住房公积金单位网上业务用户操作手册培训资料

住房公积金单位网上业务用户操作手册培训资料
住房公积金单位网上业务用户操作手册培训资料

杭州市住房公积金单位网上业务用户操作手册

(更新版)

杭州住房公积金管理中心

2014年6月

杭州住房公积金网于2006年1月1日正式对外开放,系杭州住房公积金管理中心的官方网站,为杭州住房公积金管理中心和铁路分中心缴存单位和职工提供公积金网上对账、政策指南、政务信息公开等内容,亦是广大缴存客户办理网上对账、网上业务及其他操作的网络平台。网络正在成为公积金中心向缴存单位和职工提供服务以及公众及时、方便地获取公积金信息的重要渠道。

为了向单位客户提供更优质便捷的服务,我中心于2009年年底开始研发杭州市住房公积金单位网上业务系统(以下简称网上业务系统),经过半年多时间的开发测试,已于2010年10月底正式对外推出。网上业务系统主要包括职工登记、减少、补缴、调整等业务功能,通过该系统,单位足不出户就能为职工申报办理相关缴存业务。希望网上业务系统的开通,能够给客户办理公积金业务提供更多的方便,同时欢迎广大单位和职工提出宝贵的意见与建议,让我们的公积金网上业务更好地于服务大家。

一、住房公积金单位网上业务系统介绍 (1)

(一)网上业务系统简介 (1)

(二)网上业务办理时间 (1)

(三)网上业务申请流程 (1)

二、系统安装 (2)

(一)获取网上业务系统安装程序 (2)

(二)准备好程序安装的系统环境 (2)

(三)安装网上业务系统和建行网银外联平台 (2)

三、系统登录 (2)

(一)启动外联平台 (2)

(二)启动网上业务系统 (4)

四、系统简介 (5)

(一)主界面 (5)

(二)相关功能简介 (6)

五、系统管理 (8)

(一)单位网上对账 (9)

(二)职工信息同步 (9)

(三)批量业务文本格式下载 (11)

六、变更登记——职工登记 (13)

(一)职工登记 (13)

(二)批量职工登记 (16)

七、变更登记——职工减少 (19)

(一)职工减少 (19)

(二)批量职工减少 (21)

八、变更登记——漏缴补缴 (22)

(一)漏缴补缴 (22)

(二)批量漏缴补缴 (25)

九、年度调整——年度调整 (27)

(一)年度调整 (27)

(二)批量年度调整 (31)

十、年度调整——批量少缴补缴 (33)

十一、年度调整——补缴退缴导出 (35)

十二、综合查询 (36)

(一)职工登记信息查询 (36)

(二)职工补缴信息查询 (38)

(三)职工减少信息查询 (39)

(四)职工调整信息查询 (40)

(五)职工缴存明细查询 (41)

十三、帮助 (42)

十四、网上业务操作注意事项 (42)

(一)单笔录入模式 (42)

(二)批量导入模式 (43)

十五、常见问题及处理方法 (44)

一、住房公积金单位网上业务系统介绍

(一)网上业务系统简介

住房公积金单位网上业务(以下简称网上业务)是杭州住房公积金管理中心面向缴存单位推出的业务办理网上申报系统,主要包括:职工登记、职工停缴、补缴以及年度调整等业务功能。

为确保数据传输安全性,网上业务采用杭州住房公积金管理中心与中国建设银行合作的住房公积金专用网银盾(以下简称专用U-key)实现申报认证,并在单位开通网上业务时统一配发。

网上业务的推出,旨在向缴存单位提供更多便捷的业务办理途径,以及在确保业务处理安全、准确、及时的前提下提供更为优质高效的服务。

(二)网上业务办理时间

网上业务申报按住房公积金业务月度进行,即:每月21日至次月20日止,每天办理时间为9:00至17:00。

如20日遇节假日的,网上业务申报将提前至节前最后一个工作日止。

(三)网上业务申请流程

⒈开通

⑴单位开通网上对账业务后,登录杭州住房公积金网(https://www.360docs.net/doc/de9466533.html,)“网上对账——单位用户”,打印《杭州市住房公积金单位网上业务开通申请表》(一式三联),加盖公章。

单位尚未开通网上对账业务的,可先办理网上对账新用户注册,完成后打印《杭州住房公积金网单位会员注册申请表》,同时打印《杭州市住房公积金单位网上业务开通申请表》(一式三联),加盖公章后一并办理。

⑵单位代理人持上表、本人身份证到公积金窗口提出申请。

⑶中心审核通过后,单位代理人持网上业务开通申请表、本人身份证至建行指定

窗口,办理专用U-key和客户端程序安装光盘的申领手续。

⑷单位在本地PC机自行安装专用U-key和客户端程序,按提示步骤操作完成。

⒉终止

⑴单位登录杭州住房公积金网(https://www.360docs.net/doc/de9466533.html,) “网上对账——单位用户”,打印《杭州市住房公积金单位网上业务终止申请表》(一式三联),加盖公章。

⑵单位代理人持上表、本人身份证到公积金窗口提出申请,经中心审核后办结。

二、系统安装

(一)获取网上业务系统安装程序

银行办理U-key的同时,将提供给您用于安装网上业务系统程序的安装光盘。

(二)准备好程序安装的系统环境

为了正常稳定地使用网上业务系统,您需要准备:

⒈能够链接互联网的电脑。

⒉操作系统及其它运行环境要求:

Windows 2000 server、Windows server 2003、Windows server 2008、Windows xp、Windows7简体中文32位操作系统,Internet Explorer浏览器(IE6.0)及Office2003或以上版本,安装时用户需要使用系统管理员Administrator进行安装,并不定期清理IE浏览器临时文件。

(三)安装网上业务系统和建行网银外联平台

参见建设银行《杭州住房公积金系统建行网上业务平台安装指南》。

三、系统登录

(一)启动外联平台

银行企业外联平台是中心网上业务数据进行安全传输的电子通道,网上业务的正

常申报办理需要依托银行企业外联平台,因此,您需要在使用网上业务的同时,务必保持银行企业外联平台处于运行状态,否则,您的网上业务无法正常向中心进行提交。

⒈将安装程序安装完成后,您会在电脑桌面上看到网上业务客户端、建设银行企业的外联平台和外联平台配置的快捷方式图标。

您先将建行网银盾U-key插入电脑的USB端口(首次运行需对建行网银盾进行初始化设置,以及外联平台的配置,详见银行网银盾安装说明),然后双击“外联平台”

图标等待外联平台的响应。

⒉建行网银盾将弹出输入口令窗口对话框,您需要录入网银盾口令,该口令为您在设置建行网银盾时设置的密码,录入后按确定键。如忘记密码请联系网银盾的发放银行或致电建行客服电话95533。

⒊弹出的证书信任对话,选择“是”。

⒋如果看到系统显示以下界面,则说明外联平台启动成功,您可以接着启动单位网上业务系统。

需要说明的是,在办理网上业务时您需要保持该窗口打开,以使得外联平台通讯保持连接。如果您觉的该窗口妨碍您的操作,可以点窗口最小化按钮将窗口最小化到任务栏。

⒌双击单位网上业务系统图标进入杭州住房公积金网上业务管理系统。

(二)启动网上业务系统

双击单位网上业务系统图标,系统将会出现“杭州住房公积金网上业务管理系统”

登录界面。网银账号由系统自动获取配置文件中的内容,您无须修改或录入。输入交易密码后,根据单位需要勾选“登录是否同步更新本地数据”,然后点击“确定”按钮,即可进入单位网上业务系统,点击“退出”按钮则退出登录界面,取消该次登录。

