万科集团盈利能力分析
万科集团盈利能力分析
专业
年级
学生姓名
学号
论文题目
指导教师
完成时刻
【论文摘要】盈利能力自财务报表一显现开始确实是财务分析的重点，关于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者关于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在专门大程度上阻碍着治理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力差不多稳因此而其成长能力存在一定的不稳固性。本文要紧是通过对企业盈利能力以及其有关概念进行了分析，同时关于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的有关数据进行运算分析，找到目前万科地产存在的盈利咨询题，进而提出自己关于改进万科地产盈利能力的有关的建议。
【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录
一、盈利能力分析概述 0
（一）企业盈利能力内涵0
（二）盈利能力分析指标0
二、对万科股份有限公司盈利能力分析5
（一）万科股份有限公司概况 5
（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 6
1.盈利模式分析6
2针对财务数据对万科进行分析7
三、万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题及成因8（一）万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题8
1、获利能力比较稳固，但总体的水平偏低8
2、运营能力波动大 9
3、成长能力缺乏稳固性10
4、流淌性强，负债率下降 10
（二）万科股份有限公司存在的咨询题的缘故11
四、对万科股份有限公司的有关建议 12
（一）增强企业核心竞争力12
（二）增强公司猎取现金的能力12
（三）加大公司内部结构的治理13
（四）改善企业的资产质量13
（五）健全外部监管机制14
参考文献 14
附录1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 15
附录2 2007-2014年万科集团现金流量表19
附录3 2007-2014年万科集团资产负债表32
一、盈利能力分析概述
（一）企业盈利能力内涵
盈利能力确实是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。盈利能力分析包括经营盈利能力分析、资产盈利能力分析、资本盈利能力分析和收益质量分析。经营应能力分析的要紧指标是营业毛利率、营业利润率、营业净利率和成本费用利润率。资产盈利能力指标要紧是总资产利润率、总资产酬劳率和总资产净利率。资本盈利能力分析要紧的指标是净资产收益率、资本收益率、每股收益、市盈率。进展能力分析指标要紧是盈利增长能力分析、资产增长能力、资本增长能力分析和技术投入增长能力分析。
（二）盈利能力分析指标
第一是资产利润率。资产利润率是公司税前利润总额与资产平均总额的比率。它小但能够评估公司的资产盈余能力，而且能够反映出公司治理者的资产配置能力。万科地产2009年资产利润率较低，其他年份较高，而且呈逐年上升的趋势。阐明万科地产自2009年上市以来，利润总额在小断上升，资产盈余能力较强，同时也阐明公司治理者在资产配置方而有着较强的能力。
其次是成本费用利润率。成本费用利润率是公司的利润总额与成本费用总额的比率厂它能够评估公司盈余能力的高低，也能够评估公司对成本费用的操纵能力和经营治理水平。该目标越高，阐明公司为猎取利润而付出的代价越小，公司的盈余能力越强。万科地产的成本费用利润率在2009-2010年呈降低趋势，而在2010年以后逐年上升。阐明公司在上市前期由于经营成本、销售费用、治理费用、财务费用和所得税费用等成本费用的增加，阻碍了利润总额，然后造成本钞票费用利润率的降低。上市后期成本费用利润率上升，阐明公司盈余能力逐年增强，治理者对成本费用的操纵能力也在小断加大。
第三是股东权益酬劳率。股东权益酬劳率反映了公司股东猎取出资酬劳的高低，该比率越高，盈余能力越强。
第四是销售毛利率。销售毛利率反映公司的经营成本与经营收入的比例关系，毛利率越大，阐明在经营收入净额中经营成本所占比重越小，公司通过销售猎取利润的能力越强。通过以上图表万科地产销售毛利率在逐年上升，通过销售猎取利润的能力较强
2.房地产行业概况
2.1房地产行业的进展状况
2.1.1 房地产行业的进展现状
近年来房价的持续上涨,使我国房地产业热度持续提升,房地产业也得
到迅速进展, 幅度之大，范畴之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又聚拢了天下的资金。
从房市的运行层面来看：
（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些都市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些都市的房价尽管仍旧较高，但面临着较大的下降压力，并显现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等都市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士推测，深圳的房价还会进一步探底。广州也显现了类似的情形，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19. 5%。北京、上海尽管价格仍旧较为坚挺，但销量也显现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。
按照国家进展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份显现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中都市新房和二手房价格的环比涨幅又分不回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
（2）成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严峻，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，尽管环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍旧处于下降通道之中。按照世联地产研究中心公布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来讲，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多都市的成交量也开始萎缩，空置率持续攀升。
