泰禾集团深圳坪山项目商业定位及业态规划

商业定位及招商工作计划

目录前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业治理功能定位 一、现有治理格局 二、金润物流的治理功能定位

三、现代化的治理体系第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位 三、定位规划 第二部分招商策略 第一章招商总策略 第二章招商时期设置 第三章招商工作打算表

前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲乏的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的困难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了都市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着都市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积存前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探究其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里查找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业进展格局，并制造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位

商业定位报告(销售)

S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自

然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；

走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告 我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。 一、深圳市城市更新工作政策出台的背景 深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。 据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。 二、城市更新工作政策概况 2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更

成都极地海洋世界商业定位及业态规划

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 极地海洋世界商业定位及业态规划建议书 目录 前言 (6) 第一章本项目的相关研究 (8) 1、商业定位研究 (8) 2、商业品类研究 (8) 3、服务功能设计 (8) 4、规划布局设计及调整建议 (9) 5、建筑规划设计及调整建议 (9) 6、后期物业经营管理模式建议 (9) 第二章项目市场调研结论分析 (9) 一、南沿线商业项目对比分析 (10)

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、竞争项目定位规划及优势差别 (10) 2、竞争项目消费客群差异 (11) 3、价格及现状比对 (12) 4、开发商策略比对 (13) 5、小结 (14) 二、投资者调研结论分析 (14) 1、商业形态组合配比 (14) 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好 (15) 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围 (16) 三、经营者调研结论分析 (17) 1、租金承受范围 (17) 2、经营者认为本项目的合理售价 (18) 3、经营者认为本项目适合经营的业态 (19) 四、消费者调研结论分析 (19)

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、消费者会在本项目消费的项目 (19) 2、消费者来本项目消费的理由 (20) 3、消费者想象中本项目应右的消费场所 (21) 4、消费者餐饮偏好 (21) 5、消费者休闲偏好 (22) 五、本项目商业业态比例考虑 (22) 1、业态比例调研分析 (22) 2、本项目的业态比例 (25) 六、总结 (26) 第三章项目定位研究 (27) 一、项目分阶段定位 (27) 1、阶段释疑 (27) 2、形象定位 (28) 3、功能定位 (29)

赴深圳学习考察报告详细版

文件编号：GD/FS-1740 （报告范本系列） 赴深圳学习考察报告详细 版 The Short-Term Results Report By Individuals Or Institutions At Regular Or Irregular Times, Including Analysis, Synthesis, Innovation, Etc., Will Eventually Achieve Good Planning For The Future. 编辑：_________________ 单位：_________________ 日期：_________________

赴深圳学习考察报告详细版 提示语：本报告文件适合使用于个人或机构组织在定时或不定时情况下进行的近期成果汇报，表达方式以叙述、说明为主，内容包含分析，综合，新意，重点等，最终实现对未来的良好规划。文档所展示内容即为所得，可在下载完成后直接进行编辑。 按公司的指示,我们与XX年9月30日晚22时由厦门出发,去深圳某冲压厂进行学习考察。10月１日早９时到达深圳。与上期已去的其他员工（共15人）会合。 9时在冲压厂门前组织大家进行了宣导,对企业精神、经营理念有了更深刻的理解。9时30分整:对台达346812800产品六个工程进行了现场咨询和了解。此期间深圳冲压厂厂长林来了,大家大概交流了一些工作事宜,因全公司放假,水电风气全部停转,10时30分全体员工放假休息。 10月2日早宣导以后,大家全部进入了生产准备

状态。冲压厂胡主任安排了整个的生产。冲压工人、品检对新接触六款台达产品进行了实际操作。工程、模具对新开发的六款模具进行了咨询生产。大家齐心协力基本上完成了预定的计划。个别工序因熟练程度的不同还有差距。 生管对冲压厂整个生产流程进行了现场考察学习。值得一提的是模具课长辉为了尽快的赶出六款模具的主件时间,从早到晚(中午未休息)和模具师傅磊加班加点,按预定的时间把需外委的热处理、线切割工序的主件全部加工完毕,为后续的加工准备抢出了时间。 上午和冲压厂长进行了管理、生产、技术上的交流。同时也对冲压现场的管理、作业流程与胡主任进行了沟通学习交流。 深圳冲压公司最大的优点是办事效率高;各部门

商业项目定位及可行性分析报告

领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本

第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

商业街商业业态定位

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！ 二、商品布局和功能分区 依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 ; 核心主力店：百货、综合超市等

深圳地产项目业态定位报告

XXX项目业态定位报告 第一部分：片区市场分析 一、片区人口状况分析： 1、人口分布特征： ?片区人口主要分布在新洲村、沙嘴村、沙尾村及上沙村等几大自然村。 ?片区总人口：约为15－20万人，人口密度大。 ?常驻人口：主要分布在新洲东区及沙尾东南区的住宅小区及部分自然村原住民，约占片区人口的13％左右； ?流动人口：分布在各自然村，占本区人口的85％左右； ?商务人口：主要分布在新洲北区的国通、国税、总部大厦等写字楼，约占本区人口的2%左右。 2、人口结构: ?片区主要人口年龄为20－35的中青年，约占本片区总人口的90％左右； ?老年人及儿童约占10％左右。 3、居民收入状况 从前期调查的情况看，新洲东区及沙尾东南区居民主要以企事业白领、私营业主及政府机构公务员为主，收入中等偏上；新洲西区、沙嘴、沙尾、上沙工厂打工者和服务业人口居多，人口流动性较大，