需要说明的是,如果您在不同电脑首次进行登录时,请勾选“登录是否同步更新本地数据”以便将中心业务系统中您单位的缴存职工信息下载至您的电脑中,此外您可自行选择是否在每次登录时更新您电脑中的职工缴存信息。单位缴存职工(包括正常与停缴人数)数量较多时,在登录界面勾选“登录是否同步更新本地数据”,对您登录系统的时间会有一定的影响,可在登录后通过“系统管理”功能下的“职工信息同步”对本地数据进行更新操作。(同步更新本地数据相关内容详见第五章(二)职工信息同步)

四、系统简介

(一)主界面

登录后系统弹出“欢迎进入杭州住房公积金网上业务管理系统”的提示信息,将此提示信息关闭后,出现“杭州公积金网上业务管理系统”(以下简称网上业务)的主界面窗口。

关闭提示信息窗口后显示网上业务的主界面包括以下菜单:系统管理、变更登记、年度调整、综合查询和帮助菜单,其中年度调整菜单只在每年年度调整期间出现并可进行相关操作。

(二)相关功能简介

⒈“系统管理”功能菜单下面共有四个下拉选项,包括单位网上对账、职工信息同步、批量业务文本格式下载以及退出系统。点击单位网上对账则可直接链接单位网上对账系统进行单位及职工详细的缴存信息查询等操作;职工信息同步则是对最新的职工缴存基础信息更新至您的电脑中;批量业务文本格式下载则提供给您进行批量业

务导入时,所需文件的相关录入内容及格式;退出系统可安全退出网上业务系统。

⒉“变更登记”功能菜单,可供完成该菜单下的六个下拉菜单相应功能,分别为:职工登记与批量职工登记、漏缴补缴与批量漏缴补缴以及职工减少与批量职工减少。

⑴职工登记、漏缴补缴和职工减少是网上业务的单笔录入模式,该模式是指单位在网上业务系统逐一录入相关信息,录完当次业务数据后再提交系统处理。此业务模式下系统界面分成两个窗口栏,左边为录入栏,右边为数据显示确认栏,左边录入完成点“录入”按钮后可在右边待确认队列中显示该条记录,在未对该次录入数据进行最终提交确认前可对该次录入记录进行删除,点击“确认”键并选择提交后无法再对录入信息进行变更。

⑵漏缴补缴和职工减少业务由单位在网上业务系统录入并提交系统确认,经系统处理确认提示信息返回成功后即时生效,您可即时至综合查询菜单查询该业务相关处理信息。

⑶批量职工登记、批量漏缴补缴和批量职工减少是由单位先下载批量业务的导入模版excel文本格式,在自己本地电脑上将所要操作的业务在下载的文本格式表格中录入相应信息,录入完成后将该excel文件导入系统处理并批量发送业务的模式。该模式下在未对该次批量导入的数据进行确认提交前可对该次导入记录进行删除或重新导入,点击“确认”键并选择提交后无法再对导入信息进行变更。此外,该模式下系统返回批量发送成功后的记录您需要十分钟左右的时间方可至综合查询里查询该业务的相关处理信息。

⒊“年度调整”功能菜单下面共有四个下拉选项,包括:年度调整、批量年度调整、少缴补缴和补缴退缴导出。该菜单仅在每年年度调整期间可显示及操作。

⑴年度调整及批量年度调整为单位申报年度调整的功能菜单,各单位根据情况自行选择单笔录入模式或批量导入模式的年度调整功能进行操作。

⑵少缴补缴为单位在执行年月后申报年度调整业务时,由系统自动产生的应补缴数据,补缴起止年月为自调整执行月份起至调整业务申报月度前一个月。

⑶补缴退缴导出提供下载因申报年度调整后所产生的少缴补缴与多缴退款表单。

⒋“综合查询”功能菜单下面共有五个下拉选项,通过这五个下拉菜单可查询单位网上业务系统里相应业务提交系统处理后的相关信息,包括职工登记信息查询、职工补缴信息查询、职工减少信息查询、职工调整信息查询和职工缴存明细查询。

⒌“帮助”功能,可直接链接至中心网站关于单位网上业务系统操作手册的下载页面,方便您下载相关文档,以了解和使用该系统进行各类业务的办理。

五、系统管理

系统管理包含四个功能:

⒈单位网上对账

⒉职工信息同步

⒊批量业务文本格式下载

⒋退出系统

(一)单位网上对账

点击“系统管理”菜单下的子菜单“单位网上对账”,若您单位对账系统与网上业务系统的登录密码相同则直接进入单位网上对账系统,如两个系统的登录密码不一致则系统会提示相应信息,界面跳转至您需录入单位客户号与密码的单位对账系统登录界面。

通过该菜单可查看您单位的各类公积金缴存信息等操作。该对账系统的功能和您通过杭州公积金网站登录的单位对账系统是一致的。

(二)职工信息同步

选择“系统管理”菜单下的“职工信息同步”,在此界面上点击“同步”按钮后显示如下图所示的界面,点击“取消”按钮则关闭职工信息同步界面。在该界面上有对职工信息同步的内容进行了描述,方便您了解该功能的执行内容等相关信息。

您可以使用该功能将您电脑上的职工缴存基础信息与公积金业务系统数据库里的职工缴存基础信息进行实时同步更新,使您使用的网上业务系统内职工缴存信息与中心业务系统的数据保持一致。

若您单位只申报漏缴补缴或少缴补缴业务,该两项业务对您职工的缴存基础信息不会发生任何影响,无需进行数据同步。

若您单位申报了职工减少、职工登记或年度调整业务,此时需视您的需要进行数据同步。如职工已提交了职工减少业务并且处理状态显示为成功的职工在未进行数据同步前,您在“综合查询”菜单下的“职工缴存明细查询”里该职工的缴存状态仍显示为正常,而进行同步后该职工的缴存状态将会显示为停缴。对于在“职工登记信息查询”里显示的状态为成功的职工信息在未进行数据同步前,您进入“职工缴存明细查询”时将无法检索到该职工的缴存信息,并且也不能进行该职工的漏缴补缴或少缴补缴业务等其它业务,只有通过“职工信息同步”功能进行同步后该职工缴存基础信息才能更新至您电脑的本地数据库中,您才可以通过“综合查询”里的“职工缴存明细查询”检索到该职工的相关信息,并且可以对该职工进行漏缴补缴或少缴补缴业务等其它业务。而对于“年度调整”里显示成功的职工调整信息,未进行数据同步前,

您在“综合查询”菜单下的“职工缴存明细查询”里所显示的职工缴存信息仍为调整

前的相关内容,需通过“职工信息同步”功能进行同步更新该职工缴存基础信息,同步更新后“职工缴存明细查询”检索到的信息是最新调整后的职工缴存信息。

如单位申报职工登记、减少业务的频率较高并且同时将会申报新登记职工的漏缴补缴的,可通过此功能进行职工缴存信息的即时更新或在登录系统时打勾选中“登录是否同步更新本地数据”。

数据同步的速度取决于您所使用的网络环境以及单位缴存职工的数量(缴存职工人数包括正常与停缴的职工人数),数据量大的单位同步更新的时间也会相对较长,因此单位可根据实际需要来选择是否要进行数据同步。

(三)批量业务文本格式下载

对于本系统中可进行的各类批量业务,需运用统一的文本格式进行操作。客户可在此菜单下载相应的批量业务空白文本格式文件。

请根据您的需要选中相应表格后点击“确定”按钮,即可按您指定的路径保存好格式文件,下载文件成功后按您指定保存文件的路径打开下载的空白格式文件,接着就可以根据该文件所列项进行申报数据的填写了。您在填写过程中可参考批量业务文

