房地产市场分析论文集(25个doc)20
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房地产市场分析论文集(25个doc)20
对银杏生产效益市场分析及宏观调控的看法
山东林业科技刘开林,皇甫桂月,孙成迎,张永瑞1998.02
本文对银杏生产效益市场进行了分析,并对宏观调控谈了独到的看法。
银杏的发展是以现代科学技术为动力,以经济发展和社会发展为基础,以市场要求为导向,已走向产业化发展的道路,为使银杏产业沿健康轨道发展,必须进行科学决策,正确引导,宏观调控,以便获得好的经济效益和社会效益。
1银杏产业的效益及市场分析
最近几年,银杏产业发展迅速,受到社会的普遍关注,究其原因,主要是受其较高的利润所驱动,现将银杏小苗、大苗、丰产园、采叶圃和采穗圃5种栽培方式的效益及市场情况分析如下。
1.1银杏小苗
我们对银杏育苗用种量作了调查分析。666平方米用种50kg、75kg、100kg、150kg、250kg的成本、产值和利润关系见附表。从成本和利润之比来看,银杏育苗以666平方米用种150kg为好,投入11300元,可获得6100元的利润。
1.2银杏大苗
银杏大苗以采叶与育苗兼用,效益较好,单纯培育大苗效益较低。苗龄在8年以上,每666平方米株数300株(1m×2m)、干高3犿以上、胸径5犮犿以上,产值可达4万元,平均年利润5000元左右。加上间作其他作物,效益更好。培育胸径在10犮犿以上的大苗,按株行距2m×4m计算,每666m280株,平均年利润可超过5000元。培育大苗,是高投入、高产出、高利润、周期长的一种种植模式。培育银杏大苗,一是用于定植结果,二是用于“四旁”栽植,三是用于城市园林、街道绿化美化。目前培育银杏大苗仅仅是开始,从发展历程来看,尚处于发展前期。
1.3丰产园
建立银杏丰产园,按嫁接5年结种计算,每666平方米植83株,单株结种0.75kg,年产60kg,单价每公斤40元左右,产值2400元产种量每年15%~20%递增,5年之后,年产种125犽犵左右,产值5000元左右。结种大树年产量比较稳定,从整体看,由于银杏早果丰产技术要求高,因而种子产量上升较慢,在短时间内很难满足国内外市场需求。据有关专家测算,我国银杏年产量为600万kg。1996年国内需求量为800万犽犵,到下世纪初,世界市场需求量为3000万kg,因此,今后在较长一段时期内银杏种不会过剩,价格也将会稳定增长。
1.4采叶圃培育
采叶圃是提高银杏叶质量的重要保证,采叶圃苗龄在3年以上,666平方米年利润5000~10000元。就郯城县来看,销售渠道有4个方面:一是建了3家合资烘干厂,烘干能力在5000t以上,收购鲜叶的价格逐年上扬。二是银杏叶茶,收购银杏叶的价格高于烘干用银
种接穗,远不能满足生产需要,而且在今后这种供需矛盾日益增大,应该抓住机遇予以发展。
2关于宏观调控问题
在银杏发展过程中,如何正确引导,适当控制,是摆在我们面前的一个重大课题。关于宏观调控问题,需要抓好以下几个方面。
2.1在栽培方面要因地制宜,适地适树。在次适宜地区和非适宜地区不要栽。狆犎值一般掌握4.5~7.5之间。碱性过大,成活率低,容易出现黄叶、干梢、枯死等现象。土壤质地粘重的砂姜黑土、排水不良地块、土层浅、土壤瘠薄、干旱少雨山岭地,成活率低,生长速度慢,效益不好。不可不顾客观条件一拥而上。
2.2在栽培模式上,短期效益和长期效益相结合,以短养长。不能只考虑卖叶和卖小苗,还要考虑叶、种、苗、材整体效益。否则,一旦叶子价格下降,将会造成严重损失。
2.3关于银杏叶的加工利用问题。银杏叶一般用于提取GBE,二是生产银杏叶茶。GBE 的销售价格从1993年每公斤4500元,降至1997年初每公斤2500元左右。全国有100多个GBE提取厂处于停产和半停产状态。很多专家认为,GBE生产不是过剩(银杏叶价格逐年上扬),而是竞相压价倾销,为了不积压资金,生产单位与代理商纷纷以最低价格签订合用,致使生产厂家蒙受损失。为此,我们应采取加强外贸管理的措施,并努力做到产品系列化,不搞单一产品,实行产供销一条龙,做到多渠道销售产品。银杏叶茶目前效益很好。一般新产品每500犵150元,高质量产品每500犵高达600元。银杏叶茶厂投资规模小,技术容易掌握,风险较小,因此,非常适合乡镇企业和个体企业组织生产。
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一.区域发展 (一)区域简况: 天津滨海新区位于华北平原东北部,海河流域下游,市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区,核心区域为,塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域,具备区位优势,交通优势,资源优势,工业基础优势,体制优势以及人才优势,对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 (二)区域经济与社会发展计划: 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长,形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局;目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长,2004年GDP达1250亿元,占全市的42.6%,其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况: 2004年,滨海新区完成固定资产投资565.47亿元,比上年增长55.2%,其中,基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右,房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构: 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地,支柱产业支撑作用显著,经过
10年的建设,已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年,滨海新区投资结构逐步改善,二、三产业趋于协调。从产业投向看,第一产业完成投资1.51亿元,比上年下降1.2%;第二产业完成投资211.56亿元,增长59.6%;第三产业完成投资251.01亿元,增长71%。三次产业的投资结构为:0.3:45.6:54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求,在制定“三步走”发展战略的同时,为滨海新区发展提出新的目标:这就是“立足天津,辐射‘三北’,服务全国,面向东北亚,建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划,建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件,加快东西沽地区的建设改造,拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设,促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格,努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结: 在全市整体经济不断增长的大环境下,滨海新区的经济发展可谓更加迅速,目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟,整体产业布局合理,已形成了六大支柱产业,并以此带动相关产业链的形成,因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录:
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》预计2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》 自1998年以来,广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力,广州的投资环境已经有了很大的改善,实际利用外资数量开始回升,增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元,较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源:广州年鉴 1999年,广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口,之后保持稳定发展,每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源:广州市统计局
2003年1-11月份,广州市完成房地产投资亿元,同比增长%,而“九五”时期房地产开发年平均增长%,2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄,主要原因是,2003年以来,国家对房地产开发调控力度加大,从政策上、银行贷款上加强调控,如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等,加之我市房地产开发经过近年来快速增长,目前已进入稳步发展期,因此,2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位:万平方米;金额单位:亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米,较2002年同期增长了%(2002年为%)。其中,预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关,达万平方米,同比增长%(2002年为%);二手房屋成交登记面积为万平方米,同比增长%(2002年为%),已是连续六年增幅超过20%,二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用,并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节:房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节:房地产市场定位误区及对策第3 操作环节:房地产市场定位概念精要第4 操作环节:房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节:房地产市场定位要点分析第6 操作环节:房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略,并设计了市场定位的操作流程,是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节:房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看,无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化',星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者,海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范,二栋35层高的楼共520 个单位,不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高,海悦华城的价格,比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确,用发展商的话来说就是,以该项目所处的位置,深圳入不可能去买,它的对象只能是香港人,发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此,海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等,全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计,比如海悦华城没有生活阳台,在客厅只有一个一米宽的阳台,有一个透明的 有机玻璃群栏杆,这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港,这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型,交房标准就是样板房的装修标准,包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书,发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说,一个楼盘很难做到既能外销 又能内销,让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘,即你的客户不可能既是富 豪,又是普通白领。 