（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着庞大的资金压力。据有关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，持续降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的庞大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直截了当或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。同时，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风
险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临庞大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加大，实力较小的房地产专门难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来猎取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提升，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提升市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;按照名单，此次拟注销的大多数依旧中小开发企业。此外，其他都市也纷纷显现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。因此，在一些二线、三线都市，中小房地产企业依旧有其存活的基础的。
（5）房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介显现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提早关店。
2.1.2 房地产行业的优势分析
（1）能够规模化的经营
房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能如何样、用途是什么，都只能固定在一定的地点，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地
进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建筑的地点、时刻和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能显现大量供应同一房地产的情形。
（2）庞大的价值提升空间
房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一样都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的进展、人口的持续增长，经济的进展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提升，房地产的价格总的趋势是持续上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。
（3）投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，差不多成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，关心房地产投资商直截了当了解当前房地产进展形势各地都市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提升了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和操纵逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与推测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判定依据。
房地产行业的劣势分析
(1)政府对闲置土地的态度更加严格，土地持有成本上升将难以幸免。
(2)房地产行业在一线都市业务比重较大，而一线都市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在以后的增长形成隐患。
房地产行业的进展前景
从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速进展的起步时期。居民的消费能力大大提升，消费结构也会变化，这种消费结构的变化要紧体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财宝的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长时期，房地产投
资在其中起着重要的奉献作用，国外经济进展历程也证明，国民经济中房地产业的奉献是必需的而且是稳固的。
同时，中国人口的都市化正处于加速时期，都市人口购买能力持续提升，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步阻碍到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担庞大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，专门有可能会显现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会出现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
保证性住房政策将是最为重要、阻碍最为深远的产业政策。中国房地产将向保证性住房倾斜，保证性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将要紧通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场阻碍有限；中长期看，结构调整无法幸免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保证性住房开发。
目前中国房地产处于行业快速进展时期，短期内由于新政策阻碍，市场不可幸免显现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部持续调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳固的需求。