本格式下载功能中对于相应表格的填表说明,以提高您填写表格的效率,并确保您填写的数据能够被成功导入至网上业务系统。

当您选择“批量年度调整表格”进行下载时,系统首先会让您选择需要下载的资金性质,请根据需要选择完资金性质后,再按您指定的路径保存好格式文件,在调整表格下载过程中受您所使用的网络环境及单位正常缴存人数的数量的影响,下载文件的速度将有所不同,正常缴存人数较多的单位请耐心等待,在系统提示下载文件成功后再至您指定保存文件的路径打开下载的空白格式文件,下载未完成前请不要进行任何操作,以免影响下载的文件完整性。

请您一定要注意在处理时不要对文件内的各单元格格式进行变更,如不小心改变了单元格格式,请将诸如月均工资、资金性质、缴存比例、补缴金额等数字类单元格格式设置成常规,其他诸如姓名、身份证号码、个人客户号、起始年月、截止年月等设置成文本格式。同样也不要改变文件内单元格字段的排布顺序结构,排布结构的改变将导致该文本无法实现正确的批量业务办理。

六、变更登记——职工登记

职工登记用于单位新增职工或调入职工时所发生的缴存登记业务。职工登记业务通过单位在网上业务系统录入后提交系统确认,系统处理后提示此次提交确认的总人数与总月缴存额,但此时并不代表该业务已经即时生效且也并不是所有该次申报登记的人员均能实际登记成功,需经公积金中心工作人员对该次职工登记人员进行审核、处理后方可生效。您可通过“综合查询”菜单下的“职工登记信息查询”查询该业务的处理状态。职工登记处理状态分为待确认、处理中、成功和失败四种状态,其中“成功”或“失败”的记录为中心工作人员已经处理完毕所返回的结果,状态为“待确认”或“处理中”的则表示公积金中心工作人员对该笔业务还未进行处理或者正在处理中。一般您可于提交系统处理后的第二个工作日查询该业务的最终处理状态。

(一)职工登记

选择“变更登记”下的“职工登记”,系统打开如下图所示的职工登记界面,该界面分成左右两栏,左栏为数据录入栏,右侧为数据显示确认界面。

您可以在左栏的界面里根据业务需求依次录入新增职工或调入职工的姓名、身份

证号码以及月均工资。

若为非统一缴存比例单位则另需逐个录入每一个申报职工的单位缴存比例,录入后系统将自动计算出单位月缴存额、个人月缴存额以及合计月缴存额。按“录入”按钮,经系统提示录入成功后,您可进行下一个职工的登记信息录入,直到所有的职工登记信息都录入完成。按“清除”键则对该次录入信息进行清空处理,该操作不会对本次录入的信息进行提交也不会清除之前录入的任何信息。

当您完成所有职工登记信息的录入工作后,可以点击右下侧“查询待确认记录”按钮,对刚才所录入的所有职工信息进行查询核对,确认人数和月缴存额无误后点击“确认”按钮,系统将提示如下:

若系统给出的人数与月缴存额与您录入的相符,则可以点击“是”的按钮,以确认本批职工登记信息,系统返回此次实际确认的总人数与总月缴存额。确认后,您将不能对该批数据做任何的修改或删除操作。

如果您对系统提示中所列人数与金额存在异议,请选择“否”,并通过点击“查询待确认记录”,更新您该次提交的职工登记记录,您可以对更新后的待确认记录列表内的记录再次进行核对,若仍有异议的请核对您的凭证与系统录入有无差别,修正录入内容核对完成后再确认该次业务。

若发现存在录入错误的信息后,您可以采用以下的方式来进行修正:使用鼠标选中需要修改或删除的记录,然后点击“删除”按钮,系统直接删除选中的记录,随后,您可以在左侧的数据录入栏里重新录入职工登记信息。

在您完成职工登记信息确认后,中心工作人员将会看到您提交的职工登记信息,我们将在1个工作日内尽快对这些登记信息进行核实、处理,并向您进行反馈或核实相关信息。您可以通过“综合查询”中的“职工登记信息查询”功能,查看您申报的

职工登记信息或者中心反馈的处理结果。

职工登记功能注意事项:

⒈职工姓名长度限定在5个汉字以内,超出5个汉字长度的姓名将无法录入系统。若18位身份证号码不符合系统设定的校验规则,系统将提示相关信息,请您核实身份证信息后再进行数据录入,以免造成因录入错误而需至我中心柜面进行职工身份信息修改,从而产生不必要的手续。如果资料核对无误确实需要以该姓名(长度超出5个汉字)或证件号码(不符合系统校验规则)进行登记的,需至我中心柜面由中心业务人员进行登记。

⒉证件号码录入位数不为18位,或录入号码错误的,系统会提示如下图所示的出错信息,将证件号码录入正确就能继续操作。

⒊当录入的月均工资小于当年最低缴存基数,系统会提示相关信息,在提示信息中同时列出当年最低缴存基数,将此提示信息关闭后缴存基数将自动调整为当前最低缴存基数。

⒋当录入的月均工资大于最高缴存基数的,系统提示相应信息后,自动将缴存基数及月均工资调整至当前最高缴存基数。

⒌月均工资允许录入小数位数保留两位的数字,但小数位数超过三位系统会提示如下图所示出错信息且不能继续操作,需将月均工资调整到两位小数(含两位)范围内方可继续操作。

⒍月均工资不能为零或是负数,否则系统会提示出错信息,需将其改成正数方可继续操作。

⒎非统一比例单位录入单位缴存比例时,需根据中心规定缴存比例进行录入,未在规定范围内录入的缴存比例系统不予认可。

住房公积金单位汇缴办理指南

单位汇缴、补缴住房公积金申报办理指南 办理机构:单位具体开户管理部。 办理地址、电话:各管理部的地址和电话在“业务网点分布”中。 办理时间:周一至周五9:00至下午5:00(法定节假日除外) 办理时限:到管理部办理当天完成 办理程序: 一汇缴: 住房公积金汇缴是指单位为其所属职工代扣及缴存住房公积金的业务。 单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代扣代缴的住房公积金按时足额汇缴到管理中心。资金到账后,分配计入职工住房公积金个人账户。 (一)汇缴应提供的材料 1、单位填写管理中心统一印制的《住房公积金汇缴书》(以下简称《汇缴书》)。 2、汇缴人员有变化时,单位填写管理中心统一印制的《住房公积金汇缴变更清册》(以下简称《变更清册》)一式两份,加盖单位印章,一份单位留存,一份报管理中心。 3、通过银行汇款方式汇缴住房公积金的单位填写《单位汇款缴存公积金备案表》。 (二)汇缴的程序 单位办理住房公积金汇缴,可以转账支票、现金、银行汇款、支取住房基金、委托银行收款等方式缴款,财政统发工资的行政事业单位以财政拨款方式缴款。 1、转账支票、现金方式汇缴住房公积金 单位可以转账支票、现金(须填制《现金送款簿》)的方式缴款,到管理部柜台办理住房公积金的汇缴业务。 (1)首次办理汇缴的,单位须填制管理中心统一印制的《汇缴书》及与《汇缴书》汇缴金额一致的转账支票。《汇缴书》汇缴金额、汇缴人数与单位开户时填制的《住房公积金汇缴(跨年)清册》记录的汇缴金额、汇缴人数一致。 单位使用现金缴存住房公积金的,须到银行(目前为建设银行、交通银行)填制银行统一印制的三联《现金送款簿》,《现金送款簿》收款人栏统一填写“北京住房公积金管理中心”,收款行及账号向管理部索取,解款部门栏填写缴存单位全称,并在《现金送款簿》空白处注明单位登记号、管理部编号及汇缴月份。 (2)非首次办理汇缴的,单位汇缴人员无变化的,填写与上次办理住房公积金汇缴金额一致的《汇缴书》及转账支票;单位汇缴人员有变化的,填写管理中心统一印制的《变更清册》,以及与人员变更后应汇缴金额一致的《汇缴书》和转账支票,《汇缴书》中“增加人数”、“增加金额” 、“减少人数”、“减少金额”栏与

