湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见

湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见

一、装饰装修价值定义

本意见所指装饰装修价值包括装饰装修主材价格、运输费用、辅料价格、人工费及其产生的利润、利息、税金和管理费等。

二、技术路线

根据房屋结构及分部工程情况结合城市房屋装饰装修实际状况，确定房屋装饰装修（设定全新）评估技术路线分为以下四种：

1. 测量出装饰装修的详细工程量（或根据委托方提供的装饰装修图纸、预结算书、材料单据等资料并结合实地查看确定工程量），测算各分项工程的价格，再将分项工程价格累加，得到装饰装修总价；

2. 测量出各房间的套内面积以及实际装修情况，估算各分部工程的价格，并折算成房屋套内面积单价，再乘以房间面积得到各房间装饰装修价格，最终汇总各房间装饰装修价格得到装饰装修总价；

3. 在无法测量每间房屋的使用面积的条件下，首先核算各分部工程价格，并折算成房屋套内面积单价；再根据房产证和平面图，估算各房间套内面积占总套内面积比例，将各房间占套内面积比例作为权重，采用加权平均法计算出房屋装饰装修平均单价，乘以总套内面积后得到装饰装修总价。

4. 根据类似房屋装饰装修单价，结合估价对象房屋装饰装修房屋的具体情况与比较实例之间的差异，估算估价对象房屋装饰装修单价。

三、装修工程分类

根据以上技术路线，可以将装修工程分为三类：

1. 工程量计算方法和房屋面积计算方式保持一致的：楼地面工程、天棚工程、水电工程（水电工程一般按房屋面积计算包干单价）；

2. 按装修实际工程量计算：如墙柱面工程、踢脚线工程、天棚边角线工程、窗工程、不可移动的家具工程；

3. 基本标准项目，可以按数量计算：如门工程；

针对不同分类的装修工程，在各种技术路线中要做不同处理：

技术路线1过程即可按装修工程的实际工程量计算；技术路线2、3、4过程则需要将第2、3种装修工程折算成房屋面积单价，并累加计算。

四、装饰装修折旧的计算方法

建议住宅装修折旧年限为10年，年折旧率为10%；其他非住宅折旧年限根据实际情况确定，一般小于住宅装修折旧年限。

五、标准制定依据

1. 《湖南省全装修房验收标准》

2. 湖南省住宅装饰装修一般项目参考基价修订版

六、分部分项工程分类标准

七、评估计算方法

1. 楼地面工程：楼地面工程包括地板和踢脚两项。

(1) 地板：

地板常见做法是铺镜面抛光砖、釉面砖、水磨石地面砖、大理石地面砖、防滑地砖、马赛克、普通地砖、石材、复合木地板、实木地板等几种，各种做法的计算方式如下：

单位：元／㎡

(2) 踢脚线

注：若地板砖、石材的踢脚线与楼地面主材材料一致，则踢脚线每米单价取楼地面主材每平方米单价的15%。

(3) 楼地面工程计算方法：

技术路线1：

楼地面工程评估价格=地板工程单价×房间面积+踢脚线工程单价×长度

长度=（房间的长+宽）×2-门洞宽度

技术路线2：

楼地面工程评估价格=(地板工程单价+踢脚线工程单价×0.95)×房间套内面积

注：以一个面积为16平方米的房间为例，扣除1-2张门的宽度，踢脚线长度约是房间面积的0.95倍（面积越大的房间，往往门的数量越多，倍数关系大致相当）；乘以0.95的系数即可将踢脚线的实际工程量单价转变为房屋面积单价。

2. 墙柱面工程：墙柱面工程包括墙面、墙裙及柱面三项。

(1)墙面：

墙面常见做法是墙漆、888仿瓷、壁纸、墙砖、石膏板隔墙、全玻璃隔墙、木制玻璃墙、艺术背景墙等几种，各种做法的计算方式如下：

单位：元／㎡

(2)墙柱面工程计算方法：

技术路线1：

墙柱面工程评估价格=墙面工程单价×[（房屋长+宽）×2×高-门窗面积]+柱面工程单价×工程量（无墙裙）

或 =墙面工程单价×[（房屋长+宽）×2×净高 -门窗面积-墙裙面积]+柱面工程单价×工程量+墙裙工程单价×工程量（有墙裙）

其中：柱面工程不同于墙面工程，其工程量（装饰面积）计算方法为：

柱面工程量=柱子水平切面周长×净高

注：柱面工程由于其柱子本身形状各异，装饰难度较墙面大，且材料耗损相对要高，这里以墙面耗损为依据，相对提高2%；且由于两工程材料种类基本相同，故其价格可参考墙面工程价格。

技术路线2：

墙柱面工程评估价格=(墙柱面工程单价×修正系数)×房间面积

修正系数：在房屋四面墙均做墙面工程的状态下：

3. 天棚工程：天棚工程包括天棚和边角线两项。

(1) 天棚：

天棚常见有不同造型的石膏板吊顶、铝扣板吊顶、玻璃板吊顶、铝塑板吊顶等，各种做法的计算公式如下：

单位：元／㎡

(2) 天棚工程计算方法：

技术路线：

天棚工程评估价格=天棚工程单价×房间套内面积+边角线单价×（房屋长+宽）×2

注：一般房屋的边角线长度和房间周长大致相当。

4. 门工程：

(1) 门工程计算公式：

单位：元／扇

注：以普通夹板平开门为例，按标准尺寸2000×900计算，门扇费用480元，门套215元（按2.9米计），油漆180元，合页和门吸35元，锁具150元，合计1060元／套；

(2) 门工程计算方法：

技术路线1：

门工程评估价格=∑门工程单价×数量

技术路线2：

门工程评估价格=门工程单价×房间内门数量

5. 窗工程：

(1) 窗工程计算公式：

单位：元／㎡

(2) 窗工程计算方法：

技术路线1：

窗工程评估价格=∑窗工程单价×数量

技术路线2：

窗工程评估价格=窗工程单价×房间内窗数量

6. 家具工程：

(1) 家具工程计算公式：

单位：元／㎡

(2) 家具工程计算方法：