2020年第三季度南昌市房地产形势分析报告

图12019年第三季度-2020年第三季度南昌地区土地成交面积与成交金额

第三季度土地成交量较上个季度明显减少,成交土地面积145.9万㎡。其中，居住用地成交面积为102.4万㎡，同比上涨70.7%，环比下跌56.7%，占总成交面积70%；工业用地成交面积为43.5万㎡，同比增加22.9%，环比下降55.2%，占总成交面积30%；第三季度无商服用地和其他用地成交。

图22019第三季度-2020年第三季度分用途土地成交面积

图32020年第三季度南昌地区土地成交用途分布

第三季度土地成交面积主要集中在赣江新区和高新区。其中，高新区成交面积为45.6万㎡，占本季成交面积的31%，位居首榜；赣江新区成交面积为30.7万㎡，在第三季度总成交面积排行榜中排第二，占比为21%。

亿元，成交单价1114万元/亩，成交楼面价6515元/㎡，溢价率51.9%，住宅毛坯限价12080元/㎡。

9月最后一天，赶在国庆中秋双节前，南昌地区推出7宗土地，总面积为607.265亩。其中，位于西湖区沿江大道以东、朝阳中路以北的

DABJ2020020地块，占地面积约20.378亩。经过3个多小时的竞拍，最终被江西嘉圆房地产开发有限责任公司拿下，成交总价2.75亿元，成交楼面价6333元/㎡，溢价率为25.8%，该地块毛坯限价15000元/㎡。通过整理发现，该地块位置与2014年一宗地王位置一致。该地块曾在2014年5月19日被江西平安房地产开发有限公司以成交价1850万/亩，总价3.73亿元，楼面价6936元/㎡获得，地块编号为DABJ2014014，成为当年的单价地王。该地块被命名为聚仁滨江项目。但如今九洲天虹广场、万达广场、华侨城都已经开业了，而关于该项目却仍然没有竣工的消息。根据当时的地块公告，要求该地块签订出让合同后需6个月内开工建设，2年内必须竣工，然而该地块毫无动静。具体情况不明，但地块毗邻红谷隧道和南昌大桥，南昌市十二中学位于地块东面。从区位图上看，该地块前面无遮挡，占据一线瞰江；是赣江东岸不可多得的地块。

DAAJ2020027地块位于东湖区沿江北大道以东、丹霞路（昌航大道)以南、康桥路以西，土地面积61.524亩，被钦州弘彰房地产开发有限公司3（彰泰）拿下，成交总价约9亿元，成交单价1470万元/亩，成交楼面价8167元/㎡，溢价率71.3%，该地块毛坯限价14600元/㎡。根据拿地要求，宗地范围内配建15498.43㎡安置房，共150户；店铺59.88㎡，共2间，建成后无偿移交给南昌工业控股集团有限公司，由南昌工业控股集团有限公司负责分配等安置工作。除去配建的安置房，还剩余总计容建筑面积约95245.324㎡，其实可售面积体量非常可观，对于一个临地铁纯住宅用地，未来还是可期的。

DAGJ2020030地块位于南昌经济技术开发区储备用地以东、海棠北路以南、紫荆路以西、馨薇路以北，出让面积为100亩，被南昌兴璟商务咨询有限公司联合江西省水利投资房地产开发有限公司（旭辉&水投）拿下，该地块位于旭辉经开综合体南昌旭辉中心西侧，竞得总价9.55亿，楼面价6511元/㎡，溢价率40.4%，住宅毛坯限价9593元/㎡，地块毛坯限价比旭辉地块住宅限价还高出643元/㎡，加装修未来该地块最高可售14093元/㎡；DAGJ2020031地块位于南昌经济技术开发区富樱路以东、海棠北路以南、储备用地以西、馨薇路以北，出让面积81.016亩，被钦州弘彰房地产开发有限公司（彰泰）以总价7.8亿竞得，楼面价为6559元/㎡，溢价率为33.4%，住宅毛坯限价9593元/㎡，此地块为彰泰在南昌第二次拿地。