房地产置业顾问培训资料-62页

目录 第一章房地产营销人员培训 第1节房地产营销人员的道德修养 (1) 第2节房地产营销人员的职业素质和修养 (2) 第3节房地产营销人员的职业技能(略) (6) 第二章房地产基础知识培训 第1节建筑学一般知识 (7) 第2节建筑结构与构造 (18) 第3节建筑设备、建筑识图、建筑常用术语和指标、房地产测绘知识等 (28) 第三章房地产相关知识 第1节房地产贷款 (35) 第2节住房公积金制度 (36) 第3节房地产保险 (37) 第4节物业管理 (43) 第5节房地产开发经营 (45) 第6节房地产交易、登记(备案)相关法律法规 (47) 第四章销售技巧培训 第1节电话接听技巧 (50) 第2节客户心理分析 (52) 第3节现场造势与SP技巧 (54) 第4节销售跟踪 (61)

第一章房地产经济人员培训 第一节房地产营销人员的道德修养 一、遵纪守法,讲信誉和遵守职业道德是房地产营销人员最起码的道德要求。 (一) 房地产营销人员必须具有较强的法律意识,要知法、懂法、守法、用法。 (二) 房地产营销人员要诚实讲信誉,树立良好的形象。 营销人员要有高度的责任心,对于客户交代的事情,不论大小,都得尽力而为,不管事情的结果如何,都要给客户一个答复,待客要和蔼可亲,为其提供高质量的服务。 二、房地产营销人员要树立良好的形象,应在下述方面多做努力。(一)视客户为上帝(视客户为衣食父母) 一个客户不满意,可能意味着同时要失去几个甚至几十个潜在客户。(二)以诚生金 切忌不要为了提成而去盲目求成,对客户要“诚”。 (三)靠信添财 信用是一切从事营销活动的单位和个人应具备最起码的素质,是构成人际关系最基本的条件。 建立信用的基础:一是守法;二是自我塑造,提高自身修养;三是在与客户打交道是应注意以下几个问题: 1、善言谈而不吹嘘 语言的表达能力和传递是营销人员进行销售活动的重要手段,语言要恰倒好处,掌握好分寸,才易于使客户产生良好的第一感觉。 2、成交而不乞求

置业顾问完全培训手册

目录 第一章房地产基础知识 第二章置业顾问日常工作 第三章服务礼仪 第一节职业形象 第二节基本服务礼仪 第三节基础电话礼仪 第四节基本社交礼仪 第四章实战房地产经纪业务 第一节跑盘 第二节电话营销技巧 一、如何接待客户及业主 二、客户接待操作技巧 第四节独家代理与钥匙管理 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 二、如何说服业主放钥匙 三、如何应对行家借钥匙 第六节看房 一、看房前及看房中的工作 二、看房过程中应注意的问题 三、看房后应注意的问题 第七节如何跟进 第八节讨价还价 一、如何应付佣金打折 二、如何引导谈价快速逼定 三、如何向业主还价及说服业主收定 四、如何协调客户和业主的时间 第九节跳盘与控盘

一、如何跳盘跳客 二、如何有效控盘 第十节如何建立客户档案及售后服务 一、如何鉴定产权合法性 二、如何建立客户档案及售后服务 第十一节如何利用网络进行资源整合 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 第五章二手楼交易手续办理指南 第一节二手楼交易标准流程图 第二节按揭赎楼知识 第三节过户所需要提交的资料 第四节税费计算 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制第六章新版《房地产买卖合同》操作指南 第一节新版房地产买卖合同的订立和注意事项 一、签署房地产买卖合同的注意事项 二、违约纠纷的处理建议 第二节新版房地产买卖合同常见问题的解答 第七章如何成为一名优秀的房地产经纪人 第一节如何成为一名优秀的房地产经纪人 第二节业务经验分享 第八章业主售房温馨提示 第九章常见问题解答 第一章房地产基础知识

一、基本概念 (一)房地产:房地产又称不动产,是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物,包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。 (二)房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对方该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 (三)房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证。 (四)土地类型:南宁市土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 (五)三通一平:是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 (六)七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 (七)土地使用权:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让或划拔给土地使用者(南宁市土地使用权年限以最新的通告为准。)土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 (八)国土资源管理局与房产管理局:国土资源管理局代表国家行使土地所有者的职权、管理国有土地的转让、拍卖等行业管理的一个政府机关,房产管理局对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 (九)产权交易中心(产权登记处):办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、注销抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 (十)公证处:是一个国家的证明机关,是法律公证的机关。 (十一)发展商:专门从事房地产开发和经营的企业。 (十二)代理商:经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服机构,接受委托,代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告,销售策划等业务提供有偿服务。 (十三)房地产经纪人:是指在房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代

销售人员培训手册讲义

前言 销售培训的内容主要包括三部分: 1、销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员通常面对的是拒绝与挫折,因此,通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要。 2、是基础知识方面的培训。(因为讲的是房地产方面的销售所以首先销售人员就必须了解房地产知识),能够将产品的特性迅速转化成客户的利益需求点这是专业销售人员所必须具备的。(在之前的课程中,小叶和小陈已经讲过,所以我不再重复) 3、专业销售(8大)技巧培训。 销售是一门专业的科学,主要包括有 销售前的准备技巧(你在做这行时至少要了解推销区域、找出准客户、做好销售计划等工作的前期事项吧) 接近客户的技巧(我们有很多的方式如电话拜访客户、直接拜访客户、邮件拜访等这些都是可以用到的途径) 进入销售主题的技巧 事实调查的技巧 询问与倾听的技巧 产品展示和说明的技巧 处理客户异议的技巧 如何撰写建议书的技巧以及最后如何达成交易的技巧 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 第一部分心理素质和潜能培训 ———做为销售员首先要对自己思维 有针对性的突破 任何一个销售精英都必须经历一个从无知到有知、从生疏到熟练的过程,只要敢正视暂时的失败和挫折,并善于从中吸取经验教训,那么成功终会向你招手。 那好,先讲讲做销售的六大定律 1、客户是一定可以搞定的。 那事先需具备的条件有: 1做为销售员要树立良好的积极心态,集中力量解决事情。 2客户一般没有主见,观念不清晰,可以被引导。 3能来了解,就说明他有需求。 4客户对所购买的商品不是很了解,缺乏专业知识。 5客户心里是犹豫不决的,在这样的情况下,可以分析项目的优点让他心里知根就底。

(精选)置业顾问培训手册

置业顾问 培 训 手 册 ——德善房产人力资源部

置业顾问培训试题 法规政策 1、通常说的五证是哪五证?各自的取得条件是怎样的? 2、按我国现行的土地政策,土地使用权有哪些获取方式?各种取得方式的含义是什么?现 在市场条件下常用的方式用哪些? 3、不同的土地用途有不同的使用年限,一共有哪几种,请分别举例进行描述。 4、土地使用年限到期后该如何处理? 5、按开发销售与消费过程特点可将房地产市场分为几级?各级的含义是什么? 6、按照国家的最新相关政策,新房交易有哪些税目及税率? 7、在购房中办理个人住房公积金贷款需要购房者提供哪些相关资料? 8、什么叫交房后的一证两书? 9、简述什么是交房验收中的登记备案制? 10、现行的房屋交易制度中规定签定完预售房合同后,多少天之内必须送房交机关进行合同登记并缴纳相应税费?房交机关在接件后又必须在多少个工作日内办结? 11、现行土地政策中,开发商获取土地使用权几年内必须进行开发建设? 12、按照国家的最新政策,二手房交易过程中税目和税率的规定? 13、新房交易有哪些费?各是多少? 14、商业贷款可以转为公积金贷款吗? 15、经济实用房与普通商品房的主要区别是什么? 建筑设计 1、请简述绿化率与绿地率的区别。 2、容积率和建筑密度各是什么含义?在小区建设中通过这两项指标一般可以对项目的什 么情况进行大概的判定? 3、普通单行机动车道宽度不应小于4米,双车道宽度是多少? 4、住宅建筑超过多少层必须加电梯?

