房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确

测算必须交纳的土地出让金比例.

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

(2) 土地出让金修正系数表

(二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

1.临时水,电,路,场地平整费

依据:1992年建安工程定额;

标准:按实际发生工程量计算;

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.

2.规划,测量,勘察,设计费:

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价

局,建设部[1992]价费字375号.

标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

(2) 民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准单位: %

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┃工程│ 工程概算投资(万元)┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

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┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│ 1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃

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备注:

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级: 1.高级大型公共建筑;

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.

二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级: 1.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

四级: 1.一般中小型公共建筑;

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑大型>10000 平米

中型3000-10000 平米

小型<3000 平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费

依据:建设部(1991)第425号文

标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日

用地规模(公顷) 工日定额

<=390

10300

20500

30 780

40920

501000

>50 面议

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰

三.基础设施费

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文

标准: 1).根据项目的实际情况定.

管线延长米*管线单方造价.

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:

自来水管线600元/米

雨水管线700元/米

污水管线800元/米

煤气管线1000元/米

热力管线2000元/米

供电管线700元/米

电信管线1500元/门

道路80元/平米

绿化20元/平米

(3)经验数据:

环卫费5元/平米

照明费5元/平米

(4)该项费用一般范围150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)

依据:设计方案和集资协议;

标准:根据项目的实际情况定;

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.

四.房屋建安工程费

1.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.

标准:

(1) 普通住宅多层900-1000元/平米

高层1600-1800元/平米

(2) 公共建筑

A.公寓,写字楼3000-4500元/平米

其中: 结构1000-1500元/平米

装修800-1000元/平米

设备1200-2000元/平米

B.别墅3000元/平米

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

市政公用.

(2)依据:京政发[1985]149号文;

标准:建筑面积9678-10630平米/千户

工程取费按实际工程量.

①.详见公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;

b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率: 工程造价500万元以下 2.5%

500---1000 2.0-2.5%

1000---5000 1.4-2.0%

5000--10000 1.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50000-1000000.6-0.8%

>1000000.6%

说明:

(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。

5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

五.公共配套设施费

1.锅炉房

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

(2)锅炉每吨造价约25万元.

2.变配电所

标准:每建筑平米30元.

3.集资维护费

标准:每建筑平米80元.

4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA

后调整为四环路以内1100元/KVA

四环路以外550元/KVA;

现调整为单路供电270元/KVA

双路供电540元/KVA;

说明:住宅用电量30-60 VA/平米;

其他用电量50-80 VA/平米.

六.管理费

依据:(92)京价收字第124号;

标准:一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费

1.商品房

依据: 京计基字(1988)第866号文

标准: 自来水厂建设费12元/平米;

煤气厂建设费29元/平米;

供热厂建设费30元/平米;

污水处理厂建设费10元/平米;

说明: (1).用一项交一项;

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;

2.非住宅建设项目四源费

依据: (1).京政发(1986)131号;

(2).京政发(1986)155号;

标准: 自来水厂建设费:设计日用水量*830元/吨;

煤气厂建设费:设计日用气量*600元/吨;

供热厂建设费:设计每小时供热量*35万元/百万大卡;

污水处理厂建设费:设计日排污量*830元/吨;

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.

八.项目配套设施建设费

1.综合开发市政费

依据: (1).京计基字(1988)第648号;

(2).市开办(1988)经字第2号;

标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

(2).建设投资*15%;

2.分散建设市政费

依据:京计基字(1988)第648号;

标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。

九.两税一费

1.营业税

依据:(90)财税字第009号;

标准:商品房收入*5%;

2.城市建设维护税

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*7%;

3.教育附加费

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*3%;

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费（取消）

依据:京政发[1993]17号

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;

用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米;

(2)其他用电量40-50VA/平米;

十一.投资方向调节税（取消）

依据:京税字(1991) 805号

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率

适用税率: (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;

(3).更新改造项目,其税率为10%;

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费

依据: 估

标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期

依据: 建安工程定额

标准: 建筑面积(万平米)建设周期(年)

<=3.0 1

3.0 -- 6.0 2

6.0 --12.0 3

>=12.0 4

一、基本税种：

1、营业税按营业收入5%缴纳；

2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；

3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；

4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；

5、印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；

6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；

8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；

9、车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆）；

10、企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳：应纳税所得额在3

万元（含）以内的适用18%，在3万元至10万元（含）的适用27%，在10万元以上的适用33%（注：2008年起税率为25%）；

11、发放工资代扣代缴个人所得税。

上述税种中除企业所得税（2002年1月1日新设立的企业）向国税局申报缴纳外，其他均向地税局申报缴纳。

二、纳税申报期限

1、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等于次月10日内为限期缴纳期限；

2、企业所得税季后15日内（当地税务机关确认按月缴纳的，次月10日）为限期缴纳期限，汇算清缴期限为4个月；

3、房产税、城镇土地使用税、车船税等，按当地税务机关的规定期限缴纳（各地一般一年两次等规定不一）。

4、限期缴纳最后一日，遇到休息日，顺延一日；遇到长假（春节、五一、十一节），按休息日顺延；

5、滞纳金按天加收万分之五；

6、经税务机关责令限期缴纳后仍未缴纳的，税务机关可处于罚款。