二手房转让协议随同该房地产一起转让的附属设施

二手房转让协议,随同该房地产一起转让

的附属设施

篇一：二手房买卖合同律师详解(律师强烈推荐)

二手房买卖合同律师详解

——以《上海市房地产买卖合同》为例

王荣洲律师

二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。

在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。

一、《上海市房地产买卖合同》的组成

该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）

和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。

二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解

2.1 特别告知

特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。

2.2 上海市房地产买卖合同正文

该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对

于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下：

2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款

在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。

2.2.2 合同第4条腾房条款

在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的时间，因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的。在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书，出卖人将房屋钥匙交付乙方为准。这样约定很重要，转移占有时间涉及到房屋意外风险责任承担的问题。

2.2.3 合同第7条风险责任转移条款

合同第7条是和合同第4条紧密相关的。这里的“风险”并非指由当事人故意或过失造成的，而是

由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃、灭失等造成的损失，一旦这类损失发生，由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了。

风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移的时间，即谁享有所有权，风险即由谁来承担。一旦房屋产权过户到购房人名下，则由购房人承担房屋的风险责

任；二是以房屋的交付时间为风险转移的时间。因为产权过户和房屋交付的时间是不一致的，所以约定风险责任转移条款很有必要。对于购房人来说当然选择风险自房屋转移占有之日发生转移。

2.2.4 合同第9、10条违约责任条款

合同第9条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任，合同

第10条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任。委托中介买房时，每个中介都有一定的固定格式，一般双方违约的责任都是同等的。在网签合同时都是直接填写的。下面介绍一种违约责任条款范例：

“买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向出卖人

支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日的，除买受人应向出卖人支付违约金之外，出卖人有权单方解除合同。出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。出卖人可从买受人已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给买受人，已付房款不足支付违约金和赔偿金的，买受人应在接到通知之日起三日内向出卖人补足。”

2.2.5 合同第13条争议解决条款

根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式，或仲裁或诉讼。无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全称。仲裁或诉讼只能选择其一。

2.3 补充条款（一）

补充条款（一）是非常重要的条款，约定合同主文之外双方需要约定的其他事项。在没有专业律师起草合同的情况下，一般购房者对补充条款是极不重视的，不重视的原因是他们对补充条款根本就不懂，不知道要约定哪些事项。在没有专业人士的陪同下，签订合同时补充条款（一）一般都是空白，一般购房者只关心商务条款，对法律条款没兴趣，也没那个能力有兴趣。如果你是通过房产中介来购房的，补充条款（一）是空白或约定的很简单问题还不大，因为在签订正式的《上海市房地产买卖合同》之前房产中介都会跟双方签订一个《房地产买卖居间协议》，有些中介公司还会签订一份简单的《房屋买卖合

同》。这样补充条款（一）中的大部分内容在这些事先签订的合同中都有所体现，一旦发生纠纷也有据可依。如果不是通过房产中介而是自行交易的，那一个详备的补充条款（一）就会显得非常重要。下面就补充条款（一）中经常需要约定的条款提供一些范例，并进行详解。

2.3.1 房地产转让价款包含的内容

本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。【详解】本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的事项进行了详细的列举，防止将来双方扯皮，主要是防止出卖人以本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款。

2.3.2 告知及更名

甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位。维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等所有需要更名的事项，甲、乙双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续，以上各项更名的费用由乙方承担。

【详解】按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务。告知约定只是一个提示性条款，约不约定都无所谓，而且买卖双方一般也不会履行告知义务的。但更名条款很重要，不及时更名的房屋交付使用之后会产生一些不必要的麻烦。出卖方一般拿的是净价是到手价，所

篇二：房地产买卖合同A

房屋买卖合同 (印合同编号)

