商业地产项目商业实施计划书

商业地产策划报告

目录

一、商业地产的涵义

二、目前中国商品住宅市场发展及走势分析

（一）商品住宅的历史概述

（二）关于商品住宅的政策及走势分析

1、商品住宅的远景分析

（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展

（2）住宅根本上是国家久安的手段，而不是长期促进经济发展的产业 2、商业地产的远景分析

（1）农业、工业、服务业（商业）在国家经济中所扮演的角色

三、商业地产发展历程及现状

（一）国际零售业的主流发展理论

（二）国际零售业的发展特点

（三）零售业城市网点布局转移特点

四、中国商业发展历程及趋势分析

（一）中国零售业的发展阶段

1、改革开发后至80年代末

2、90年代

3、入世后至今

（二）中国商业地产的现阶段发展特征

五、购物中心的概念

六、改革开放后中国商业发展

（一）传统百货业的没落和多种商业业态的出现

（二）商业地产的兴起

七、细解“万达模式”“华润模式”“中粮模式”

（一）万达模式商业订单模式中高低端综合定位

1、商业地产、百货、高级酒店、影院，四个产业共同构筑了万达商业帝国

（1）商业地产

（2）高级酒店

（3）连锁百货

（4）万达院线

2、“三代”万达商业地产

（1）第一代产品——单体店

（2）第二代产品——组合店

（3）第三代产品——商业地产.城市综合体

3、订单地产

（二）华润模式万象城40%零售业+60%餐饮娱乐服务业高端定位

1、华润万象城商业地产运营

2、华润置地商业地产的三种运营模式

（三）中粮模式大悦城小型店中店、租金+流水

1、复制“大悦城”品牌实施战略性扩

2、大悦城的经营模式“全服务链城市综合体”

3、谋求地产板块整合上市掘金资本市场

（四）其它一线地产公司商业地产布局

1、万科增加商业地产投资比例

（1）转变投资比例

（2）商业地产大踏步

2、保利集团拓展业态商业地产发力

（1）商业地产发力

（2）保利地产商业之路初战告捷

（3）商业部分将成为公司“提款机”

3、金地集团重点布局长三角高铁站点城市

八、某商业地产分析

（一）某住宅市场受政策影响较大

（二）某建成的商业地产现状分析

1、某万达广场

2、航洋国际商业广场

（三）某在建商业地产远景分析

1、某华润万象城

（1）某华润万象城概况介绍

（2）某华润万象城业态远景分析

2、荣和山水绿城商业地产分析

（1）项目概况

（2）荣和山水绿城远景分析

3、华南城

九、某各区区域状况

（一）依据地理区域及生活购物习惯划分某人口聚集区

1、北大路—中华路—园湖路—江北大道环线

2、以友爱路、秀灵路为南北轴，明秀西路一段及路为东西轴的区域

3、北湖路为主轴，包括北一里及路为东西轴的区域

4、鲁班路—大学东路—北大路—江北大道环线，以新阳路为东西轴

5、琅东区域

6.、凤岭片区，包括凤岭南北

7、南建路—江北大道—白沙大道环线，包括星光大道、五一路、亭洪路

8、大沙田区域

9、相思湖片区包括高新区

十、某十五规划

（一）某2006—2010年城市规划布局

1、近期城市发展方向

2、某城市总体布局形态一轴两带多中心

3、规划期住房建设应遵循的方针政策

十一、某各区域商业前景分析

十二、进军商业地产探讨

（一）商品住宅面临瓶颈

十三、商业地产投资及规划探讨

（一）初涉商业地产原则

1、谨慎原则

2、循序渐进原则

3、充分论证原则

4、开阔视野

5、人才引进

6、抓住重点，由简及繁

（二）主要的、可行性的商业业态规划及培育

1、百货经营

2、大型综合超市

3、超级市场

4、商务酒店

（三）其他商业业态分析

1、停车仓储项目

2、出租公寓

3、工业厂房出租

（四）商业地产项目综合开发

1、商业中心商业地产项目

2、次商业中心商业地产项目

3、交通要道商业地产

4、非商业中心的人口聚集区商业地产项目

5、地铁沿线商业地产项目

十四、房企部分住转商大势所趋

1、房企转商原因分析

（1）传统的开发模式陷入困境，融资瓶颈凸显

（2）政策调控影响大

（3）当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润摊薄

2、商品住宅政策走向

3、逐步提高商业地产投资比例大势所趋

一商业地产的涵义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。最主要的划分形式为住宅地产、商业地产、工业地产。

商业地产，是作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。这些形式表现在业态上就是购物广场、百货商场、商品专业市场、商业街、小区商铺、娱乐健身中心、酒店、饭店等。个人认为，更广义上的商业地产还包括厂房租赁、物流中心、仓储中心等。可以说，除了住宅及自有工业生产用途的地产形式，其它所有的业态都可划归为商业地产。

二目前中国商品住宅市场发展状况及走势分析

（一）商品住宅的历史概述

1997年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，一些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。从98年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以经济适用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住房，实行不同的定价原则：对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。

97年是经济危机，实行房改的目的是想找到经济发展的其它支撑点，减轻国家的财政负担，充实地方政府的财政资金，保证地方政府的经济发展动力，更好地度过经济危机。这是当时房改的一大原因，事实上也起到了很好的作用。从此，中国真正意义上的商品型房地产市场开始发展。

中国房地产市场自2003年开始升温并持续增长了将近四年，直到2007年达到顶峰。2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，、和等地的房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后，房价涨势令人惊叹，立成众矢之的。07年10月以后，房市成交急量剧下挫，价格滞涨。紧接着，美国次贷危机爆发，引起全球经济危机，危害波及世界围所有经济体，中国也不可避免受此影响。08年下半年，房价明显下降，打折促销频现，然而情况没有明显好转，反而有愈演愈烈的趋势。直到08年底<<国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见>>出台，让房地产市场看到了好转的曙光。09年初，房市成交转暖，至五月份，全国各重点城市楼市成交呈井喷发展，价格一路飙升。至09年底，多数城市楼市价格增长五成以上，令人咋舌，引起各方关注，招致多方不满。迫于压力及为保持经济平稳健康发展，2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。其实，在此政策出台以前的2010年初，楼市成交量已经明显下挫。成交量下降，再有“国十条”做后盾，令人难以置信的是房价的居高不下，反而有上涨的势头。9月29日，“国五条”出台，再次封堵投资投机路径。至此，个人认为，此一波调控，政府是不达目的不罢休的。乐观估计，从今往后一年左右的时间，成交始终会在低位徘徊，价格也会有一定程度的下降。至于下降多少，个人认为有20%-30%的降幅。

（二）、关于商品住宅的政策及走向分析

1、商品住宅的远景分析

（1）中国经济可预见的10-15年年GDP8%高速发展。

住宅从更高的角度考虑，是关系国家久安的问题，其次才是加速经济发展的问题。中国历史以来是以家庭为单位的社会，长期奉承一句话：即居者有其屋，安居乐业。所以，从短的历史时期的住房政策来讲，在经济发展早期，住房问题可以作为经济发展的支柱来发展，起到促进经济发展的作用。目前而言，这个政策的持久性有多久，个人估计还有10-15年，快的话，十年以后就会有大的政策转变。因为在房价高涨的今天，政府已经对这方面有所考虑。

住房能够促进经济的发展，也仅限于一定的经济发展阶段而已，目前正是这个时候。目前的房价从很多方面的指标而言，已经有了泡沫的迹象，如租售比、如房价与收入比明显偏高。而这些数据，一般规律是发达国家比发展中国家低，目