201003-佛山市西南组团三水中心区控制性详细规划文本

佛山市三水区西南组团中心区控制性详细规划

（修编）

文本

目录

第一章总则 (1)

第二章总体控制 (1)

第三章总体技术规定 (2)

第四章地块划分与地块指标控制 (2)

第五章交通控制 (2)

第六章建筑控制 (3)

第七章公共服务设施及市政公用设施用地控制 (4)

第八章空间环境设计 (5)

第九章市政工程规划 (5)

第十章开发建设管理控制 (6)

附录一用词说明 (7)

附录二用地编号与控制要素定义 7

第一章总则

第一条规划编制的背景、目的

为顺利实施佛山市三水区西南组团中心区控制性详细规划，促使该区的合理开发与建设，特制定本土地使用与建设管理细则。

第二条规划编制的基本依据

本规划修编主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制方法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）、《佛山市城市规划技术管理规定》、《佛山市三水区城市总体规划2003—2020》、《佛山市三水区近期建设规划2006-2010》、《佛山市西南组团三水中心区控制性详细规划》（2005年）、佛山市政府及相关部门的发展计划等编制而成。

第三条规划的法律适用范围

本细则适用于佛山市三水区西南组团中心区规划范围，东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，约717.06公顷的各街区、地块，以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。

第四条任何单位和个人在规划范围内进行各种建设活动均应符合本细则和地块控制图则的规定和要求。

第五条规划的法律效力

本细则与控制性详细规划的地块控制图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。

第六条本细则与地块控制图则中涉及的指标是结合三水中心区基地实际情况并考虑到发展要求所制定的。未涉及的指标应符合国家、广东省、佛山市、三水区的有关技术规定。

第七条主管部门和管理权限

本细则经佛山市三水区规划分局批准后，具有法律效力。本细则的解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由三水区规划分局负责。

第二章总体控制

第八条功能定位

三水中心区的定位为：珠三角西、北部交汇处的园林城区；旅游、会议、培训基地；三水区的政治、经济、文化中心。第九条用地性质

本区范围内的用地性质由居住用地、公共设施用地、城市交通用地、市政公用设施用地、绿地与广场用地、水域和其它用地等构成。各类用地情况详见表2-1。

规划土地利用平衡表表2-1

第十条行政办公用地

根据路网规划布置建筑群，使与东侧的中央绿轴呼应，整齐的裙房与统一高度的塔楼为中央绿轴提供良好的城市背景。

第十一条文化设施用地

根据用地规划布局，中心区规划应在满足城区文化设施建设的基础上，结合地区文化特色，综合地、合理地运用规划手段，将文化功能的实用性和地域性发挥出来。

第十二条体育设施用地

根据用地规划布局，区级体育中心用地西部为肆江大道，东部紧贴景观大道，与景观大道绿带融为一体。小型体育设施尽量与公共绿带相结合，临近居住小区，方便市民使用。

第十三条商业金融用地

根据路网规划布置商业建筑，形成完整延续的商业界面，营造商业氛围。形成高品位、具有现代特征的充满活力的商业金融新区。

第十四条居住用地

居住用地建筑按层数分为中高层住宅、多层住宅、低层住宅。规划要求城市居住建筑以建设多层住宅、中高层住宅为主，少量高层住宅。

第三章总体技术规定

第十五条土地适建规定

为给各项建设选址定点提供依据，根据建设管理的需要，配合土地利用规划图，作出不同使用性质的建筑对应于用地性质的相互适建规定，规定分为允许建、不允许建和有条件允许建三种不同情况。

第十六条道路系统

规划区内道路按规定的红线宽度、断面形式执行，道路系统交叉点坐标控制及竖向设计，见道路系统规划图、竖向规划图。

第十七条变更

在开发过程中由于现实或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137——90），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。