以中等偏下收入为主。 ?收入状况主要分为以下几类： ?私营企业主、个体商业业主等：视其规模和经营效益，一般收入较高； ?企事业白领、政府机构公务员等单位职员：月收入在3500元以上； ?商业或工厂普通管理者和技术工人：月收入在1500～3000元之间； ?普工：月收入在700～1500元之间； ?服务行业从业人员：收入不均，但总体而言在普通工厂打工人员之上，月收入在1000元到上万元不等。 二、居民消费特征分析 ?以社区生活的日常消费为主； ?主要的购物场所多为周边超市、百货商场； ?区域内规模较大的、档次较高的消费网点相对较少，部分中高端消费呈外流趋势； ?区内主要以中低档次消费为主。 ?居民出行方式：5%左右的家庭有私家交通工具，其他绝大部分人口通过公共交通或步行的方式。 三、片区商业现状分析

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟 提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地

商业项目的定位于业态组合的建议

商业项目的定位于业态组合的建议 商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、

(项目管理)商业项目的定位与业态组合的规划

商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高

层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往

商业街业态定位建议

商业街业态定位建议 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街内交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧 2.6.步行街室内外灯饰设计要点 2.7.步行街物业内墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位 3.2.目标商户定位

3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位

供应商考察报告(简单).

平安城市项目中兴力维调研报告 调研时间 :2013年 6月 26日—— 6月 27日地点:深圳中兴力维总部人员: 调研目的 方案设计部将通过调研、测试、现场考察等方式了解供应商在项目实施中各层面需求的实际响应能力,对供应商的硬件设备、系统、服务、人员配备、实施、售后等层面进行综合实力考察,确保选择符合国家、地方以及行业标准,同时可以满足业主实际需求的设备厂家。调研内容 方案设计部从以下几方面考察了供应商在项目实施后的实际情况。 一、前端设备 1、设备功能和性能指标 现场简单参观了供应商的几套设备外观和运行状况,运行正常。 厂家提供有:闯红灯自动记录系统和公路车辆只能检测系统的性能、功能的厂家检测报告和委外检测报告。其中包括了 2套系统的实际数据处理能力和识别能力的指标,可以满足公安部的实际要求。 详见附件:zxrds900 闯红灯自动记录系统公交检【单】 .pdfzxrds900 闯红灯自动记录系统公交检【委】 .pdf zxrvs600 公路车辆智能监测记录系统公交检 [单 ].pdf zxrvs600 公路车辆智能监测记录系统公交检 [委 ].pdf 2、设备质量 考察过程中厂家提供了丰富的质量检测材料和证据, 并寄送了设备检测的质检报告, 根据考察和提供的材料,设备质量可以达到要求。 附件:高清枪机检测报告 .pdf 高清球机检测报告 .pdf

考察过程中参观了供应商的产品生产线:作业规范, 流程制度管理严谨, 质量检测工作完善,侧面反映设备质量有一定保障。 3、供应商做了设备管理平台的展示,供应商的设备管理平台对于层级设备有完善的管理体系,较其他厂家有一定优势,更加便于设备的维护和统一管理。 二、系统平台 供应商搭建的模拟测试平台根据平台功能表对每一个功能进行了详细的测试。详见附件“平台功能表” 供应商另外寄送过来的材料还包括有“公安系统平台”检测报告。针对公安系统的基础业务功能进行的测试,可以达到公安部门应用要求。三、特色技术 中兴力维平台系统平台是针对图像研判、网上巡逻、视频布防、视频指挥、视频报警、视频侦查、视频检索、智能分析为突出特色的大公安实战应用平台。其特色以及优势材料见附件:“力维平安城市方案特色简介”其中包括了大量的应用案例。 四、实施能力 现场查看了供应商的各级公司资质员工资质并接受了材料, 实施能力供应处可以满足需求。详见附件“资质” 五、项目运行状况 供应商提供了各实施地区业主使用情况材料“已建部分项目运行效果简介” , 青岛、吉林、江西、洛阳等地的平安城市项目业主反馈很好,实际为公安部门提供破案线索多条,实际提高办案效率。 六、售后保障 1、考察供应商专业售后维护人员配备、人员数量。

商业项目的定位与业态组合的规划

欢迎共阅商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起 到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商 品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动 能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态 革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。? 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲 将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的 决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别 的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。?

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象? 1、?定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。? 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；? 功能要求——?购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；?

消费者结构—?收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。?????? B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：? 业态需求——综合型、一站式消费场所；? 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；?