二、对万科股份有限公司盈利能力分析
（一）万科股份有限公司概况
万科公司股份有限公司成立于1984年5月，是当前中国最大的专业住宅开发公司。2006年公司完结新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，完成销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，交税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。
以理念奠基、视品德道德重于商业利益，是万科的最大特点。万科以为，据守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从商场猎取公平报答，
是万科取得成功的柱石。公司致力于通过规范、透亮的公司文化和稳健、用心的开展形式，成为最受客户、最受投资者、最受职工期待，最受社会敬重的公司。凭仗公司治理和品德准则上的体现，公司接连四年当选“中国最受敬重公司”，接连三年取得“中国最好公司公民”称谓。
万科1988年进入住宅职业，1993年将群众住宅开发确定为公司中心事务，2006年事务掩盖到以珠三角、长三角、环渤海三大都市经济圈为要点的二十多个都市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭供给了住宅。
通过多年尽力，万科逐步确立了在住宅职业的竞赛优势：“万科”成为职业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“都市花园”、“金色家乡”等品牌得到各地消费者的承担和喜爱；公司研制的“情形花园洋房”是中国住宅职业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业效劳通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅职业的第一个客户关系安排。
万科是国内第一家延聘第三方组织，每年进行全方位客户中意度调查的住宅公司。依据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户中意度为87%，忠诚度为69%。至2006年末，平均每个老客户曾向6.41人引荐过万科楼盘。
万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后连续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；多次取得《投资者联系》、《亚洲钞票银》等世界威望媒体评出的最好公司治理、最好投资者联系等奖项。
（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析
1.盈利模式分析
作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利模式。特点能够概括为三个方而:用心于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。
图1 万科地产盈利模式分析
2针对财务数据对万科进行分析
(1)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分不为16.370a,13.120 a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但通过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分不高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来讲是一向处以职业前列，并在持续进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的阻碍下，仍坚持了相对较好的收益率，也讲明了万科公司具有比较稳固的盈余能力。
(2)每股收益。截比到14年第三季度，万科的每股收益显现下跌的趋势，且跌幅逐步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。
(3)销售毛利率。从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.9 9个百分点。依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提升，要紧是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100,与13年
比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。但与职业平均值比较，万科的销售毛利率仍高出同职业9个百分点。
(4)销售净利率。2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16. 7400,其中有挨近一半的降幅差不多上因为经营收开销造成的。依据14年前三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，全然与13年相等。14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气指数有所上升。
(5)总资产酬劳率。2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产酬劳率持续降低，标明公司使用资产发明的利润在持续降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。
(6)每股净资产。万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。在流通股股数削减的情形下，净资产总额的添加天然引起每股净资产的添加。
三、万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题及成因
（一）万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题
1、获利能力比较稳固，但总体的水平偏低
本文选用有代表性的利润率进行统计和分析，能够反映获利能力的指标资产酬劳率、营业利润率、净资产利润率、成本费用。
图2 万科地产净利润表分析图
数据来源：万科地产年统计数据
有上图能够看出万科地产的净利润是逐步增加的，然而增长得幅度越来越小。
图3 万科地产2006-2014年净资产收益率走势图
数据来源：万科地产年统计数据
2、运营能力波动大
