北京市及房山区房地产市场分析报告

房山区房地产市场情况浅析

房山区简介

区域概述：

房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。

地理位置

房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。

人口与区划

房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在

地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。

2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。

交通情况

区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。

贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。

房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。

地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。

S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。

地铁房山线

房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。

境内资源

房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。

房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。

经济发展

房山区GDP2008年达223亿元，比2007年210亿元增长5.8%。

今年1-7月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。其中房山区全社会固定资产投资居第一位;各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位;房地产开发投资居第三位。

未来规划

根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。

良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为

299.17万平方米，总投资约70亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。

良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。

良乡大学城

园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8% ;中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%;中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。

园区规划总建筑面积473.12万平方米，其中：学校261.48万平方米;中央设施区145.92万平方米;西部配套区65.72万平方米。建成后，入驻师生规模预计可达10万人。

房地产市场情况

板块划分

房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。

土地市场

2014年，房山区房地产开发投资累计完成269.1亿元，同比增长46.8%，在五个发展新区排名第一，房地产开发投资占全社会固定资产投资完成总量的53.2%。

一、投资项目增加，投资规模扩大

2014年，房山区房地产开发投资项目个数为119个，同比增加2个，其中，本年新开工项目17个，同比减少5个，单个房地产开发项目的投资为2.3亿元，同比增加0.6亿元。

表1 2014年各月投资、增速情况表

二、建安投资、土地购置费同比增加，比重有升有降

从投资构成看，房山区房地产开发投资中建安投资完成105.9亿元，同比增长16.4%，建安投资占全部开发投资的比重为39.4%，同比下降10.2个百分点。

资料显示，2014年房山区房地产开发投资中，土地购置费124.6亿元，同比增长118.6%，土地购置费占房地产开发投资的比重为46.3%，同比增加15.2个百分点。

表2 房地产投资按构成分

三、亿元项目投资占比高

2014年，当年投资超亿元的房地产开工项目49个，比去年同期的45个增加4个，其中，投资超10亿元的开发项目7个，同比增加6个；亿元以上项目的投资总量256亿元，比去年同期的172.9亿元增长48.1%，占房地产开发投资总量的95.1%，比去年同期增加0.8个百分点；超10亿元项目投资总量90.5亿元，比去年同期的11.9亿元增长6.6倍。占房地产开发投资总量的33.6%，同比增加20.6个百分点。

四、施工面积、竣工面积同步增长

2014年，房山区房地产开发企业施工面积906.5万平方米，同比增长20.5%，其中住宅施工面积628万平方米，同比增长17.7%，住宅施工面积占全部施工面积的69.3%，与去年同期减少1.6个百分点；

新开工面积265.8万平方米，同比增长19.7%，其中，住宅新开工面积为151.3万平方米，同比增长13.2%，住宅新开工面积占总新开工面积的56.9%，同比减少3.3个百分点。住宅施工面积、新开面积占比减少，表明其他配套及商服设施投资规模有所提高。

2014年，房山区房地产开发企业竣工面积达到214.2万平方米，同比增长54.4%，其中住宅竣工面积156.1万平方米，同比增长65.9%。

表3 商品房施工面积及竣工面积

五、房地产销售市场持续低迷

表4 2014年销售情况表

统计资料显示，2014年房山区房地产销售市场持续低迷，年底降幅略有回升。实现商品房销售面积161.4万平方米，同比下降12.8%，其中，住宅销售面积130.3万平米，同比下降21%；实现销售额229亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额171亿元，同比下降27%。

2015年1-7月，房山区房地产开发投资完成148.6亿元，同比增长32.6%，占全社会投资总量的59.9%；商品房销售额实现144.9亿元，同比增长25.8%；销售面积102.5万平方米，同比增长36.8%。1-7月，房山区房地产开发呈现以下几个特点：

一、开发投资增速高于房山区投资增速，投资占比近六成

1-7月，房地产投资实现148.6亿元，同比增长32.6%，高于全社会投资增速2.7%的近30个百分点，房地产开发投资总量占全社会投资总量的59.9%，同比增加13.5个百分点。

2015年以来房山区房地产投资增速

二、建安投资增速下降，其他费用投资快速增加

从构成看，1-7月，房山区房地产开发投资中的建安投资为51.3亿元，同比下降7.7%，占开发投资总量的34.5%，同比减少15.1个百分点。而其他费用投资达到97.2亿元，同比增长74.5%，占开发投资总量的比例达到65.4%，同比增加15.7个百分点。受新开房地产项目的影响，1-7月其他费用中的土地购置费达到79.8亿元，比去年同期的41.7亿元增长91.4%。

2015年以来房山区房地产投资主要指标增速

三、开发项目个数增加，亿元及以上开发投资支撑作用明显

截止7月底，房山区共有121家房地产开发项目，比去年同期增加13个，其中，本年新开项目10个，比去年同期增加4个，新开项目1-7月共完成投资63.1亿元，同比增长35.7%。