5、住宅一般常见有哪些建筑结构形式?各自的优劣?(至少说出两种) 6、套内使用面积和套内建筑面积的区别是什么?销售面积应按谁来进行计算? 7、评判一个普通住宅户型的优劣应该从哪些方面进行? 8、一个普通住宅的主卧的开间、进深应做到多大才能保证舒适?为什么? 9、一般住宅的室内房间门的门洞一般多宽?厨房门洞一般多宽?卫生间门、生活阳台门洞一般多宽? 10、一个落水口一字排列的主卫达到比较舒适的尺度,一般需要多大尺度?为什么? 11、按住宅设计规范要求,窗户下沿离地面应该达到多少毫米?如不足此高度应采取什么措施? 12、为什么一大片窗户都要分割成几块后再进行选择性的开窗? 13、铝合金门窗和塑钢门窗的区别体现在哪些方面? 14、平开窗和推拉窗之间的区别体现在哪些方面? 15、室内房间门洞一般多高?如果再做高或矮有什么利弊? 16、读工程图,现场在施工图上指出五个图说的具体含义? 17、一般楼梯的踏步高和宽各是多少? 18、两根晾衣杆之间要留出多宽的空间才好使用? 19、7层以下的住宅阳台栏杆要做到多高以上?7层及7层以上的住宅阳台栏杆要做到多高以上? 20、墙体常见的有哪些厚度? 21、一般来说,什么样宽度的厨房适合布置单面橱柜?什么样宽度适合布置L型橱柜?多少宽度以上适合布置双面的橱柜?为什么? 工程做法 1、七通一平指什么?三通一平指什么? 2、卫生间在建造时一般都会采用降板处理,为什么?一般各降多高? 3、生活阳台一般需要做几个地漏?为什么?各自接什么管? 4、厨房做地漏好还是不做好?为什么? 6、卫生间一般需要做几个地漏?为什么? 5、一般住宅的阳台上能否覆土种植花木?为什么? 6、住宅底层的防潮措施一般有哪些做法?

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业务员、设计师、监理在日常工作时,常常会遇到客户提出各种各样的问题,为了使设计师更好的把握客户,公司特汇编"家装咨询常见问题43问",望各位业务员、设计师、监理在熟练掌握的前提下,灵活运用。 1.客户只讲出在大概要做的东西,就询问笼统的报价时,应该怎样回答? 答:对不起,请允许我向您做一些解释:您的装修的费用,需要确定三个方面的内容才能估算(1)大概的设计方案(2)您选择的价位,我们公司的价位一共有两级,主要是根据的材料等级,工艺的标准及以施工队伍的等级来划分的,您可根据您的经济能力进行初步的选择,当然,我们每一级的价位都会给您一个很高的质量价格比。(3)您家的工程量。如果以上三个方面在有不确定的情况下,就为您系统报价,带来很大的欺骗性,是我们公司严厉禁止的,请您将您家的平面和各房间的尺寸交给我们,我们很快就能为您做出基本的概算。 2.当客户觉得我们公司的报价比其他公司高时,应该怎样回答? 答:您家装修的费用划不划算,不能简单地以价格的高低来衡量,比较准确的衡量标准应该是质量价格比。这里所说的质量包括三个方面内容:(1)材料的等级(2)工艺的标准(3)工程的质量。在这三个方面的内容都不确定的情况下谈价格高低或在这三个内容都不确定的情况下比较两家公司的价格,都不是科学的,也容易使客户上当受骗,蒙受损失,比如,做一樘门的油漆。甲公司用一个40元的日工刷一天,那么这樘门的油漆工费是140元。而乙公司用一个70元的日工人做磨退工艺,共用两天,那么这樘门的价格和油漆质量可想而知。因此,在家装行业中常常会出现这样的情况,装修项目叫同一个名称,价格却有高低。总的来说,我公司的质量价格比是目前家装市场内最划算的公司之一。 3.当客户提到为什么某一装修项目中的主材的价格不高,而我公司的却较高时,应该怎样回答? 答:对不起.您看到的价格,您可能忽略了该项目中所包含的辅料,工费、二次搬运费、机具磨损费、管理费、税收、公司的合理利润等诸多因素。有些项目中的工费比材料价格高许多,这样把所有的费用加起来,报价自然显得比主材价格高许多。如果单纯比材料价格,由于我公司与许多名牌建材厂家有着长期固定的合作关系,进的货恐怕比您个人购买的还要便宜一些。 4.当客户询问为什么有厂商铺地板价格低,而由我公司铺则价格较高时,应该怎 样回答? 答:对不起,是这样的,木地板厂商要靠销售产品来获取利润的,为了售出 产品,木地 板厂商往往雇用佣工费及技术水平都有很低的工人进行铺装,其价格虽低廉,但质量也同样低劣。 5.当客户询问公司两级价位有何区别时,应该怎样回答?

置业顾问培训方案

房地产置业顾问培训方案 培训目的: 1、熟悉公司情况,提高售楼员的职业道德水准,树立全新服务意识和观念; 2、培养售楼员独立操作能力,增强售楼员对房地产专业知识的了解; 3、学会促销手段,掌握售楼技巧和礼仪知识,提高业务水平,适应市场需要; 培训内容: 第一章礼仪规范制度 第二章房地产基础知识培训 第三章房地产市场调研 第四章电话礼仪及技巧 第五章业务流程与策略 第六章房地产销售技巧 第七章个人素质和能力培养 第八章员工守则及职责 培训原则: 理论培训课时按照每2小时为一节,课时间20分钟休息;主管人员定期监督抽查培训人员培训笔记; 定期安排全面了解现阶段的房地产市场行情,并对竞争项目做详细的调研报告;相互讨论分享市场调研心得; 熟悉项目3公里范围内所有配套,总结优劣势; 对培训的内容以不定期的书面及情景模拟形式考核,考核通过方可上岗。

培训内容 开篇企业文化 第一章礼仪规范制度(29页) 一、案场工作纪律 二、销售礼仪规范 三、服务用语规范 四、电话接待规范 五、现场接待规范 六、迎接礼仪知识 礼仪规范制度.doc 第二章房地产基础知识培训(38页) 一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的市场体系 四、房地产的类型 五、房地产的买卖问题 六、房地产的专业名词 七、房地产的面积的计算 房地产基础知识培 训.doc

第三章房地产市场调研(3页) 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、市场调研的方法 房地产市场调研.d oc 第四章电话礼仪及技巧(2页) 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 电话礼仪及技巧.d oc 第五章业务流程与策略(20页) 一、现场接待客户 二、项目介绍及带看现场 三、谈判 四、客户追踪 五、签约 六、入住 七、售后服务 房地产销售的业务 流程与销售策略.doc