营运能力是指企业通过组合生产资料或者内部人力资源，以实现财务目标的作用的大小。本文采纳了存货周转率、应收账款周转率和流淌资产周转率及其相应的周转天数来分析营运能力。
图4 万科地产总资产周转率分析（次/周）
数据来源：股吧万科地产数据分析
图5 万科地产应收账款周转率历年走势图（天/次）
数据来源：万科地产年统计数据
图6 万科地产存货周转天数统计分析图
数据来源：万科地产年统计数据
从以上数据分析能够看出，万科地产在近三年的运营能力波动都比较大。其中，存货周转率、应收账款周转率和流淌资产周转率三个指标表现的变动趋势相同。讲明行业整体营运能力缺乏稳固性，有待通过治理改善。
3、成长能力缺乏稳固性
企业的成长能力指的是它的以后进展速度和进展趋势，它随市场环境变化而变化，因此有必要在进行实证前分析企业成长能力，本文选用了四个指标:营业利润增长率、总资产增长率、资本保值增值率、营业收入增长率。
图7 万科地产2006—2014年归属净利润增长率分析图
营业利润增长率大于0，表示代表该行业在本年度有所增长，财务指标数值越高表明增长幅度越大。由上图能够看出万科地产的营业利润增长率不稳固，也讲明万科地产的成长能力不稳固。
4、流淌性强，负债率下降
图8 万科地产资产负载率历年走势图
数据来源：股吧万科地产数据分析
图9 万科地产历年流淌比率走势分析图
数据来源：万科地产年统计数据
图12 万科地产2005-2014年速动比率走势图
数据来源：股吧万科地产数据资料汇总
第一是短期偿债能力。
短期偿债能力即企业用流淌资产偿还流淌负债的能力，只有企业具备了充分的常怀债务能力，债权人能力按时取回本息，也能力提升盈利能力，确保投资者利益。本文选用流淌比率和速动比率并对他们的季度增长率进行了统计和分析。
短期偿债能力指的是公司用流淌资产去偿还流淌负债的能力。受2013年经济危机阻碍，2014年该行业整体短期偿债能力都不强，速动比例和流淌比例都较小。然而随着经济的复苏，万科地产进展复原，企业的偿债能力逐步增长。然而过高的流淌比率也会使企业增加机会成本降低获利能力。
其次是长期偿债能力。长期偿债能力是企业对长期负债的承担能力和偿还保证能力，增加企业长期负债既能够促进企业生产进展，同时也加大了企业本身的财务风险和资金成本，本文采纳资产负债率和产权比率及其各白的季度增长率加以统计和分析。
（二）万科股份有限公司存在的咨询题的缘故
要想调查万科地产上市公司的盈余能力情形，充分明白阻碍盈余水平的各种要素是必要的。一样来讲，阻碍一个公司的盈余能力的要素有许多，这些要素能够从公司外部要素与内部要素进行区分。外部阻碍要素无非是经济环境与法律环境等，经济环境就比方经济开展水平、工业开展规划、商品商场情形及商品的竞争力等，法律环境包含职业原则，税收法律等要素。但是这些外部的要素是一个公司不行改动的，因而，改动公司内部的本身条件，合理使用公司的资产，适时跟进外部环境的改动，使用好外部环境，改进内部条件，增强本身的环境适应性，进步本身能力，逐步占有商场并扩展商品的商场占有率。在这种情形下，关于难以改动的外部环境
来讲，内部要素就有了重要的研究含义。改进公司的盈余水平能够通过有用调整内部要素，合理使用现有本钞票来改进公司的内部环境。上市公司盈余能力的内部阻碍要素有两个方面:办理要素和财政要素。公司的产供销办理能力，公司的财政操纵能力和公司的危险处置能力这些归于公司的内部办理要素，而会计方针的选择、现金流量的保证、公司的规划、本钞票布局及公司的盈余模式等归于内部财政要素。
四、对万科股份有限公司的有关建议
（一）增强企业核心竞争力
公司的要紧经济来源是其主营业务收入，因此，主营业务成为公司的核心业务，其稳固、持久性对公司的盈利稳固性及成长性意义重大，因此，必须提升公司核心竞争力，进而增加公司的经济收入，提升公司盈利的连续增长性。关于万科地产来讲，它的核心竞争力要紧体现在产品价格、市场占有率和公司研发水平上，因此能够通过三个方面来提升企业核心竞争力:第一，加大公司内部治理制度，提升生产效率，并持续提升高新技术和人才技术水平，降低成本，在价格上占有优势;第二，适当扩大公司业务及生产规模，是公司尽可能达到规模经济效益，并提升产品质量，保持较好的市场信誉度，进一步提升市场占有率。
（二）增强公司猎取现金的能力
现金是公司生存与进展不可或缺的基础，是企业盈利的差不多条件。现金流淌畅通与否，直截了当决定了公司能否正常运作。当资金链断裂时，公司的运作将会被堵塞，若连续得不到有效供应，企业最终会走向灭亡。主营业务产生的现金来源是公司要紧的、连续的、稳固的现金来源，因此，提升主营业务猎取现金的能力对公司具有极其重要的作用。专门是在目前竞争猛烈的中国市场，要想提升公司猎取现金的能力，需要在主营业务现金收入与贷款收入之咨询找寻平稳点。当公司现金缺乏的状况发生时，公司应通过一定的销售途径、手段来实现业务收入猎取现金的能力，如优先与支付现金的客户进行贸易，并对其现金客户进行优待，以此促使客户使用现金购买其产品，进而增加公司的现金收入，实现公司猎取现金的能力;
当公司的现金较为充足时，公司能够扩大其信用销售度，以便吸引更多的客户，实现增加公司营业收入的目的。
（三）加大公司内部结构的治理
要使公司的经营、治理者与股东们对公司的进展形成一致、统一的认知，且能对经营、治理者进行有效的监督、约束，进而提升公司的盈利质量，必须完善公司的治理结构，形成有效的治理、治理结构，对公司的进展必不可少。要紧考虑股权结构、审计委员、监事会、董事会以及股权鼓舞政策的治理第一，公司经营权与公司所有权必须分离，真正实现职、责分离的结构，能力有效促进公司的良性进展，减少国有股，吸引多元化股份，幸免一股独大现象，推广股票期权的打算;第二，审计委员制在我国刚刚兴起，有待进一步完善和确保实施的措施，因此要在节俭国外体会的同时，结合企业白身经营特点，使审计委员的只能得到切实的发挥。第三，中国企业大多监事会权限小或者无实权，监事会只能被专门大程度上削弱，因此要提升监事会权益，选举有能力的人担当，切实起到监督作用;第四，在董事会发面，要紧是要加大独立董事比重和保证独立董事独立性，并明确其承担的责任和风险。第五，为提升公司经营、治理者的主动性，应该制定股权鼓舞等政策，增强经营、治理者的主人翁意识，进而提升公司的治理，实现公司的良性进展。
（四）改善企业的资产质量
资产是公司能正常运作的前提条件，是公司盈利的先决条件。资产质量的好与坏直截了当决定公司的盈利能力连续性。因此，要提升公司的盈利能力连续性，必须提升上市公司的资产质量。能够从以下儿点来实现对资产质量的提升。一方面，公司应加大账款治理。当存在贷款行为时，需对买方还款能力及其信用度作出评估，进而确定贷款额度，降低造成坏账的可能程度。有必要时，公司针对大额贷款的交易，由第三方提供担保，在客户丧失还款能力或者不能全额还款时，由第三方承担责任，此措施就能够有效将公司缺失降低到最小值。另一方面，公司应增强金融资产的操纵。为了提升金融资产质量，公司在购入金融资产时，不但要看重其收益，也要看重其风险，在收益及风险之咨询找寻平稳点。再者，公司应增强固