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；? 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。? 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping?mall

深圳市星河银海商业街更新项目可行性研究报告-广州中撰咨询

深圳市星河银海商业街更新项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州

目录 第一章深圳市星河银海商业街更新项目概论 (1) 一、深圳市星河银海商业街更新项目名称及承办单位 (1) 二、深圳市星河银海商业街更新项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、深圳市星河银海商业街更新项目产品方案及建设规模 (6) 七、深圳市星河银海商业街更新项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、深圳市星河银海商业街更新项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章深圳市星河银海商业街更新项目产品说明 (15) 第三章深圳市星河银海商业街更新项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)

第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 深圳市星河银海商业街更新项目生产工艺流程示意简图 (25) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）深圳市星河银海商业街更新项目建设期污染源 (30) （二）深圳市星河银海商业街更新项目运营期污染源 (30)

赴深圳学习考察报告

赴深圳学习考察报告 按公司的指示,我们与XX年9月30日晚22时由厦门出发,去深圳某冲压厂进行学习考察。10月１日早９时到达深圳。与上期已去的其他员工（共15人）会合。 9时在冲压厂门前组织大家进行了宣导,对企业精神、经营理念有了更深刻的理解。9时30分整:对台达346812800产品六个工程进行了现场咨询和了解。此期间深圳冲压厂厂长林来了,大家大概交流了一些工作事宜,因全公司放假,水电风气全部停转,10时30分全体员工放假休息。 10月2日早宣导以后,大家全部进入了生产准备状态。冲压厂胡主任安排了整个的生产。冲压工人、品检对新接触六款台达产品进行了实际操作。工程、模具对新开发的六款模具进行了咨询生产。大家齐心协力基本上完成了预定的计划。个别工序因熟练程度的不同还有差距。 生管对冲压厂整个生产流程进行了现场考察学习。值得一提的是模具课长辉为了尽快的赶出六款模具的主件时间,从早到晚(中午未休息)和模具师傅磊加班加点,按预定的时间把需外委的热处理、线切割工序的主件全部加工完毕,为后续的加工准备抢

出了时间。 上午和冲压厂长进行了管理、生产、技术上的交流。同时也对冲压现场的管理、作业流程与胡主任进行了沟通学习交流。 深圳冲压公司最大的优点是办事效率高;各部门都以生产为中心;采购、业务、品管、办公部门急生产之所急,想生产之所想,一点不存在着采购滞期等现象。 下午因模具外发工作量较大,谭工又回深圳市区,人员又少,整个下午和模具课的工作员工一起钻孔套丝,对模具零件进行加工,18时全部结束。 10月3日早宣导后,所有员工按生产岗位全面行动进行了生产。生产前对大家的工作进行了详细的安排,要求大家一切行动听指挥,我离开深圳这段时间由谭全面负责,早会宣导由生管杨主导。 10月3日10时20分由深圳返回厦门,因10月4日工程、模具要上班生产现代支架、脚轮等模具,晚19点安全到达厦门。 回到厦门后,组织机修、工程、模具等相关人员对台达产品

泗阳商业项目定位报告

泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；

3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析

深圳万象城商业调研考察报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除深圳万象城商业调研考察报告 篇一：深圳万象城商业调查报告 华润中心·万象城 第一部分项目基本情况 项目概况 华润集团在深圳投资开发的 “华润中心”，位于深圳市罗湖金 融商务中心区，是集零售、餐饮、 娱乐、办公、酒店、居住等诸多功 能于一体的大规模、综合性、现代 化、高品质的标志性商业建筑群， 总建筑面积55万平方米，总投资 逾40亿港币。首期项目于20XX年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于20XX年12月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于20XX年12月16日开工

建设，将于20XX年初落成启用。 位置交通 深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路 30多条。 ■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心 区域 ■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ■与"地王大厦"隔深南大道相望 ■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ■周边共有巴士线路30多条 ■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ■距皇岗口岸约5分钟车程 ■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程 规划设计 华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。 华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万

平方米，设计车位近3000个。其中，一期万象城建筑面积 达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约 4.2万平方米，停车位682个。 二期项目建筑面积为 26万平方米 项目整体布局 （一）北区 本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。以现代、时尚和活力的设计个性，展现该项目的时代和地域特色。配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等巧夺天工的设计和布局，给繁忙的都市中心披上自然的风采，成为都市著名的风景。 沿现有城市花园而建的室内花园，为本项目的重点入口，周围为四层国际精品时尚店，以玻璃为主体的花园式入口，配合充满活力和动感的周边店面建筑，与整体项目的主题相互辉映。室内，精心布置的自动扶梯，清晰明确地为客人指明楼层方向，茂盛的室内植物和挑高的天窗设计，巧妙地将室外都市花园和室内连接为一体。室内花园的小径，连接办公大厦起到分流入口，沟通至办公大厦大堂，巧妙地引导在此工作的职员，穿过花园，进入购物区。北区东南角是具有

商业定位及业态规划的定义

商业定位及业态规划是什么 商业定位及业态规划是什么 一、商业业态的定义 商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 二、商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 三、业态规划的基本原则 1 定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面： 2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特 定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各 业态的配比。 4 规模选择：城市综合体 ( 购物中心 ) 面积、大小及横竖向空间结构。