采暖建筑面积×50 28 燃气公司管道煤气建筑面积×50 29 地税局税金营业税及附加收5.55% 30 地税局土地增值税收入的1% 31 国税局所得税收入的3.75% 32 房管局分丘测绘土地面积×0.34 33 房管局分户测绘建筑面积×1.36 34 房管局交易手续费3元每平方米 35 房管局白蚁防治费2元每平方米 房地产开发工作流程图
房地产开发全流程(总10页)
房地产开发全流程(总 10页)
第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程 注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上 13 层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑） 2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 90 70 高层780 15
第二章：房地产项目开发全流程 发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 目的： 为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作 介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 适用范围： 本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 定义： 《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 工作程序： 详见《工作流程说明》 项目初级计划 概念设计 招标/拍卖取 得土地使用权 投资估算 项目及产品定位 开发设想提供 建设项目选址意见书 方案设计任务 书 建筑方案设计审查意见书 土地拆迁 拉围墙、地质勘探 营销策划 成本测算 方案设计 地勘、文堪单位招标 编制项目运营 计划初稿 设计单位招标 建设用地规划许 可证 建筑初步设计审查意见通知书 国土使用证 初步设计任务书 初步设计、景观方案设计 编制项目工程计划 目标成本制定 项目工程招标计划编制 项目运营计划完成 销售部选址 销售部选址 销售部设计 销售部施工管理 销售指标确定 施工图审查备案 建筑工程规划许可证 施工许可证 建筑施工图设计 基础施工图 三通一平 甲供（指）材招标方案 监理单位确定 总包单位确定 销售推广方案 销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准） 项目班子配置 项目初级计划 完成施工图设计、景观设计 基础工程施工 销售培训 确定分包单 位 基础工程验收 主体结构施工 砌体工程施工 主体结构验收 门窗、栏杆、精装修 一般装修工程 外墙保温、防水 景观道路 室外配套管网 外架拆除 设计变更 装修材料的选样及封样 成本施工过程控制计划 签证变更审核 隐蔽工程收方 开放 产权测量 预售许可证 定价 开盘 招标工作阶段 性总结 招标评价 进度款审核 成本过程控制总结回顾 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评） 施工过程提前介入 销售管理 （强销期、持续期、 尾盘） 业主开放日 项目施工阶段运营管理 （计划、控制、调整、考核） 运营管理总结、考核 物业检查及接管 过程招标采购 招标工作总结 招标评价 向物业移交 交房准备（交房 方案、交房附图） 交房 交房后的整改 竣工备案 综合竣工验收 竣工结算 物业管理商业经营
房地产开发企业项目成本明细表设置及说明
项目成本明细表 序项目成本备注 一土地款价款 1 政府地价及相关费用支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 2 合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3 红线外市政设施红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4 拆迁补偿费有关地上、地下建筑或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 二前期工程费 1 勘测设计费勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水方、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、入线费、建筑面积丈量费和等；规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费，施工图设计费、修改设计费，可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 2 报批报建费报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 3 增容费包括水、电、煤气增容费 4 三通一平费临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用wqyF"^It" 临时用电：接通红线外施工用临时用民规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 e C&!yY2g 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。:r&4/sN}< 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用 5 临时设施费临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用,~NJ}4wP 临时办公室：租金、建造及装饰费用1\5po^Oioy 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费CR-2>,*a9 临时围板：包括设计、建造、装饰费用 三建安工程费 1 土建土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水；*bi; mQ 结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼；MnptC 1N 门窗工程，主要包括室外门窗、户门、防火门的费用；QVD^p;b?
房地产开发全套流程大全完整版
目录
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预