本年完成投资超亿元的开发项目共38个，同比增加9个，完成投资131.2亿元，同比增长34.2%，占开发投资总量的88.3%，同比增加1个百分点。

四、施工面积同比增长，新开面积增速由负转正

截止7月底，121个房地产开发项目的房屋施工面积达823.9万平方米，同比增长11.3%，其中，本年新开面积为127.0万平方米，同比增长1.9%。

在施工总面积中，住宅施工面积达到534.1万平方米，占比64.8%，商服施工面积166.1万平方米，占比20.2%。

2015年以来房山区房地产施工及开工面积

五、销售面积保持增长，待售面积持续走低

1-7月份，商品房销售面积102.5万平方米，同比增长36.8%，其中住宅销售面积86.7万平方米，比去年同期的54.9万平方米增长57.9%，占销售总面积的63.3%，同比下降10个百分点。

待售面积88.2万平方米，同比增长6.9%，增速比六月份下降3.5个百分点，比一季度下降36.8个百分点。其中住宅待售面积为44.2万平方米，占总待售面积的50%。

六、保障房项目稳步推进，销售实现较快增长

1-7月，房山区保障房项目共41个，同比增加5个，完成投资26.2亿元，同比增长1.6%。1-7月住宅销售面积43.9万平方米，占全部住宅销售面积的50.6%，同比增长96.0%。销售住宅套数6967套，比去年同期的3749套增加3218套。

北京市近年地产成交情况

2015年1-6月 北京共成交38宗土地 同比下降57% 居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗建设用地面积232.1万平米 同比下降62% 规划建筑面积543.41万平米 同比下降50% 成交金额685.49亿元 同比下降39% 楼面地价12615元/平米 同比上升23%。

2015年1-6月 北京共供应土地33宗 同比下降50% 居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗建设用地面积206.89万平米 同比下降58% 土地规划建筑面积438.65万平米 同比下降47%。

二级市场

2015年6月 北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅批售套数13862套 环比上升94% 同比上升61% 批售面积135.68万平米 环比上升82% 同比上升44%。2015年1-6月 北京新增商品住宅供应量同比下降。住宅批售套数39041套 同比下降33% 批售面积384.92万平米 同比下降40%。

2015年6月 商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。2015年1-6月 商品住宅市场成交同比量价齐升。成交9010套 环比上升29%

同比上升102% 成交面积103.93万平米 环比上升31% 同比上升120% 成交均价为27987元/平米 环比上升3% 同比上升6% 成交金额290.87亿元 环比上升34% 同比上升134%。从成交区域来看 主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳 此4个区域成交量在920套以上。

2015年1-6月 商品住宅成交同比量价齐升 成交39304套 同比上升28% 成交面积426.7万平米 同比上升31% 成交均价为26776元/平米 同比上升4% 成交金额1142.53亿元 同比上升36%。存量方面 选取全市一手房市场2014年7月-2015年6月月均销售速度来计算 全市存量套数约需要16个月可消化完成 存量面积约需要18个月的消化时间 从近几个月的整体去化时间来看 北京商品住宅市场平均消化速度加快 但新增供应上升 本月库存量上升 达到118942套 较5月上升6.54% 消化周期小幅缩短。

三级市场

2015年6月 北京二手房市场成交量环比同比均上升。二手房 住宅 成交套数为18576套 环比上升12% 同比上升187% 成交面积168.61万平米 环比上升14% 同比上升187%。

2015年1-6月 北京二手房市场成交量同比上升。二手房 住宅 成交套数为85051套 同比上升93% 成交面积764.64万平米 同比

上升89%。

总的来讲，6月北京土地市场供应和成交均有所恢复，供应有限的情况下，房企拿地竞争激烈。商品住宅方面，新增供应量环比同比均上升，成交环比同比均量价齐升，存量上升，消化周期小幅缩短。本月为半年度最后一个月，市场冲刺明显，供应和成交双双环比上升且幅度较大。上半年整体来看，土地供应和成交均同比下降。商品住宅新增供应量同比下降，成交则同比量价齐升。6月底央行再次降息信贷政策宽松程度进一步加大，对下半年成交量有一定刺激作用。

2015年下半年房地产部分数据统计

根据国土局数据显示，北京市11月共成交19宗土地，比上月成交增加7宗；单月成交总价达到561.1亿元，环比上涨91%；规划建筑面积375.5万平方米，环比大幅上涨146%。

从10月下旬土地市场开闸以来，到了11月土地市场的成交达到一个小高潮，届时，北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交记录。12月北京仍有多幅待出让地块，全年成交额或将超2000亿元。

从成交情况来看，由于上半年土地供应稀缺，开发商处于拿地的饥渴状态，再现房企争先抢地，土地市场现多宗高溢价率地块。其中，不得不提的是苹果园交通枢纽M、N地块，经过96轮激烈报价，最终华远以35.4亿元，溢价率121.25%的代价竞得该地块。此外，沉寂了两个多月的朝阳区再次现场竞拍了一宗备受期待的重磅地块，常营乡1201-602、603地块住宅混合公建用地，这宗地块也是朝阳区本轮土地出让的“独苗”。最终，保利、首开联合体以33亿元配建2.8万平方米限价房、3.6万平方米自住房的代价摘得该地块，溢价率为50%。

截止2015年12月28日，北京土地市场共成交109宗地块，全年土地竞拍结束，总出让金额达到2032亿，创历史新高。