泸州市房地产市场运行分析

2009年泸州市房地产市场运行分析

2009年，泸州市房地产市场同全国房地产市场一样，在国家2007年底以来实施刺激搞活房地产市场的积极政策作用下，虽受美国次贷危机影响，依然由年初的缓慢回暖，到下半年的快速上扬，出现了房地产开发投资加大、销售大幅增加、价格快速上涨的局面。

一、2009年房地产市场基本情况

（一）保障性住房建设成效显着

1、加快廉租住房建设

全市全面完成了省政府下达给我市城镇住房保障目标任务：全市新建廉租住房1872套，928万平方米；购买142套，旧房改建253套，国有公房转换1537套，总计解决廉租住房房源3804套，占目标任务的%（省上下达的目标任务是：解决廉租住房房源3800套，其中购建1550套）。已争取到位的中央专项投资资金2692万元。实施廉租住房租赁补贴户数10053户占目标任务的%（目标任务是9000户）获得中央专项补助资金4431万元全部到位。

2、大力实施城市棚户区改造

2009年全市计划启动1100户城市棚户区居民住房改造，到年底，实际启动4个项目，1234户，建筑面积61812平方米，占目标任务的%。

（二）房地产市场全面回升

1、房地产开发投资增长明显，回升势头好于预期

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我市房地产开发投资增长逐月加大。2009年，我市房地产开发完成投资总额亿元，比上年同期增长%。其中住宅投资亿元，比上年同期增长%。

图一：2009年全市房地产投资增速图

2、住房供应逐步增加，供应幅度低于需求幅度

今年1—12月，全市商品房施工面积653.2万平方米，比上年同期增加%，其中住宅万平方米，占总施工面积的86%，比去年同期增加%。其中新开工面积万平方米，比去年同期减少%。商品房竣工面积万平方米，比去年同期减少%，其中住宅万平方米，比去年同期减少%。空置房面积万平方米，其中住宅万平方米。

今年1至12月，我市城区批准商品房预售许可面积共138.8万平方米，与去年同期批准预售许可面积155.7万平方米少16.9万平方米，减少%。从全年供应总量而言，这一数据已略超过近几年的平均水平；但是，与大幅上升的销售量相比，供应却显得明显不足。今年全年，城区商品住房批准预售许可面积129.09万平方米比同期销售面积万平方米少44.1万平方米，商品住宅供不应求十分明显。

3、商品房和二手房交易活跃

2009年全市商品房销售市场交易活跃。据统计，全年商品房销售面积万平方米，同比增长%；商品住宅销售面积万平方米，同比增长%。

据泸州市房地产监理交易所成交数据显示，2009年1至12月，我市城区商品房销售面积达万平方米，比去年同期万平方米增加64.3万平方米，增幅达%。其中商品住宅销售万平方米，比去年同期万平方米增加万平方米，增幅达%。二手房成交面积104.5万平方米，同比增长%；其中住宅成交面积万平方米，同比增长%，涨幅均大于历年。

二、2009年房地产市场存在问题及原因分析

（一）房价涨幅过大

据泸州市房地产监理交易所成交数据显示，1—12月城区商品房平均成交价格为2514元/平方米，比去年同期上升%，其中商品住宅平均成交价格为2441元/平方米，比去年同期增长%。二手房成交均

价也呈现涨幅较大问题。在全国房价一路走高的同时，我市房价涨幅较大，主要原因有：

1、宽松的货币政策是促进房地产市场供销两旺的直接原因 房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。2009年，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。 我市自2006年以来，房地产个人购房贷款直线上升。2006年个人公积金购房贷款1974万元，商业购房贷款115124万元；

2007年公积金住房贷款比上年增长%，商业购房贷款比上年增长%；2008年公积金住房贷款同比增长%，商业购房贷款比上年增长%；2009年公积金住房贷款比上年增长%，达到31736万元；商业购房贷款比上年增长%，达到513791万元。

2、我市房地产市场刚性需求依然是主导

我市目前仍处于工业化、城镇化的进程中，城市人口较快增加是必然趋势。按照市委、市政府确定的构建大城市、区域中心城市的目标，到2012年，主城区人口达到100万人，建成区面积达到100平方公里；到2020年，主城区人口达到150万人，城区面积达到150平方公里；到2030年，主城区人口达到200万人，城区面积达到200平方公里。2009年底主城区人口大约为98万人，要达到2020年主城区人口150万人，每年平均需净增加城市人口万人，目前主城区人均住房