定资产的操纵。因为固定资产价值大且使用周期长，因此对固定资产的操纵就显得尤为关键。公司应完善固定资产治理制度，通过对其有效的治理，达到延长其使用年限，降低产品成本，提供公司盈利的目的。
（五）健全外部监管机制
外部监管通过强制作用也在专门大程度上阻碍这企业的盈利能力连续性，因此不仅要在法律法规体系上下足功夫，减少漏洞，也要加大注册会计师行业的监管。具体包括:第一，对证券法规体系加大完善，改革企业在发行新股上的规定和政策，改进配股政策，如增加配股条件，进一步完善摘牌制度;其次，加大司法介入，法律法规体系相对比较完善是证券监管治化的基础，证券监管的法治化要求执法人员借助司法手段去约束监管者和市场参与者的行为，任何一个人都有权将发觉的关于监管者或者交易对手的非法行文控告至法院，要改变政府监管部门直截了当干预的方式。再次，进一步完善关于注册会计师的不规范的制度和方法，对注册会计师市场进行整顿，组建一批执业质量一流、规模大、社会信誉高、素养好的大型的会计师事务所，使注册会计师的注册公平、独立、客观履行其职责。
参考文献
[1] 崔秀芹.连续调控对江苏上市房企盈利能力的阻碍分析[J].吉林省经济治理干部学院学报,2013,27(5):28-31
[2] 吕恩泉,刘江涛.基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析[J].经济
论坛,2010,(2):174-177
[3] 徐晓然.国内房企业绩难掩隐忧,万科销售稳增强者恒强--万科地产2011年财务报表分析[J].时代金融(下旬),2013,(4):37-38.
[4] 付东阳,李奕帆.房地产龙头万科财务质量分析[J].现代商业,2008,(1 7):227-228
[5] 林萍.万科企业盈利能力V型反转的驱动因素探究[J].长春理工大学学报（社会科学版）,2010,23(4):72-74
[6] 王秋丽.万科房地产信息化治理案例研究[D].中山大学,2009.
[7] 刘建华.上市公司盈利能力分析[J].魅力中国,2013,(31):90-91.
[8] 张钊.上市公司盈利能力分析——以汇源果汁为例[J].市场论坛,201 2,(8):31-33
[9] 来爱梅.汕头上市公司资本结构与企业盈利能力分析[J].南方职业教育学刊,2012,02(3):25-33.
[10] 朱晓红.我国钢铁类上市公司盈利能力分析[J].商,2013,(28):284-2 84.
[11] 罗丽娟,张火莲,王宝玉等.上市公司盈利能力分析——以宇通客车为例[J].青年科学（教师版）,2014,35(3):228-229.
[12] 赵和玉.广西上市公司盈利能力分析[J].梧州学院学报,2012,22(4):3 5-39
附录1 2006-2014年万科房产各财务指标分析
论文正文-万科股份有限公司盈利能力分析及评价
引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科集团盈利能力分析汇编
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科股份有限公司盈利能力研究
万科股份有限公司盈利能力研究 二十一世纪初,随着国民经济的快速发展,人们在保障了基本需求的前提下,对住房标准的要求越来越高。例如,对户型的需求,对居住环境的需求等。 同时,房地产行业的快速发展,激烈竞争,也带动了其他相关产业的迅速发展。由于市场的强烈需求,房地产公司不断扩大供给,盈利水平也大幅提升,致使房地产业成为暴利行业。 众所周知,中国的房地产业是国民经济的支柱产业,万科公司又当属其龙头 企业。自成立以来,万科公司的盈利能力一直处于行业领先地位,研究该公司的盈利能力不仅具有重要的现实意义,同样具有理论意义。 对于利用财务指标以及非财务指标分析万科公司的盈利能力,可以为相关报表使用者提供重要信息,做出正确的投资决策,还可以为同行业甚至其他行业提 供借鉴。同时本文通过个案分析法研究房地产行业的盈利能力,可以进一步丰富我国的研究理论,也能为房地产行业的分析提供理论依据。 盈利能力是公司财务报表分析的重要指标,所以不管是投资者、债权人或是企业经营者,其最为关注的就是公司的盈利水平。本文从财务指标以及非财务指标分析万科的盈利能力,选取适当的财务指标以及分析方法,进而发现了该公司 存在的问题:公司近年来盈利能力持续下降。 通过研究万科公司,笔者得出结论:公司的财务指标和非财务指标对公司盈 利水平均有显著影响。因此,本文针对公司存在的问题提出了三点建议:灵活定位市场战略,合理控制成本,科学管理人力资源,这对公司盈利能力的提高和公司发展尤为重要。 全文共六章。第一章,绪论,该部分主要描述了研究的背景意义、研究思路和
方法、国内外文献综述,以及文章的主要作用。 第二章,相关概念解释。该部分介绍了盈利能力分析的理论基础。 第三章,公司概况,该部分主要介绍了房地产行业的概况,万科公司的概况,万科公司作为龙头企业的发展优势以及与同行业的盈利能力比较。第四章,盈利能力的财务指标以及分析法分析。 该部分主要介绍财务指标运用,如主营业务利润率分析、销售毛利率、销售净利率、成本费用利润率和净资产收益率分析,分析方法使用描述性统计方法。第五章利用非财务指标分析有市场定位、成本控制方法和人力资源管理分析万科公司的盈利能力,以及万科公司存在的问题。 第六章,研究结论及建议。
万科A获利能力分析
万科A获利能力分析 一、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X"跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。 3.主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 17-19年销售毛利率逐渐增长。17年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。18年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析:由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2017年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4.盈利能力指标 (1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。 ( 2) 经营指数与每股现金流量经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，18年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度; 19年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 每股收益17年的大幅下降是由于上一年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。19年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低。 总结:万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