第2 操作环节:房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本,没有明确的目标市场和清晰的市场定位,一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定,就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念,认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同,目标市场是指企业对市场经过细分后,确定自己的产品所要进入的细分的领域;而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如,广东有两个着名的楼盘,碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭;它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士,它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上,它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等,它是项目充分张扬的起点和基础, 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点 睛的作用,若没有一个准确而生动的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性,楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员,经过一番讨论、研究筛选后,以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成,而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位,即使设计了一个准确的定位,但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据,只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点: (1)侧重以房地产市场分析为主,在分析中得出结论。 (2)围绕项目进行,为项目的市场定位做准备。 (3)关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况。 1)区域概况(网上资料或统计局)。 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模)。 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6)区域经济发展概况(数据来源统计局)。 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析。 项目所在区域概况(项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用)。 区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) 区域景观条件(项目所在地区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)。 2)主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 (4)分析项目与上述区域的关系。 1)城市规划对项目开发的影响。 2)区域整体规划概况。 3)项目周围规划概况。 4)规划对项目的影响 (5) 1)经济发展、人均收入及支出消费。 2)项目的区位优势劣势 3)项目的交通优劣 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展状况。 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、首批代表作、产品特征、需求状况)。 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市供求分析。 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司,在进行项目开发面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;
年广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录: 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》可能2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行,为项目的市场定位作准备,关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。(以下以住宅项目为例) 第一部分:宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况 1)区域概况(网上资料或统计局) 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模) 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色) 6)区域经济发展概况(数据来源统计局) 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况(项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) ②区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) ③区域景观条件(项目所在区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间。) 2)主要商业区、就业区分布及与项目的关系 (4)分析项目与上述区域的关系 1)城市规划对项目开发的影响 2)区域整体规划概况 3)项目周围规划概况 4)规划对项目的影响 (5)区域分析结论 1)经济发展、人均收入及支出消费 2)项目的区位优劣势 3)项目的交通优劣势 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分:区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展概况 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、代表作、产品特征、需求状况); 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市场供求分析 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,销售总额); 价格变化(各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房) 3)区域住宅(商业)市场的发展特点
房地产市场调研内容有哪些
房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分
广州房地产市场研究报告
08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年,住宅市场从供不应求,楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率,成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机,直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了6月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加,需求量大幅减少 2007年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强,开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致2008年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示:2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米,较去年同期增长28%。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划,住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:0.68,而去年同期则为1:1.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域,供需比例也只为1:0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有14%的新房子无人问津,一改去年供不应求的状况。
从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34.34万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过50%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重,价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到11,574元/平方米的峰值,之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年6月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,005元/平方米,跌幅为21%。
广州市房地产市场调查报告