百万元05年09年

图四：05年至09年房地产信贷

面积为43.68平方米，按此计算，每年需净增加住房206万平方米，加上现有住房改善、升级换代、城市建设拆迁的需要，因此，住房的刚性需求仍然是主流。2008年我市城镇人口可支配收入为12065元，比上年增长%，这也极大地促进了居民住房消费能力的增长。

（二）土地供应不足

2006年下半年，由于泸州房价急剧

上涨，政府为增加房地产市场供给，平

抑房价，大幅度增加了土地供应，达到

万平方米，约合亩，几乎是近几年的总

和。2007年房地产开发土地供应万平方

米，2008年万平方米，是2006年的%

和%。

2009年房地产开发供应万平方米，比上年减少%，是2006年的%。

（三）投资投机性购房需求上升

随着鼓励住房消费政策时限的临近和通货膨胀预期的加剧，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。消费者购房意愿极度释放，投资投机性购房需求也增多。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），也未对投资投机需求有所抑制，个别楼盘呈现恐慌性购房场面，房价也由此被蔓延的“恐慌性”需求和投机、投资性买入而持续推高，引起我市房地产市场 “量价齐升”的局面。

（四）“捂盘惜售”违规预售行为有所抬头

图五：06年至09年土地供应量

在火热的市场气氛中，一些开发企业的违规现象有所抬头。如有的在取得商品房预售许可证前，收取排号登记费、诚意金、认购费等变相预售。有的取得商品房预售许可证后，未按规定时间开盘销售，捂盘惜售、囤积房源。有的进行虚假宣传，发布虚假信息，虚报销售进度，哄抬房价，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售情况，扰乱商品房交易秩序。

三、对策措施

针对房地产市场运行中出现的问题，近期，国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从“增加供应、抑制投机、控制风险、明确责任”四个方面制订了当前房地产市场调控的政策措施。应密切关注市场走势，采取措施，确保我市房地产市场平稳健康发展。主要是从缓解供需矛盾入手，通过扩大普通商品住房的供给，加强市场监管，尽力维持“量升价稳”的走势。

（一）大力推进保障性住房建设

加大廉租住房建设力度，适当增加经济适用住房供应，进一步完善住房保障体系，满足广大低收入和中等收入者的住房需要。2010年力争新增解决低收入家庭住房困难房源6000套，实施廉租住房租赁补贴10500户，启动3000户城市棚户区居民住房改造工作和部分国有工矿棚户区改造，完成新增解决城镇低收入家庭住房困难 19500套房源筹集任务。积极建设公共租赁住房，解决进城务工人员住房问题；完善户籍制度、儿童上学，解决进城务工人员的后顾之忧。

（二）增加普通商品住房的有效供给。建议国土局增加普通商品住房的土地供应，重点保障中低价位、中小套型普通商品住房、公共租赁住房和经济适用住房的建设用地的需要。同时建议推出部分限价商品房，满足中等收入家庭的需要。

（三）认真执行差别化的信贷税收政策。认真贯彻执行国务院和国家有关部门制定的涉及房地产市场调控的差别化信贷税收

（四）严肃查处房地产领域违法违规行为。

针对目前房地产领域出现的违法违规行为，建议规建部门会同有关部门，加大对房地产市场违法违规行为的查处力度。建立房地产市场投诉举报制度，重点查处一批捂盘惜售、哄抬房价、欺诈消费者、虚假宣传等违法违规案件，将查处的这些案件在当地媒体公开曝光，保障房地产市场健康稳定发展。

1、抓好房地产市场信息管理，建立房地产市场参与企业的信用档案，并适时将企业信用情况公诸于社会，增强社会对房地产市场监管的知情度和参与度。

2、加强对房地产开发销售（预售）过程的监管，严格商品房预售许可，加强对预售资金的监管力度，杜绝骗资行为和烂尾楼的产生。

3、进一步加强对房地产市场中介服务的监管。组织我市房地产中介服务从业人员的培训和管理，提高中介服务人员的素质。加强房地产中介机构登记备案管理，规范二手房网上交易秩序，严格二手房网上签约和交易资金监管。

二〇一〇年一月