（征求意见稿）

出售方（甲方）买受方（乙方）根据《中华人民共和国

合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律、法规和上海市的

有关规定，甲乙双方经充分协商，在平等、自愿、诚实守信基础上订立本合同，以资共同遵守。

一、买卖房地产（以下简称：该房地产）的基本情况：

1.1 座落：区路弄号室以及号车位。

1.2 类型：□住宅□办公楼□商铺（商场）□其他；建筑面积：平方米（以该房地产产权证为准）。

1.3 权利人：；房地产权证编号：沪房（地）字（）第号。

1.4 是否已设立抵押：□否。□是，抵押人：；贷款余额：约人民币元（大写：仟佰拾万仟佰元整）。

1.5 是否已设立租赁：□否。□是，租赁期至年月日；甲方承诺在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本（以下简称：示范合同）前取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明。

1.6 土地状况：该房地产占用的国有土地的使用权同属于该房地产权利人。

有关该房地产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登

记薄记载的信息和双方现场看房确认书记载的内容为准。甲方承诺该房地产产权清晰，权属明确，可进行交易，乙方

对该房地产上述情况已充分了解，自愿购买。

二、交易价格：双方明确该房地产（含土地）的总价款为：人民币元（大写：仟佰拾万仟佰拾元整）。【其中包含的车位转让价款计人民币元（大写：拾万仟佰拾元整）】三、网签示范合同：为办理房屋过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后个工作日内共同前往居间方网签示范合同。除另有约定外，前述约定期限的届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。

四、付款方式：

4.1 首期房价款支付：乙方应于签订示范合同后日内通过丙方或者直接向甲方支付首期付

【其中包含已支付的定金和交由丙方代为保管的尾款（若有）计人民币元（大写：拾万仟佰拾元整）】。若该房地产存在抵押借款，则乙方授权丙方保

管此款并专项用于偿还甲方尚欠的借款余额（不足部分由甲方自行补足，若有余额则转付甲方）。

甲方保证在办理该房地产过户手续前，该房地产不存在任何抵押。

4.2第二期房价款支付：乙方通过如下方式支付第二期房价款计人民币元（大写：仟佰拾万仟佰拾元整）。□申请贷款：乙方应于签订示范合同后日内向银行申请办理贷款手续，甲方应积极配合，