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉,广州拟从4月1日起,提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算,此次调整标准,全市城镇平均低保标准为515.83元(平均提高10.44%),农村平均低保标准为445.71元(平均提高18.18%),提高低保标准后,农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上,《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》(征求意见稿,下称《方案》)正在公示,征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》,城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金,按当地低保标准上浮30%计算。同时,提高低收入困难家庭认定标准,低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称,广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露,今天的确收到相关文件,暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业,包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼,现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心,对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区,她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在,只是细则没确定因此一直没出台,今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后,记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所,对方表示已在昨日接到正式通知,3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时,对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定,暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”,限制境外人士购买非居住性物业,对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示,在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法,正式执行是从3月1日起,境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外,已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产市场分析的内容与特点(1)
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境,它包含①地区经济的基本趋势分析;⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 (一)供应分析--------------------------------------------------------------- 2(二)需求分析--------------------------------------------------------------- 7(三)价格分析--------------------------------------------------------------- 8(四)结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 (一)项目优势分析---------------------------------------------------------- 10(二)项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11(三)存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 (一)目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13(二)项目定位-------------------------------------------------------------- 14(三)客户定位-------------------------------------------------------------- 14(四)价格方案-------------------------------------------------------------- 14(五)项目建议-------------------------------------------------------------- 15(六)销售策略-------------------------------------------------------------- 15(七)现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 (一)媒体选择-------------------------------------------------------------- 24(二)活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产营销与市场定位过程
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论,市场营销过程包括:分析市场机会,研究和选择目标市场,设计营销战略,制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程,由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性,土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地,抑或先有土地后调研,房地产市场营销全过程可作如下划分(见图2—2),但它们不是单向的,而是双向的,即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 (1)预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步,指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上,重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态,根据自身优势,对欲开发地块进行发展预测和综合评估,判断开发价值,从而做出是否购买土地的决定。 (2)获得土地(国家证书) 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中,已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限),一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 (3)分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上,依据
市场供需状况和竞争状况,利用科学方法对投资项目进行比较分析,从而初步确定开发种类与开发时机,为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 (4)制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测,营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看,市场定位是营销策略制定的核心;从狭义的营销策略制定来看,市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括:品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等;对应的市场定位也就包
房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容 (一)宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中,要收集和分析的数据包括:国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况,水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力,劳动力、原材料市场状况,人口政策,地方政府产业发展政策等。这方面的情况,城市之间有很大差别,甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区,其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后,还必须对项目所在地域的情况进行分析,包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 (二)市场状况分析 房地产市场状况分析,是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行:1.供给分析(重要考点) (1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。 (2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 (3)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。(4)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4.下列各项中,属于房地产供求分析内容的是()。 A.就业分析 B.投资购买和使用购买的比例分析 C.市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D.已获规划许可数量 答案:D 2.需求分析(重要考点) (1)需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如,影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期,影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入,影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口,影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 (2)需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素,并根据这些因素如就业、
房地产市场定位与产品设计定位
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定 位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。 具体内容包括: 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求, 制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。 具体内容是: 市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制 广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等) 媒体投放策略:媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期 公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行 项目销售策划(项目销售阶段) 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括: 开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式 销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞 销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略 销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主 销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划 促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪 市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史