房地产公司-样板管理作业指引

一、目的

工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于装修、渗漏方面的必须实行样板引路制。通过实施样板引路的管理办法，对工程质量作到事前控制、统一标准，为大规模施工提供验收依据。

发挥工程管理平台作用，使地产工程系统内的管理工作系统化、标准化，加强工程的工序节点管理，加强设计节点交底、装修及园林标准示范、采购产品性能的把控。

各项目各标段施工交付样板，明确交付标准，通过识别高质量风险节点并跟踪和落实风险管理措施，规避质量隐患。

通过工序样板让操作人员完全掌握此工序的关键点、流程和质量验收标准，让样板成为施工交底的一个实例体现。

作为考核施工单位的依据。

作为验收和外观确认的依据。

二、适用范围

适用于海亮地产集团下辖所有地区公司新建、在建及改建的所有项目。

三、各部门单位职责

3.1．项目管理中心

3.1.1制定工程样板管理作业指引；

3.1.2监督工程样板的执行，并制定相关的奖罚措施；

3.1.3抽查各区域、城市及项目的工程样板实施情况；

3.1.4收集、评选样板案例，优选出各区域各项目评比成绩突出的模范施工样板，树立为整个地产集团的样板在全地产公司内部示范推行。

3.2．地区公司相关部门职责

3.2.1设计管理部

3.2.1.1参与编制样板引路作业的具体要求和实施；

3.2.1.2参与涉及外观效果的材料的首批进场和施工样板的确认、验收；

3.2.1.3参与涉及设计变更的施工样板的验收以及外立面、样板段、样板房、公共部位等对项目外观效果有影响的施工样板的验收确认；

3.2.1.4负责下达必要的设计变更。

3.2.2成本管理部

3.2.2.1合约中明确样板引路工作开展的具体要求条款；

3.2.2.2配合工程项目部进行材料样板的实施；

3.2.2.3参与涉及造价变更的施工样板的验收确认；

3.2.2.4负责调整合同价款。

3.3．城市公司项目部

3.3.1根据《海亮地产样板管理作业指引》要求，落实样板引路工作的细化和具体实施；

3.3.2确定《样板清单目录》，编制《样板引路实施计划》。《样板清单目录》中的项目，项目部应根据本项目实际特点逐步推行。《样板引路实施计划》的制定必须具有时间的严肃性，遇到调整须及时将调整计划报区域工程部备案；

3.3.3实施样板前充分讨论确定该工序的质量控制点和控制措施，并形成评审记录表及施工小样图，组织监理、总包、分包进行评审；

3.3.4组织工程参建各方学习样板引路管理办法，明确甲方要求，推动样板引路工作的全面开展；

3.3.5审核施工单位上报的《样板引路工程施工方案》，审核其是否能满足质量要求、进度要求等；审核通过后参与方均需签字盖章，做为工程验收依据；

3.3.6对样板工程施工过程中进行质量及进度控制，监督样板工程施工是否符合已审核通过的《样板引路工程施工方案》确定的施工方案；

3.3.7样板工程施工完成后，组织施工单位、监理及其他相关单位对样板工程进行验收，签署《样板工程验收合格记录》，做为准予大规模施工的依据；

3.3.8组织样板工程交底工作，召集所有相关施工单位进行样板交底，不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板标准，明确大规模施工时的施工标准与甲方的要求；

3.3.9样板工程确认后，项目部针对《样板工程验收合格记录》中确定的样板，对大规模施工进行良好的质量控制；

3.3.10以样板工程为质量验收标准，监督参建各方严格按照样板工程的质量标准进行大规模施工，对出现不符合样板工程标准的情况，必须及时下发《质量整改通

知单》，对大规模施工做到良好的过程控制；

3.3.11项目例会上对一周当中样板引路工程的实施情况进行通报；

3.3.12项目部在总、分包单位招标技术标准中，应明确约定施工样板的内容、数量、验收标准，最终纳入合同；

3.3.13由项目部定期向项目管理中心、公司相关部门知会样板引路的实施情况。

3.5．施工单位

3.5.1项目部确定的《样板清单目录》中的项目，施工单位必须实行样板引路；

3.5.2施工单位向甲方及监理提交《样板计划汇总表》、《样板引路工程施工方案》，方案应详细全面；

3.5.3《样板计划汇总表》、《样板引路工程施工方案》通过甲方及监理工程师审核通过后，施工单位按照方案进行样板工程的施工；

3.5.4样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收。验收合格后，监理单位下发《样板工程验收合格记录》。验收不合格的，施工单位需整改至合格为止。

