商圈调查

商圈调查

商圈调查分析漫谈

知己知彼，百战不殆。在如战场的商场，对于“作战环境”——商圈的了解和认知程度与同对手的了解同等重要，无论是经营还是即将入驻，商圈无疑是商家必须面对也必须了解的“作战环境”，因为通过对这个环境内的人口和经济指数的分析，可以使商圈内商超有针对性的提供相对应的产品和服务；通过对商圈内已有商超的经营规模和状况的了解，可以有助于战略布局提供依据，另外物流配送、采购库存、人员配置等等关系到成本和资金投入的项目也需要数据参考，而这些信息的搜集，必须有商圈调查来完成。

先说下什么是商圈，其实现在所说的“商圈”有两个概念，一个是我们所说的传统意义的商圈，指一个单店商超辐射范围，即商店吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围，这类商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。另外商圈还有个泛概念化商圈，即消费者认定的有一个或若干个商场、超市、步行街、沿街商铺等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干个邻近的传统或新兴的零售发达城市连接围成的圈子，也可以成为大型商圈。

商圈的调查因目的不同可以从调查对象进行区分，商圈的调查根据调查对象不同，可分为三类，一类是对商圈内周边状况进行调查，主要是看该商圈的消费能力和发展潜力；二是对商圈内商超进行调查，调查者多是欲进入该商圈的外来竞争者；三是对进入商圈内消费者行为和消费指数进行调查，这类调查的目的主要是为了商超的进一步战略规划和调整提供数据依据。那么如何进行调查呢？下面对三类

分别简单介绍下调查方式。

一、商圈周边状况调查。商圈周边状况的调查，主要是对商圈形态的定位，一般说来，商圈形态主要决定于商圈内及周边常驻及固定人流的社会角色。主要可以分为以下几种：

1.零售商区。也就是由一个或多个大型购物中心等标识性商超组成，或者辅以小超市及沿街专卖店，这样的商圈主要以休闲消费为消费者行为特点，因此商圈面积大，流动人口与客流量大，人气比较旺，是各种消费习惯的集中提现地，销售额度很高。

2.工业区。该区主要是一家或多家大型企业驻地，职工人数要在5000人以上，商圈的建立主要服务和满足于区域内工厂人员的衣食住行及休闲娱乐。这类区域消费力比较大，消费导向比较集中。

3.住宅区。商圈周边有若干个住宅小区，入驻户至少须有2000户以上。住宅区的消费习性为日常消费为主，快捷、便宜、熟悉、为主要特点，商圈内多是便民店和小型超市。

4.文化区。文化区附近须有大、中、小学校等。该区内的消费人群多是学生，所以他们的消费习性为消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

5.办公区。CBD商业中心，该区特点是商务中心较多。办公区的消费习性为便利性、和餐饮休闲，外来人口多、消费水准较高等。

二、商圈内现有零售终端情况。针对调查对象是商圈内的核心――商场，那么调查的内容就会有所变化。

1. 商圈内商场的数量、位置分布、距离和定位。这个是入驻商

圈首要的调查对象，因为商圈内的现有零售业态的经营状态对于即将入住的商场是具有后事之师的作用。

2. 商圈内同等档次竞争对手的面积和业态、品牌组合情况。

3. 商圈内除商场外的大型设施和行业。附属的服务行业和娱乐业态，不仅是商圈地位的提现，也是可观人流的直接带动点。

4. 商圈内可选择及扩充店面面积。成熟的商圈虽然具有很大市场消费能力，但一般比较刚性，空间容易固定，不利于商场的扩充和移植，对于商场的变更和重装带来制约，新晋商圈却可以很好的规避这一短板。

5. 周边物流状况。一般物流集中的地方，商品流通频率越高，市场越活跃。

6. 距离公共服务部门（如车站、银行等）的距离。

7. 公交车的班次频率。

8. 主要干道道路宽度。

9. 已有物业的租金和基本维护费用。

10. 商场的营业时间、室内装修和动线设计、商品的陈列和种类、供应商的级别和实力等。

11. 商圈的现有消费能力、市场饱和度和消费潜力。

例子：这里只列出框架和模式。

某地区商圈内商场调查分析

一、商圈总论：商圈的历史、现状及发展前景；商圈的地位、形态、及在本地和周边市区的地位及影响力；商圈内的现有商场及规模；

二、商圈内临街专卖店、商场、超市的运营情况分析。1.零售终端形态分析：按面积，商场总面积XX平方米，超市XX平方米，专卖店XX平方米、餐饮XX平方米、娱乐XX平方米，各占总面积的百分比分别为XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。

2.零售业态分析：化妆品首饰、家电数码、男装、女装、休闲运动、鞋类、针纺、皮具箱包、餐饮、娱乐等面积占比。

3.主要竞争对手（百货商场、超市）的业态构成及经营状况分析：各类百货项目构成面积占比、楼层分布及面积、各类百货项目销售占比、超市单品数量、超市生鲜、生活百货、酒水、副食及其他品类排面占比。各个品类内，品牌的个数及所占面积及百分比、销售额及所占百分比、平效等数据。