为乙方申请办理贷款提供所需材料。具体放款期限以贷款银行为准，但乙方应当在取得放款所需

材料后五个工作日内将材料送交贷款银行。若乙方申请的贷款未通过或额度不足，则乙方应当在

办理产权过户当日向甲方补足。

□自筹资金：在办理该房地产产权过户当日支付给甲方。

4.3 其他房价款（若有）支付：乙方同意在年月日之前向甲方支付房价款（除

尾款）计人民币元（大写：仟佰拾万仟佰拾元整）。

4.4 交房及尾款：双方应于（□甲方收到除尾款外的款项后日内；□年月日前），

对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。并由乙方通过丙方或直接向甲方

支付尾款计人民币元（大写：拾万仟佰拾元整）。双方签署

《房产交接书》，相关费用（水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等）的计算和结算以交

接之日为准，当日付清。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装

饰及附属设施估值的双倍向乙方支付违约赔偿金。

五、交易过户：甲乙双方应于（□年月日前；□）共

赴该房地产所在地房地产管理中心申请办理房产过户及抵押登记（若有）。

六、税费负担：本次交易过程中根据法律规定产生的所有税、费按以下方式承担：□甲、乙各自

承担；□全部由甲方承担；□全部由乙方承担。【甲方承诺该房产（□是□不是）其在上海地区

家庭名下唯一一套居住用房。因甲方不配合出具承诺或者承诺不实而多支出的税费由甲方承担】。

公证费用（若有）由引发公证方负担。

7.1 本合同约定的总房价款中已包含登记在该房地产名下的维修基金、管理费押金、电话初装

费、煤气初装费、有线电视申请费（含数字电视机顶盒）、等

费用（若有），不再另行结算。但以上各项的更名费用由乙方承担。

7.2 本合同约定的总房价款中已包含随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修

的价格。甲方应确保该房地产内的下列随同转让的附属设施、设备（含家电、家俱）均可正常使

用（若有）：空调、燃气具、热水器、淋浴器、排烟机、净水器。

7.3 若该房地产上有户口，则甲方应于签订《上海市房地

产买卖合同》后日内，向相关公安

机关办理完毕所有户口的迁出手续。否则，每逾期一日，甲方应当按照本合同约定的该房地产总

价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。

7.4 若该房产内已有公司注册登记在案，则甲方承诺在房产交接前，该公司办理完结变更注册

登记地址或注销登记手续。

7.5 本合同中出现“□”选择的情形时，务必进行勾选。若未勾选，则视为以该条款项下第一

项约定为准。

7.6 本合同出现“日内”形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为“七日

内履行义务”。

7.7 在本合同约定的买卖交易条件不变的情形下，乙方可以增加、减少或变更本合同中的“买

受方”，本合同项下的权利义务由增加、减少、变更后的“买受方”概括承受。

7.8 乙方支付给甲方的任何款项若通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：

户名开户银行：账号：。

八、定金责任：本合同所涉定金（在买卖双方和居间方在

《房地产买卖居间协议》中已明确约定）

是为担保本次买卖交易顺利履行而设立。若甲方违约未能按照本合同的约定签订前述示范合同或

者由于甲方的任何原因不出售该房地产，则应当向乙方双倍返还定金；若乙方违约未能按照本合

同的约定签订前述示范合同或者由于乙方的任何原因不购买该房地产，则已支付的定金(含由居

间方保管的定金)不予返还。

九、违约责任：本合同生效后，甲乙双方应诚信履行。如任何一方未按本合同履行，经另一方书

面（或有证据证明的其它方式）催告后7日内仍不履行的，另一方有权要求相对方承担逾期违约

责任（每日按总房价款0.5‰计算）后继续履行本合同或者单方解除本合同。若因上述原因解除

本合同，应书面通知对方和居间方，且违约方应当向守约方支付本合同总房价款20%的违约金。

十、签约承诺：本协议签署人均保证有签署本合同及支付或者收取定金的权利，若因其无权代理

或越权处分等原因造成本合同无法成立、生效、履行不能的，该方签署人承诺按照本合同第八条、

第九条的约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。十一、约定冲突：本合同空白处填写文字与铅印文字具有

同等法律效力，若有冲突，以填写文字

为准。若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。

甲乙双方一致同意严格按照本合同履行，网签示范合同文本仅为办理交易过户手续之需，若示范

合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。

十二、联络地址：甲、乙双方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在本合同签章处书

写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址发生变更的，应及时

书面通知相对方和居间方。若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。

十三、争议解决：甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议可协商解决。协商不成，可向该房

地产所在地人民法院起诉。

十四、补充约定：。

十五、协议生效：本合同自甲乙双方签字（章）之日起生效，一式叁份，甲、乙双方及居间方各

执壹份。

出售方（甲方）：买受方（乙方）：

代理人（代表人）：代理人（代表人）：

身份证号码：身份证号码：

联络地址：联络地址：

日期：日期：

篇三：房产：附属设施、设备及室内装饰——转让协议

附属设施、设备及室内装饰转让协议

甲方：

乙方：

就乙方购买甲方所有座落于上海市区路弄号室（下称“该房地产”）事宜，经过平等协商，甲、乙双方达成了一致意见，于年月日签订《上海市房地产买卖合同》（下称“买卖合同”）。

现甲、乙双方在平等自愿的基础上，达成本协议如下：

一、甲、乙双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。

二、甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为人民币元（大写：万元整），乙方应当在买卖合同签订当日直接支付甲方，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利。

三、若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的

违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。

四、本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。

五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议自甲、乙双方签署之日起生效。

甲方：乙方：

代理人：代理人：

日期：日期：