（二）二手房市场

1、市场整体成交走势

本季度南昌市二手房住宅共成交9192套，成交面积为84.3万㎡，同比上涨7.3%，环比上涨20.3%。

图52019年-2020年第三季度南昌市二手房住宅成交套数与面积

2、各区域成交分析

南昌第三季度二手住房共成交9192套，其中红谷滩新区成交2136套，成交面积24.2万㎡；西湖区成交2046套，成交面积17.2万㎡；东湖区成交1480套，成交面积10.6万㎡；青山湖区成交965套，成交面积8.4万㎡；高新开发区成交780套，成交面积8.4万㎡；经济技术开发区成交686套，成交面积6.5万㎡；从数据可以看出，红谷滩新区与西湖区、东湖区是二手房成交主力军。

图6南昌市2020年第三季度二手住宅成交面积区域分布

3、二手房交易面积区间

从各面积区间成交的套数来看，90-120㎡面积段位于销售量首位，占全市成交量的28%；70-90㎡面积段销售量位于第二名，占全市成交量的20%；50㎡以下面积段销售量排名第三，占全市成交量的16%。由此可见，三房户型仍是二手房成交主力军。

图72020年第三季度二手房成交各面积区间分布图

4、热点楼盘

2020年第三季度南昌市二手房交易市场与2019年第三季度相比，红谷滩区仍为成交热点区域，且仍是绿地国际博览城和万达城位居红谷滩区前二，在整个南昌市二手楼盘成交中位居前二。其中，绿地国际博览城共成交269套、万达城共成交233套。高新区的万科四季花城小区为该区域的二手房成交第一，共成交93套，排名第二的为绿地玫瑰城，共成交40套，相比2019年第三季度，万科四季花园仍为高新区二手房成交第一。（三）商品房市场

1、新建商品房—成交

南昌第三季度新建商品房共成交7601套，同比下降43.4%，环比下降33.8%；成交面积为91.4万㎡，同比下跌43%，环比下跌32.1%。其中，9月新建商品房成交套数为2748套，成交面积为32.5万㎡，同比下跌46.1%。

图82019年-2020年第三季度南昌新建商品房成交情况

图92020年1-9月南昌新建商品房成交情况

2、新建商品房—预售

受到疫情影响，南昌市第一季度批准预售新建商品房约13000套，预售面积约为135.8万㎡（部分楼栋没有公布套数和面积），环比上涨15.9%。

云璟樾城（瑞景家园）位于青山湖区东泰大道1109号，由9栋精装高层住宅、1栋公寓以及部分沿街商业组成。该项目所属地块DACJ2020014，出让面积42.634亩，起拍楼面价约3702元/㎡。最终由南昌金科房地产开发有限公司竞得，成交总价3.7亿元，成交楼面价5220元/㎡，溢价率41%，住宅毛坯限价9675元/㎡。周边在售楼盘有中大煌盛，洋房均价14000元/㎡；二手房有绿都阳光上东、中大景、中大府等，均价在12000-14000元/㎡。

新旅明樾堂位于南昌市湾里政府旁（领秀湖公园正西面）磨盘山南路51号，由6栋洋房、14栋联排低密住区，2万方绿色星级酒店及部分沿街商业组成。该项目所属地块DAIJ2019011于2019年5月13日，经过竞拍，被江西苏南置业有限公司（新旅置业）以底价拿下，宗地住宅毛坯限价高达13800元/㎡，根据拿地要求还将建设五星级酒店，该项目为江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司旗下新旅置业与苏州柯利达集团有限公司联袂打造。项目位置非常优越，依山傍水，地块西面为山体，东面为岭秀湖。毗邻旅游集散中心（在建）、爱琴海购物公园（在建）、漫和城邻里集贸商业中心（在建）大型商旅中心，交通换乘枢纽、一站式购物体验、吃喝玩乐全方位满足，2分钟生活圈集宠爱于一身。