万科企业股份有限公司20072009财务表表分析
万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标
万科A获利能力分析
万科A获利能力分析 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。实务中, 上市公司经常采用每股收益、每股股利、市盈率、每股净资产等指标 评价其获利能力。 一、获利能力指标 万科A的获利能力指标表 表 、获利能力主要竞争者及同业比较
1、2008年度获利能力比较。 万科A2008年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 2、2009年度获利能力比较。 万科A2009年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 表2-2 3、2010年度获利能力比较。 万科A2010年度获利能力主要竞争者及同业比较指标表 表 三、获利能力分析
、销售毛利率分析 销售毛利率 表3-1 计算结果表明，万科公司2010年的销售毛率为21.95%,虽然比2008 年上升了6.98，但与同行业相比，其获利能力较弱，说明每一元主营业务收入形成的边际利润较小，可用于抵补各项期间费用的数额较小，最终形式的利润少。对此，公司应增强平增竞争力，采取有力的促销手段，从而获得超额利润。 二、营业利润分析 营业利润率 表3-2
万科A获利能力分析及与同行业比较分析
万科A获利能力分析及与 同行业比较分析 一、概述 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花
园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和
财务报表分析 万科A-盈利能力分析
万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1、营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区 27.03%37.16%25.08% 域 32.38%36.46%26.06% 长江三角洲区 域 京津以及地区32.01%18.77%36.34% 其他8.58%7.60%12.52% 2、期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。 各项目增长幅度表 年份2006—20072007---20082009---2009 主营业务利润57.01%39.04%56.79% 营业费用66.48%55.99%41.83% 管理费用43.17%0.48%42.82%
3、主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。 年份2006200720082009 销售净利润8.368.511.4512.79 销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4、盈利能力指标 （1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。 年份2006200720082009 资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14% 11.31%11.53%14.26%16.25% 净资产收益 率 （2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 年份2006200720082009 经营指数0.62 1.19-2.730.34
万科A获利能力分析
万科A获利能力分析 一、概述 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”
是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机
财务与成本管理——万科集团盈利能力分析
无锡太湖学院会计学院期末考查作业 2015-2016-2 作业日期：2016年6 月6日 万科集团盈利能力分析 摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 关键词：万科集团，盈利能力 一、盈利能力作用意义概述 盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。 企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。 二、万科公司营运能力的分析 （一）万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现
万科集团盈利能力分析
中央广播电视大学六盘水分校 毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 0 （一）企业盈利能力内涵 0 （二）盈利能力分析指标 0 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (4) （一）万科股份有限公司概况 (4) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (4) 1.盈利模式分析 (4) 2针对财务数据对万科进行分析 (5) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (6) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (6) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (6) 2、运营能力波动大 (7) 3、成长能力缺乏稳定性 (8) 4、流动性强，负债率下降 (8) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (10) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (10) （一）增强企业核心竞争力 (10) （二）增强公司获取现金的能力 (11) （三）加强公司内部结构的治理 (11) （四）改善企业的资产质量 (11) （五）健全外部监管机制 (12) 参考文献 (12) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (13) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (17) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (30)