单位住房公积金网上业务使用说明书

单位住房公积金网上业务使用说明书 1.单位网上业务的开办 住房公积金网上业务系统概念 1.1.1 住房公积金网上业务系统是由天津市住房公积金管理中心基于互联网平台开发的业务处理系统。全市各缴存单位可通过该系统办理住房公积金、补充住房公积金、按月住房补贴的缴存、封存、年度缴存额调整等业务,并可查询本单位各类账户信息。 1.1.2 单位开办网上业务系统,应与天津市住房公积金管理中心签订《天津市住房公积金网上业务协议》,单位可选择或两种方式之一开办网上业务。为了单位能够使用网上业务系统全部功能,单位应与中心已签订《委托办理住房公积金划转协议书》,即以委托收款方式缴存住房公积金。 建设银行网银客户开办网上业务 1.2.1已开办建设银行网上银行业务的单位可到建设银行办理住房公积金网上业务签约手续,单位在建设银行支行住房公积金业务经办网点领取《天津市住房公积金单位网上业务协议》(一式三份)及《单位申请公函》,填写完整并加盖单位印鉴后交回建设银行住房公积金业务经办网点。建设银行当时对业务进行审核受理,审核无误的在《天津市住房公积金单位网上业务协议》上加盖天津市住房公积金中心及建设银行印章并退单位一份。协议当日生效,生效后单位可使用建设银行网银UKEY登录网上业务系统。 1.2.2通过本方式开办网上业务的单位可使用一个UKEY为多个单位办理住房公积金(补充住房公积金、按月补贴)网上业务。申请代理业务模式的单位应持相关授权证明到建设银行办理相关手续。 非建行网银客户开办网上业务 1.3.1未通过建设银行网银系统开办网上业务的单位可直接到住房公积金管理中心申请开办网上业务。单位持住房公积金单位缴存登记卡和加盖单位公章的《天津市住房公积金单位网上业务办理协议》到分中心、管理部办理网上业务签约手续。其中分中心单位应到分中心办理,其他单位可到任一管理部办理。

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第一章房地产基本知识介绍 从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个开发商的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学习由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节房地产业与房地产市场 一、房地产的涵义 1、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称,在法律上一般叫不动产。它主 要是相对于不动产而言,其要求特点就是不能移动位置,具有长时期的稳定性, 正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的转移及土地使用权的转 让,土地产权是我国所有,至高无上不可以买卖的。 2、“房地产业”,房地产业属于第三产业的范畴,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业,在高速发展的国家中房地产业总 是扮演着国民经济中极其重要的角色。 第二节房地产相关业基础知识 一、建筑业基础知识 1、房屋建筑分类:

按使用功能分为生产性建筑、非生产性建筑,即工业建筑和民用建筑。 按建筑高度可分为: 7 层以下为多层建筑, 8~11 层为小高层建筑, 12~16 层为中高层建筑, 16 层以上为高层建筑, 30 层以上为超高层建筑。 2、房屋建筑结构分类: 按建筑结构材料材质分类: (1)钢结构用于厂房、超高层 (2)钢和钢筋混凝土结构 (3)钢筋混凝土结构 (4)混合结构 (5)砖木结构 房屋建筑按结构受力和构造特点分类: (1)框架结构传力路线:楼板—梁—柱—基础—地基,用于办公楼和宾馆。 (2)剪力墙结构,优点:侧向变形小,承载力高,整体性抗震性好,室内平整美观;缺点:灵活性不够。用于 15 层~ 40 层高层住宅建筑,施工方法大部分采 用滑模和大模板施工方法。 (3)框架—剪力墙结构,框剪结构可发挥框结构和剪力墙结构的长处,克服 它们的缺点,使建筑平面灵活,是较好的结构形式。 (4)简体结构,用于超高层。 3、房屋建筑的构造 一幢建筑物一般是由基础墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部 分所构成。

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置业顾问培训资料 一、置业顾问的角色定位 1、什么是置业顾问; a、公司的形象代表 b、经营理念的传递者 c、客户购房的引导者、专业顾问 d、将客户意见传递给公司的媒介 e、市场信息的收集者 2、客户需要什么样的置业顾问; a、传递公司的信息 b、了解客户对楼盘的兴趣和爱好 c、帮助客户选择最适合他们需求的房子 d、向客户介绍楼盘的优点 e、回答客户的疑问 f、为客户进行售后服务 g、让客户相信所购买商品是明智的选择 3、置业顾问需要哪些素质和技能; a、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规,熟悉房地产市场情况 b、了解并掌握项目的各项情况,做到了如指掌,忌一知半解 c、依照公司要求完成各阶段销售任务 d、依照销售工作流程,负责接待、看楼、谈判、签约工作,能独立完成整个业 务流程 e、催收成交客户后期房款,办理相关手续 f、及时反馈客户情况及销售中各种问题 g、配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作 h、按照公司要求填写相关表格,并建立客户档案 i、严格遵守公司和销售部的各项规章制度及管理办法 j、学习吸收新知识,不断提高自己的业务水平,在工作中学习,在学习中更好

的工作 k、做好保密工作,严格保护公司和销售部的行业机密,以及客户的资料信息 二、房地产专业知识 1、房地产专业术语: 房地产: 指土地上的房屋等建筑物和构筑物,是房产和地产两种财产的总称房地产又称为不动产。 房地产市场: 房地产一级市场(土地市场、土地交易市场) 房地产二级市场(新建商品房的买卖市场) 房地产三级市场(二手房) 房地产的类型: 居住房地产:高层住宅(小高层)、多层住宅、别墅 商业房地产:临街地铺、裙楼商铺、标准写字楼、商住写字楼 旅游房地产 农业房地产 工业房地产。 2、土地知识: 土地: 狭义的指二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主的陆地表面; 土地的类型: 居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资,微利房地产。 土地使用权: 是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权,即具有使用土地的主体资格的单位或个人,依照法定程序办理土地使用权的申请登记,取得土地使用权证书,被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处置的权利。

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非常完整的销售培训手册 【销售就是利润,其他都是成本!读读学学共同领悟。如果你现在正在组建销售团队,那么你一定要看,并要多看几遍!最好一个人在一边大声读出来,并且要边读边想!】 第一篇:销售日志 一、销售过程中销的是什么? 答案:自己 1、世界汽车销售第一人乔·吉拉德说:“我卖的不是我的雪佛兰汽车,我卖的是我自己”; 2、贩卖任何产品之前首先贩卖的是你自己; 3、产品与顾客之间有一个重要的桥梁: 销售人员本身; 4、面对面销售过程中,假如客户不接受你这个人,他还会给你介绍产品的机会吗? 5、不管你如何跟顾客介绍你所在的公司是一流的,产品是一流的,服务是一流的,可是,如果顾客一看你的人,像五流的,一听你讲的话更像是外行,那么,一般来说,客户根本就不会愿意跟你谈下去。你的业绩会好吗? 6、你要让自己看起来更像一个好的产品。 7、为成功而打扮,为胜利而穿着。 销售人员在形象上的投资,是销售人员最重要的投资。 二、销售过程中售的是什么? 答案:观念。 1、卖自己想卖的比较容易,还是卖顾客想买的比较容易呢? 2、是改变顾客的观念容易,还是去配合顾客的观念容易呢? 3、所以,在向客户推销你的产品之前,先想办法弄清楚他们的观念,再去配合它。

4、如果顾客的购买观念跟我们销售的产品或服务的观念有冲突,那就先改变顾客的观念,然后再销售。 5、是客户掏钱买他想买的东西,而不是你掏钱;我们的工作是协助客户买到他认为最适合的。 三、买卖过程中买的是什么? 答案:感觉 1、人们买不买某一件东西通常有一个决定性的力量在支配,那就是感觉。 2、感觉是一种看不见、摸不着的影响人们行为的关键因素。 3、它是一种人和人、人和环境互动的综合体。 4、假如你看到一套高档西装,价钱、款式、布料各方面都不错,你很满意。可是销售员跟你交谈时不尊重你,让你感觉很不舒服,你会购买吗? 假如同一套衣服在菜市场屠户旁边的地摊上,你会购买吗?不会,因为你的感觉不对。 5、企业、产品、人、环境、语言、语调、肢体动作都会影响顾客的感觉。 6、在整个销售过程中能为顾客营造一个好的感觉,那么,你就找到了打开客户钱包“钥匙”。 四、买卖过程中卖的是什么? 答案:好处 好处就是能给对方带来什么快乐跟利益,能帮他减少或避免什么麻烦与痛苦。 1、客户永远不会因为产品本身而购买,客户买的是通过这个产品或服务能给他带来的好处。 2、二流的销售人员贩卖产品(成份),一流的销售人员卖结果(好处)。 3、对顾客来讲,顾客只有明白产品会给自己带来什么好处,避免什么麻烦才会购买。 所以,一流的销售人员不会把焦点放在自己能获得多少好处上,而是会放在客户会获得的好处上,