第十八条改建和扩建

建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准。

第四章地块划分与地块指标控制

第十九条地块划分原则

1. 规划的用地性质尽量单一，允许小面积相容性质用地存在，但不允许不相容性质用地存在。

2. 地块以道路、江河、绿化线为界。

3. 公园、绿地按专项规划要求单独划块。

4. 住宅用地一般以住宅组团为单位划块。

第二十条地块指标控制

为方便规划管理，采用强制性指标和引导性指标两种形式。强制性指标包括用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、主要出入口方位、停车泊位、建筑限高、配建设施和建筑后退红线等；引导性指标指居住人口、城市设计对建筑的体量、色彩、建筑风格方面的要求和对特定地区建筑的控制指标。

各地块指标详见地块控制图则。

第二十一条地块控制图则

1.地块控制图则是以区块为单位的地块规划图。

2.地块控制图则每张均包括图纸、地块控制指标和简要说明三部分。

第五章交通控制

第二十二条各街区、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合地块控制图则的规定。

第二十三条道路宽度、长度及其横断面形式详见说明书。

第二十四条道路交叉口的转弯半径和视距三角形控制应符合道路系统规划图。

第二十五条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通

设施用地。

第二十六条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，道路纵坡应尽量保证在0.2%——4.5%之间。

第二十七条规划区内的公交站点的安排应结合地块控制图则的有关规定进行专项设计。

第二十八条公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。

第二十九规划设置社会停车场8处，可建地面停车场、停车楼或地下停车库。公共交通中转站1处。

第三十条商业中心、办公楼、宾馆、公园等公共设施及居住区等，必须建设与之相配套的机动车停车场（库）及自用停车场，配建停车场（库）的停车标准应符合有关规范的规定（表5-1）。

停车泊位配建指标

表5-1

2、表中建筑面积是指总建筑面积，不包括车库面积。

3、表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标，“2＋5”组团按此规定执行，“2＋5”以外参照执行。

4、其它未列建筑类型可参照本表执行。

5、摩托车位可按自行车位进行相应折算。

第三十一条因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。设置配建停车场（库）须符合道路系统规划中停车场（库）配建车位控制指标规定。

第六章建筑控制

第三十二条各街坊、地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合地块控制图则的规定。第三十三条全区最高建筑应控制在100米以下。具体详见地块控制图则的建筑限高控制。

第三十四条建筑后退红线原则按靠城市主干道一侧后退红线10米；靠次干道一侧后退红线5米；靠支路和区内小路一侧后退红线3米；相邻地块之间后退红线两侧不少于3米。具体须符合表6-1——建筑后退道路红线标准。

建筑后退道路红线标准

表6-1 建筑应退让用地边界线，南北向后退距离为建筑高度的0.45倍；东西向为0.4倍；住宅退让用地边界线视

地块情况而定。

建筑退线范围内应以硬地、绿化为主，建筑后退红线形成的建筑线不应是一条直线，具体的位置详见地块控制图则标示。

第三十五条 建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，需以规划地块控制图则的相关规定为参考。

第三十六条 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。居住建筑间距按表6－2控制。（此表依据《广州市城市规划管理技术规定》送审稿）

居住建筑建筑间距表

表6－2

附注： 1、建筑短边长度计算方法：（1）指短边累加的总长度；（2）同属一个用地单位且在同一建设用地范围内或统一编制规划的相临地块的建筑工程，其建筑短边长度按短边与邻近建筑重合部分计算；（3）分属不同用地单位的两块相临的建设用地范围内的建筑工程，其建筑短边长度按短边与用地红线重合部分计算。

2、H 为计算建筑间距的建筑高度。

3、建筑高度超过80米以上的部分不再增加计算建筑间距。

第三十七条 两建筑之间的侧距，多层最少为6米，高层最少为13米，建设单位要在上述侧距通行自备车辆，则间距还需增加。如需设置消防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。 第三十八条 无电梯建筑层数控制七层以下（不包括七层）。 第三十九条 非居住建筑间距

1. 除表6-3所列的建筑以外，其它非居住建筑的间距按住宅间距的0.8倍控制，并应符合消防间距的要求。

2. 非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。

3. 非居住间距与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制，但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距控制。

托幼和学校与相邻建筑的间距表

表6-3

第七章 公共服务设施及市政公用设施用地控制

第四十条 规划配套设施包括配套公共服务设施和市政公用设施两部分。

第四十一条 配套公共服务设施主要包括医疗卫生、文化娱乐、体育和居住区配套公共服务设施。居住区配套公共服务设施包括中学、小学、幼儿园、医疗门诊、社区服务中心、综合市场等服务设施。 第四十二条 市政公用设施主要包括消防站、公共交通中转站、邮电局等。