单一样板验收不合格，发生整改次数超过3次的，需重做一组样板；

3.5.5《样板工程验收合格记录》下发后，即大面积施工样板已明确，施工单位技术负责人应据此标准对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录；

3.5.6施工单位组织大规模施工，大规模施工必须达到样板工程标准；

3.5.7施工单位需安排专人做好样板的成品保护工作。

四、样板管理作业要求

4.1．样板必须配置文字说明图板，体现出样板名称、技术交底、质量标准。

4.2．样板选择应在一间房间或同一地方，在不同的部位分别做此工艺各个不同工序的样板展示。如：抹灰工程应能同时看到7个小样板——灰饼(墙面、外门窗口)、甩浆拉毛、挂网布设、外门窗洞口半精洞口抹灰、墙面抹灰打底、阳角护角甩茬、抹灰成活的样板；同时各样板边上用文字明确说明操作要求及质量标准。

4.3．样板制做应具有代表性，能反映此工序要求的关键性特点。如：外保温不能直接做在一个不能体现关键性部位操作要求的大面墙上，应尽量选择在连接窗户和拐角的墙面上，让其能体现窗户和拐角节点的要求和操作工序。

4.4．样板的实施面积不能太小，应能体现此工序的操作难度。如：刮腻子，应

尽量选择一面墙或一个房间，体现出墙阴角、棚线、门窗口及阳角施工标准，不能只刮不能体现成活难度一小块面积。

4.5．样板的操作不应是一些水平较高的人来做，应遵循平均先进的原则，尽量选择一些中等水平的工人来操作。

4.6．样板施工前必须保证各部位作法已确定，各种材料已按进度要求合格进场，现场见证取样送检合格。

4.7．在样板集中展示部位设置班前讲评台，通过讲评台，向工人灌输住宅质量通病防治及安全文明管理的意识及措施，现场依据样板进行技术交底。

4.8．样板施工过程中应及时收集施工图片、影像资料，及时办好所有隐蔽验收手续，确保有案可查，施工完成后可制作幻灯片作为后期施工交底资料。

4.9．样板施工过程中应做好现场文明施工工作，做到工完场清，现场无垃圾、杂物、无剩余材料，并派专人进行日常维护。

五、施工样板控制的内容

5.1．成品样板（样板房、展示区）

在满足规范要求、施工图纸要求、销售附图要求、使用功能要求的前提下，在工程进入到预验收前，由总包负责总体组织实施，以一个或几个完整建筑使用单元作为施工单位，制作能够达到项目所在地政府要求入住标准的施工成品样板，由工程项目部和营销部、物业部联合确认，作为正式验收和所有同类住宅单元最终交付标准。

成品样板中的所有内容应全部达到交付业主的标准。

5.2．工艺样板（施工过程样板）

在施工过程当中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、机电安装等重点部位，在每一道工序实施前，应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施现场样板，作为指导同类工序大面积施工的标准。

对于涉及到建筑外立面、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式应由区域设计部提出详细要求，工程项目部负责制作材料部品的拼装和铺贴工艺样板，由工程项目部组织设计部、监理、施工单位共同进行样板验收和封样。

工艺样板确定后，作为工程过程检查和工程分项验收的重要标准。

5.3．工艺样板间

在各项目销售展示期间，为使未来客户能够清晰地了解本项目工程的实体工程细部作法、工艺标准、材料使用标准，在公共展示区建立一套标准的实物样板。

六、样板管理实施办法

各项目在各施工阶段、各工序施工前必须按照《海亮地产样板管理作业指引》先做工序样板，经地区公司工程管理部、营销部验收合格后方能展开大面积施工。

如发现已有工序作业面正在施工，而无工序样板的项目，在工程系统内给予责任工程师、项目部负责人通报批评；对于样板施工质量较差，多次检查均不符合验收要求的项目，给予“质量拉闸”并在工程系统内通报。

七、附件：

附件1：《海亮地产样板引路作业必选及可选项目清单》

附件2：《样板工程验收合格确认表》

附件3：《海亮地产工程样板参考标准》