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房地产置业顾问培训资料 一、房地产基础知识 房地产相关极概念 常用房地产概念 产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、 使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项 目已经竣工可以入住的房屋。 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和 进行配套施工阶段的房屋共同共有房产

共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产 共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80 %以后,一般就进入房地 产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分 的权利。 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某 高层物业推出的"不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售",即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

企业住房公积金办理流程

办理流程图 一、住房公积金的缴纳范围 1.单位:本市范围内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、 城镇私营企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位。 2.个人:与住房公积金缴存单位建立劳动或工作关系需要设立个人住房公积金 账户的职工。包括本市或非本市城镇户口的职工。(目前农业户口、城镇个体工商户,自由职业者暂不属于缴存对象。) 二、缴存登记及开户 1.单位

流程图 第一步:准备申请登记所需要的材料 材料包括: (1)营业执照或法人证书、注册证、登记证等开业许可证明复印件; (2)组织机构代码证复印件; (3)组织机构代码证IC卡; (4)填妥并加盖单位公章的一联《上海市住房公积金单位缴存登记表》。(样表如下,登记表后附)

第二步:赴公积金中心业务受理网点办理开户手续 (1)单位经办人员携带备齐的1-4项材料,赴注册地址或经营地址所在的区县公积金中心业务受理网点办理开户手续。(单位开户根据《上海 市实行住房公积金单位缴存登记表》所填地址选择所在的区县,以便 公积金业务的日常办理。) (2)公积金中心业务受理网点工作人员对单位提供的材料是否齐全、有效,表单的填写是否正确、完整进行审核。审核通过后将相关信息录 入计算系统并打印《上海市住房公积金缴存登记确认表》,单位经办 人员对《上海市住房公积金缴存登记确认表》上信息核对无误后签字 确认。公积金中心业务受理网点工作人员完成审核后打印《上海市住 房公积金缴存登记审核表》(一式二联)加盖业务章并由单位经办人 签字,其中一联交单位经办人员。 (样表如下,登记表后附)

第三步:领取常用表格 《上海市住房公积金单位缴存登记表》(另附) 《上海市公积金汇缴书》(需到建行住房公积金业务柜面购买) 《上海市公积金汇缴变更清册》(另附) 《上海市公积金补缴清册》(另附) 《上海市住房公积金转移通知书》(需到建行住房公积金业务柜面购买)《未与单位脱离劳动关系职工公积金封存申请表》(另附) 《职工住房公积金错缴更正申请表》(另附) 《2005年度住房公积金基数调整汇总表》(另附,该表格每年都有变化)

一线万金:电话销售培训手册

书名:一线万金:电话销售培训指南 作者:张烜搏 书的目录 第1部分电话营销和电话销售帮助企业获得更多利润第1章电话营销和销售帮助企业获得更多利润 ·电话营销和销售的区别 ·企业在销售和销售管理中面临的主要问题 ·运用电话销售可以解决这些问题 ·典型的电话销售模式 ·不可不看:电话销售是交易型销售还是顾问型销售·所有的企业都适合使用电话营销和销售 ·引进电话营销和销售可分两步走 第2章电话营销和销售的六个关键成功因素 ·准确定义目标客户 ·准确的营销数据库

·良好的系统支持 ·各种媒介的支持 ·明确的、多方参与的电话销售流程 ·高效专业的电话销售队伍 第3章电话营销职能为销售活动打基础 ·建立和维护营销数据库是电话营销的基础职能·获取各种信息 ·获取销售线索 ·组织研讨会和会议邀请 ·直邮是否属于电话营销职能 第2部分电话销售职能 第4章电话销售所面临的挑战 ·最大的挑战在于建立信任关系 ·电话销售人员肯定会面对的其他挑战和障碍第5章以客户为中心的电话销售流程

·案例1 一个电话完成笔记本电脑的销售 ·客户决策的6个心理步骤 ·电话销售的6个步骤 ·以客户为中心的销售流程中的重点(选读) 第6章充分的准备将使电话销售人员更易达成目标 ·明确电话销售人员和客户各自的电话目的 ·明确电话销售人员和客户各自的电话目标 ·案例2 客户打电话来,要订购30台笔记本电脑 ·案例2——如何做准备:准备电话目的和电话目标 ·为达到目标所必须问的问题 ·案例2——如何做准备:为达到目标所必须问的问题 ·设想电话中可能发生的事情并做好准备 ·案例2——如何做准备:设想电话中可能发生的事情并做好准备 ·设想客户可能会提到的问题并做好准备 ·案例2——如何做准备:设想客户可能会问的问题并做好准备·准备所需资料 ·案例2——如何做准备:准备所需资料 ·最重要的准备:积极的态度

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家具终端销售顾问培训课程 一、销售顾问的作用与能力要素 二、销售顾问的工作态度 三、销售现场的礼仪规范 四、顾客完全满意 五、销售流程 六、分角色练习 一、销售顾问的作用与能力要素 ?优秀销售顾问的作用 ?在市场代表“企业和品牌”形象的作用; ?帮助客户购买符合其需求的产品,使他们维持购买后的满足感;?情报提供者 ?我们产品的销售情况和顾客信息的收集 ?公司产品销售不通畅的原因分析和建议 ?竞争品牌产品的动态和促销活动情况 ?客户档案的建立 ?有关与客户保持良好关系方面的情报

?优秀营销人员应具备的能力要素 注: 法律知识 ?国家新三包《商品修理更换退货责任规定》 第九条:产品自售出之日起7日内,发生性能故障,消费者可以选择退货、换货或修理。 第十条:产品自售出之日起15日内,发生性能故障,消费者可以选择换货或修理。 ?国家新三包《商品修理更换退货责任规定》 家具三包 上海市消费者协会 上海市家具行业协会 第一条目的依据

为了保护消费者的合法权益,明确生产者、销售者承担家具产品的包修、包换、包退(以下称"三包")的责任和义务。根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《上海市保护消费者合法权益条例》、《上海市价格管理条例》及其他有关法律、法规规定,制定本规则。 第二条正确标识 生产者、销售者出售家具商品,要按照有关规定标明产地、厂名、型号、等级、标准、价格、基辅料等标识,且要有核价证明。 生产者应建立产品质量检验机构,出厂产品质量检验合格证明,有文中标明的产品名称、型号、采用标准、厂名厂址和联系电话。为消费者提供符合产品标准、实物与样品同等质量的合格家具产品。 第三条谁销售、谁负责 生产者、销售者要依照"谁销售、谁负责"的原则,负责为消费者提供必要的服务,做到合法、合理、公平、公正卖买。 (一)生产者、销售者在家具商品卖买成交后,必须提供有效发票、产品合格证明、"三包"凭证及产品说明书面文本。不能保证实施"三包"规定的,不得销售家具商品。 (二)生产者、销售者要妥善处理消费者的查询、投诉事件,不得互相推逶。家具产品售出后应主动为消费者介绍使用维护事项及"三包"服务方式。 (三)场地出租者应当对场地乘租者在租赁合同终止前售出的家具产品质量承担连带责任。 第四条"三包"内容 家具产品"三包"期限为一年。玻璃镜子发生霉变和雾光的为六个月,发生活性虫蛀的为二年,如有企业承诺的按承诺办理,有家具标准规定的按标准规定办理。