第四十三条 本图则规定的配套设施为本区必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

第四十四条 配套设施中，需要单独占地设置的有：体育场1个，体育馆1个，游泳馆1处，区级医院1个，中学5个，小学1个，幼儿园12个，消防站1个，邮电局1个，公共交通中转站1个。 第四十五条 配套设施的数量、规模及设置要求详见表7-1

公共服务设施一览表

表7-1

注：表格中各公共设施的建筑面积为下限，实际建筑面积以控规图则为指导。

第八章空间环境设计

第四十六条环境控制目标

规划中合理组织区内外的各种景观要素，形成由景观区、景观轴、生态廊道、标志景点和景观界面构成的三维立体景观体系，总体上突出岭南滨水风光的景观风貌特征。

第四十七条地块建设中建筑密度、人口密度只能小于或等于地块控制指标中的规定。

第四十八条绿地系统规定

绿地系统由中心绿地、生态廊道、沿街绿地、防护绿地、单位附属绿地等构成。

第四十九条配套居住区绿化配置

1. 绿化面积应符合规范，充分利用空间，发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。

2. 绿地分布应采取集中与分散，点线面相结合的方式，便于居住就近使用。

3. 居住小区内集中绿地应布置有花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等，布局应有一定的功能划分，组团绿地内应布置花木草坪、桌椅、简易儿童游戏设施，可灵活布局，面积不小于400平方米。

4. 公共绿地内的绿化面积不宜低于70%，组团绿地的设置应满足不少于1/3的绿地面积，在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求便于设置儿童设施和成人游憩活动。

5. 公共绿地为小区的主要休闲场地，必须是可使用的，而不是单纯作为景观之用。公共绿地要为老人安排休闲与活动的场所，要为儿童设置游戏活动场地，绿地需辟筑部分铺装地面以及活动设施用地，绿地可多功能复合使用，但应以绿化为主。

第九章市政工程规划

第五十条规划水厂及水量

近期保留现状的松园、西南水厂，但需要限制其发展规模，远期则通过扩建石塘水厂、新建新潭水厂和上陈村水厂向全区供水。规划区最高日用水量为51555.34 m3/d，最高日平均时用水量则为2148.14m3/h。

第五十一条水源保护

1. 以石塘水厂取水口、金本水厂取水口上游1000米，下游500米范围内的水域，并两岸堤面中心线向陆纵深300米的陆域饮用水源地表水一级保护区，水质保护目标不得低于国家规定的地表水环境质量标准Ⅱ类标准。

2. 一级保护区上下游各3000米范围的水域，并两岸堤面中心线向陆纵深500米的陆域为二级水源保护区，水质保护目标不得低于国家规定的《GB3838－2002地面水环境质量标准》Ⅲ类标准，同时严格执行《饮用水水源

保护区污染防治管理规定》和《佛山市实施广东省珠江三角洲水质保护条例办法》，严格保护境内饮用水源。 第五十二条 排水体制

分为两个污水分区，广三高速以南的地区为南区，广三高速以北的地区为北区，采用雨污分流系统。 第五十三条 规划污水量及污水处理方式

规划区最高日平均时污水量为31301.45 m 3

/d 。规划范围内污水通过管道汇集后送至东北面的驿岗污水处理厂进行处理。

第五十四条 雨水计算公式及标准 1. 设计重现期

P ——设计重现期采用：P=2年

2. 暴雨强度公式：（采用三水区暴雨强度公式）

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第五十五条 防洪排涝标准

1.三水市中心区的主要保护堤围是北江大堤（三水段）防洪标准为：防御北江200年一遇洪水；大棉围按20年一遇防洪标准设防。

2.治涝标准：城区按10年一遇24小时暴雨1天排干，农田及其它地区则按3天排干。 第五十六条 电压等级规划

本次规划电压等级采用110kV ，10kV 及380/220V 三级电压的供电方式。 第五十七条 电源规划

规划区地块总计算功率为14752kW ，安装功率为206549kVA 。规划电源就近期采用现状110kV 西南站作为部分电源来源，并新建一座110kV 中心区变电站，面积控制在5500m 2