电大本科会计学-财务报表分析-作业三万科a获利能力分析
万科A获利能力分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为
核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
万科03任务-获利能力分析
二、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例 珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.6% 12.52% 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表 年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用43.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。 年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72
制造型企业盈利能力分析——以某公司为例
本科生毕业设计（论文）封面 （ 2016 届） 论文（设计）题目 作者 学院、专业 班级 指导教师（职称） 论文字数 论文完成时间 大学教务处制
会计原创毕业论文参考选题(200个) 一、论文说明 本写作团队致力于会计 二、原创论文参考题目 1 审计职业判断及其重要性的研究 2 投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 3 税收遵从的影响因素及对策分析 4 基于公司治理的内部控制浅析 5 上市公司会计信息质量的研究 6 中国工商银行资本管理研究 7 浅谈我国中小企业会计诚信 8 企业无形资产管理问题的研究 9 高管人员的薪酬管理设计研究 10 财务报表分析在重大错报风险评估中的应用研究——以某公司为例 11 某公司盈余质量分析 12 作业成本法在我国企业的应用研究 13 电子商务对传统会计的影响和创新 14 个人所得税纳税筹划问题探讨 15 商业银行的成本粘性问题研究 16 对提高会计信息质量的认识 17 我国家族式企业内部控制研究 18 基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 19 基于公司治理的内部控制浅析 20 房产税税基确认方法的研究 21 基于多元化经营视角的企业财务投资战略研究 22 企业信用管理的财务效果分析——以某公司为例 23 浙江中小企业融资环境问题探讨 24 民营上市公司投资行为与效率研究 25 成长型中小（民营）企业纳税筹划操作策略研究 26 基于公司治理的内部控制浅析 27 浅析企业内部会计控制 28 碳排放权交易在我国的发展研究 29 营改增对劳务输入企业的影响研究 30 浅议新会计准则的几点变化及对上市公司盈余管理的影响 31 对审计风险及其控制的探讨 32 某公司信用政策设计 33 内部控制对中小企业会计核算的影响—以某公司为例 34 企业纳税筹划失败案例分析研究 35 某房地产公司货币资金内部控制的问题与对策研究 36 某公司电算化会计系统下信息质量管理研究 37 森林资源社会效益核算 38 我国中小企业信用担保的风险控制研究
万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报
万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.60% 12.52% 2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率各项目增长幅度表年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用4 3.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。年份2006 2007 2008 2009 资产净利率4.65% 5.13% 5.65% 6.14% 净资产收益率11.31% 11.53% 14.26% 16.25% ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。年份2006 2007 2008 2009 经营指数0.62 1.19 -2.73 0.34 每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。年份2006 2007 2008 2009 每股现金流量0.26 -1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀.
万科近五年企业盈利能力分析
企业盈利能力分析 盈利能力指标 2009年2010年2011年 净资产收益率15.27%17.68%18.95%销售净利率13.15%17.43%16.16% 21.12%30.05%27.79%营业费用利润 率 1、 净资产收益率 A股上市房地产企业2009-2012年净资产收益率情况 净资产收益率是反映企业盈利能力的核心指标。该指标越高，反映企业盈利能力越好。由上表及图可知，万科公司近三年净资产收益率呈上升趋势,且均高于行业平均水平，说明该公司盈利能力较高。2011年净资产收益率创造公司历史新高，迎来连续三年
增长。2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。在业内人士看来，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。 2、 销售净利率 销售净利率是反映企业销售能力的最终指标，只有当年净利率增长速度快于收入增长速度时，该指标才能提高。万科公司2010年销售净利率较2009年有所上升，表明该公司2010年销售能力有所提高，但2011年该指标较2010年有所下滑，对此，万科董秘谭华杰介绍称，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，2011年公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。此外，业内人士称， 2011年整个行业平均销售净利率降低，是由于项目结算不均衡所造成的。 3、营业费用利润率 营业费用利润率是反映成本利润率指标的一种形式，即营业利润与营业费用总额的比率，体现了增加利润是以降低成本及费用为基础的。指标数