销售人员培训手册模板

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销售人员培训手册 销售培训的内容主要包括三部分: 1、销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员一般面正确是拒绝与挫折,因此,经过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要。 2、是基础知识方面的培训。能够将产品的特性迅速转化成客户的利益需求点这是专业销售人员所必须具备的。 3、专业销售技巧培训。销售是一门专业的科学,主要包括有 销售前的准备技巧(了解推销区域、找出准客户、做好销售计划等) 接近客户的技巧(电话拜访客户、直接拜访客户、邮件拜访等) 进入销售主题的技巧 事实调查的技巧 询问与倾听的技巧 产品展示和说明的技巧 处理客户异议的技巧 如何撰写建议书的技巧以及最后如何达成交易的技巧 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 第一部分心理素质和潜能培训 ———销售首先是思维的突破 任何一个销售精英都必须经历一个从无知到有知、从生疏到熟练的过程,只要敢正视暂时的失败和挫折,并善于从中吸取经验教训,那么成功终会向你招手。 (-)六大定律 1、客户是一定能够搞定的。 条件:树立积极的心态,集中力量解决。 客户一般没有主见,观念不清晰,能够被引导。 能来了解,就说明她有需求。 客户对所购买的商品不是很了解,缺乏专业知识。 客户心里是犹豫不决的。 害怕做出决定,要帮她做出决定。 2、我一定能搞定客户。

条件:顽强的意志,必胜的信心。 3、客户所讲的不买的理由全是借口。 条件:假借口是因为不信任。 真借口是因为客户认为就是这样。 4、客户所讲的任何缺点,都是微不足道、不值一提的;都不足以影响商品的品质和她生活的品质。 5、我项目的任何优点都足以影响客户的生活品质。 6、清晰有力的主打点+周全细致的辅助点+完善的服务=成交。 (二)案例分析 1、入住时间晚(期房) 解决方法: 1)先让客户座下来,为自己争取谈话的时间。 2)座在客户的旁边,尽量不要形成对位面。 3)倾听与提问,了解真实理由。 4)分析与说服,尽量站在客户的角度上考虑问题。 说辞: 1)能够退房,但请你先讲一下对我们项目不满意的地方,好吗! 2)您退的一点道理都没有! 3)您在交钱时已经知道何时入住了吧? 4)交钱前业务员就已经介绍清楚了吧? 5)仪式只有一天,可婚姻生活却是一辈子,等待几个月又算的了什么! 6)仓促选择的苦果,需要一辈子来承受,因此,等待几个月是非常明智的! 7)买房是一辈子的事,而且,像您这样有身份、有品位的人,怎能退而求其次! 8)我们的房子是独一无二的,绝无仅有的,我们的房子值得等待! 9)其实您的计划是能够有变通办法的,不是不能改变的! 10)价格便宜,升值空间大,就像买了原始股。 2、价格高(钱不够) 说辞: 1)选择按揭付款,装修款也能够一并按揭,银行的钱不用白不用。 2)寻求公司配合,首付款可先少付,余款延长付款期限。 3)月供款是压力也是动力,更努力的工作,也是在给自己一个更完满的生活。 4)原来的房子出租或出售,”我以前就是干这行的或我有很多朋友就是干这行的,能够帮助您”。

置业顾问学习手册

置业顾问学习手册 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

前言 学习与成长 万事万物都是一个成长的过程,要么成长,要么消亡。 人生最重要的一个选择就是如何更快成长,感谢您选择与同策一起相伴成长!、 成长中的岁月,如去摘一枝美丽的玫瑰,鲜艳夺目使人忘了那扎手之痛,又像一杯浓浓的咖啡,微微苦涩后能享甘甜之味。 本《手册》是您在同策成长道路上的一个指引,目的在于帮您以最快的速度胜任岗位任务,从而为自己、为公司、为社会更快更好的创造价值! 祝您在同策工作开心! 业务管理中心&集团培训 目录 一、 学习发展路径 二、 同策置业顾问学习发展路径图 三、 置业顾问在岗辅导进度及内容安排 四、 置业顾问辅导内容及考核 五、 置业顾问上岗考核表(实战模拟) 一、 学习发展路径 置业顾问学习手册 姓名 入职时间 区域/城市 项目名称 导师

学习发展路径是用于规划员工学习与发展的重要工具,是在上级和岗位导师的指导下,按照路径图的规划,开展各项学习活动,以加速员工成长。 二、在岗辅导的概述 1、在岗辅导的定义和范围 ?在岗辅导:指在工作现场上级或技能娴熟的老员工对下属、普通员工和新员工们通过日常的工作对必要的知识、技能、工作方法等进行训练的 一种培训方法,本方法适合各类岗位的岗位导师带教。在同策,为了加 速案场新进置业顾问的成长,提升案场业绩、增强团队凝聚力,降低新 员工流失率,由项目销售经理指定本项目团队中优秀员工担当岗位导 师。 ?在岗辅导的范围:岗位导师负责按照《置业顾问学习手册》中的进度及内容要求,在一个月内帮助新进置业顾问学习全销售任务,最终帮助新 进置业顾问能够顺利通过入职考核,并达到独立上岗水平的一系列训练 任务。 2、名词解释 ?新进置业顾问:指刚刚加入公司的新手置业顾问,大多为刚毕业的大学生,一般无房产行业从业经历,或有短期不规范的房产销售从业经历。 ?岗位导师:指已经从事一定年限房产销售工作,并拥有一定同策年资的置业顾问,受项目销售经理委托指定,负责某个或某几个新进置业顾问 的在岗辅导。岗位导师经认证后由案场二级置业顾问以上人员担任。

关于设立住房公积金单位账户的申请

关于设立住房公积金单位账户的申请 大连市住房公积金管理中心: 我单位是(按下方企业登记注册类型选择填列企业、社会团体、民办非企业单位、基金会),成立于××××年××月,根据国家有关规定,现申请建立住房公积金单位账户,缴存比例为单位、职工各××%(10%-15%)。但因为××××,我单位无法自我单位成立之日起为职工缴交住房公积金,现申请从××××年××月开始为职工缴交住房公积金,对于单位成立至启始缴交期间职工的住房公积金,申请暂缓缴交(或分期补缴),待经营状况好转后再予以补缴(如申请分期补缴,需另行列明分期补缴计划。)特此申请。 单位名称(公章) ××××年××月××日 以下内容请详细阅读: 1、企业登记注册类型:国有集体股份合作国有联营集体联营国有与集体联营其他联营国有独资公司其他有限责任公司股份有限公司私营独资私营合伙私营有限责任公司私营股份有限公司与港澳台商合资经营与港澳台商合作经营港澳台商独资港澳台商投资股份有限公司中外合资经营中外合作经营外资企业外商投资股份有限公司其他 2、所需材料为:《大连市住房公积金开户登记表》、《申请》、《决议》(启始缴交时间与成立时间不符需提供),《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》复印件及介绍信,经办人身份证原件及复印件机关事业单位需另提供编委(办)的批文复印件或证明。 3、单位是社会团体或民办非企业性质单位,用社会团体法人证书或民办非企业单位(法人)登记证书代替企业法人营业执照,其他同上。 4、企业开户缴存比例在各10%至15%之间自由选择,机关事业单位缴存比例不能超过各12%,自收自支

事业单位如高于各12%比例开户,须提供编委(办)的成立批文。 5、根据国家财税文件规定,缴交比例超过12%的和职工月平均工资超过社平工资3倍以上部分缴纳公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。 6、职工缴存的住房公积的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以住房公积金缴存比例。 7、新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金,月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。 8、工资总额包括:计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。※注意:申请不打印下划线,请用A4纸打印。

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