，最终容量为3x7万kVA ，新建变电站电源取自220kV 三水站，并建立与110kV 西南站的联络线。 第五十八条 通信通道规划

规划区内电话容量为107002线。规划通过对西南局、城东局、城西局进行升级扩容交换机容量，满足规划区电信需求。

第五十九条 燃气气源规划

以天然气作为的管道燃气的气源。本次规划中心区的天然气中压管网由西南高中压调压计量站为气源，与

其它区域的中压管网连成片。 第六十条 规划燃气用气量

中心区管道天然气全年供气为771.17万标米/年。

第十章 开发建设管理控制

第六十一条 建设项目控制

地块建设项目应符合地块用地性质的规定，并根据土地使用适建规定，执行土地使用相容性控制的原则。所谓土地使用相容性控制的原则，即地块指标控制的用地性质为主要功能用途，凡附属于主要功能、有助于 主要功能实现的， 或主要功能不相排斥、不相干扰的其他功能用途，允许与主要功能用途共同存在或替代存在；反之，与主要功能用途相矛盾，相排斥和干扰的其他功能用途，不得与主要功能用途共同存在。

土地使用相容性的确定，依据土地使用适建规定执行，但要充分保证道路、停车场、中学、公共绿化、配套公共服务设施和市政设施的用地不受侵犯，规划中这些用地原则上不允许改变性质。 第六十二条. 建设过程控制

1.保留用地性质不变的地块，其内部改造、扩容、建设应遵照地块技术控制指标执行、改造、建设方案需经有关主管部门审查批准。

2.改变用地性质的地块，在未按规划性质改造或开发前，一般不得建设非规划的新建建筑或扩大规模的改造、翻建，只允许原有建筑的维修或原址、原规模的改造。

3.改变用地性质的地块，在按规划性质改造或开发时应严格执行技术控制指标，改造建设方案需经有关主管部门审查批准。

附录一用词说明

执行本规划时，对要求严格程度的用词说明如下，以便执行时区别对待。

1.表示很严格，非这样做不可的用词：

正面词：必须

反面词：严禁

2.表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：

正面词：应

反面词：不应

3.表示允许有选择

正面词：宜

反面词：不宜

4.表示可能的设想词

正、反面词：建议附录二用地编号与控制要素定义

1.用地编号

本规划仅对“片区”与“地块”进行编号，这是由于地块规模有不定性，本规划采用灵活的地块划分依据等原因所致。片区和地块号从西到东，从北到南按次序进行编号，用英文字母和阿拉伯数字表示，前面英文字母是片区编号，后面阿拉伯数字是地块编号。

2.建设控制要素说明

3.用地面积：基地红线内的土地面积，包括后退红线内的用地，实际操作时以实测为准，

4.用地性质：基地内规划开发的项目内容，分类见GBJ137-90。

5.容积率：建筑面积总和与用地面积之比。各地块容积率为规划控制的上限。

6.建筑密度：建筑基底面积与用地面积之比，基地内单体项目建覆率不得超过这一比值，除必要的道路

广场用地外，所有空地应尽可能做绿地。

7.建筑限高：允许建造建筑的总高度（以室外地坪为准）。

8.建筑后退：基地内建筑后退地块界线、道路红线的距离。

9.绿地率：地块内各类绿地的总面积与用地面积之比率。绿地面积包括地块内水体。

10.出入口方向：基地对外联系的机动车出入口，非指人流主出入口。

11.停车位数：基地内应安排的停车用地空间，标准车位为2.8×6.0米。

12.公共厕所：公共厕所为出入口直接对外。

13.E（EAST）：东，S（SOUTH）南，W（WEST）：西，N（NORTH）：北，M（MIDDLE）：中部。

14.控制要点：基地内建设项目必须满足的条件。

关于规划控制的技术指标说明：建筑限高、容积率、建筑密度为控制上限，不得超过此限；建筑后退红线不得小于控制距离；绿地率为控制下限，不得低于此限。