4.步行街等沿街铺面专卖店名称、面积、销售品牌、销售额、及实地分布图。

三、商圈内消费者和消费行为调查分析。

1．商圈内小区常住人口数。小区内的常住人口，决定了小区的消费力，也客观反应了该地区的收入水平与经济指数的水分含量，以及商圈的繁荣程度。

2．小区内家庭及构成。小区家庭构成，包括家庭成员数、年龄及文化层次，从事职业和收入等等，这些决定了商圈的消费潜力。也是为目标客户准备相应项目和货品的数据依靠。

3．人口密度。商圈的覆盖范围及影响力，决定在于人口密度。人口密度较大的商圈，一般高层和多层建筑较多，也从侧面反映了该

区域的经济实力。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

4．教育程度。高中以上文化水平的居民应占大部份。

5．从事行业。公务员、公司职员、工人和商人为主。

6．购物频率。每周两到三次及以上，这样有助满足休闲购物与需求购物的消费者需求。

7．人口增加率。人口增加的幅度，以及每个家庭的人口增加幅度，都会大大影响商圈的市场潜力。

8．家庭人均收人、家庭年支出及支出结构。有调查数据显示，家庭人均收入与人均消费指数、人均消费价格指数都成正比，因此家庭人均收入的调查，可以更加合理的调整品牌和货品结构。

另外，商业地产所作的商圈调研就比较简单，他们针对的除了商圈的升值潜力，就是商圈内的物业本身构造。如下例某商业地产拓展对某地的商业物业所作的调查（图片略）:一：外围：1.商场外立面及外围情况外立面及外围环境，车流动线及购物者动线，外部标识 (一)外观：某A商场：外观新颖，有标志性建筑和广场，前后有主次干道。

只有地下停车场，购者距乘车点20米，外部指南简单，由于是长条形，进出口上下层各有两个。标志不显著，外立面及外围环境，车流动线及购物者动线。

(二) 外部标识：A商场：外观简单，属社区购物中心，东临东三环，

紧临地铁10号线双进站。无停车场，购者距乘车点10米，无外部指南，有两个进出口 . 停车指示、品牌介绍、外墙广告灯箱显眼、容易确认。

B商场：外观设计为玻璃幕墙。只有一个次干道，交通不是很便利，有30个车位的地面停车场，以及地下停车场，有外部指南，购物指南，比较清晰。

二、商场内部：A、B商场：定位与业态业种保持灯光照明的适合,是可以影响顾客的心情和购物冲动。天、地、墙、材料铺装材料档次比较高一些：以石材为主。钢化玻璃做的档烟垂壁不锈钢扣板。

三、人性化管理。动线设计便于购物，导引标识明晰明确。

四、活动：无整体活动，以各品牌自行活动项目背景

五、投资主体

1.A商场：北京**置地投资公司投资

**联行招商及物业管理

2.B商场：北京***房地产开发有限公司

北京**物业有限公司

商圈调查的目的和内容都大致如此，只不过手段和方式的不同，材料和数据搜集渠道的不同，导致源文件的参考价值会有所不同，那么在此数据上进行的分析就会有误差，导致对战略制定产生负影响。也

就是说，商圈调查最重要的是数据的真实性和分析方法，现在网络很发达，一些行政数据都可以从网上查到，甚至一些大体商业的数据也可以搜集到，但是一些相对精确的数据，比如商场某档次品牌的销售状况、商圈内商超的提袋率、成交率等等就需要切实深入的实际调查才行。例如想要知道某超市的客单量，除了挑选几个“样本日”蹲守一个个数，还可以通过一早一晚的打印小票进行核算。有了比较真实的数据，才可以为接下来的商圈调查分析提供坚强的依据。那么如何一步一步对商圈进行调查和分析呢，可以按以下几个步骤：第一：确定待调查商圈的范围、线路，主要调查项目及各项数据指数，确定信息源。

第二：确定具体调查项目，包括各个商场年销售额、平效、更档次品牌平效、客单量、客单价、消费者购物频率、主要购物时间段等等。

第三：调查商圈及周边状态、商圈内主要零售业态、服务行业经营状况、商圈内消费者及其消费行为进行调查和确定，并保证信息来源相对准确。

四：收集数据进行汇总，结合公司调查的战略目的和预期，利用各种零售分析模块进行分析，结合调查手段和途径进行加权修正。

第五：根据分析，确定进入商圈和以何种姿态进入商圈的战略意图的可行性。商圈所在地的政治、经济、矿产、工业、农业、交通、文化等状态，商圈所在城市周边城市的政经等市场环境也是商圈调查的重要一项，是决定商圈零售饱和指数的客观环境。下面有一个商超

入驻某地商圈，对某地政经环境做的调查，因版权原因详细数据及地名省略：

C市场调查报告

第一部分市场调查报告

一、 C地区简介

C市地理位置，位于某省西南部,与某某省、某某省等接壤,辖几县几区，人口XXX万,面积xxxxx平方公里。

C城市名片为，XX资源比较丰富，号称某某之都。

矿产资源状况，目前开采状况，还可供开采状况，带动周边经济情况；农林牧渔资源状况，农林牧渔资源带动的产业链深度、宽度，从业人数及经济收入；

国际贸易状况及进出口额；

交通状况，公交、铁路、高速的公里数，列车档次、车次、频率。某某铁路、高速公路穿越C市，距离省会城市、各主要交通中心、港口城市的距离。

目前人口结构，农村人口XXX万，郊区人口XXX万，城市人口XXX 万，城市人口密度XXX人/平方米，18岁以下人口XXX万，六十岁以上人口XXX万，人均GDPxxx元，人均消费指数XXX元，人均收入XXX 元，人均收入增长幅度xxx%。